Menyewa rumah di Johor Bahru sebagai warga asing (2026): langkah, deposit, kos dan kawasan

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 4 November 2026

Panduan ini untuk mereka dari Singapura, Indonesia, India, China dan negara lain yang mahu menyewa rumah di Johor Bahru. Jawapan ringkasnya: mana-mana warga asing yang mempunyai pas sah boleh menyewa, kebanyakan tuan rumah meminta deposit dua bulan serta sewa sebulan di hadapan, dan penyewa biasanya membayar duti setem dan utiliti manakala pemilik membayar yuran penyelenggaraan. Sewa diminta bagi kondo 2 bilik kebanyakannya RM1,500 hingga RM2,500 sebulan pada awal November 2026.

Siapa boleh menyewa: pas dan visa

Tiada peraturan yang menghalang warga asing daripada menyewa. Yang penting ialah pas anda meliputi tempoh sewaan, kerana tuan rumah dan pejabat pengurusan akan menyemaknya, dan menyewakan rumah kepada seseorang tanpa pas sah boleh menyebabkan pemilik terlibat dalam masalah di bawah undang-undang imigresen.

Pas	Sesuai untuk	Nota sewaan
Pas lawatan sosial (bebas visa atau dengan visa)	Lawatan singkat, mencari rumah, lawatan melihat rumah	Warganegara India boleh melawat tanpa visa sehingga 30 hari di bawah pengecualian yang dilanjutkan hingga 31 Disember 2026. Gunakan pas lawatan untuk melihat rumah dan tinggal sebentar, bukan untuk sewaan setahun.
Pas penggajian atau pas kerja lain	Mereka yang bekerja dengan syarikat Malaysia	Asas biasa bagi sewaan satu atau dua tahun.
Pas pelajar	Pelajar antarabangsa dan, dengan pas tanggungan, keluarga mereka	Semak tempoh pas dengan pihak sekolah.
DE Rantau Nomad Pass	Pekerja jarak jauh yang berpendapatan dari luar negara	Pendapatan sekurang-kurangnya USD36,000 setahun (teknologi, mulai 1 Disember 2026) atau USD60,000 (bukan teknologi). Sah 3 hingga 12 bulan, boleh diperbaharui sehingga 12 bulan setiap kali, maksimum 48 bulan. MDEC menasihatkan agar tidak menandatangani perjanjian sewa sebelum pas diendorskan.
MM2H (Silver, Gold, Platinum, SEZ/SFZ)	Penduduk jangka panjang dan pesara	Pembelian rumah adalah wajib selepas kelulusan, jadi ramai peserta menyewa sementara memilih rumah. Di Johor, peringkat SEZ/SFZ kini bermakna Forest City.

Bagi MM2H, saya berkoordinasi dengan ejen MM2H berlesen MOTAC dan menguruskan bahagian sewaan dan pembelian; kelulusan diputuskan oleh pihak berkuasa. Mulakan dengan semakan kelayakan MM2H saya, soalan lazim MM2H dan panduan MM2H SEZ/SFZ bagi Johor.

Cara menyewa, langkah demi langkah

1. Tetapkan bajet dan kawasan. Fikirkan tentang tempat kerja, sekolah, Tambak Johor atau Laluan Kedua.
2. Senarai pendek dan lihat rumah. Secara bersemuka, atau melalui panggilan video langsung, bukan bergantung pada gambar sahaja.
3. Semak dengan siapa anda berurusan. Sahkan pendaftaran ejen dan minta bukti pemilikan, seperti bil cukai taksiran terkini.
4. Buat tawaran secara bertulis. Sewa, tarikh mula, tempoh, perabot dan pembaikan. Ramai tuan rumah meminta deposit tempahan (cengkeram), selalunya sewa sebulan, yang kemudian digunakan untuk deposit atau sewa anda.
5. Semak perjanjian. Deposit dan masa pemulangannya, pembaikan, penamatan awal, pembaharuan dan bil.
6. Tandatangan, bayar dan setemkan. Bayar dengan resit, dan setemkan dalam masa 30 hari melalui e-Duti Setem LHDN di MyTax.
7. Serahan. Semak senarai inventori, ambil gambar bertarikh bagi setiap bilik dan ambil kunci serta kad akses.
8. Utiliti dan pendaftaran. Sahkan atas nama siapa akaun utiliti dan daftar dengan pihak pengurusan.

