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依斯干达公主城房产：在哪里买、房价与租金（2026年）

10年马来西亚房地产经验 · Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6 · English · Bahasa Melayu
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地区指南 · 依斯干达公主城 · 更新于 2026年10月17日

依斯干达公主城房产：在哪里买、房价与租金（2026年）

一份简明的依斯干达公主城指南。这里前称努沙再也（Nusajaya），本文介绍主要区域、公开数据显示的房价与租金，以及从新加坡购买时适用的规定。 目前通过IQI经纪网络出售的房屋共 16 间（2026年10月17日更新）：有地住宅 10 间，叫价中位数 RM1,200,000；公寓和服务式公寓 6 间，叫价中位数 RM518,000。

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16 个房源 · 更新于 2026年10月17日

依斯干达公主城现有出售房屋

IQI经纪网络在依斯干达公主城、振林山、武吉英达、美迪尼、公主港及周边花园出售的二手有地住宅、公寓和服务式公寓。价格为屋主的叫价；房源最多的地区：振林山和Iskandar Puteri (Nusajaya)。

出售服务式公寓

振林山 Gelang Patah · 3房 服务式公寓

Nusa Heights (Nusa Puncak)

RM550,000 每平方尺 RM631

871 平方尺 · 3 房 · 2 浴 · 1 车位

永久地契 · 无装修 · 泳池、24小时保安、停车场

编号 10609-1790136216 · 更新于 2026年10月17日

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出售集群式洋房

Iskandar Puteri (Nusajaya) · 4房 集群式洋房

The Aldingham @ Eco Botanic

RM1,750,000 每平方尺 RM678

2,580 平方尺 · 4 房 · 6 浴 · 2 车位

永久地契 · 全装修 · 24小时保安

编号 32591-1789978002 · 更新于 2026年10月17日

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出售双层排屋

振林山 Gelang Patah · 4房 双层排屋

RM600,000 每平方尺 RM513

1,170 平方尺 · 4 房 · 3 浴 · 2 车位

永久地契 · 无装修

编号 86759-1777614090 · 更新于 2026年10月16日

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出售双层排屋

振林山 Gelang Patah · 4房 双层排屋

Taman Nusantara 2 Sty Medium Cost,Jalan Nusaria,Gelang Patah

RM538,000 每平方尺 RM543

990 平方尺 · 4 房 · 2 浴 · 2 车位

永久地契 · 无装修

编号 86759-1791265896 · 更新于 2026年10月13日

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出售半独立式洋房

振林山 Gelang Patah · 4+1房 半独立式洋房

Setia Eco Gardens

RM1,280,000 每平方尺 RM484

2,643 平方尺 · 4+1 房 · 4 浴

永久地契 · 无装修

编号 58430-1782750323 · 更新于 2026年10月12日

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出售公寓

Iskandar Puteri (Nusajaya) · 2房 公寓

RM530,000 每平方尺 RM603

879 平方尺 · 2 房 · 2 浴 · 1 车位

全装修 · 泳池、24小时保安、游乐场

编号 78355-1791702588 · 更新于 2026年10月11日

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出售双层排屋

Iskandar Puteri (Nusajaya) · 4房 双层排屋

RM1,200,000 每平方尺 RM727

1,650 平方尺 · 4 房 · 4 浴 · 3 车位

永久地契 · 无装修

编号 86759-1787208799 · 更新于 2026年10月9日

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出售公寓

振林山 Gelang Patah · 2房 公寓

GP Residences

RM340,000 每平方尺 RM442

770 平方尺 · 2 房 · 2 浴 · 1 车位

永久地契 · 全装修 · 24小时保安

编号 38966-1729817719 · 更新于 2026年9月22日

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出售双层超级排屋

Iskandar Puteri (Nusajaya) · 4+1房 双层超级排屋

Aurora Resort Villa Iskandar Puteri

RM1,470,000 每平方尺 RM519

2,833 平方尺 · 4+1 房 · 5 浴 · 2 车位

永久地契 · 无装修

编号 62114-1789976681 · 更新于 2026年9月21日

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出售单层排屋

振林山 Gelang Patah · 3房 单层排屋

RM688,000 每平方尺 RM491

1,400 平方尺 · 3 房 · 2 浴 · 2 车位

永久地契 · 无装修

编号 86759-1784879524 · 更新于 2026年9月6日

