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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核对日期：2026年11月13日
本指南写给在新山和柔佛买房的买家，包括来自新加坡、印尼、印度和中国的买家，帮助你在决定之前了解房子旁边将来可能建什么。简单来说：柔佛的发展计划规定了每一块土地可以作什么用途。柔佛州结构计划（Rancangan Struktur Negeri Johor）定下大方向，已宪报公布的地方计划（Rancangan Tempatan）则逐块地划定分区。大新山地区大部分属于《2025年新山及古来县地方计划》（Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru dan Kulai 2025）及各地方政府的修订版本。你可以在PLANMalaysia的i-Plan Malaysia应用程序查看分区，或向PLANMalaysia@Johor或地方政府的规划部门询问。
快速解答
- 州层面：《2030年柔佛州结构计划》，2020年3月26日宪报公布，2022年修订；迈向2040年的检讨工作从2026年4月进行到2027年4月。
- 地方层面：《2025年新山及古来县地方计划》（替代版），2018年1月18日宪报公布，MBIP、MBPG、MBJB和MPKu在2020年至2023年间作出修订。
- 去哪里查：i-Plan Malaysia应用程序（分区和土地用途地图）、位于Kota Iskandar的PLANMalaysia@Johor，或地方政府的规划部门。
- 隔壁的空地：查看它的分区、地契类别，以及是否已获得规划准证。
- 你的发言权：在地方计划草案公开展示期间（至少四个星期）提出反对，或在没有已生效地方计划的地区，于收到邻居通知后21天内提出反对。
柔佛的规划体系如何组成
西马的城市规划依据《1976年城乡规划法令》（Town and Country Planning Act 1976，Act 172）进行。在柔佛，PLANMalaysia@Johor（州城乡规划局）与各地方政府一起拟定计划，而规划申请由地方政府决定。对大新山地区最重要的计划：
| 计划 | 作用 | 状态 |
|---|---|---|
| 《2030年柔佛州结构计划》（Rancangan Struktur Negeri Johor 2030） | 全州政策：发展区、交通走廊、环境敏感地区 | 2020年3月26日宪报公布；第1次修订于2022年6月30日宪报公布；迈向2040年的检讨正在进行 |
| 《2025年新山及古来县地方计划》（替代版） | 为MBJB、MBIP、MBPG和MPKu地区逐块划定分区 | 2018年1月18日宪报公布；MBIP（2020、2021、2022）、MBPG（2021）、MPKu（2022、2023）和MBJB（2023年4月13日）作出修订 |
| 《2030年巴西古当地方计划》（Rancangan Tempatan Pasir Gudang 2030） | MBPG地区的地方计划 | 2022年11月17日宪报公布 |
| 特别区域计划（Rancangan Kawasan Khas） | 特定地区的详细计划，例如新山市中心（Stulang、Pelangi、Larkin和Bandar Baru Uda）、士古来河走廊和Kulai Sedenak | 例如，《2030年新山市特别区域计划》于2022年4月7日宪报公布，《2025年Kulai Sedenak特别区域计划》于2019年10月10日宪报公布 |
| 《2035年古来地方计划》草案 | MPKu地区的新地方计划 | 于2024年12月3日至2025年1月1日公开展示 |
2026年7月，PLANMalaysia@Johor总监向Malay Mail表示，结构计划检讨已于2026年4月展开，预计在2027年4月完成，并会纳入柔新经济特区（Johor-Singapore Special Economic Zone）等项目。在新计划宪报公布之前，2030年计划继续有效。
如何看分区地图
地方计划的建议图会给每块地指定一个土地用途类别，以颜色表示，每张图上都有图例。请看图例，不要凭猜测，因为不同计划的颜色深浅和子类别各有不同。你会遇到的主要类别：
| 土地用途类别 | 在住家旁边可能代表什么 |
|---|---|
| 住宅 | 更多住宅；要查看允许的密度，因为低层住宅区旁边可能就是一块划为高楼用途的地 |