Dokumen yang biasanya diminta tuan rumah

Salinan pasport dengan pas semasa atau cop masuk, kelulusan pas anda, bukti pendapatan seperti surat tawaran kerja atau slip gaji, dan nama serta butiran pasport semua orang yang akan tinggal di unit itu. Sewaan atas nama syarikat juga memerlukan dokumen pendaftaran syarikat.

Deposit dan kos pendahuluan

Tiada undang-undang yang menetapkan deposit sewa di Malaysia, jadi perjanjian yang menentukannya. Corak biasa, seperti yang turut diterangkan dalam panduan sewaan PropertyGuru, ialah:

Item	Jumlah biasa	Kegunaannya	Contoh pada RM2,000 sebulan
Deposit sekuriti	Sewa 2 bulan	Sewa tertunggak dan kerosakan. Boleh dipulangkan.	RM4,000
Deposit utiliti	Kira-kira sewa setengah bulan (ada yang meminta sebulan)	Bil utiliti terakhir. Boleh dipulangkan.	RM1,000
Sewa pendahuluan	Sewa 1 bulan	Sewa bulan pertama anda.	RM2,000
Duti setem	Lihat di bawah	Membolehkan perjanjian digunakan sebagai keterangan	RM96 (tempoh setahun)

Jumlahnya kira-kira RM7,100 sebelum berpindah masuk. Jika peguam menyediakan perjanjian, skala Solicitors’ Remuneration Order 2023 bagi sewa bulanan sehingga RM10,000 ialah 30% daripada sewa sebulan, minimum RM500 (seperti yang diringkaskan oleh StashAway, Ogos 2026); siapa yang membayar boleh dirunding. Nyatakan tarikh akhir pemulangan deposit dalam perjanjian.

Duti setem perjanjian sewa pada 2026

Duti setem dikenakan di bawah Item 49 Jadual Pertama Akta Setem 1949 bagi setiap RM250 (atau sebahagian daripadanya) sewa tahunan. Garis panduan LHDN bertarikh 30 Jun 2026 menetapkan kadar berikut:

Tempoh sewaan	Duti bagi setiap RM250 sewa tahunan	Contoh: RM2,000 sebulan (RM24,000 setahun)
Sehingga 1 tahun	RM1	RM96
Lebih 1 tahun, sehingga 3 tahun	RM3	RM288
Lebih 3 tahun, sehingga 5 tahun	RM5	RM480
Lebih 5 tahun	RM7	RM672

• Tiada pengecualian RM2,400. Bagi perjanjian mulai 1 Januari 2025, pengecualian lama bagi sewa tahunan sehingga RM2,400 telah dimansuhkan, menurut tulisan seorang penasihat cukai dalam The Sun.
• Siapa yang membayar. Akta Setem meletakkan liabiliti salinan asal pada penyewa; peguam, ejen atau tuan rumah boleh memfailkannya bagi pihak anda.
• Taksiran sendiri. Perjanjian sewa beralih kepada taksiran sendiri mulai 1 Januari 2026, dan LHDN menyatakan ia tidak akan mengenakan penalti atas kesilapan bagi penyerahan yang dibuat sepanjang 2026.
• Tarikh akhir. 30 hari dari tarikh tandatangan. Penyeteman lewat dikenakan penalti RM50 atau 10% daripada duti, yang mana lebih tinggi, dalam tempoh tiga bulan, dan selepas itu RM100 atau 20%, yang mana lebih tinggi.

