Artikel ini untuk rakyat Malaysia yang membeli rumah di Johor Bahru, sama ada subjual (jualan semula) atau pelancaran baharu, dan ingin tahu apa yang dilakukan oleh peguam serta di mana Johor menambah lapisan peraturannya sendiri. Jawapan ringkasnya: dokumentasi mengikut undang-undang negara yang sama seperti di seluruh Semenanjung Malaysia, tetapi jenis hakmilik, sebarang sekatan pada hakmilik dan keperluan kebenaran negeri menentukan berapa lama urus niaga mengambil masa, dan kadangkala sama ada anda boleh membeli sama sekali.
Subjual: langkah daripada tawaran hingga serahan kunci
- Surat tawaran dan wang cengkeram. Anda menandatangani tawaran untuk membeli dan membayar wang cengkeram, biasanya 2% hingga 3% daripada harga, yang dipegang oleh agensi sebagai pemegang amanah.
- Semakan peguam dan SPA. Tawaran biasanya memberi tempoh 14 hingga 21 hari untuk menandatangani perjanjian jual beli (SPA). Sebelum itu, peguam anda menjalankan carian hakmilik (lihat di bawah).
- Baki deposit. Semasa menandatangani SPA, anda menambah deposit sehingga 10% daripada harga. Duti setem atas SPA, yuran guaman dan kos lain biasanya dibayar sekitar waktu ini juga.
- Perjanjian pinjaman. Jika anda membuat pinjaman, anda menandatangani dokumen kemudahan pembiayaan bank dan peguam anda berurusan dengan peguam bank.
- Penyelesaian. Baki harga lazimnya perlu dibayar dalam tempoh tiga bulan, dengan lanjutan satu bulan jika perlu, yang dikenakan faedah lewat 8% setahun.
Tempoh tiga bulan itu tidak semestinya bermula pada hari anda menandatangani. Jika hartanah masih di bawah hakmilik induk, ia biasanya bermula dari tarikh pemaju atau pemilik tanah memberikan persetujuan. Jika kebenaran negeri menjadi syarat dalam SPA, tempoh penyelesaian hanya bermula selepas kebenaran diperoleh. Oleh itu, urus niaga subjual di JB yang mempunyai sekatan pada hakmilik boleh mengambil masa beberapa bulan lebih lama.
Pelancaran baharu: apa yang berubah
Apabila membeli daripada pemaju, SPA tidak dirunding secara bebas. Ia dalam bentuk berkanun di bawah peraturan Pemajuan Perumahan: Jadual G untuk rumah bertanah dan Jadual H untuk unit strata seperti kondominium dan pangsapuri servis.
| Perkara | Jadual G (bertanah) | Jadual H (strata) |
|---|---|---|
| Bayaran semasa menandatangani SPA | 10% daripada harga | 10% daripada harga |
| Baki | Bayaran berperingkat mengikut kemajuan kerja | Bayaran berperingkat mengikut kemajuan kerja |
| Serahan kunci (VP) perlu dibuat dalam tempoh | 24 bulan | 36 bulan |
Dua perkara yang sering terlepas pandang oleh pembeli. Pertama, Peraturan 11(2) melarang sesiapa pun daripada memungut wang sebelum SPA kecuali seperti yang dibenarkan oleh kontrak, jadi “bayaran tempahan” berada dalam zon kelabu undang-undang; 10% itu sepatutnya dibayar semasa anda menandatangani. Artikel saya tentang pemulangan bayaran tempahan menerangkan apa yang perlu dilakukan jika berlaku masalah pada peringkat itu. Kedua, Mahkamah Persekutuan memutuskan pada Januari 2021 bahawa tempoh penyerahan dikira dari tarikh anda membayar bayaran tempahan, bukan tarikh SPA, dan ini penting jika anda membuat tuntutan atas penyerahan lewat.
Tidak pasti tentang hakmilik atau kebenaran negeri?
Hantar projek atau jenis hakmilik kepada saya. Saya akan beritahu kebenaran dan semakan yang terpakai sebelum anda menandatangan.
WhatsApp JasonJenis hakmilik yang akan anda temui di Johor
- Hakmilik individu. Hakmilik berasingan untuk rumah bertanah (geran atau pajakan).
- Hakmilik strata. Setiap unit kondominium atau pangsapuri mempunyai hakmilik strata sendiri, yang dipecahkan daripada hakmilik tanah. Ia membawa pegangan yang sama seperti tanah tersebut.
- Hakmilik induk. Hakmilik strata atau individu belum dikeluarkan, jadi subjual dibuat melalui penyerahhakan hak di bawah SPA asal. Carian ke atas hakmilik induk tidak akan menunjukkan pemilik unit atau apa yang digadaikan ke atas unit itu; peguam anda perlu mendapatkan maklumat itu daripada pemaju.
- Pegangan bebas atau pajakan. Tanah pajakan di Johor selalunya 99 tahun. Baki tahun pajakan penting bagi bank; lihat panduan pegangan bebas atau pajakan saya.
Sekatan dan kebenaran negeri
Sekatan kepentingan ialah catatan pada hakmilik yang menyatakan bahawa tanah itu tidak boleh dipindah milik, dipajak atau digadai tanpa kebenaran Pihak Berkuasa Negeri. Ia biasa pada tanah pajakan dan boleh juga terdapat pada tanah pegangan bebas. Di Johor, permohonan kebenaran dibuat melalui pejabat tanah atau PTG Johor, dan portal iTanah negeri membolehkan peguam memohon kebenaran pindah milik secara dalam talian. Firma guaman MahWengKwai menyatakan bahawa permohonan biasanya mengambil masa sekurang-kurangnya tiga bulan, sebab itulah banyak SPA memberi tempoh enam bulan untuknya.
