Membeli Rumah Kampung di Johor: Hakmilik, Semakan, Pinjaman dan Siapa Boleh Membeli (2026)

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 15 November 2026

Panduan ini untuk rakyat Malaysia, rakyat Singapura dan pembeli lain yang sedang meninjau rumah kampung di Johor. Jawapan ringkasnya: apabila membeli rumah kampung, apa yang anda beli sebenarnya lebih kepada hakmilik tanahnya, jadi semak hakmilik itu dahulu. Sesetengah lot kampung ialah tanah pertanian, sesetengahnya tanah rizab Melayu, ada yang dikongsi oleh ramai waris dan ada rumah yang berdiri di atas tanah Kerajaan Negeri tanpa sebarang hakmilik. Setiap keadaan ini mengubah siapa yang boleh membeli, sama ada bank akan memberi pinjaman dan apa yang boleh anda bina.

Maksud “rumah kampung” dalam iklan hartanah di Johor

“Rumah kampung” bukan kategori undang-undang. Penjual menggunakannya untuk rumah sesebuah di atas lot kampungnya sendiri, rumah di atas tanah keluarga, rumah lama di kampung yang kini dikelilingi taman perumahan, atau lot luar bandar dengan pokok buah-buahan. Label ini tidak memberitahu apa-apa tentang hakmilik: dua rumah yang bersebelahan boleh berada di atas hakmilik yang sama sekali berbeza. Jangkakan tanah yang lebih luas, tetapi urusan dokumen yang lebih banyak.

Enam keadaan hakmilik yang akan anda temui

Keadaan	Maksudnya	Siapa boleh membeli	Pinjaman bank
Hakmilik individu, kategori bangunan	Dilayan seperti rumah bertanah yang lain.	Mana-mana rakyat Malaysia; warga asing hanya dalam peraturan Johor	Biasanya boleh, tertakluk kepada penilaian
Hakmilik pertanian (pertanian) dengan rumah	Satu kediaman dalam had seksyen 115; lebih banyak rumah atau perniagaan memerlukan pertukaran syarat (tukar syarat, seksyen 124).	Rakyat Malaysia; warga asing hanya atas syarat yang ketat	Kurang pembiaya; mungkin dinilai terutamanya sebagai tanah
Tanah rizab Melayu (Malay reserve land)	Status yang diendors pada hakmilik di bawah enakmen Johor 1936.	Orang Melayu seperti yang ditakrifkan oleh enakmen, dan badan yang disenaraikan	Hanya pembiaya yang dibenarkan memegang gadaian ke atas tanah rizab
Hakmilik dikongsi oleh ramai waris	Bahagian tidak dipecahkan, atau harta pusaka yang masih atas nama pemilik yang telah meninggal dunia.	Pembeli yang layak; setiap pemilik atau pentadbir mesti menandatangani	Tanya awal; pembiaya berhati-hati
Tanah Kerajaan Negeri, tiada hakmilik, atau TOL	Pendudukan, bukan pemilikan. TOL tidak boleh dijual atau diwarisi.	Tiada sesiapa boleh membeli tanah itu daripada penduduknya	Tidak boleh: tiada apa untuk digadaikan (seksyen 241)
Tanah penempatan berkelompok (FELDA)	Undang-undang berasingan dengan had urus niaga tersendiri.	Semak dengan pejabat tanah dahulu	Berbeza-beza

Hakmilik pejabat tanah dan pajakan

Lot kampung selalunya hakmilik pejabat tanah yang disimpan oleh pejabat tanah daerah: Geran Mukim (GM), Pajakan Mukim (PM, pajakan) atau Hakmilik Sementara Mukim (HS(M), hakmilik sementara). Hakmilik Pejabat Pendaftaran (GRN, PN, HS(D)) disimpan oleh PTG Johor. Bagi tanah pajakan, kira baki tahunnya; pada Jun 2025 seorang ahli politik Johor menyebut pembaharuan pajakan yang telah diluluskan di Kampung Melayu Majidee, Johor Bahru (Sinar Harian). Lihat cara membaca hakmilik tanah, hakmilik sementara vs hakmilik tetap dan pembaharuan pajakan di Johor.