| 商业 | 商店、办公室、商场、酒店；交通更多，营业时间更晚 |
| 综合发展 | 底部为商业裙楼，上面为住宅大楼 |
| 工业 | 工厂和仓库；卡车出入，可能有噪音 |
| 机构及社区设施 | 学校、宗教场所、诊所、社区礼堂 |
| 休闲空地与康乐 | 公园和运动场，通常是最稳定的邻居 |
| 基础设施与公用设施 | 道路、铁路保留地、变电站、电塔、排水保留地 |
| 农业或未开发土地 | 目前可能仍是一片绿地，但要查看计划中的建议和任何改划 |
有两个术语值得了解：容积率（plot ratio，一块地上可以建多少楼面面积），以及缓冲区（zon penampan），MBJB的规划指南将其描述为分隔互相冲突用途（例如住宅与工业）的区域。分区也与地契上的土地用途类别（《国家土地法典》下的农业、建筑或工业）不同：一块地在计划中可能划为住宅，但在屋主办理转换之前，地契仍是农业地。
在哪里查看计划
- i-Plan Malaysia。PLANMalaysia的应用程序以卫星图或街道图为底图，显示现行的土地用途和分区地图，可按州、县、巫金（mukim）或地方政府搜索，并有定位功能。
- PLANMalaysia@Johor。其网站列出柔佛的发展计划及宪报公布日期。办公室位于依斯干达公主城Kota Iskandar的Bangunan Dato’ Mohamad Salleh Perang。
- 地方政府。MBJB、MBIP和MPKu各有规划部门和处理规划申请的一站式中心（One Stop Centre，OSC）柜台。询问计划对该地段的规定，以及是否有待批的申请。
- 公开展示。计划草案或修订拟好后，会在地方政府、PLANMalaysia@Johor以及报章通告中列明的其他地点公开展示。
把分区与其他资料结合起来看：我的新山房产地图显示各地区和项目，我的水灾风险指南解释如何查看易淹水地点，我的高压电线、电塔与坟场指南则介绍那些无法靠分区避开的邻居。
隔壁的空地
公寓或排屋旁的一块空地，是最常见的意外。买房前，请查清楚：
- 它的分区和密度：查看地方计划，以及是否有建议中的修订。
- 它的地契类别和地主：在土地局进行地契查册（请参阅地契查册）。
- 是否已有规划准证。向地方政府询问。MBJB的指南说明规划准证有效期为12个月，可在届满前申请延期，所以一个已获批的项目可能很快就会动工。
- 正在宣传什么。发展商出售房屋时，必须在广告中列出批准建筑图的机构名称和参考编号、土地地契类型以及预计完工日期（房屋发展条例第6(1)条）。
如果是公寓，这决定了你的景观能否保持。我的按朝向和噪音挑选公寓单位指南教你如何选择较不易受影响的单位排列，公寓应该朝哪个方向则讲解日照。
道路、铁路和其他大型项目
地方计划会显示道路保留地和建议中的道路扩建、铁路走廊和交通总站。旁边有宽阔保留地的安静街道，有一天可能变成较繁忙的道路。新山最为人熟知的项目是从Bukit Chagar到兀兰的RTS Link：新加坡陆路交通管理局（LTA）在2026年10月2日表示，预计在2027年2月开始载客服务，但须视安全认证和批准而定。靠近车站的房子会更方便，但也要面对施工和人潮；请参阅我的RTS Link车站附近的房子指南。
柔佛也有针对交通和工业的特别区域计划，例如依斯干达综合交通总站（Iskandar Sentral）计划（2017年8月3日宪报公布）和MBJB的工业区计划（2021年9月30日宪报公布）。如果你在古来、士乃或Sedenak一带看房，这些地区的计划预留了工业发展，请查看Kulai Sedenak特别区域计划和《2035年古来地方计划》草案，并留意工业与住宅之间的缓冲区；我的古来与士乃地区指南介绍当地情况。
邻居什么时候可以提出反对
| 情况 | 你提出反对的机会 | Act 172 |
|---|---|---|
| 地方计划草案或修订正在公开展示 | 查阅草案，并在通告列明的期限内提出反对，期限至少四个星期，可延长一次，最多四个星期 | 第13条 |
| 在没有已生效地方计划的地区提出规划申请 | 地方政府必须通知邻近地段的业主，业主有21天时间提出反对，并可要求出席聆讯 | 第21(6)及(7)条 |
| 地方政府对该反对作出决定 | 反对者可在一个月内向上诉委员会（Appeal Board）上诉 | 第23条 |
第21条所指的“邻近土地”，是指相连的地段、隔着宽度不超过20米的道路、小巷或沟渠相对的地段，以及在200米范围内共用同一条死胡同的地段。在已有地方计划生效的地区，第21(6)条的邻居通知并不适用，所以计划草案公开展示期间，才是表达意见的时候。古来草案方面，MPKu在展示期间通过公众参与表格和电邮收集书面意见（MPKu通告，2024年12月）。至于与邻居之间关于你自家地界的纠纷，请参阅邻居地界纠纷。
