English · 中文 · Bahasa Indonesia
Ramai pembeli berpegang pada satu peraturan tegas: pegangan bebas atau tidak sama sekali. Sebaik sahaja pajakan disebut, mereka terus menolak. Naluri itu wajar disemak semula.
Situasi anda berbeza? Tanya saya di WhatsApp. Saya sendiri yang membalas, biasanya pada hari yang sama.
Tanya Jason di WhatsAppPerbezaan asas
Pegangan bebas bermakna anda memiliki tanah itu tanpa tarikh luput. Pajakan bermakna anda memegangnya untuk tempoh tetap daripada kerajaan negeri, biasanya 99 tahun, dan selepas itu ia kembali kepada kerajaan negeri melainkan pajakan diperbaharui (yang biasanya melibatkan bayaran premium). Bahagian itu memang benar. Tetapi ia tidak secara automatik menjadikan pajakan pelaburan yang lebih buruk.
Mengapa pajakan boleh memihak kepada anda
- Harga masuk lebih rendah. Berdasarkan pengalaman saya, unit pajakan yang setanding selalunya berharga 15–20% lebih rendah daripada unit pegangan bebas.
- Hasil sewa lebih baik. Penyewa membayar untuk lokasi dan keadaan, bukan jenis pegangan tanah. Sewa yang serupa pada harga yang lebih rendah bermakna hasil yang lebih tinggi.
- Kesan susutan yang kecil pada peringkat awal. Apabila sebahagian besar pajakan 99 tahun masih berbaki, nilai biasanya didorong oleh lokasi dan permintaan, bukan oleh baki tahun.
| Ilustrasi | Pegangan bebas | Pajakan |
|---|---|---|
| Harga | RM600,000 | RM500,000 |
| Sewa bulanan (unit serupa, kawasan sama) | RM2,000 | RM2,000 |
| Hasil sewa kasar | 4.0% | 4.8% |
Halangan sebenar ialah pembiayaan
Bank mahu baki tempoh pajakan melebihi tempoh pinjaman anda dengan penampan yang selesa. Jika baki pajakan terlalu singkat, bank mungkin memendekkan tempoh pinjaman anda, menurunkan margin pembiayaan atau menolak permohonan, dan masalah yang sama akan dihadapi oleh pembeli seterusnya apabila anda menjual. Setiap bank menetapkan penampannya sendiri, jadi semak dahulu sebelum anda membuat komitmen.
Soalan yang perlu ditanya sebelum menerima atau menolaknya
- Berapa tahun baki pajakan hari ini?
- Berapa tahun yang akan tinggal apabila pinjaman anda tamat, dan apabila anda menjangka untuk menjual?
- Adakah perbezaan harga berbanding unit pegangan bebas yang setanding cukup besar untuk mewajarkannya?
- Adakah anda membeli untuk hasil sewa, untuk diduduki sendiri, atau sebagai warisan jangka panjang untuk anak-anak anda?
Soalan sebenar bukanlah pegangan bebas berbanding pajakan. Soalannya ialah sama ada baki tahun pajakan sesuai dengan pelan pinjaman dan tempoh pegangan sebenar anda. Jika anda juga sedang menimbang antara projek baharu dan subjual, lihat Projek baharu atau subjual?
Sedang mempertimbangkan unit pajakan? Sebelum menolaknya atas dasar prinsip, hantarkan butirannya kepada saya dan kita semak angkanya bersama-sama.
Maklumat umum, bukan nasihat kewangan. Syarat pembaharuan pajakan dan polisi bank berbeza mengikut negeri dan pemberi pinjaman. Oleh Jason Lim (REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6).