Tanah rizab Melayu

Jika hakmilik membawa endorsan rizab Melayu, rakyat Malaysia bukan Melayu dan warga asing tidak boleh membeli, dan susunan penama atau perjanjian sampingan menyebabkan orang yang membayar tidak mempunyai kepentingan yang boleh dikuatkuasakan. Panduan saya tentang tanah rizab Melayu di Johor menerangkan peraturannya; ia status pada tanah, tidak sama dengan unit Bumiputera dalam projek baharu.

Semakan sebelum anda membayar deposit

1. Dapatkan butiran hakmilik (daerah, mukim, lot, jenis dan nombor hakmilik) dan resit cukai tanah terkini. Penjual yang enggan berkongsi butiran ini adalah tanda amaran.
2. Buat carian hakmilik melalui iTanah atau di pejabat tanah. Peguam anda membuat carian rasmi (official search, seksyen 385), RM150 bagi setiap hakmilik menurut borang PTG Johor 2026. Lihat carian hakmilik dan kaveat.
3. Baca kategori, syarat nyata (express conditions) dan sekatan kepentingan (restrictions in interest), seperti keperluan kebenaran Negeri, larangan kepada bukan warganegara atau endorsan rizab. Lihat kebenaran Negeri di Johor.
4. Padankan pemilik dengan penjual. Setiap pemilik berdaftar mesti menandatangani; jika seorang pemilik telah meninggal dunia, harta pusakanya perlu diselesaikan dahulu.
5. Jalan sepanjang sempadan. Sebahagian kawasan rumah kampung kadangkala berada di atas tanah Kerajaan Negeri, rizab jalan atau sungai, atau lot jiran. Juruukur tanah berlesen boleh menanda semula sempadan. Lihat tanah TOL dan pertikaian sempadan.
6. Semak jalan masuk. Lot yang terletak di belakang lot lain mungkin bergantung pada lorong yang melalui tanah orang lain; pastikan ada jalan awam atau hak lalu-lalang yang berdaftar.
7. Semak rancangan tempatan untuk jalan, longkang atau perumahan pada masa hadapan. Lihat pengezonan dalam rancangan tempatan Johor dan pengambilan tanah.
8. Semak kemudahan: akaun air dan elektrik, sebarang tangki septik dan sejarah banjir.

Rumah itu sendiri: usia, kelulusan dan keadaan

Banyak rumah kampung dibina berpuluh tahun dahulu dan diperbesar dari semasa ke semasa. Di bawah seksyen 70 Street, Drainage and Building Act 1974 (Akta Jalan, Parit dan Bangunan), pembinaan memerlukan kelulusan pelan oleh pihak berkuasa tempatan. Minta penjual menunjukkan sebarang pelan yang diluluskan dan bandingkan dengan apa yang berdiri di atas lot: dapur, anjung atau bilik tanpa kelulusan boleh menjejaskan penilaian dan insurans anda, dan mungkin perlu diluluskan secara sah atau dirobohkan. Lihat mendapatkan salinan pelan bangunan yang diluluskan, pengubahsuaian haram dalam rumah subsale dan penjelasan CCC.

Periksa bumbung, kayu, pendawaian dan bekalan air, sebaik-baiknya dengan pemeriksa yang bertauliah; lihat panduan saya tentang pemeriksaan rumah subsale, pendawaian lama dan bumbung bocor. Jika anda merancang untuk membina semula, anggaplah ia seperti membeli tanah: baca membeli tanah untuk membina rumah di Johor dan permit pengubahsuaian di JB.

Mengapa pinjaman lebih sukar, dan pilihan yang ada

Pinjaman perumahan dijamin dengan gadaian ke atas hakmilik dan jumlahnya ditentukan oleh penilaian bank, jadi pembiayaan rumah kampung tidak seragam. Tanpa hakmilik atau dengan TOL, tiada apa untuk digadaikan. Hakmilik pertanian mempunyai lebih sedikit pembiaya. Di atas tanah rizab Melayu, hanya pembiaya yang dibenarkan di bawah enakmen boleh mengambil gadaian. Hakmilik yang dikongsi memerlukan tandatangan setiap pemilik. Bagi rumah lama atau yang telah diperbesar, penilai mungkin memberi nilai yang rendah kepada bangunan atau tidak mengambil kira bahagian tanpa kelulusan, bermakna tambahan tunai yang lebih besar (lihat penilaian rendah).