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出售双层排屋

振林山 Gelang Patah · 3房 双层排屋

RM448,000 每平方尺 RM509

880 平方尺 · 3 房 · 2 浴 · 2 车位

永久地契 · 无装修

编号 86759-1784520930 · 更新于 2026年8月31日

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出售独立式洋房

Iskandar Puteri (Nusajaya) · 9+1房 独立式洋房

Leisure Farm

RM17,000,000 每平方尺 RM1,700

10,000 平方尺 · 9+1 房 · 10 浴 · 6 车位

永久地契 · 全装修 · 泳池、24小时保安、停车场

编号 62153-1744794526 · 更新于 2026年8月28日

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出售公寓

振林山 Gelang Patah · 3房 公寓

RM358,000 每平方尺 RM348

1,030 平方尺 · 3 房 · 2 浴 · 1 车位

永久地契 · 无装修

编号 86759-1787739773 · 更新于 2026年8月27日

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出售公寓

振林山 Gelang Patah · 3房 公寓

RM518,000 每平方尺 RM426

1,216 平方尺 · 3 房 · 2 浴 · 1 车位

永久地契 · 无装修

编号 86759-1786951400 · 更新于 2026年8月22日

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出售公寓

振林山 Gelang Patah · 3房 公寓

RM345,000 每平方尺 RM335

1,030 平方尺 · 3 房 · 2 浴 · 1 车位

永久地契 · 无装修

编号 86759-1783071096 · 更新于 2026年8月22日

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出售双层排屋

Iskandar Puteri (Nusajaya) · 4房 双层排屋

RM858,000 每平方尺 RM457

1,876 平方尺 · 4 房 · 3 浴 · 4 车位

永久地契 · 无装修

编号 86759-1774759316 · 更新于 2026年8月22日

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房源来自IQI经纪网络的合作（co-broke）房源库，由挂牌经纪输入；不显示单位门牌号和经纪的原始描述。本页更新后，单位可能已售出或改价，所以看房前我会先确认是否仍在出售及具体资料。更多新山房源：新山二手房。

概览

依斯干达公主城一览

依斯干达公主城是位于新山县西部的城市，通过第二通道与新加坡大士相连。许多人仍称它为努沙再也（Nusajaya）：在苏丹要求取一个与该地区历史有关联的名字之后，柔佛州秘书于2015年12月宣布改名，自2016年1月起生效。城内的哥打依斯干达是柔佛州政府行政中心所在地。

2017年11月22日，依斯干达公主城被宣布为柔佛第二座城市、马来西亚第14座城市，原新山中区市议会也随之成为依斯干达公主城市政厅（MBIP）。当时报道指市政厅辖区面积约40,296公顷，居民近700,000人，有157个住宅区和45个村庄。人口数字因来源和边界划分而不同，所以我只把它们当作约数。

对买家来说，这座城市可分为几个不同的部分：

  • 美迪尼和公主港，高楼与商业核心区。
  • 武吉英达，成熟的住宅镇区。
  • 振林山和门禁式镇区，例如 Horizon Hills、East Ledang、Eco Botanic 和 Leisure Farm，以有地住宅为主。
  • 教育城（EduCity）和 Nusa Bayu，教育枢纽及其周边的家庭住宅。
  • 森林城市，现为森林城市特别金融区。

纸面上距离不远，但实际所需时间取决于交通。振林山距离新山市区的武吉查加约25km，据 Malay Mail 报道，高峰时段乘巴士可能需要长达两个小时。Newcastle University 的教育城校区表示，第二通道大桥距离校区约8km。

区域

在哪里买：主要区域

每个区域适合不同的买家。下表列出简短介绍，以及我能找到来源、并注明日期的房价或租金参考。最新叫价请看上方的房源部分。

区域区域概况常见房型注明日期的参考数据
美迪尼商业与生活核心区，Gleneagles Hospital Medini Johor 所在地服务式公寓和商业单位服务式公寓的毛租金回报率约6–7%（PropertyGuru 指南，2026年6月更新，未注明数据来源）；部分单位的转售价低于2013–2015年的开盘价（Stacked，2026年10月）
公主港柔佛海峡沿岸的滨水区，设有76个泊位的公共游艇码头和自己的 CIQ 关卡（2024年7月）服务式公寓和滨水高楼转售方面与美迪尼一样须谨慎（Stacked，2026年10月）
武吉英达成熟的住宅镇区排屋、共管公寓和普通公寓没有我可以引用的注明日期区域数据；请看上方最新房源
振林山／Horizon Hills／Eco Botanic／Leisure Farm振林山一带的有地镇区排屋、半独立式洋房、集群式洋房和独立式洋房Horizon Hills 和 East Ledang 的成熟有地住宅比高楼更保值（Stacked，2026年10月）；新山有地住宅2025年第3季平均每平方尺RM388（JLL，2025年11月）
教育城／Nusa Bayu教育枢纽（Newcastle University Medicine Malaysia 等），周边有家庭住宅以有地家庭住宅为主没有我可以引用的注明日期区域数据
森林城市大型综合发展项目，现为森林城市特别金融区以高楼公寓为主约9,000名居民，约5,000个未售单位（Malay Mail，2023年11月）；特别金融区（SFZ）的第二家园（MM2H）途径要求购买森林城市房产并持有10年（MM2H 官方网站，2026年2月）

