Membeli Hartanah atas Nama Orang Lain (Penama) di Malaysia: Risiko dan Alternatif yang Lebih Selamat (2026)

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 12 November 2026

Pembelian secara “penama” (nominee) bermaksud hartanah didaftarkan atas nama seseorang manakala orang lain yang membayarnya dan menganggapnya sebagai miliknya. Di Malaysia, orang melakukan ini untuk mengelak peraturan warga asing, untuk membeli unit yang mereka tidak layak, atau untuk menyembunyikan aset. Jawapan ringkasnya: orang yang namanya tertera pada hakmilik ialah pemilik di sisi undang-undang, perjanjian sampingan mungkin sukar atau mustahil dikuatkuasakan, dan jika tujuannya untuk mengingkari undang-undang, ia boleh menjadi batal di bawah seksyen 24 Contracts Act 1950. Saya tidak mengaturkan urusan penama. Panduan ini menerangkan risikonya dan laluan yang sah sebagai gantinya. Ini ialah maklumat umum, bukan nasihat undang-undang; berbincanglah dengan peguam tentang kes anda sendiri.

Mengapa orang menggunakan penama

• Pembeli asing yang mahukan rumah di bawah harga minimum warga asing di Johor, atau ingin mengelak kebenaran negeri, levi warga asing dan duti setem yang lebih tinggi, meletakkannya atas nama rakan atau saudara warganegara Malaysia.
• Unit dan tanah yang disekat. Sesetengah unit dan tanah dikhaskan untuk pembeli yang layak, seperti lot Bumiputera atau tanah rizab Melayu. Seseorang yang tidak layak mungkin cuba membeli melalui orang yang layak. Tanah rizab Melayu malah tidak boleh dipajakkan kepada bukan Melayu, kata kementerian pada 2018.
• Sebab pinjaman. Pembeli yang tidak dapat memperoleh pinjaman meminta seseorang dengan profil yang lebih baik untuk meminjam dan memegang hakmilik.
• Menyembunyikan aset daripada pemiutang, pasangan, rakan kongsi perniagaan atau pihak berkuasa cukai.
• Kemudahan keluarga, seperti ibu bapa membeli atas nama anak dewasa, yang boleh jadi sah tetapi masih membawa risiko di bawah.

Motif itu penting. Memegang hartanah untuk ahli keluarga secara terbuka dan sah sangat berbeza daripada menggunakan nama orang lain untuk mengingkari sekatan undang-undang. Yang pertama boleh didokumenkan dengan betul; yang kedua mungkin menyebabkan anda langsung tiada hak yang boleh dikuatkuasakan.

Kedudukan undang-undang: pemilik berdaftar ialah pemiliknya

Malaysia menggunakan sistem Torrens bagi hakmilik berdaftar. National Land Code menjadikan daftar sebagai teras:

Peruntukan	Apa yang dinyatakan, secara ringkas	Mengapa ia penting bagi urusan penama
National Land Code, seksyen 89	Dokumen hakmilik berdaftar ialah keterangan muktamad bahawa orang yang dinamakan memiliki tanah itu, tertakluk kepada Kanun	Penama ialah pemilik di sisi undang-undang; nama anda tiada pada hakmilik
National Land Code, seksyen 340	Hakmilik tuan punya berdaftar tidak boleh disangkal, dengan pengecualian seperti fraud, pemalsuan atau surat cara yang batal; pembeli tulen dengan balasan yang kemudian dilindungi	Jika penama menjual kepada pembeli tulen, anda biasanya tidak boleh mendapatkan semula hartanah itu
National Land Code, seksyen 332	Pendaftar boleh memasukkan kaveat amanah ke atas tanah yang dinyatakan dipegang oleh pemegang amanah	Perkiraan rahsia tidak dinyatakan pada hakmilik, jadi perlindungan ini tidak sesuai dengannya
National Land Code, seksyen 433B	Bukan warganegara dan syarikat asing hanya boleh memperoleh tanah dengan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri	Urusan penama yang digunakan untuk mengelak kelulusan ini bertujuan memintas undang-undang
Contracts Act 1950, seksyen 24	Perjanjian adalah batal jika tujuan atau balasannya dilarang oleh undang-undang, akan mengingkari mana-mana undang-undang, bersifat fraud, mencederakan harta orang lain, atau tidak bermoral atau bertentangan dengan dasar awam	Perjanjian penama yang dibuat untuk mengelak peraturan warga asing, tanah rizab atau kelayakan, atau untuk menipu pemiutang, berisiko menjadi batal