Tanya pandangan pembiaya dan dapatkan anggaran penilaian sebelum anda menandatangani, dan sediakan bajet untuk bayaran pendahuluan yang lebih besar atau tunai (lihat tunai vs pinjaman perumahan). Penjawat awam boleh menimbang LPPSA, yang jenis pembiayaannya termasuk membeli tanah untuk membina rumah dan membina rumah di atas tanah sendiri (MyGOV, diakses November 2026; lihat pembiayaan perumahan LPPSA). Pembeli Muslim boleh membandingkan pembiayaan perumahan Islam. Ini maklumat umum, bukan nasihat kewangan.

Bolehkah warga asing membeli rumah kampung di Johor?

Hampir tidak boleh. Sebarang pemerolehan oleh bukan warganegara atau syarikat asing memerlukan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri di bawah seksyen 433B Kanun Tanah Negara, dan peraturan Johor menutup pintu kepada kebanyakan hartanah kampung:

• Harga minimum. Warga asing secara amnya hanya boleh membeli rumah di Johor bermula RM1 juta, dengan pengecualian yang terhad (contohnya, sesetengah pangsapuri servis yang dijual oleh pemaju dengan kelulusan negeri); tiada kawasan yang dikecualikan secara keseluruhan (New Straits Times, April 2026).
• Tanah rizab Melayu dikecualikan.
• Tanah pertanian hanya dibuka bagi tujuan pertanian, agro-pelancongan atau eksport yang ditetapkan (Kementerian Ekonomi, Julai 2022). Jadual Johor, seperti yang diringkaskan oleh Majlis Peguam (Malaysian Bar), mensyaratkan RM1 juta atau lebih daripada 15 ekar, mengikut mana yang lebih tinggi, dan melarang pembangunan jenis homestead; pekeliling fi PTG Johor hanya menyenaraikannya bagi kepentingan asing secara pajakan.
• Kos jika diluluskan: fi negeri 3%, minimum RM30,000 (ditambah RM2,000 bagi setiap hakmilik), dan duti setem rata 8% ke atas pindah milik kediaman kepada individu asing sejak 1 Januari 2026.

Meletakkan rumah atas nama rakan warganegara Malaysia tidak menyelesaikan masalah ini; baca risiko pemilikan melalui penama. Rakyat Malaysia yang tinggal di luar negara masih dikira pembeli Malaysia (lihat rakyat Malaysia di luar negara). Bagi warga asing, rumah bertanah di atas hakmilik kediaman yang melebihi harga minimum ialah laluan yang realistik; lihat harga minimum Johor untuk warga asing. Bagi pemohon MM2H, saya berurusan dengan ejen MM2H berlesen MOTAC bagi urusan visa; kelulusan diputuskan oleh pihak berkuasa.

Membeli daripada waris: harta pusaka dan hakmilik dikongsi

Banyak rumah kampung dijual oleh anak atau cucu pemilik asal. Waris tidak boleh menjual sehingga harta pusaka diselesaikan dan didaftarkan di pejabat tanah: pembahagian pusaka kecil (small estate) melalui JKPTG jika nilai keseluruhan harta pusaka RM5 juta atau kurang, jika tidak melalui Mahkamah Tinggi (MyGOV, Mac 2026). Harta pusaka orang Islam mengikut faraid melainkan terdapat hibah atau wasiat yang sah.

Semua pemilik bersama yang berdaftar mesti menandatangani pindah milik. Membeli bahagian seorang waris menjadikan anda pemilik bersama dengan ahli keluarga yang lain, tanpa hak ke atas mana-mana bahagian tanah yang tertentu. Pada Oktober 2025, seorang menteri memberitahu Parlimen bahawa sesetengah tanah Melayu di Kuala Lumpur mempunyai puluhan hingga ratusan pemilik bersama yang berdaftar (Utusan Malaysia). Baca pembahagian pusaka kecil, surat kuasa mentadbir, faraid, hibah dan wasiat, menjual hartanah warisan dan membeli bahagian pemilik bersama.

