Membeli properti Malaysia dari Indonesia: panduan lengkap

Bagi banyak keluarga Indonesia, Malaysia pada praktiknya sudah menjadi rumah kedua: rumah sakit yang Anda percayai, universitas tempat anak Anda kuliah, kota yang Anda kunjungi untuk bisnis atau liburan. Memiliki properti di sana bisa sangat masuk akal — asalkan dibeli di lokasi yang tepat, atas nama yang tepat, dan dengan rencana warisan yang disiapkan sejak hari pertama.

Lihat juga: proyek properti baru di Johor Bahru, proyek Johor untuk pembeli asing dan proyek Kuala Lumpur untuk membandingkan properti yang sudah selesai dibangun di kedua kota.

Melihat di luar Johor? Bandingkan aturan pembeli asing di setiap negara bagian di Properti Malaysia per negara bagian, atau saring semua proyek di Semua proyek.

Mengapa keluarga Indonesia membeli di Malaysia

• Kesehatan: Indonesia sejauh ini merupakan asal terbesar wisatawan medis ke Malaysia — sekitar 65% dari total, menurut angka yang dilaporkan MIDA — dan sebagian besar dirawat di Penang dan Kuala Lumpur.
• Pendidikan: sekolah internasional dan kampus cabang universitas asing dengan biaya lebih rendah daripada Singapura atau Australia.
• Dekat: penerbangan singkat dari Jakarta, Medan, Surabaya dan kota lain, serta feri langsung antara Batam dan Johor Bahru.
• Akrab: bahasa yang mirip, makanan halal di mana-mana, dan bebas visa ASEAN untuk kunjungan singkat.
• Diversifikasi: aset dalam ringgit, di luar Indonesia, di bawah sistem hukum common law.

Pilih kota sesuai tujuan

Aturan Malaysia untuk pembeli dari Indonesia

• Harga minimum: setiap negara bagian menetapkan batas bawah bagi pembeli asing — misalnya sekitar RM1 juta untuk properti strata di Johor dan Kuala Lumpur, dan lebih rendah di beberapa daerah seperti Penang daratan.
• Izin negara bagian: setiap pembelian oleh warga asing memerlukan persetujuan negara bagian, yang biasanya memakan waktu beberapa minggu hingga beberapa bulan; sebagian besar negara bagian memungut biaya untuk itu.
• Properti terlarang: warga asing tidak boleh membeli tanah cadangan Melayu (Malay reserve), unit Bumiputera, rumah murah, atau sebagian besar tanah pertanian.
• Pemilik harus dewasa: anak di bawah 18 tahun umumnya tidak dapat didaftarkan sebagai pemilik, sehingga properti “untuk anak” biasanya dibeli atas nama orang tua.

Rincian lengkap ada di panduan saya tentang warga asing membeli properti di Malaysia (bahasa Inggris).

Biaya sebenarnya: contoh perhitungan

Perkiraan untuk kondominium seharga RM1.000.000 di Johor Bahru yang dibeli satu orang WNI dengan pinjaman bank 60%:

Lalu siapkan anggaran untuk biaya pemeliharaan dan sinking fund bulanan, quit rent dan pajak penilaian tahunan, asuransi dan — jika disewakan — biaya pengelolaan serta pajak Malaysia atas uang sewa.

Pembayaran: dana dan pinjaman

Indonesia menganut rezim devisa bebas, sehingga tidak ada batas tahunan tetap untuk mengirim uang ke luar negeri. Dalam praktiknya, bank di kedua negara akan meminta dokumen pendukung untuk transfer besar. Tiga kebiasaan ini menghindarkan banyak masalah:

1. Bayar dari rekening atas nama pembeli sendiri — pengacara di Malaysia wajib memeriksa asal-usul dana.
2. Siapkan formulir pemesanan dan perjanjian jual beli untuk bank Anda sebelum setiap transfer.
3. Minta kurs yang dikutip bank setiap kali; untuk transfer besar, selisih kecil bisa berarti banyak.

Bisakah saya mendapat pinjaman di Malaysia?

Beberapa bank Malaysia memberi pinjaman kepada pembeli asing, biasanya 60–70% dari harga (sering 50–60% untuk pengajuan pertama), dengan pelunasan sekitar usia 65–70 tahun. Bank biasanya memotong penghasilan dalam mata uang asing sebesar 10–20% untuk risiko kurs. Ajukan pra-penilaian sebelum memesan unit — lihat panduan saya tentang pinjaman untuk pembeli asing (bahasa Inggris).