Jika anda kemudian membeli dan menyewakan rumah, lihat panduan cukai pendapatan sewa saya.

Siapa bayar apa: utiliti, penyelenggaraan dan pembaikan

Malaysia belum mempunyai undang-undang khusus bagi sewaan kediaman; pada Ogos 2026 kementerian perumahan menyatakan Rang Undang-Undang Penyewaan Kediaman berada di peringkat akhir, tanpa tarikh pembentangan. Perjanjian anda yang menentukan, jadi pastikan ia menyatakan pembahagian ini dengan jelas:

Kos	Biasanya dibayar oleh	Nota
Elektrik (TNB)	Penyewa	Kira-kira 44.43 sen sekWj bagi kebanyakan rumah sebelum insentif dan pelarasan (tarif sejak Julai 2025).
Air (Ranhill SAJ)	Penyewa	RM1.05 bagi setiap m³ untuk 20 m³ pertama; caj minimum bulanan RM10.50.
Internet dan TV	Penyewa	Semak penyedia perkhidmatan yang ada di bangunan itu.
Yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas	Pemilik	Dikenakan kepada pemilik oleh badan pengurusan.
Cukai tanah dan cukai taksiran	Pemilik	Lihat panduan cukai tanah dan cukai taksiran saya (dalam bahasa Inggeris).
Pembaikan besar	Pemilik, biasanya	Masalah struktur, kebocoran tersembunyi, kelengkapan yang haus akibat penggunaan biasa.
Pembaikan kecil dan servis penghawa dingin	Penyewa, biasanya, sehingga jumlah yang ditetapkan dalam perjanjian	Mentol, pembaikan kecil, servis penghawa dingin berkala.
Kerosakan oleh penyewa	Penyewa	Ditolak daripada deposit jika tidak dibaiki.
Insurans bangunan	Pemilik	Insuranskan barang-barang anda sendiri.

Jika akaun utiliti kekal atas nama tuan rumah, persetujui cara bil sampai kepada anda supaya bil yang terlepas tidak menjadi potongan deposit.

Berperabot penuh, separa berperabot atau tanpa perabot?

• Berperabot penuh. Katil, sofa, peti sejuk, mesin basuh, penghawa dingin dan pemanas air. Sesuai untuk pendatang baharu, pemegang DE Rantau dan penginapan setahun atau kurang. Unit berperabot berhampiran stesen RTS Link dan di Medini cenderung meminta sewa paling tinggi.
• Separa berperabot. Biasanya kabinet dapur, penghawa dingin, pemanas air dan lampu, tetapi tiada perabot lepas.
• Tanpa perabot. Selalunya hanya lampu dan kipas. Sesuai untuk keluarga yang tinggal beberapa tahun dengan perabot sendiri.

Walau apa pun pilihan anda, lampirkan senarai inventori yang ditandatangani pada perjanjian; ia melindungi deposit anda semasa berpindah keluar.

Sewa diminta mengikut kawasan dan jenis unit

Tiada indeks sewa rasmi bagi Johor Bahru, jadi angka di bawah ialah sewa diminta di portal, bukan sewa yang dipersetujui, disemak pada awal November 2026.

Kawasan	Apa yang diiklankan	Sewa diminta sebulan
Pusat bandar JB, Bukit Chagar, Straits View	Studio hingga unit 3 bilik berhampiran CIQ dan stesen RTS Link	RM2,000 – 2,600
Danga Bay	Kondo tepi air 1 hingga 3 bilik	RM1,700 – 2,500
Mount Austin, Tebrau, Taman Daya	Kondo dan kediaman servis 2 dan 3 bilik	RM1,600 – 2,200
Permas Jaya	Unit 2 dan 3 bilik	RM1,500 – 1,900
Iskandar Puteri (Medini, Nusa Sentral)	Kondo 3 bilik	RM2,500 – 4,200
Forest City, Gelang Patah	Studio hingga unit 3 bilik	RM900 – 2,000