Kos yang perlu dibajetkan

Perkara	Apa yang dijangka	Maklumat lanjut
Duti setem pindah milik	Kadar berskala atas harga atau nilai. Pembeli rumah pertama warganegara Malaysia: pengecualian penuh sehingga RM500,000 bagi SPA yang ditandatangani sehingga 31 Disember 2027, jika syarat dipenuhi. Taksiran sendiri bagi pindah milik hartanah bermula pada 1 Januari 2027.	Duti setem 2026
Fi guaman	Ditetapkan oleh skala Solicitors’ Remuneration Order, ditambah perbelanjaan luar (disbursement).	Fi guaman
Carian	Carian rasmi RM150 bagi setiap hakmilik (PTG Johor, borang 2026); harga carian persendirian dipaparkan di iTanah.	Carian hakmilik
Kebenaran Negeri	Diperlukan jika hakmilik menyekat pindah milik; fi dan tempoh berbeza-beza.	Kebenaran Negeri
Cukai tanah dan tunggakan lain	Patut dijelaskan oleh penjual sebelum penyempurnaan.	Tunggakan

Cara saya mengendalikan pertanyaan rumah kampung

Saya bermula dengan hakmilik, bukan lawatan: carian persendirian, kemudian kategori, syarat, sekatan dan pemilik, bersama anda. Saya akan memberitahu anda secara terus terang sama ada hartanah itu terbuka kepada anda, sama ada pinjaman realistik dan apa yang perlu disemak oleh peguam dan juruukur anda. Jika ia tidak sesuai, saya cadangkan rumah bertanah di atas hakmilik kediaman dalam bajet yang hampir sama.

Kawasan untuk dipertimbangkan jika perkara ini penting bagi anda

• Kulai dan Senai: taman perumahan bertanah di pinggir utara bandar raya.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: perbandaran keluarga berhampiran Laluan Kedua.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: kawasan kejiranan rumah bertanah yang sudah mantap.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: rumah teres dan berkembar di atas hakmilik individu.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya, dan lihat jenis rumah bertanah jika anda mahukan tanah tanpa risiko hakmilik.

Lagi panduan hidup di Johor: Tanah rizab Melayu di Johor · Membaca hakmilik tanah · Tukar syarat tanah · Lesen Pendudukan Sementara

Soalan lazim

Bolehkah rakyat Malaysia bukan Melayu membeli rumah kampung di Johor?

Boleh, jika tanah itu bukan tanah rizab Melayu dan hakmiliknya tiada sekatan yang mengecualikan anda. Tanah rizab hanya boleh dimiliki oleh orang Melayu seperti yang ditakrifkan oleh enakmen Johor 1936, dan badan yang disenaraikan. Carian hakmilik akan menunjukkan keadaan yang terpakai.

Bolehkah warga asing membeli rumah kampung di Johor?

Hampir tidak boleh. Kelulusan negeri diperlukan, kebanyakan rumah mesti berharga sekurang-kurangnya RM1 juta, tanah rizab Melayu dikecualikan, dan tanah pertanian hanya dibuka atas syarat yang ketat. Susunan penama meletakkan wang pembeli dalam risiko.

Bolehkah saya mendapat pinjaman bank untuk rumah kampung?

Kadangkala. Pembiaya memerlukan hakmilik berdaftar yang boleh digadaikan. Hakmilik pertanian, tanah rizab, hakmilik yang dikongsi dan bangunan tanpa kelulusan menyempitkan pilihan, dan rumah di atas tanah Kerajaan Negeri atau TOL tidak boleh dibiayai.

Adakah sah untuk tinggal di rumah di atas tanah pertanian di Johor?

Syarat tersirat di bawah seksyen 115 Kanun Tanah Negara membenarkan sebuah rumah untuk pemilik atau pekerja ladang di atas kawasan tidak lebih daripada satu perlima lot atau 2 hektar, mengikut mana yang lebih kecil, jika syarat nyata membenarkannya dan majlis tempatan meluluskan pelan. Lebih banyak rumah atau perniagaan memerlukan tukar syarat.

Bagaimana saya menyemak hakmilik rumah kampung di Johor?

