Memeriksa zonasi dan rencana lokal di sekitar rumah di Johor (2026): apa yang bisa dibangun di sebelah

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 13 November 2026

Panduan ini untuk pembeli di Johor Bahru dan Johor, termasuk pembeli dari Singapura, Indonesia, India, dan Tiongkok, yang ingin tahu apa yang bisa dibangun di sebelah sebuah rumah sebelum berkomitmen. Jawaban singkatnya: rencana pembangunan Johor menentukan peruntukan setiap bidang tanah. Johor State Structure Plan menetapkan arah besarnya, dan rencana lokal yang sudah diundangkan dalam warta resmi (Rancangan Tempatan) memetakan zonasi per bidang tanah. Sebagian besar wilayah JB Raya dicakup oleh Johor Bahru and Kulai District Local Plan 2025 beserta perubahan-perubahannya per dewan kota. Anda dapat melihat zonasi di aplikasi i-Plan Malaysia milik PLANMalaysia atau bertanya ke PLANMalaysia@Johor atau departemen perencanaan dewan kota.

Bagaimana sistem perencanaan Johor tersusun

Perencanaan di Semenanjung Malaysia berjalan berdasarkan Town and Country Planning Act 1976 (Act 172). Di Johor, PLANMalaysia@Johor (departemen perencanaan kota dan desa negara bagian) menyusun rencana bersama dewan kota, dan dewan kota memutuskan permohonan perencanaan. Rencana yang penting untuk JB Raya:

Rencana	Fungsinya	Status
Johor State Structure Plan 2030 (Rancangan Struktur Negeri Johor 2030)	Kebijakan untuk seluruh negara bagian: kawasan pertumbuhan, koridor transportasi, kawasan sensitif lingkungan	Diundangkan 26 Maret 2020; perubahan 1 diundangkan 30 Juni 2022; peninjauan menuju 2040 sedang berjalan
Johor Bahru and Kulai District Local Plan 2025 (pengganti)	Zonasi per bidang tanah untuk wilayah MBJB, MBIP, MBPG, dan MPKu	Diundangkan 18 Januari 2018; perubahan oleh MBIP (2020, 2021, 2022), MBPG (2021), MPKu (2022, 2023), dan MBJB (13 April 2023)
Pasir Gudang Local Plan 2030	Rencana lokal untuk wilayah MBPG	Diundangkan 17 November 2022
Rencana kawasan khusus (Rancangan Kawasan Khas)	Rencana terperinci untuk kawasan tertentu, seperti pusat kota JB (Stulang, Pelangi, Larkin, dan Bandar Baru Uda), koridor Sungai Skudai, dan Kulai Sedenak	Misalnya, rencana kawasan khusus Johor Bahru City 2030 diundangkan 7 April 2022, dan Kulai Sedenak 2025 pada 10 Oktober 2019
Draf Kulai Local Plan 2035	Rencana lokal baru untuk wilayah MPKu	Dipamerkan untuk umum dari 3 Desember 2024 sampai 1 Januari 2025

Pada Juli 2026, direktur PLANMalaysia@Johor mengatakan kepada Malay Mail bahwa peninjauan structure plan dimulai pada April 2026 dan ditargetkan selesai pada April 2027, dengan memasukkan proyek-proyek seperti Johor-Singapore Special Economic Zone. Rencana 2030 tetap berlaku sampai penggantinya diundangkan.

Membaca peta zonasi

Peta usulan dalam rencana lokal memberi setiap bidang tanah satu kelas tata guna lahan, ditandai dengan warna, dengan legenda di setiap lembar. Bacalah legendanya alih-alih menebak, karena warna dan subkelasnya berbeda antarrencana. Kelas utama yang akan Anda temui:

