在柔佛购买甘榜屋：地契、查核、贷款与谁可以买（2026）

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核对日期：2026年11月15日

本指南写给正在柔佛物色甘榜屋（kampung，乡村房屋）的马来西亚人、新加坡人及其他买家。简短答案：买甘榜屋，主要买的其实是那块地的地契，所以要先查地契。有些乡村地段属于农业地，有些是马来保留地，有些由多名继承人共同持有，还有些房子建在州属地上，根本没有地契。每一种情况都会影响谁可以买、银行是否愿意贷款，以及可以兴建什么。

柔佛房产广告中的“甘榜屋”是什么意思

“Rumah kampung”（甘榜屋）并不是法律上的类别。卖家用它来形容建在自己乡村地段上的独立式房屋、家族土地上的房子、如今被住宅区包围的村庄老屋，或种有果树的乡村地段。这个标签完全不反映地契情况：相邻的两间房子可能处于完全不同的地契之下。土地面积通常较大，但文件手续也更多。

您会遇到的六种地契情况

情况	含义	谁可以买	银行贷款
个别地契，建筑类别	与其他有地住宅一样处理。	任何马来西亚人；外国人须符合柔佛的规定	通常可以，视估价而定
带房屋的农业地契（pertanian）	在第115条限制范围内可建一间住宅；更多房屋或经营生意需申请转换条件（tukar syarat，第124条）。	马来西亚人；外国人只限于严格条件下	贷款机构较少；可能主要按土地估价
马来保留地（tanah rizab Melayu）	根据柔佛1936年法令在地契上注明的身份。	符合法令定义的马来人，以及列明的机构	只有获准对保留地持有抵押权的贷款机构
由多名继承人共有的地契	未分割的份额，或遗产仍登记在已故业主名下。	符合资格的买家；每位业主或遗产管理人都须签署	尽早询问；贷款机构较谨慎
州属地、无地契或TOL	只是占用，不是拥有。TOL不能出售或继承。	没有人能向占用者购买该土地	不可行：没有可抵押的东西（第241条）
集体垦殖（FELDA）土地	受另一部法律管辖，对土地交易有其自身限制。	先向土地局查询	视情况而定

土地局地契与租赁地契

乡村地段通常是由县土地局保管的土地局地契：Geran Mukim（GM）、Pajakan Mukim（PM，租赁地契）或Hakmilik Sementara Mukim（HS(M)，有条件地契）。注册处地契（GRN、PN、HS(D)）则由PTG Johor保管。若是租赁地契，要算清楚剩余年限；2025年6月，一名柔佛政治人物提到新山Kampung Melayu Majidee已获批的租约续期（Sinar Harian）。请参阅如何看懂地契、有条件地契与最终地契和柔佛租赁地续约。

马来保留地

如果地契上注明马来保留地，非马来族的马来西亚人和外国人都不能购买，而代名人或私下安排会让出钱的人得不到任何可执行的权益。我的柔佛马来保留地指南解释了相关规定；这是土地本身的身份，与新项目中的土著（Bumiputera）单位不是同一回事。

付订金之前要做的检查

1. 取得地契资料（县、巫金/mukim、地段、地契类型及号码）以及最近的地税收据。不愿意提供这些资料的卖家是一个警讯。
2. 查册地契：通过iTanah或在土地局办理。正式查册（carian rasmi，第385条）由您的律师办理，按PTG Johor 2026年表格，每份地契RM150。请参阅地契查册与禁令（caveat）。
3. 细读土地类别、明示条件（syarat nyata）和权益限制（sekatan kepentingan），例如须获州政府同意、禁止非公民拥有或保留地注记。请参阅柔佛的州政府同意。
4. 核对业主与卖家是否一致。每一位注册业主都必须签署；如果有业主已去世，须先处理好遗产。
5. 实地走一圈边界。乡村住宅的部分范围有时位于州属地、道路或河流保留地，或邻居的地段上。执照土地测量师可以重新标定界线。请参阅TOL土地和边界纠纷。
6. 检查出入通道。位于另一块地后面的地段，可能要依靠穿过别人土地的小路进出；要确认有公共道路，或有已注册的通行权。
7. 查看地方规划，了解未来是否有道路、沟渠或住宅发展。请参阅柔佛地方规划中的分区和土地征用。
8. 检查各项设施：水电户口、是否有化粪池，以及淹水记录。

房子本身：屋龄、批准与状况

许多乡村房屋建于数十年前，多年来不断扩建。根据1974年《街道、沟渠与建筑法令》（Street, Drainage and Building Act 1974）第70条，建筑须获地方政府批准图则。请卖家提供任何已获批准的图则，并与地段上的实际建筑比对：未经批准的厨房、门廊或房间可能影响估价和保险，也可能须申请合法化或拆除。请参阅如何取得已批准建筑图则副本、二手房的非法扩建和CCC详解。