Pembeli asing memerlukan kelulusan negeri yang berasingan dan tertakluk kepada harga minimum Johor sendiri. Saya menerangkannya dalam artikel saya tentang harga minimum dan kuota warga asing, jadi saya tidak akan mengulanginya di sini.
Lot Bumiputera dan Tanah Rizab Melayu
Kedua-dua ini sering dikelirukan tetapi berfungsi dengan sangat berbeza.
Lot Bumiputera ialah unit yang wajib diperuntukkan oleh pemaju untuk pembeli Bumiputera sebagai syarat perancangan. Menjual lot sebegini kepada bukan Bumiputera memerlukan kebenaran negeri, dan kelulusan tidak diberikan secara automatik. Sekatan itu biasanya kekal pada hakmilik, jadi jualan seterusnya kepada pembeli bukan Bumiputera memerlukan kebenaran sekali lagi. Bagi unit pemaju yang tidak terjual, Johor membenarkan pemaju memohon pelepasan selepas suatu tempoh menunggu, dengan pembayaran fi pelepasan kepada negeri; pada 2022, seorang exco negeri menyatakan fi itu antara 7.5% hingga 10% daripada harga unit. Bagi pemilik subjual, minta peguam anda menyemak dengan pejabat tanah apa yang terpakai bagi hakmilik itu sebelum anda membayar sebarang deposit.
Tanah Rizab Melayu di Johor dikawal oleh Enakmen Rizab Melayu Johor 1936. Urus niaga yang memihak kepada bukan Melayu adalah tidak sah, dan apabila tanah itu dimiliki oleh orang Melayu, ia tidak boleh kembali kepada bukan Melayu. Jika anda bukan Melayu, rumah di atas Tanah Rizab Melayu memang bukan pilihan.
Carian hakmilik: apa yang perlu dilihat
Peguam anda akan melakukannya, tetapi ketahui apa yang ditunjukkannya. Di Johor, anda boleh memohon carian rasmi di pejabat pendaftaran tanah (RM150 bagi setiap hakmilik mengikut borang 2026), dan carian persendirian boleh dibuat secara dalam talian melalui iTanah Johor. Sejak 25 Mac 2025, carian persendirian bagi hakmilik strata juga boleh dibuat dalam talian melalui eStrata Johor.
| Dalam carian | Mengapa ia penting |
|---|---|
| Pemilik berdaftar | Mesti sepadan dengan penjual, atau penjual mesti menunjukkan kuasa (wasi, pentadbir, pemegang surat kuasa wakil). |
| Pegangan dan tarikh tamat | Pegangan bebas atau pajakan, dan berapa tahun lagi baki pajakan. |
| Gadaian | Pinjaman bank penjual; ia mesti ditebus semasa penyelesaian. |
| Kaveat | Pihak lain menuntut suatu kepentingan. Ketahui sebabnya sebelum anda membayar lebih banyak wang. |
| Sekatan kepentingan | Menunjukkan sama ada kebenaran negeri diperlukan, termasuk sekatan Bumiputera. |
| Kategori dan syarat penggunaan tanah | Rumah sepatutnya terletak di atas tanah untuk kegunaan bangunan, bukan pertanian atau industri. |
Apa yang dilakukan oleh peguam anda
Bagi subjual, peguam pembeli menjalankan carian, mendraf atau menyemak SPA, memohon kebenaran, menguruskan penyeteman dan mendaftarkan pindah milik. Peguam penjual menguruskan penebusan pinjaman penjual. Jika ada pinjaman bank, peguam bank menyediakan dokumen pinjaman. Yuran ditetapkan mengikut skala berkanun; saya menerangkannya dalam artikel saya tentang yuran guaman membeli hartanah.
Berdasarkan pengalaman saya, kebanyakan masalah dalam urus niaga di JB bermula sebelum peguam terlibat, apabila seseorang membayar wang cengkeram tanpa mengetahui bahawa unit itu lot Bumi atau masih di bawah hakmilik induk. Minta carian hakmilik terkini sebelum anda menandatangani tawaran.
Ada soalan tentang situasi anda?
Hantarkan alamat atau butiran hakmilik kepada saya dan saya akan beritahu langkah mana yang terpakai sebelum anda membuat komitmen.
Sumber: Donovan & Ho, “Cash Flow & Timing of Sub-Sale Property Purchase in Malaysia”, Julai 2020, dikemas kini Mac 2024; Donovan & Ho, “What to do if the seller delays the sale and purchase agreement”, Disember 2020, dikemas kini Mac 2024; StarProperty, “How long does it take for a sale and purchase agreement of a property to be completed?”, Mei 2018; EdgeProp (Chang Kim Loong, HBA), “Legalising ‘booking fees’: a case for reform — and its limits”, Mei 2026; Low & Partners, “Vacant Possession”, November 2021; MahWengKwai & Associates, “Property Transactions Requiring State Consent”, Jun 2024; Chia, Lee & Associates, “Revisiting the Malay Reserve Land Law in Malaysia”, Mac 2021; The Iskandarian, “Johor is Releasing Unsold Bumi Lots – Exco”, Ogos 2022; Malaysian Bar (from The Star), “Importance of a property title search”, Jun 2019; PTG Johor, “Manual Pengguna iTanah Johor (Public) v1”, 2026; Pejabat Pendaftar Hakmilik Tanah Johor, “Borang C2: Permohonan Carian Rasmi (Pindaan 01/2026)”, Mei 2026; Johore Bar Committee, “Circular No. 11/2025: Online private searches for strata titles via eStrata Johor”, Mac 2025
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 16 Oktober 2026, bukan nasihat guaman, cukai atau kewangan.