Langkah demi langkah: dari Indonesia hingga serah terima

Pajak dan pelaporan di Indonesia

• Penghasilan dari seluruh dunia: menurut UU Pajak Penghasilan Indonesia, wajib pajak dalam negeri dikenai pajak atas penghasilan dari dalam dan luar Indonesia — termasuk uang sewa dari properti di Malaysia.
• Laporkan asetnya: cantumkan properti Malaysia dalam daftar harta di SPT Tahunan Anda, dan simpan dokumen pembelian sebagai bukti.
• Kredit pajak luar negeri: Pajak Malaysia yang dibayar atas uang sewa dapat dikreditkan berdasarkan PPh Pasal 24, sampai batas tertentu. Kelebihannya tidak dapat dikembalikan, jadi minta konsultan pajak Anda memeriksa angkanya.
• Di Malaysia: uang sewa dikenai pajak sebagai penghasilan bukan penduduk, dan saat dijual, pajak keuntungan properti (RPGT) adalah 30% dari keuntungan dalam lima tahun dan 10% mulai tahun keenam.

Warisan: masalah yang sering terlewat

Tanah di Malaysia diwariskan menurut hukum Malaysia, apa pun pengaturan Anda di Indonesia. Dan karena Indonesia bukan negara Persemakmuran, penetapan pengadilan Indonesia tidak dapat disahkan ulang di Malaysia. Keluarga Anda harus mengajukan permohonan baru ke pengadilan Malaysia — firma hukum memperkirakan sekitar empat sampai enam bulan atau lebih — sebelum mereka bisa menjual, menyewakan, atau bahkan mengelola properti tersebut.

Jika Anda Muslim

Harta seorang Muslim dibagi menurut faraid. Wasiat dapat mengatur hingga sepertiga harta, umumnya tidak kepada ahli waris yang sudah mendapat bagian menurut faraid. Banyak keluarga juga memakai hibah (pemberian semasa hidup) sebagai bagian dari rencananya. Ini harus disiapkan oleh spesialis perencanaan harta Syariah — sebaiknya saat pembelian — dan saya akan menghubungkan Anda dengan spesialis tersebut.

Jika Anda bukan Muslim

Tanpa surat wasiat, properti Malaysia milik non-Muslim dibagi menurut Distribution Act 1958 — misalnya sepertiga untuk pasangan dan dua pertiga dibagi di antara anak-anak — yang mungkin tidak sesuai keinginan Anda. Membuat surat wasiat Malaysia yang mencakup aset Anda di Malaysia adalah perlindungan paling sederhana, dan harus disusun agar selaras dengan pengaturan Anda di Indonesia.

Tinggal lebih lama: MM2H

WNI dapat berkunjung ke Malaysia tanpa visa untuk kunjungan singkat, tetapi memiliki properti tidak memberi hak untuk tinggal di sana. Untuk tinggal lebih lama — misalnya selama perawatan medis yang panjang atau saat anak bersekolah — program Malaysia My Second Home (MM2H) menawarkan izin tinggal yang dapat diperpanjang dalam tingkatan Silver, Gold dan Platinum, dengan deposito mulai USD 150.000 dan kewajiban membeli properti di atas harga tertentu serta memilikinya selama sepuluh tahun. Periksa ketentuan terbaru sebelum memutuskan.

Daftar periksa sebelum membayar biaya pemesanan

Pertanyaan yang sering diajukan

Sumber

• MIDA — Indonesia remains largest contributor to Malaysia’s medical tourism market
• Pajakku — Tax on income received from abroad (PPh Pasal 24)
• Direktorat Jenderal Pajak — Tax return reporting
• Indonesian Tax — Exchange control in Indonesia
• KPMG Malaysia — Budget 2026: stamp duty
• LHDN — RPGT rates
• The Star — Johor to raise levy on property bought by foreign interests
• Global Law Experts — Buying residential property in Malaysia for foreigners
• PropCashflow — Foreigner home loans in Malaysia
• Mondaq — Resealing letters of representation in Malaysia
• PBL Legal — International estate planning in Malaysia
• Direct Ferries — Batam to Johor ferries
• Alter Domus — MM2H requirements

Aturan, tarif dan kebijakan bank dapat berubah. Panduan ini adalah informasi umum yang diperiksa pada 24 September 2026 dan diterjemahkan pada 1 Oktober 2026. Ini bukan nasihat hukum, pajak atau keuangan — pastikan posisi Anda dengan pengacara dan konsultan pajak di kedua negara.

← Semua panduan