资料来源：PropertyGuru（2026年6月）；Stacked（2026年10月）；JLL，经 EdgeProp（2025年11月）；Malay Mail（2024年7月、2023年11月）；MM2H 官方网站（2026年2月）。仅供参考，并非估价。

市场数据

2026年房价与租金

依斯干达公主城没有一个我可以引用的官方中位数，所以我参考柔佛和新山的数据，再按地区作调整。以下是公开数据显示的情况。

  • 需求：Henry Butcher 在2026年1月报道，柔佛是2025年首九个月唯一一个住宅交易量和交易额同时增长的州。
  • 房价：JLL 指出，新山服务式公寓2025年的平均价格为每平方尺RM711，高于2024年的每平方尺RM549；有地住宅2025年第3季为每平方尺RM388，高于之前的每平方尺RM352。Stacked 引用国家产业资讯中心（NAPIC）年度数据，指柔佛2025年住宅价格增长5.3%，全国则为0.7%。
  • 溢价所在：JLL 在2025年7月表示，新柔地铁（RTS Link）站附近的武吉查加一带，新盘叫价为每平方尺RM1,000–RM1,500。依斯干达公主城不在新柔地铁沿线，所以市中心的溢价不会自动延伸过来。
  • 滞销单位（overhang）：柔佛州房屋委员会主席在2025年2月表示，柔佛共有102,438个服务式公寓单位，其中11,810个未售出，州内约90%的滞销单位是售价RM500,000及以上的服务式公寓。Stacked 引述的数据为2025年第3季柔佛约有9,018个未售服务式公寓。早在2023年6月，州政府报告仅新山和依斯干达公主城一带就有11,512个售价RM500,000及以上的未售服务式公寓。趋势在下降，但数字因来源和定义而异。
  • 租金与回报率：PropertyGuru 的2026年指南指出，美迪尼和依斯干达公主城服务式公寓的毛租金回报率约为6–7%，有地住宅为4–5.5%，但没有注明数据来源。我自己的分析见新山各区租金回报率。

我的平衡看法是这样的：成熟镇区的有地住宅，买家群更深厚。美迪尼和公主港的高楼单位出租情况可以不错，但转售价取决于具体楼盘，有些至今仍以低于开盘价的价格成交。决定之前，请先查清该栋楼最近的成交记录。

经济

就业、学校与经济特区

依斯干达公主城是柔新经济特区（JS-SEZ）的旗舰区B，定位为全球商业服务。相关协议于2025年1月签署。森林城市则以森林城市特别金融区的身份，成为另一个独立的旗舰区。Khazanah 持股60%的 Iskandar Investment 表示，依斯干达公主城是其主要重点，计划包括 Medini International Convention City。主要奖励措施包括：符合资格的公司可享最长15年的5%企业税率，合格知识型员工可享10年的15%个人所得税率。详情见我的柔新经济特区指南。

我能核实的主要雇主和项目：

  • 数据中心：TM One 于2017年11月在 Nusajaya Technology Park 启用其 Iskandar Puteri Data Centre；DayOne 于2023年8月启用其 Nusajaya Tech Park 园区第1期（IT容量69.5MW）。
  • LEGOLAND Malaysia Resort 自2012年9月起营运，设有主题乐园、水上乐园和酒店。
  • Iskandar Malaysia Studios（前称 Pinewood Iskandar Malaysia Studios）：Pinewood 于2019年退出，Khazanah 后来把所持股份出售给一家新加坡媒体公司。
  • Gleneagles Hospital Medini Johor 位于美迪尼，距离大士关卡约20分钟车程。

经官方网站确认的国际学校包括 Marlborough College Malaysia（3–18岁）、Raffles American School，以及位于 Sunway City Iskandar Puteri 的 Sunway International School（加拿大安大略课程，之后衔接 IB）。Newcastle University Medicine Malaysia 的校区位于教育城。