如果你在意这一点，可以在哪里买
- Mount Austin和Tebrau、Setia Indah和Molek：大部分已发展完成，空地较少，但仍会出现见缝插针的高楼。
- 依斯干达公主城和Bukit Indah和Gelang Patah：仍在发展中，所以要查看每个单位周边的计划。
- JB Sentral和Bukit Chagar：属于市中心特别区域计划范围，附近有RTS Link工程。
- 古来和士乃：靠近不断发展的工业区的新住宅；留意缓冲区。
打算自己建房子？我的在柔佛买地建屋指南从业主的角度介绍分区、土地转换和审批。
更多柔佛生活指南：新山最适合居住的地区 · 公寓里的吵闹邻居 · 山坡地住宅 · 高楼层与低楼层
常见问题
怎样查看柔佛土地的分区？
在PLANMalaysia的i-Plan Malaysia应用程序上查找该地段，它会显示土地用途和分区地图；或向位于Kota Iskandar的PLANMalaysia@Johor，或地方政府（MBJB、MBIP或MPKu）的规划部门询问。请以已宪报公布的地方计划及任何修订为准加以核实。
新山属于哪一份地方计划？
大新山地区大部分属于《2025年新山及古来县地方计划》（替代版），于2018年1月18日宪报公布，并由MBIP、MBPG、MBJB和MPKu在2020年至2023年间修订。巴西古当有自己的2030年计划，部分地区另有特别区域计划。
我可以反对在我家旁边进行的发展吗？
在没有已生效地方计划的地区，地方政府必须通知邻近地段的业主，业主有21天时间提出反对，并可在一个月内对决定提出上诉。在已有地方计划生效的地区，主要机会是在计划草案或修订公开展示期间，展示期至少四个星期。
怎样知道隔壁的空地会不会被发展？
查看它在地方计划中的分区和密度，通过地契查册了解地契类别和地主，并向地方政府询问是否已批出或已申请规划准证。公开宣传的项目必须列出批准机构和建筑图参考编号。
分区和地契上的土地类别是一样的吗？
不一样。地契显示的是土地局定下的土地用途类别，例如农业、建筑或工业。分区则来自地方计划。一块地可能划为住宅，但在转换之前地契仍是农业地。
柔佛州结构计划会改变吗？
会。PLANMalaysia@Johor于2026年4月开始检讨，目标在2027年4月完成。在新计划宪报公布之前，《2030年柔佛州结构计划》和已宪报公布的地方计划继续适用。
正在筛选柔佛的房子？
把你清单上的项目或地址发给我。在你看房前，我会查看每一个地点周边的地方计划，并指出空地、道路保留地、工业区，以及任何可能改变景观或交通的因素。你也可以预约见面，如果人在国外，可以预约Zoom咨询。
资料来源：PLANMalaysia@Johor，Senarai Rancangan Pemajuan bagi Seluruh Negeri Johor（发展计划清单），2023年12月4日更新；Malay Mail，Johor adopts new mission-based approach for 2040 plan，2026年7月15日；Majlis Perbandaran Kulai，关于Draft Kulai Local Plan 2035的公告（展示期2024年12月3日至2025年1月1日），经PLANMalaysia；i-Plan Malaysia应用程序页面（PLANMalaysia），2026年11月核对；Town and Country Planning Act 1976（Act 172）第13、21及23条，2026年11月核对；MBJB，Garis Panduan Perancangan（规划指南），2023年1月；Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989第6条（经修订），经National House Buyers Association，2026年11月核对；National Land Code（Act 828），2026年11月核对；Land Transport Authority，RTS Link服务目标于2027年2月启用，2026年10月2日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核对日期：2026年11月13日，不构成法律或规划建议。计划会不时修订；某一地段的现行分区和任何批准，请向PLANMalaysia@Johor、地方政府和你的律师确认。