Apa yang telah diputuskan oleh mahkamah

Satu kajian akademik mengenai seksyen 24 yang diterbitkan dalam Asian Journal of Comparative Law (2024) membincangkan beberapa kes di Malaysia. Dalam satu kes, keputusan Mahkamah Persekutuan pada 2017 dari Sabah, seorang bukan anak negeri menggunakan penama anak negeri untuk memperoleh tanah hakmilik anak negeri, dan pinjaman daripada pemberi pinjaman yang mengetahui perkiraan itu diputuskan tercemar oleh ketaksahan dan tidak boleh dikuatkuasakan. Dalam kes-kes lain, keputusan bergantung pada apa yang diketahui oleh setiap pihak dan sama ada undang-undang, dan bukannya polisi dalaman, sedang diingkari. Pengajaran bagi pembeli: sama ada perkiraan penama bertahan di mahkamah bergantung pada tujuan dan fakta, dan anda tidak boleh bergantung kepadanya.

Walaupun sesuatu perkiraan itu sah, membuktikannya adalah sukar. Anda memerlukan bukti jelas bahawa anda yang membayar, bahawa kedua-dua pihak berniat anda memiliki hartanah itu, dan bahawa tujuannya sah. Bayaran tunai, janji lisan dan persefahaman “kita kan keluarga” ialah perkara yang paling kerap gagal dalam pertikaian.

Apa yang boleh menjadi masalah

Jika penama…	Apa yang boleh berlaku
Menjual hartanah itu	Pembeli tulen dengan balasan secara amnya dilindungi (seksyen 340(3)). Anda hanya boleh menyaman penama untuk mendapatkan wang, itu pun jika anda mempunyai tuntutan.
Menggadaikannya	Pemberi pinjaman mempunyai gadaian berdaftar. Jika penama berhenti membayar, hartanah itu boleh dilelong.
Meninggal dunia	Hartanah itu menjadi sebahagian daripada harta pusaka penama dan diturunkan mengikut wasiat atau peraturan pembahagian. Keluarganya mungkin tidak tahu atau tidak menerima tuntutan anda.
Bercerai	Hartanah atas nama pasangan boleh dipertikaikan sebagai harta sepencarian.
Muflis atau disaman	Pemiutang melihat aset atas nama penghutang. Anda perlu membuktikan bahawa hartanah itu tidak pernah menjadi miliknya.
Berselisih faham dengan anda	Dia boleh enggan memindah milik, menyimpan sewa, atau berpindah masuk. Satu-satunya jalan anda ialah tindakan mahkamah, yang mungkin gagal jika perkiraan itu tidak sah.
Disiasat	Siasatan cukai, pencegahan pengubahan wang haram atau penguatkuasaan boleh membekukan atau memeriksa aset atas namanya, dan atas nama anda.

Wang, cukai dan pencegahan pengubahan wang haram

• Sumber dana. Undang-undang pencegahan pengubahan wang haram Malaysia (AMLA) meliputi peguam dan, seperti yang dinyatakan oleh sebuah badan profesional ejen hartanah pada 2022, ejen hartanah sebagai institusi pelapor. Mereka mesti mengenal pasti pelanggan mereka dan orang yang sebenarnya di sebalik sesuatu pembelian, dan melaporkan transaksi yang mencurigakan. Membayar pembelian orang lain melalui pihak ketiga atau tunai ialah tanda amaran.
• Cukai pendapatan sewa. Pemilik berdaftar ialah orang yang dijangka oleh LHDN untuk mengisytiharkan sewa. Jika anda memungut sewa tetapi penama yang tertera pada hakmilik, kedua-dua anda menghadapi masalah. Lihat panduan cukai pendapatan sewa saya.
• Memindah milik semula memerlukan kos. Memindahkan hartanah daripada penama kepada anda kemudian ialah pindah milik baharu, dengan duti setem atas surat cara pindah milik dan mungkin cukai keuntungan harta tanah bagi penama, bergantung pada hubungan dan tempoh pegangan. Lihat panduan saya tentang duti setem, RPGT dan memindahkan hartanah kepada keluarga. Pembeli asing masih memerlukan kebenaran negeri pada ketika itu.
• Pinjaman. Jika penama yang mengambil pinjaman, bank bergantung pada pendapatan dan pengisytiharannya. Perkiraan yang mengelirukan pemberi pinjaman merupakan risiko undang-undang dengan sendirinya.