检查屋顶、木结构、电线和供水，最好请合格的验屋师；请参阅我的二手房验屋、旧电线和屋顶漏水指南。如果打算重建，就当作买地来看：请阅读在柔佛买地自建房屋和新山装修准证。

为什么贷款较难，以及有哪些选择

房屋贷款以地契抵押作担保，贷款额按银行估价而定，所以甘榜屋的融资情况参差不齐。没有地契或只有TOL，就没有东西可以抵押。农业地契的贷款机构较少。在马来保留地上，只有法令允许的贷款机构才能设立抵押。共有地契需要每位业主签署。对于较旧或扩建过的房屋，估价师可能只给建筑物很低的价值，或不计算未经批准的部分，这意味着要补更多现金（请参阅估价偏低）。

签约前先询问贷款机构的意见并取得参考估价，并为较高的首付或现金做好预算（请参阅现金还是房屋贷款）。公务员可以考虑LPPSA，其融资类别包括购买土地建屋以及在自有土地上建屋（MyGOV，2026年11月查阅；请参阅LPPSA房屋贷款）。穆斯林买家可比较伊斯兰房屋融资。以上为一般资讯，并非财务建议。

外国人可以在柔佛买甘榜屋吗？

几乎不可能。根据《国家土地法典》第433B条，非公民或外国公司的任何土地收购都须获州政府（State Authority）批准，而柔佛的规定把大多数乡村房产排除在外：

• 最低价门槛。外国人一般只能购买价格从RM100万起的柔佛房屋，例外情况有限（例如部分获州政府批准、由发展商出售的服务式公寓）；没有任何地区可整体豁免（New Straits Times，2026年4月）。
• 马来保留地不开放。
• 农业地只开放给指定的农业、农业旅游或出口用途（经济部，2022年7月）。根据马来西亚律师公会（Malaysian Bar）的整理，柔佛的规定要求RM100万或超过15英亩，以较高者为准，并禁止家园式（homestead）发展；PTG Johor的收费通告仅列明外国权益可以租赁方式取得。
• 若获批准的费用：州政府费用3%，最低RM30,000（另加每份地契RM2,000），以及自2026年1月1日起，外国个人购买住宅产业的转让统一征收8%印花税。

把房子登记在马来西亚朋友名下并不能解决问题；请阅读代名人持有的风险。居住在海外的马来西亚人仍属马来西亚买家（请参阅海外马来西亚人）。对外国人来说，较实际的途径是购买价格高于门槛、属住宅地契的有地住宅；请参阅柔佛外国人最低购房价。对于MM2H申请人，我会与获MOTAC执照的MM2H代理配合处理签证事宜；是否批准由有关当局决定。

向继承人购买：遗产与共有地契

许多甘榜屋是由原业主的子女或孙辈出售。继承人必须先处理好遗产并在土地局完成注册，才能出售：若整份遗产价值RM500万或以下，通过JKPTG办理小型遗产（pusaka kecil）分配，否则须通过高等法院（MyGOV，2026年3月）。穆斯林的遗产按faraid分配，除非有有效的hibah或wasiat。

所有注册共有人都必须签署转让文件。只买下其中一名继承人的份额，会让您与其他家族成员成为共有人，而且无权要求土地的特定部分。2025年10月，一名部长在国会表示，吉隆坡部分马来人土地的注册共有人多达数十至数百人（Utusan Malaysia）。请阅读小型遗产分配、遗产管理书、faraid、hibah与wasiat、出售继承的产业和买下共有人的份额。

需要预算的费用

项目	大致情况	详情
转让印花税	按价格或价值的分级税率计算。马来西亚首次购屋者：2027年12月31日或之前签署的买卖合约（SPA），若符合条件，RM500,000以内全额豁免。房产转让的印花税自评制将于2027年1月1日起实施。	2026年印花税
律师费	按《律师酬金令》（Solicitors’ Remuneration Order）的收费表计算，另加代垫费用。	律师费
查册	正式查册每份地契RM150（PTG Johor，2026年表格）；私人查册按iTanah所列价格收费。	地契查册
州政府同意	地契限制转让时需要；费用和所需时间不一。	州政府同意
地税及其他欠款	应由卖家在交易完成前缴清。	欠款

我如何处理甘榜屋询问

我先从地契着手，而不是先看房：先做私人查册，再和您一起看土地类别、条件、限制和业主。我会坦白告诉您这项产业是否对您开放、贷款是否可行，以及您的律师和测量师应检查什么。如果不合适，我会推荐预算相近、属住宅地契的有地住宅。

如果这点对您很重要，可以考虑这些地区

• Kulai与Senai：位于新山北缘的有地住宅区。
• Bukit Indah与Gelang Patah：靠近第二通道的家庭型城镇。
• Skudai、Tampoi与Kempas：成熟的有地住宅社区。
• Tebrau、Setia Indah与Molek：个别地契的排屋和半独立式洋房。

