Panduan kota · Johor Bahru
Properti di Johor Bahru untuk WNI
Johor Bahru (JB) adalah kota Malaysia yang paling dekat dengan Batam dan berbatasan langsung dengan Singapura. Halaman ini menjelaskan kenapa JB banyak dilirik pembeli dari Indonesia, area mana yang biasa dipertimbangkan, aturan Johor untuk orang asing, contoh harga per proyek, dan cara melihat unit dari Batam atau Jakarta.
Ringkasan
Poin penting
- Feri dari Batam Centre dan Harbour Bay ke Stulang Laut, JB, memakan sekitar 90 menit (Berjaya Waterfront, Oktober 2026).
- RTS Link JB–Singapura kini dijadwalkan mulai beroperasi Februari 2027, mundur dari Januari 2027 (pengumuman 2 Oktober 2026).
- Orang asing di Johor umumnya hanya boleh membeli dari harga RM1 juta, dengan persetujuan pemerintah negara bagian.
- Sejak 1 Januari 2026, bea meterai pengalihan properti hunian kepada orang asing adalah 8% flat.
- Banyak unit di Mount Austin dan pinggiran JB dijual di bawah RM1 juta, sehingga tidak bisa dibeli WNI; cek setiap unit sebelum memesan.
Gambaran umum
Kenapa Johor Bahru dilirik pembeli dari Indonesia
Ada tiga alasan yang paling sering disebut: jarak dari Batam, akses ke Singapura, dan rencana kawasan ekonomi khusus Johor–Singapura.
Dekat dari Batam
Feri dari Batam Centre dan Harbour Bay ke Terminal Feri Stulang Laut (Berjaya Waterfront) di JB memakan sekitar 90 menit. Terminal ini mencatat sekitar 25 kedatangan dan keberangkatan feri per hari untuk semua rute, termasuk ke Tanjung Pinang.
RTS Link ke Singapura
Kereta RTS Link sepanjang sekitar 4 km menghubungkan Stasiun Bukit Chagar di pusat JB dengan Woodlands North di Singapura dalam sekitar 5 menit, dengan pemeriksaan imigrasi kedua negara di stasiun keberangkatan. Kapasitasnya hingga 10.000 penumpang per jam per arah. Pada 2 Oktober 2026 operator mengumumkan layanan penumpang mundur ke Februari 2027.
Kawasan ekonomi khusus (JS-SEZ)
Perjanjian Johor-Singapore Special Economic Zone ditandatangani pada 7 Januari 2025. Insentifnya antara lain pajak badan 5% hingga 15 tahun untuk investasi baru yang memenuhi syarat dan pajak penghasilan flat 15% selama 10 tahun bagi tenaga ahli yang memenuhi syarat.
Menurut Invest Johor, Johor mencatat persetujuan investasi RM91,1 miliar pada sembilan bulan pertama 2025, dan sekitar 74,6% (RM68 miliar) berada di dalam JS-SEZ. Angka ini menggambarkan arus investasi, bukan jaminan kenaikan harga properti. Penjelasan lebih rinci ada di halaman JS-SEZ dan properti dekat RTS Link.
Area
Area yang biasa dipertimbangkan
Johor Bahru dan sekitarnya cukup luas. Empat area ini paling sering ditanyakan oleh pembeli dari Indonesia.
Pusat kota JB
Dekat kompleks imigrasi Bangunan Sultan Iskandar, stasiun RTS Bukit Chagar, JB Sentral, dan Terminal Feri Stulang Laut. Banyak apartemen tinggi dan proyek baru. Contoh: Residensi Arden, R&F Princess Cove Phase 2.
Iskandar Puteri
Kawasan barat JB: Puteri Harbour, Medini, dan EduCity. Lebih lapang, banyak proyek tepi laut dan rumah tapak kelas atas. Contoh: Southern Marina Residences, Emerald Bay.
Mount Austin dan Tebrau
Kawasan permukiman di timur laut kota dengan pusat belanja, kafe, dan banyak penyewa. Harga di sini umumnya di bawah RM1 juta, sehingga sedikit sekali unit yang bisa dibeli orang asing. Contoh: Austin Regency.
Permas Jaya dan Masai
Kawasan tepi sungai di timur kota, ke arah Pasir Gudang. Sebagian besar harga di bawah batas orang asing, tetapi ada proyek baru di atas RM1 juta, misalnya The Straits View Garden.
Daftar lengkap proyek di Johor, beserta status kelayakan orang asing per proyek, ada di halaman proyek Johor. Untuk mencari unit dekat stasiun, kampus, atau sekolah internasional, lihat properti dekat lokasi.
Aturan
Aturan Johor untuk pembeli WNI
WNI membeli sebagai orang asing. Aturan pokoknya sama dengan di seluruh Johor.
- Harga minimum: umumnya RM1 juta untuk orang asing (sekitar Rp4,38 miliar dengan kurs sekitar Rp4.380/RM, 5 Oktober 2026). Untuk rumah tapak di zona tertentu, ketentuannya bisa berbeda; pastikan dengan pengacara Anda.