Alternatif yang lebih selamat dan sah

Pembeli asing: beli atas nama sendiri

Warga asing secara amnya hanya boleh membeli hartanah kediaman di Johor mulai RM1 juta, dengan beberapa pengecualian seperti zon yang ditetapkan (New Straits Times, April 2026). Setiap pembelian oleh bukan warganegara atau syarikat asing memerlukan kelulusan negeri di bawah seksyen 433B. Sejak 1 Julai 2025, pejabat tanah Johor mengenakan yuran kepada pembeli asing sebanyak 3% daripada harga, minimum RM30,000, serta RM2,000 bagi setiap hakmilik untuk memohon. Panduan saya tentang harga minimum dan kuota warga asing di Johor dan kebenaran negeri di Johor menerangkan prosesnya.

Membeli melalui syarikat

Syarikat boleh memiliki hartanah, tetapi ia tidak memintas peraturan warga asing: di bawah seksyen 433A National Land Code, syarikat Malaysia yang 50% atau lebih saham mengundinya dipegang oleh bukan warganegara dianggap sebagai syarikat asing. Pemilikan melalui syarikat juga membawa kos cukai, pinjaman dan operasinya sendiri. Lihat membeli hartanah melalui syarikat.

Nama bersama, didaftarkan dengan betul

Jika dua orang membayar, letakkan kedua-dua nama pada hakmilik, sebagai penyewa bersama (joint tenants) atau tuan punya bersama mengikut bahagian (tenants in common) dengan bahagian yang dinyatakan, supaya bahagian setiap orang tercatat dalam daftar dan bukan dalam surat sampingan. Setiap pemilik bersama mesti layak; bagi warga asing, peraturan warga asing masih terpakai. Lihat nama bersama dan pemilikan bersama mengikut bahagian (tenancy in common) dan, bagi pembiayaan, pinjaman perumahan bersama.

Surat kuasa wakil, bukan penama

Jika sebabnya ialah anda tinggal di luar negara dan tidak boleh menandatangani atau menguruskan perkara secara bersemuka, surat kuasa wakil membolehkan seseorang bertindak bagi pihak anda sementara hartanah kekal atas nama anda. Lihat panduan surat kuasa wakil saya dan membeli tanpa perlu terbang ke sini.

Sewa dahulu

Jika anda belum boleh membeli secara sah, menyewa ialah cara jujur untuk tinggal di Johor sementara anda merancang. Lihat menyewa di Johor Bahru sebagai warga asing. Untuk tinggal jangka panjang, MM2H ialah satu laluan; saya berkoordinasi dengan ejen MM2H berlesen MOTAC, dan kelulusan ditentukan oleh pihak berkuasa. Panduan MM2H 2026 saya mengandungi butirannya.

Jika anda sudah berada dalam perkiraan penama

1. Jangan memburukkan keadaan. Elakkan bayaran sampingan baharu, pinjaman baharu atau pindah milik selanjutnya sehingga anda mendapat nasihat.
2. Kumpulkan bukti anda. Rekod bayaran, mesej dan sebarang perjanjian bertulis.
3. Jumpa peguam. Tanya sama ada perkiraan itu sah, sama ada ia boleh didokumenkan atau dirungkaikan dengan betul, dan berapa kos pindah milik kepada anda dari segi duti setem, cukai dan kebenaran.
4. Semak hakmilik. Carian tanah terkini menunjukkan gadaian, kaveat dan pemilik berdaftar. Lihat panduan saya tentang carian hakmilik tanah dan kaveat.

Lokasi untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda

Jika anda mahu membeli secara sah atas nama sendiri, panduan-panduan ini membantu anda membandingkan kawasan yang lazimnya diminati pembeli asing:

• JB Sentral dan Bukit Chagar: berhampiran CIQ dan stesen RTS Link.
• Iskandar Puteri: perbandaran lebih baharu berhampiran Laluan Kedua (Second Link).
• Danga Bay: kondominium tepi air berhampiran bandar.
• Mount Austin: popular dalam kalangan keluarga.
• Pelancaran baharu di Johor Bahru: bagi projek pada atau melebihi harga minimum warga asing.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Langkah undang-undang membeli di Johor · Penipuan hartanah di Johor Bahru · Menjual hartanah JB sebagai warga asing · Pinjaman perumahan untuk warga asing

Soalan lazim

Adakah sah membeli hartanah atas nama orang lain di Malaysia?