Kelas tata guna lahan	Artinya jika berada di sebelah rumah
Hunian	Lebih banyak rumah; periksa kepadatan yang diizinkan, karena lingkungan bangunan rendah bisa bersebelahan dengan bidang tanah yang dizonasikan untuk gedung tinggi
Komersial	Toko, kantor, mal, hotel; lalu lintas lebih padat dan jam operasional lebih larut
Pembangunan campuran	Podium komersial dengan menara hunian di atasnya
Industri	Pabrik dan gudang; truk dan kemungkinan kebisingan
Institusi dan fasilitas masyarakat	Sekolah, tempat ibadah, klinik, balai warga
Ruang terbuka dan rekreasi	Taman dan lapangan olahraga, biasanya tetangga yang paling stabil
Infrastruktur dan utilitas	Jalan, rel kereta, gardu listrik, menara listrik, saluran drainase
Pertanian atau lahan yang belum dibangun	Mungkin tetap hijau untuk saat ini, tetapi periksa usulan dalam rencana dan perubahan zonasi apa pun

Dua istilah yang perlu diketahui: plot ratio (berapa luas lantai yang boleh dibangun di satu bidang tanah) dan zona penyangga (zon penampan), yang dalam pedoman perencanaan MBJB digambarkan sebagai area yang memisahkan peruntukan yang saling bertentangan, seperti perumahan dan industri. Zonasi juga berbeda dari kategori penggunaan tanah di sertifikat (pertanian, bangunan, atau industri menurut National Land Code): suatu bidang tanah bisa dizonasikan sebagai hunian dalam rencana sementara sertifikatnya masih berkategori pertanian, sampai pemiliknya mengonversinya.

Di mana melihat rencananya

• i-Plan Malaysia. Aplikasi PLANMalaysia ini menampilkan peta tata guna lahan dan zonasi terkini di atas peta dasar satelit atau jalan, dapat dicari berdasarkan negara bagian, distrik, mukim, atau otoritas lokal, dengan fungsi untuk menemukan lokasi Anda.
• PLANMalaysia@Johor. Situs webnya mencantumkan rencana pembangunan Johor beserta tanggal pengundangannya. Kantornya berada di Bangunan Dato’ Mohamad Salleh Perang, Kota Iskandar, Iskandar Puteri.
• Dewan kota. MBJB, MBIP, dan MPKu masing-masing memiliki departemen perencanaan dan loket One Stop Centre (OSC) untuk permohonan perencanaan. Tanyakan apa yang ditunjukkan rencana untuk bidang tanah tersebut dan apakah ada permohonan yang sedang diproses.
• Pameran publik. Ketika draf rencana atau perubahannya disusun, draf itu dipamerkan di dewan kota, PLANMalaysia@Johor, dan tempat lain yang disebutkan dalam pemberitahuan di surat kabar.

Gabungkan zonasi dengan lapisan informasi lain: peta properti JB saya menunjukkan kawasan dan proyek, panduan risiko banjir saya menjelaskan cara memeriksa titik rawan banjir, dan panduan saya tentang jalur listrik, menara listrik, dan pemakaman membahas tetangga yang tidak bisa dihindari lewat zonasi.

Tanah kosong di sebelah

Bidang tanah kosong di samping kondominium atau rumah teras adalah kejutan yang paling umum. Sebelum membeli, cari tahu:

1. Zonasi dan kepadatannya dalam rencana lokal, dan apakah ada usulan perubahan.
2. Kategori sertifikat dan pemiliknya melalui penelusuran tanah di kantor pertanahan (lihat penelusuran sertifikat tanah).
3. Apakah izin perencanaan sudah ada. Tanyakan ke dewan kota. Pedoman MBJB menyebutkan izin perencanaan berlaku 12 bulan, dengan perpanjangan diajukan sebelum habis masa berlakunya, sehingga skema yang sudah disetujui bisa segera dimulai.
4. Apa yang sedang diiklankan. Pengembang yang menjual rumah wajib mencantumkan dalam iklannya nama otoritas yang menyetujui gambar bangunan dan nomor rujukannya, status kepemilikan tanah, dan perkiraan tanggal selesai (peraturan Housing Development, regulation 6(1)).

Untuk kondominium, hal ini menentukan apakah pemandangan Anda akan bertahan. Panduan saya tentang memilih unit kondominium berdasarkan arah hadap dan kebisingan menunjukkan cara memilih deret unit yang lebih terlindung, dan ke arah mana kondominium Anda sebaiknya menghadap membahas soal sinar matahari.