- Persetujuan negara bagian (state consent): setiap pembelian oleh orang asing perlu persetujuan Pemerintah Negeri Johor, diajukan oleh pengacara (lawyer) Malaysia Anda. Prosesnya bisa memakan beberapa bulan.
- Unit yang tertutup untuk orang asing: tanah Malay Reserve, unit kuota Bumiputera, serta rumah murah dan rumah terjangkau.
- Bea meterai: sejak 1 Januari 2026, pengalihan properti hunian kepada orang asing dikenai bea meterai flat 8% dari harga (sebelumnya 4%).
- Pajak di Indonesia: wajib pajak dalam negeri Indonesia melaporkan properti ini di daftar harta SPT, dan sewanya sebagai penghasilan; pajak yang dibayar di Malaysia dapat dikreditkan.
Harga
Contoh harga proyek di Johor Bahru
Tabel ini memuat baris harga dari halaman proyek di situs ini, apa adanya, beserta sumber dan tanggalnya. Kurs kasar: RM1 juta ≈ Rp4,38 miliar (Wise, 5 Oktober 2026).
| Proyek | Area | Status | Harga (sesuai sumber) | Sumber | Untuk orang asing |
|---|---|---|---|---|---|
| Residensi Arden | Pusat kota JB | Dalam pembangunan | About RM1.03 million – RM2.37 million (about RM1,230–RM1,540 psf) | 16 resale/assignment listings · PropertyGuru, Oct 2026 | Semua tipe di atas batas; harga terendah di izin RM1.078.000 |
| R&F Princess Cove Phase 2 | Pusat kota JB | Selesai | About RM400,000 – RM3.0 million (about RM710–1,340 psf) | 375 sale listings · PropertyGuru, Oct 2026 | Hanya unit besar (RM1 juta ke atas) |
| Danga Sutera | Pusat kota JB | Selesai | About RM1.05 million – RM2.58 million | listing portals · PropertyGuru, Oct 2026 | Rumah semi-D bisa memenuhi syarat |
| Southern Marina Residences | Iskandar Puteri | Selesai | About RM600,000 – RM2.5 million (about RM780–1,220 psf) | about 100 listings · PropertyGuru, Oct 2026 | Sebagian besar unit memenuhi syarat |
| Sunway Emerald Residence | Iskandar Puteri | Selesai | From about RM1.41 million | listing portals · StarProperty, Oct 2026 | Sebagian besar unit memenuhi syarat |
| Emerald Bay | Iskandar Puteri | Selesai | About RM2.75 million – RM15 million | about 147 listings · PropertyGuru, Oct 2026 | Memenuhi syarat |
| Austin Regency | Mount Austin | Selesai | RM414 psf · typical RM360–476 psf | median, last 48 months · EdgeProp, viewed Oct 2026 | Umumnya tidak memenuhi syarat |
| Botanika | Mount Austin | Selesai | About RM396,000 – RM700,000 | listing portals · PropertyGuru, Oct 2026 | Umumnya tidak memenuhi syarat |
| The Straits View Garden | Permas Jaya | Dalam pembangunan | From about RM1,530,000 | non-Bumi (Bumi-released) units · Developer’s project summary | Sebagian besar unit (tanpa lot Bumiputera) |
| Redhill @ Seri Alam | Masai | Dalam pembangunan | RM810,000 – RM1,175,000 | developer’s filed range · KPKT TEDUH | Hanya unit RM1 juta ke atas |
Baris harga dari projects.json situs ini (PropertyGuru, StarProperty, EdgeProp, KPKT TEDUH, ringkasan developer), dilihat Oktober 2026. psf = per kaki persegi (1 m² ≈ 10,76 kaki persegi). Harga listing adalah harga yang diminta penjual, bukan harga transaksi.
Pola umumnya: di pusat kota dan Iskandar Puteri ada pilihan di atas RM1 juta, biasanya unit 3 kamar ke atas atau rumah tapak. Di Mount Austin dan sebagian besar Permas Jaya, harga rata-rata di bawah batas tersebut. Sebagai gambaran sewa, Southern Marina Residences tercatat sekitar RM2.900–8.500 per bulan dan R&F Princess Cove Phase 2 sekitar RM1.450–6.500 per bulan (termasuk sewa kamar di ujung bawah), keduanya dari listing PropertyGuru, Oktober 2026. Hitung sendiri dengan kalkulator imbal hasil sewa, dan baca menyewakan properti di Johor.
Fasilitas
Sekolah, rumah sakit, dan layanan untuk WNI
- Pendidikan: EduCity di Iskandar Puteri menampung beberapa kampus cabang universitas asing, dan di sekitar Iskandar Puteri juga ada sekolah internasional seperti Marlborough College Malaysia. Di pusat kota dan Tebrau tersedia beberapa sekolah internasional dan sekolah swasta lain.