Jenis unit	Julat sewa diminta yang diterbitkan	Sumber
1 bilik, pusat bandar	RM1,840 – 2,500	Numbeo, dikemas kini 1 November 2026
1 bilik, luar pusat bandar	RM1,500 – 1,840	Numbeo, dikemas kini 1 November 2026
2 bilik, Mount Austin dan daerah serupa	RM1,500 – 2,000	EdgeProp, Oktober 2026
3 bilik, pusat bandar	RM3,060 – 5,000	Numbeo, dikemas kini 1 November 2026
3 bilik, luar pusat bandar	RM2,000 – 3,670	Numbeo, dikemas kini 1 November 2026
Rumah berkembar, East Ledang dan Eco Botanic	Kira-kira RM5,800 – 9,000	Malay Mail, Oktober 2026

Bagi bajet bulanan penuh termasuk makanan, pengangkutan dan yuran sekolah, lihat panduan kos sara hidup di Johor Bahru saya. Jika anda berulang-alik ke Singapura, panduan saya tentang rumah berhampiran stesen RTS Link merangkumi pilihan di pusat bandar.

Penginapan jangka pendek berbanding sewaan jangka panjang

Sewaan biasa di JB adalah selama setahun dengan pilihan untuk memperbaharui, atau dua tahun. Jika kerja anda mungkin memindahkan anda, minta klausa yang membolehkan anda menamatkan sewaan lebih awal selepas tempoh minimum yang dipersetujui sekiranya anda dipindahkan ke luar negara.

Bagi beberapa minggu atau bulan, contohnya semasa mencari rumah, hotel, kediaman servis atau tempahan penginapan jangka pendek ialah pilihan biasa, di bawah peraturan yang berbeza. Pada Oktober 2026 kementerian perumahan menyatakan garis panduan kebangsaan bagi sewaan jangka pendek sedang dimuktamadkan, dan undang-undang kecil bangunan boleh melarang penginapan jangka pendek. Tetamu asing di penginapan berdaftar juga membayar cukai pelancongan RM10 bagi setiap bilik semalam. Panduan saya tentang peraturan Airbnb dan penginapan jangka pendek di Johor Bahru (dalam bahasa Inggeris) menerangkannya dengan terperinci.

Cara mengelak penipuan sewa

The Star melaporkan pada Mei 2026 tentang penipuan sewa di mana individu yang menyamar sebagai ejen mengutip deposit. Beberapa tabiat boleh melindungi anda:

• Jangan bayar sebelum melihat rumah. Berhati-hati dengan sesiapa yang mahukan deposit sebelum lawatan atau tawaran bertulis, atau mendesak anda membuat keputusan serta-merta.
• Semak ejen. Minta nombor pendaftaran ejen dan semaknya di laman web Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (LPPEH). Jika statusnya tidak aktif, hentikan urusan.
• Semak pemilik. Minta bukti pemilikan dan pastikan nama itu sepadan dengan orang yang menandatangani perjanjian.
• Bandingkan harga dan gambar. Sewa yang jauh lebih rendah daripada unit serupa berdekatan, atau gambar yang sama pada beberapa iklan dengan nombor hubungan berbeza, ialah tanda amaran.
• Bayar dengan cara yang boleh dikesan. Bayar melalui pindahan bank dengan resit bertulis, kepada pemilik atau akaun syarikat agensi, jangan sekali-kali ke akaun peribadi yang tidak berkaitan.
• Jika berlaku masalah. Hubungi Pusat Respons Scam Kebangsaan (NSRC) di talian 997, yang beroperasi 24 jam sehari, hubungi bank anda secepat mungkin dan buat laporan polis.