Jalan, rel, dan proyek besar lainnya

Rencana lokal menunjukkan cadangan jalan dan rencana pelebaran, koridor rel, dan terminal transportasi. Jalan yang tenang dengan cadangan lahan yang lebar di sampingnya suatu hari bisa menjadi jalan yang lebih ramai. Proyek paling terkenal di JB adalah RTS Link dari Bukit Chagar ke Woodlands: LTA Singapura menyatakan pada 2 Oktober 2026 bahwa layanan penumpang diperkirakan dimulai pada Februari 2027, tergantung sertifikasi keselamatan dan persetujuan. Rumah di dekat stasiun mendapat kemudahan, tetapi juga pekerjaan konstruksi dan keramaian; lihat panduan saya tentang rumah di dekat stasiun RTS Link.

Johor juga memiliki rencana kawasan khusus untuk transportasi dan industri, seperti rencana terminal transportasi terpadu Iskandar Sentral (diundangkan 3 Agustus 2017) dan rencana kawasan industri MBJB (diundangkan 30 September 2021). Jika Anda mencari di sekitar Kulai, Senai, atau Sedenak, tempat rencananya menyediakan ruang bagi pertumbuhan industri, periksa rencana kawasan khusus Kulai Sedenak dan draf Kulai Local Plan 2035, dan cari zona penyangga antara industri dan perumahan; panduan kawasan Kulai dan Senai saya memberikan gambaran setempat.

Kapan tetangga dapat mengajukan keberatan

Situasi	Kesempatan Anda untuk mengajukan keberatan	Act 172
Draf rencana lokal atau perubahannya sedang dipamerkan	Periksa dan ajukan keberatan dalam jangka waktu yang disebutkan dalam pemberitahuan, paling sedikit empat minggu, dapat diperpanjang satu kali hingga empat minggu	Section 13
Permohonan perencanaan di wilayah yang belum memiliki rencana lokal yang berlaku	Dewan kota wajib memberi tahu pemilik tanah di sekitarnya, yang memiliki waktu 21 hari untuk mengajukan keberatan dan dapat meminta untuk didengar	Section 21(6) dan (7)
Dewan kota memutuskan keberatan tersebut	Pihak yang keberatan dapat mengajukan banding ke Appeal Board dalam satu bulan	Section 23

“Tanah di sekitarnya” menurut section 21 berarti bidang tanah yang berbatasan langsung, bidang tanah di seberang jalan, gang, atau saluran air dengan lebar hingga 20 meter, dan bidang tanah dalam radius 200 meter yang berbagi jalan buntu (cul-de-sac). Jika rencana lokal sudah berlaku, pemberitahuan kepada tetangga menurut section 21(6) tidak berlaku, itulah sebabnya masa pameran draf rencana adalah waktu untuk bersuara. Untuk draf Kulai, MPKu menerima masukan tertulis melalui formulir partisipasi publik dan email selama masa pameran (pemberitahuan MPKu, Desember 2024). Untuk sengketa dengan tetangga tentang batas tanah Anda sendiri, lihat sengketa batas dengan tetangga.

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

• Mount Austin serta Tebrau, Setia Indah dan Molek: sebagian besar sudah terbangun, dengan lebih sedikit bidang tanah kosong, meskipun menara sisipan masih bermunculan.
• Iskandar Puteri serta Bukit Indah dan Gelang Patah: masih berkembang, jadi periksa rencana di sekitar setiap unit.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: dicakup oleh rencana kawasan khusus pusat kota, dengan pekerjaan RTS Link di dekatnya.
• Kulai dan Senai: perumahan baru di dekat kawasan industri yang berkembang; cari zona penyangga.

Berencana membangun rumah sendiri? Panduan saya tentang membeli tanah untuk membangun rumah di Johor membahas zonasi, konversi, dan persetujuan dari sisi pemilik.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Kawasan terbaik untuk tinggal di JB · Tetangga berisik di kondominium · Rumah di lereng bukit · Lantai tinggi vs lantai rendah

Pertanyaan yang sering diajukan

Bagaimana cara memeriksa zonasi tanah di Johor?