- Rumah sakit swasta: antara lain Gleneagles Hospital Medini (Iskandar Puteri), KPJ Johor Specialist Hospital (pusat kota), dan Regency Specialist Hospital (Masai, dekat Permas Jaya). Pasien asing di rumah sakit swasta besar dikenai pajak layanan (SST) 6% sejak 1 Juli 2025; tanyakan rincian biaya ke rumah sakit.
- Perwakilan RI: Konsulat Jenderal Republik Indonesia (KJRI) Johor Bahru berada di Jalan Taat, Johor Bahru, untuk urusan paspor dan dokumen WNI.
- Makanan halal: sebagai kota dengan mayoritas penduduk Muslim, makanan halal mudah ditemukan; cari logo halal JAKIM di restoran dan produk kemasan.
Survei unit
Cara melihat unit dari Batam atau Jakarta
Banyak pembeli dari Indonesia menyelesaikan survei dalam satu atau dua hari.
- Dari Batam: naik feri dari Batam Centre atau Harbour Bay ke Stulang Laut (sekitar 90 menit). Terminal ini berada di sisi timur pusat kota JB; untuk Iskandar Puteri di barat, rencanakan perjalanan darat tambahan.
- Dari Jakarta: ada penerbangan langsung Soekarno-Hatta–Senai (Johor Bahru), sekitar 18 kali per minggu oleh Indonesia AirAsia dan Thai AirAsia, serta Surabaya–Senai sekitar 4 kali per minggu (Wikipedia, dilihat Oktober 2026). Jadwal bisa berubah; cek di maskapai.
- Dokumen masuk: WNI bebas visa hingga 30 hari di Malaysia, tetapi wajib mengisi Malaysia Digital Arrival Card (MDAC) secara online paling cepat 3 hari sebelum tiba.
- Sebelum berangkat: kirim anggaran, jumlah kamar, dan area yang Anda minati. Saya menyiapkan daftar pendek unit yang harganya di atas RM1 juta dan menjadwalkan beberapa unit dalam satu hari.
- Jika belum bisa datang: survei lewat video call dulu, lalu datang sebelum menandatangani SPA (perjanjian jual beli).
Urutan lengkap dari pemesanan sampai serah terima ada di panduan langkah demi langkah, dan gambaran besar soal pembiayaan, pajak, dan pengiriman uang di panduan membeli properti Malaysia dari Indonesia.
Jawaban langsung
Pertanyaan yang sering diajukan
Apakah WNI boleh membeli properti di Johor Bahru?
Boleh, sebagai orang asing. Di Johor, harga minimumnya umumnya RM1 juta dan setiap pembelian perlu persetujuan pemerintah negara bagian. Unit kuota Bumiputera, tanah Malay Reserve, dan rumah murah tidak bisa dibeli orang asing.
Berapa harga minimum properti di Johor untuk orang asing?
Umumnya RM1 juta, sekitar Rp4,38 miliar dengan kurs sekitar Rp4.380/RM (5 Oktober 2026). Untuk rumah tapak di zona tertentu ketentuannya bisa berbeda; konfirmasikan dengan pengacara Anda.
Berapa bea meterai untuk orang asing yang membeli di Johor?
Sejak 1 Januari 2026, pengalihan properti hunian kepada orang asing dikenai bea meterai flat 8% dari harga. Biaya lain bisa dihitung di kalkulator biaya pembelian.
Berapa lama feri dari Batam ke Johor Bahru?
Sekitar 90 menit dari Batam Centre atau Harbour Bay ke Terminal Feri Stulang Laut di Johor Bahru (Berjaya Waterfront, Oktober 2026).
Kapan RTS Link Johor Bahru–Singapura dibuka?
Pada 2 Oktober 2026 diumumkan bahwa layanan penumpang mundur ke Februari 2027, setelah uji sistem dan uji coba yang ditargetkan selesai 31 Desember 2026.
Apakah apartemen di Mount Austin bisa dibeli WNI?
Sebagian besar tidak, karena harganya di bawah RM1 juta. Cek setiap unit di Bisakah orang asing membelinya? atau tanyakan ke saya.
Apakah properti di Johor harus dilaporkan di SPT?
Ya, jika Anda wajib pajak dalam negeri Indonesia: laporkan sebagai harta, dan sewanya sebagai penghasilan. Pajak yang dibayar di Malaysia dapat dikreditkan. Konsultasikan dengan konsultan pajak Anda.
Video
Tonton penjelasan Jason
Video singkat dari kanal YouTube Smart Asset with Jason (dalam bahasa Inggris).
What nobody tells you about the Johor RTS
Only buy near the checkpoint?
Ada pertanyaan tentang langkah Anda berikutnya?
Kirimkan anggaran, kota yang Anda minati dan rencana Anda (ditempati, disewakan atau untuk keluarga). Jason akan menjelaskan aturan yang berlaku dan pilihan yang memenuhi syarat.