Memegang hartanah untuk orang lain tidak semestinya menyalahi undang-undang, tetapi pemilik berdaftar ialah pemilik di sisi undang-undang, dan perjanjian yang dibuat untuk memintas undang-undang, seperti peraturan warga asing atau tanah rizab, boleh menjadi batal di bawah seksyen 24 Contracts Act 1950. Tanya peguam tentang kes anda.

Bolehkah warga asing membeli hartanah Johor atas nama rakan warganegara Malaysia?

Ia sangat berisiko. Rakan anda akan memilikinya di sisi undang-undang, sebarang perjanjian sampingan yang bertujuan mengelak kebenaran negeri atau harga minimum mungkin batal, dan pembeli tulen daripada rakan anda biasanya akan dilindungi. Laluan yang sah ialah membeli atas nama sendiri dengan kebenaran negeri.

Apa yang berlaku jika penama meninggal dunia?

Hartanah itu menjadi sebahagian daripada harta pusaka penama dan diturunkan mengikut wasiat atau peraturan pembahagian. Anda perlu membuktikan tuntutan anda terhadap harta pusaka itu, yang mungkin gagal jika buktinya sedikit atau perkiraan itu tidak sah.

Bolehkah penama menjual hartanah saya tanpa memberitahu saya?

Ya, dalam amalan. Penama ialah tuan punya berdaftar dan boleh menandatangani pindah milik. Di bawah seksyen 340 National Land Code, pembeli tulen dengan balasan secara amnya dilindungi, menyebabkan anda hanya boleh menuntut wang daripada penama.

Adakah membeli melalui syarikat Malaysia dapat mengelak peraturan warga asing?

Tidak. Di bawah seksyen 433A National Land Code, syarikat Malaysia yang 50% atau lebih saham mengundinya dipegang oleh bukan warganegara dianggap sebagai syarikat asing dan memerlukan kelulusan negeri seperti mana-mana pembeli asing.

Apakah alternatif kepada penama?

Beli atas nama sendiri dengan kebenaran negeri, daftarkan pemilik bersama dengan betul pada hakmilik, berikan surat kuasa wakil kepada orang yang dipercayai jika anda berada di luar negara, atau sewa dahulu. Peguam boleh menasihati struktur yang sah untuk situasi anda.

Beli atas nama sendiri, dengan nasihat yang betul

Saya tidak mengaturkan urusan penama. Apa yang saya lakukan ialah menunjukkan hartanah Johor yang boleh anda beli secara sah atas nama sendiri, membimbing anda melalui kebenaran negeri dan kos, dan bekerjasama dengan peguam anda. Anda juga boleh membuat temu janji atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: National Land Code (Akta 828, disemak 2020), seksyen 89, kemuktamadan dokumen hakmilik daftar, disemak November 2026; National Land Code (Akta 828), seksyen 340, hakmilik tidak boleh disangkal, disemak November 2026; National Land Code (Akta 828), seksyen 332, kaveat amanah, disemak November 2026; National Land Code (Akta 828), seksyen 433A, takrif syarikat asing, disemak November 2026; National Land Code (Akta 828), seksyen 433B, bukan warganegara dan syarikat asing memerlukan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri, disemak November 2026; Contracts Act 1950 (Akta 136), seksyen 24, balasan dan tujuan yang sah dan tidak sah, disemak November 2026; Adnan Trakic, “Agreements Forbidden by Law vis-à-vis Agreements to Defeat the Law: How Are They Different?”, Asian Journal of Comparative Law, vol. 19, 2024; Malay Mail, “Malay reserve land cannot be leased to non-Malays, says ministry”, 17 Februari 2018; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026; Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Johor, Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025 (fi, termasuk pemerolehan oleh warga asing), berkuat kuasa 1 Julai 2025; The Sun, “Real estate institute beefs up profession to spot money laundering”, 23 September 2022; Majlis Peguam Malaysia, Pekeliling 125/2018 yang mengedarkan panduan AML/CFT Bank Negara untuk institusi pelapor, 17 Mei 2018; LHDN, kadar RPGT dan kategori pelupus, dikemas kini 23 Jun 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 12 November 2026, bukan nasihat undang-undang atau cukai. Saya tidak mengaturkan atau memberi nasihat tentang perkiraan penama. Undang-undang, fi dan pemakaiannya terhadap fakta anda berbeza-beza; berbincanglah dengan peguam Malaysia dan penasihat cukai sebelum anda membeli, memindah milik atau merungkaikan sebarang perkiraan hartanah.