Cari bidang tanahnya di aplikasi i-Plan Malaysia milik PLANMalaysia, yang menampilkan peta tata guna lahan dan zonasi, atau tanyakan ke PLANMalaysia@Johor di Kota Iskandar atau departemen perencanaan dewan kota (MBJB, MBIP, atau MPKu). Cocokkan dengan rencana lokal yang sudah diundangkan dan perubahan apa pun.

Rencana lokal mana yang mencakup Johor Bahru?

Sebagian besar wilayah JB Raya dicakup oleh Johor Bahru and Kulai District Local Plan 2025 (pengganti), diundangkan 18 Januari 2018 dan diubah oleh MBIP, MBPG, MBJB, dan MPKu antara 2020 dan 2023. Pasir Gudang memiliki rencana 2030 sendiri, dan beberapa kawasan memiliki rencana kawasan khusus.

Bisakah saya mengajukan keberatan terhadap pembangunan di sebelah rumah saya?

Di wilayah yang belum memiliki rencana lokal yang berlaku, dewan kota wajib memberi tahu pemilik tanah di sekitarnya, yang memiliki waktu 21 hari untuk mengajukan keberatan dan dapat mengajukan banding atas keputusannya dalam satu bulan. Di wilayah yang sudah memiliki rencana lokal, kesempatan utamanya adalah saat draf rencana atau perubahannya dipamerkan, paling sedikit selama empat minggu.

Bagaimana saya tahu apakah tanah kosong di sebelah akan dibangun?

Periksa zonasi dan kepadatannya dalam rencana lokal, kategori sertifikat dan pemiliknya melalui penelusuran tanah, dan tanyakan ke dewan kota apakah izin perencanaan sudah diberikan atau diajukan. Proyek yang diiklankan wajib mencantumkan otoritas yang menyetujui dan nomor rujukan gambar bangunan.

Apakah zonasi sama dengan kategori tanah di sertifikat?

Tidak. Sertifikat menunjukkan kategori penggunaan tanah yang ditetapkan kantor pertanahan, seperti pertanian, bangunan, atau industri. Zonasi berasal dari rencana lokal. Suatu bidang tanah bisa dizonasikan sebagai hunian sementara sertifikatnya masih berkategori pertanian sampai dikonversi.

Apakah structure plan Johor sedang berubah?

Ya. PLANMalaysia@Johor mulai meninjaunya pada April 2026, dengan target selesai pada April 2027. Sampai rencana baru diundangkan, Johor State Structure Plan 2030 dan rencana lokal yang sudah diundangkan tetap berlaku.

Sedang menyusun daftar pendek rumah di Johor?

Kirimkan proyek atau alamat dalam daftar Anda. Sebelum Anda melihat langsung, saya akan memeriksa rencana lokal di sekitar masing-masing, dan menunjukkan bidang tanah kosong, cadangan jalan, zona industri, dan hal lain yang bisa mengubah pemandangan atau lalu lintas. Anda juga bisa membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: PLANMalaysia@Johor, Senarai Rancangan Pemajuan bagi Seluruh Negeri Johor (list of development plans), updated 4 December 2023; Malay Mail, Johor adopts new mission-based approach for 2040 plan, 15 July 2026; Majlis Perbandaran Kulai, public notice on the Draft Kulai Local Plan 2035 (display 3 December 2024 to 1 January 2025), via PLANMalaysia; i-Plan Malaysia app listing (PLANMalaysia), checked November 2026; Town and Country Planning Act 1976 (Act 172), sections 13, 21 and 23, checked November 2026; MBJB, Garis Panduan Perancangan (planning guidelines), January 2023; Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989, regulation 6, as amended, via the National House Buyers Association, checked November 2026; National Land Code (Act 828), checked November 2026; Land Transport Authority, RTS Link service targeted for February 2027, 2 October 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 13 November 2026, bukan nasihat hukum atau perencanaan. Rencana diubah dari waktu ke waktu; pastikan zonasi terkini dan persetujuan apa pun untuk bidang tanah tertentu ke PLANMalaysia@Johor, dewan kota, dan pengacara Anda.