Sewa dahulu, kemudian beli: mengapa ia membantu

Membeli di Johor sebagai warga asing ialah komitmen besar, sebab itu saya sering mencadangkan agar anda menyewa dahulu:

• Harga minimum yang tinggi. Warga asing secara amnya hanya boleh membeli hartanah kediaman di Johor dari RM1 juta, dengan beberapa pengecualian seperti zon yang ditetapkan (New Straits Times, April 2026).
• Kos pembelian lebih tinggi bagi warga asing. Sejak 1 Januari 2026, pindah milik hartanah kediaman kepada pembeli asing dikenakan duti setem pada kadar 8%, dan kebenaran negeri Johor serta levi negeri dikenakan sebagai tambahan.
• Anda mengenali kawasan itu. Cuba perjalanan waktu puncak, tahap bunyi bising, saliran selepas hujan lebat dan pengurusan bangunan. RTS Link ke Singapura dirancang dibuka pada Februari 2027, tertakluk kepada pensijilan keselamatan (lihat kemas kini RTS Link saya).
• Pilihan anda kekal terbuka. Menamatkan sewaan lebih mudah daripada menjual rumah jika rancangan berubah.
• Ia sesuai dengan MM2H. Ramai peserta MM2H menyewa sementara memilih rumah yang wajib dibeli selepas kelulusan.

Apabila anda bersedia, panduan saya tentang langkah guaman membeli hartanah di Johor dan pinjaman perumahan bagi warga asing, serta kalkulator kos membeli, merangkumi peringkat seterusnya. Panduan pembeli asing (dalam bahasa Inggeris) termasuk nota bagi pembeli dari Indonesia dan pelawat dari India.

Di mana hendak menyewa atau membeli jika perkara ini penting bagi anda

• JB Sentral dan Bukit Chagar: berjalan kaki ke CIQ dan stesen RTS Link; sewa di julat lebih tinggi.
• Mount Austin: popular dalam kalangan keluarga, dengan sekolah, kafe dan sewa sederhana.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kejiranan mantap dengan pusat beli-belah berdekatan.
• Danga Bay: kondo tepi air tidak jauh dari pusat bandar.
• Iskandar Puteri: Medini, sekolah di EduCity dan Laluan Kedua ke Tuas.
• Permas Jaya dan Senibong: kondo di sebelah timur dengan sewa sederhana.
• Forest City: sewa diminta paling rendah di sini dan zon MM2H SEZ/SFZ, tetapi jauh dari bandar.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Kos sara hidup di JB · Kawasan terbaik untuk tinggal di JB · Bersara di JB · Hospital dan penjagaan kesihatan di JB

Soalan lazim

Bolehkah warga asing menyewa rumah atau kondo di Johor Bahru?

Boleh. Tiada peraturan yang melarang warga asing menyewa. Anda memerlukan pas sah yang meliputi tempoh tinggal anda, dan tuan rumah serta pejabat pengurusan akan meminta untuk melihat pasport dan pas anda sebelum anda berpindah masuk.

Berapakah deposit untuk menyewa di JB?

Biasanya sewa dua bulan sebagai deposit sekuriti, sewa sebulan di hadapan dan kira-kira setengah bulan sebagai deposit utiliti. Bagi sewa RM2,000 sebulan, jumlahnya kira-kira RM7,000 sebelum duti setem.

Berapakah duti setem perjanjian sewa pada 2026?

RM1 bagi setiap RM250 sewa tahunan bagi tempoh sehingga setahun, RM3 bagi satu hingga tiga tahun, RM5 bagi tiga hingga lima tahun dan RM7 bagi lebih lima tahun, di bawah garis panduan LHDN Jun 2026. Tiada lagi pengecualian RM2,400 sejak 1 Januari 2025.

Siapa yang membayar yuran penyelenggaraan, penyewa atau pemilik?

Pemilik biasanya membayar yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas, serta cukai tanah dan cukai taksiran. Penyewa biasanya membayar elektrik, air dan internet. Perjanjian sewa anda patut menyatakan pembahagian ini.