Buat carian persendirian di portal iTanah PTG Johor atau di pejabat tanah, dan baca kategori, syarat, sekatan, pemilik dan apa-apa yang didaftarkan. Peguam anda kemudian membuat carian rasmi, RM150 bagi setiap hakmilik menurut borang PTG Johor 2026.

Bagaimana jika pemilik rumah kampung itu telah meninggal dunia?

Waris mesti terlebih dahulu menyelesaikan harta pusaka, melalui JKPTG bagi pusaka kecil sehingga RM5 juta atau melalui Mahkamah Tinggi, dan mendaftarkan hasilnya di pejabat tanah sebelum mereka boleh menandatangani pindah milik.

Bercadang membeli rumah kampung di Johor?

Beritahu saya di mana rumah itu, sama ada anda pembeli Malaysia atau asing, dan bajet anda. Saya akan menyemak hakmilik bersama anda dan memberitahu secara terus terang sama ada ia terbuka kepada anda dan sama ada pinjaman realistik. Anda juga boleh membuat temu janji untuk lawatan, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Attorney General’s Chambers, Laws of Malaysia Online: National Land Code (Act 828), seksyen 52, 65 hingga 68, 115, 124, 241, 385 dan 433B; Street, Drainage and Building Act 1974 (Act 133), seksyen 70; Federal Constitution, Article 89, diakses November 2026; JKPTG (Department of Director General of Lands and Mines), artikel “Malay Reservation Enactment”, diakses November 2026; Bashiran Begum Mobarak Ali dan Nor Asiah Mohamad, “The ‘Red-Ink Grants’: The Malays and the Land”, IIUM Law Journal 15(2), 2007; The Sun, Law Speak, “Different laws cover land use” (syarat tersirat tanah pertanian), 15 November 2015; Pejabat tanah Johor, senarai semak permohonan pindah milik (jenis hakmilik dan tempat ia disimpan), 2026; Penang Land and Mines Office, Soalan Lazim pendaftaran urusan tanah (jenis hakmilik, hakmilik sementara), diakses November 2026; Johore Bar Committee, Circular No. 77/2025, pelaksanaan portal iTanah Johor (mulai 3 Februari 2026); Pejabat Tanah dan Galian Johor, manual pengguna awam iTanah, versi 1.0, 2026; PTG Johor, Borang C2: permohonan carian rasmi, pindaan 01/2026, diterbitkan Mei 2026; Malay Mail, “Freehold, leasehold and squatters: what laws in Malaysia say about land ownership”, 24 Februari 2026; Sinar Harian, “Tanah rizab Melayu perlu dipertahan, bukan dipolitikkan”, 5 Jun 2025; Bernama, mengenai hakmilik tanah yang diserahkan kepada peneroka FELDA di Johor, 23 Jun 2026; MyGOV, pembiayaan perumahan sektor awam (jenis pembiayaan LPPSA), diakses November 2026; Malaysian Bar, Circular No 444/2024, sekatan ke atas bukan warganegara dan syarikat asing di bawah Part 33A National Land Code (jadual Johor setakat Oktober 2024), 23 Disember 2024; Kementerian Ekonomi, Garis Panduan Perolehan Hartanah, 13 Julai 2022; PTG Johor, Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025 (fi kelulusan kepentingan asing), 13 Jun 2025, berkuat kuasa 1 Julai 2025; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949 (kadar 8% bagi pembeli asing), 30 Jun 2026; LHDN, pengecualian dan pelepasan duti setem, dikemas kini 21 Julai 2026; Malaysian Bar, Circular No 128/2026, perintah pengecualian duti setem pembeli rumah pertama, 16 April 2026; MyGOV, nilai harta pusaka dan agensi pengurusan (pusaka kecil, ringkas dan besar), kemas kini terakhir 13 Mac 2026; Utusan Malaysia, mengenai pemilikan berbilang tanah rizab Melayu di Parlimen, 6 Oktober 2025

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 15 November 2026, bukan nasihat undang-undang atau kewangan. Peraturan tanah, fi dan dasar negeri berubah dan setiap hakmilik berbeza; sahkan dengan peguam anda, juruukur tanah berlesen, pejabat tanah daerah dan PTG Johor sebelum anda membayar deposit atau menandatangani.