可在我的新山房产地图上比较这些地区；如果您想拥有土地而又不想承担地契风险，请参阅有地住宅类型。

更多柔佛生活指南：柔佛马来保留地 · 如何看懂地契 · 土地转换条件（tukar syarat） · 临时占用准证

常见问题

非马来族的马来西亚人可以在柔佛买甘榜屋吗？

可以，只要该土地不是马来保留地，且地契上没有把您排除在外的限制。保留地只能由符合柔佛1936年法令定义的马来人，以及列明的机构拥有。地契查册会显示属于哪种情况。

外国人可以在柔佛买甘榜屋吗？

几乎不可能。须获州政府批准，大多数房屋价格须至少RM100万，马来保留地不开放，农业地也只在严格条件下开放。代名人安排会让买家的钱面临风险。

甘榜屋可以申请银行贷款吗？

有时可以。贷款机构需要一份可以抵押的已注册地契。农业地契、保留地、共有地契以及未经批准的建筑都会让选择变少，而建在州属地或TOL土地上的房子则无法融资。

在柔佛的农业地上住房子合法吗？

根据《国家土地法典》第115条的默示条件，若明示条件允许且市议会批准图则，可为业主或农场工人兴建一间房屋，占地不超过地段的五分之一或2公顷，以较小者为准。更多房屋或经营生意则须申请转换条件。

如何查柔佛甘榜屋的地契？

在PTG Johor的iTanah系统或土地局进行私人查册，细看土地类别、条件、限制、业主及任何已登记事项。之后由您的律师办理正式查册，按PTG Johor 2026年表格，每份地契RM150。

如果甘榜屋的业主已经去世怎么办？

继承人必须先处理好遗产（价值RM500万或以下的小型遗产通过JKPTG办理，否则通过高等法院），并在土地局注册结果，之后才能签署转让文件。

想在柔佛买甘榜屋吗？

告诉我房子在哪里、您是马来西亚买家还是外国买家，以及您的预算。我会和您一起查地契，并坦白告诉您是否对您开放、贷款是否可行。您也可以预约看房，若人在海外，也可以选择Zoom咨询。

资料来源：Attorney General’s Chambers，Laws of Malaysia Online：National Land Code（Act 828）第52条、第65至68条、第115条、第124条、第241条、第385条及第433B条；Street, Drainage and Building Act 1974（Act 133）第70条；Federal Constitution，Article 89，2026年11月查阅；JKPTG（Department of Director General of Lands and Mines），文章“Malay Reservation Enactment”，2026年11月查阅；Bashiran Begum Mobarak Ali与Nor Asiah Mohamad，“The ‘Red-Ink Grants’: The Malays and the Land”，IIUM Law Journal 15(2)，2007年；The Sun，Law Speak，“Different laws cover land use”（农业地的默示条件），2015年11月15日；柔佛土地局，转让申请清单（地契类型及保管地点），2026年；Penang Land and Mines Office，土地事务注册常见问题（地契类型、有条件地契），2026年11月查阅；Johore Bar Committee，Circular No. 77/2025，柔佛iTanah系统的实施（自2026年2月3日起）；Pejabat Tanah dan Galian Johor，iTanah公众用户手册，1.0版，2026年；PTG Johor，Borang C2：正式查册申请，修订01/2026，2026年5月发布；Malay Mail，“Freehold, leasehold and squatters: what laws in Malaysia say about land ownership”，2026年2月24日；Sinar Harian，“Tanah rizab Melayu perlu dipertahan, bukan dipolitikkan”，2025年6月5日；Bernama，关于柔佛FELDA垦殖民获颁地契的报道，2026年6月23日；MyGOV，公共领域房屋融资（LPPSA融资类别），2026年11月查阅；Malaysian Bar，Circular No 444/2024，《国家土地法典》Part 33A对非公民及外国公司的限制（截至2024年10月的柔佛列表），2024年12月23日；经济部（Ministry of Economy），Garis Panduan Perolehan Hartanah（产业收购指南），2022年7月13日；PTG Johor，Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025（外国权益批准费用），2025年6月13日，2025年7月1日起生效；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日；LHDN，Garis Panduan Pengenaan Duti Setem，First Schedule，Stamp Act 1949（外国买家8%税率），2026年6月30日；LHDN，印花税豁免与减免，2026年7月21日更新；Malaysian Bar，Circular No 128/2026，首次购屋者印花税豁免令，2026年4月16日；MyGOV，遗产价值与管理机构（小型、简易及大型遗产），2026年3月13日最后更新；Utusan Malaysia，关于国会讨论马来保留地多人共有问题的报道，2025年10月6日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核对日期为2026年11月15日，并非法律或财务建议。土地规定、费用及州政府政策会改变，而每份地契都不同；在付订金或签约前，请向您的律师、执照土地测量师、县土地局及PTG Johor确认。