交通

交通出行

  • 第二通道：第二通道大道（E3，又称 Linkedua）从士乃通往位于 Tanjung Kupang 的马新第二通道，沿线交流道包括依斯干达公主城、振林山和 Gerbang Nusajaya。边境检查设在 Sultan Abu Bakar CIQ 关卡大楼。
  • 前往新山市区：依斯干达沿海公路和巴西古当大道连接这座城市与新山。
  • 本地道路：振林山绕道第一阶段长2km，从 Taman Nusa Bayu 至 Taman Laman Setia，已于2026年7月1日开通。它只在高峰时段开放，以纾缓第二通道通勤者使用的道路。
  • 巴士：目前从振林山经第二通道通勤的人依赖跨境巴士。
  • 铁路计划：新柔地铁（武吉查加–兀兰北）现预计于2027年2月开始载客服务。柔佛在2025年7月提议在依斯干达公主城与大士之间兴建第二条 RTS 连线，但尚未确定车站。州政府耗资RM100亿的 E-ART（电动自动轨道快运）电车计划设有依斯干达公主城走廊，并于2026年6月获得内阁批准。融资仍在洽谈中，预计在颁发合约后四年内完工。

如果第二通道对你最重要，请看我整理的靠近第二通道的依斯干达公主城房屋。

外国买家

以外国人或新加坡人身份购买

  • 最低价格：柔佛为外国人设定了最低购买价格。大多数分层地契住宅的门槛一般报道为约RM100万，但有例外情况，而且转售时同样适用这个门槛。我会在柔佛外国人最低价格与配额页面更新最新情况。
  • 受限单位：无论价格多少，外国买家都不能购买马来保留地或分配给土著买家的单位。
  • 印花税：2026年财政预算案规定，自2026年1月1日起，转让给非公民和外国公司的房产统一征收8%印花税，之前为4%。永久居民不包括在内。
  • 州政府批准费：柔佛自2025年7月1日起调整了外国人购置征费，所以请另外预留这笔预算。
  • 日后出售：外国人的产业盈利税（RPGT）为五年内获利的30%，之后为10%。
  • 居留：居留是另一项独立申请。MM2H 有一条与森林城市挂钩的独立 SEZ/SFZ 途径。我与一名持有 MOTAC 执照的 MM2H 代理协调办理，详情见我的SEZ/SFZ MM2H 页面。

由于州政府规定会改变，签约前请先与你的律师核对这些数字。

深入了解

依斯干达公主城：各区指南与新盘

依斯干达公主城新盘（英文）

持有效KPKT准证的项目，列明事实与风险。

靠近第二通道的房屋

振林山和教育城一带，最接近大士的房屋。

美迪尼

商业核心区的服务式公寓。

公主港

码头旁的海滨高楼。

武吉英达与振林山

成熟的有地住宅花园和成交记录。

森林城市

特别金融区，以及买前要先查的事项。

新山各区租金回报外国人最低购房价格在柔佛买二手房买房费用计算器

常见问题

依斯干达公主城：常见问题

依斯干达公主城和努沙再也是同一个地方吗？

是的。努沙再也自2016年1月起改名为依斯干达公主城，并于2017年11月22日获得城市地位。在房源和路牌上，你仍会看到这两个名字。

2026年在依斯干达公主城买房好吗？

这取决于你买什么。成熟镇区的有地住宅，转售市场更广。美迪尼和公主港的一些服务式公寓转售价已低于开盘价，所以我会先比较该栋楼最近的成交记录。

依斯干达公主城哪个部分最靠近新加坡？

振林山和教育城位于第二通道大道的振林山交流道旁，教育城距离大桥约8km。请看靠近第二通道的房屋。

新加坡人可以在依斯干达公主城买房吗？

可以，但须符合柔佛对外国人的最低价格、不得购买马来保留地和土著单位的限制，以及州政府批准。自2026年1月1日起，转让给非公民的印花税统一为8%。详情见我的最低价格页面。

在依斯干达公主城可以期待多少租金回报率？

PropertyGuru 的2026年指南指出，美迪尼和依斯干达公主城服务式公寓的毛租金回报率约为6–7%，有地住宅为4–5.5%，但没有注明数据来源。实际回报率因楼盘和装修配置而异。我的各区比较见新山各区租金回报率。

本页的依斯干达公主城房源现在还能买吗？

这些房源在本页更新时（2026年10月17日）通过IQI经纪开放看房，之后可能已售出。把编号发给我，我会确认是否仍在出售及最新叫价。

本指南的资料来源（36）

以上数字仅为来源中的参考，并非估价。签约前请与您的律师和银行确认。

正在考虑依斯干达公主城？

告诉我您的预算、喜欢的地区和时间。我会在整个IQI网络中查找，附上同一栋楼或同一花园的成交记录，发给您一份精选名单。

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