Bolehkah saya menyewa di JB dengan pas nomad DE Rantau?

Boleh, pemegang DE Rantau menguruskan penginapan sendiri. Pas ini sah 3 hingga 12 bulan dan boleh diperbaharui sehingga 12 bulan setiap kali, maksimum 48 bulan. MDEC menasihatkan agar tidak menandatangani perjanjian sewa sebelum pas diendorskan.

Berapakah sewa di Johor Bahru pada 2026?

Sewa diminta bagi kondo 2 bilik kebanyakannya RM1,500 hingga RM2,500 sebulan pada awal November 2026. Median Mudah.my bagi kira-kira 8,000 iklan kondo dan pangsapuri di Johor ialah kira-kira RM1,956. Unit di Medini dan pusat bandar meminta lebih tinggi, dan Forest City lebih rendah.

Patutkah saya menyewa sebelum membeli di Johor?

Selalunya ia masuk akal. Warga asing secara amnya hanya boleh membeli rumah di Johor dari RM1 juta dan membayar duti setem 8% bagi pindah milik kediaman sejak 2026, jadi menyewa dahulu membolehkan anda mencuba kawasan dan bangunan sebelum membuat komitmen.

Berpindah ke JB dan mencari rumah sewa?

Beritahu saya pas anda, bajet, tempat anda akan bekerja atau belajar dan bila anda mahu berpindah masuk. Saya akan menyenarai pendek unit berserta sewa diminta dan depositnya, dan membantu anda menyemak perjanjian sebelum menandatangani. Anda juga boleh membuat temu janji untuk melihat rumah, atau konsultasi Zoom jika anda masih di luar negara.

Sumber: LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, Jadual Pertama, Akta Setem 1949, 30 Jun 2026; The Sun, “Tax matters: significant changes to stamp duty from 2025”, diakses November 2026; The Star, “No penalties in first year of self-assessment stamp duty system”, 21 Disember 2025; StashAway, duti setem dan fi bagi perjanjian sewa, 12 Ogos 2026; PropertyGuru, panduan deposit sewa, diakses November 2026; RinggitPlus, tentang Rang Undang-Undang Penyewaan Kediaman, 6 Ogos 2026; New Straits Times, “Malaysia extends visa exemption for Indian nationals until 2026”, 20 Disember 2024; MDEC, DE Rantau Pass FAQ v10, 28 Ogos 2026; Laman rasmi MM2H, syarat dan peraturan, diakses November 2026; Mudah.my, pangsapuri dan kondominium untuk disewa di Johor, disemak 4 November 2026; EdgeProp, kondominium untuk disewa di Iskandar Puteri, November 2026; EdgeProp, “What Can RM2,000 Rent You in Johor Bahru?”, 8 Oktober 2026; Numbeo, cost of living in Johor Bahru, dikemas kini 1 November 2026; Malay Mail, “From dreading JB to calling it home”, 13 Oktober 2026; Suruhanjaya Tenaga, jadual tarif TNB, sah Julai 2025 hingga Disember 2027, disemak November 2026; Ranhill SAJ, tarif air, disemak November 2026; The Star, “Rental scams running rampant”, 24 Mei 2026; MyGOV, talian NSRC 997, dikemas kini 21 Oktober 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026; Malay Mail, “Johor-Singapore RTS Link fares expected by year-end”, 20 Oktober 2026; The Star, garis panduan sewaan jangka pendek sedang dimuktamadkan, 26 Oktober 2026; Jabatan Kastam Diraja Malaysia, General Guide on Tourism Tax, disemak semula Mei 2018

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum yang disemak pada 4 November 2026, bukan nasihat guaman, cukai atau kewangan. Peraturan, tarif dan sewa diminta boleh berubah; sahkan dengan Jabatan Imigresen, LHDN, peguam anda dan tuan rumah sebelum membuat komitmen.