本文写给打算在新山买房出租的人，无论你是马来西亚人还是新加坡人，也写给想核对自己数字的房东。简单来说：已发布的调查显示，新山高楼住宅的毛租金回报率大约在5%至6.5%，有地住宅更低，而净租金回报率通常比毛租金回报率低约两个百分点。以下按地区整理有日期的资料来源怎么说。
一分钟看懂毛租金回报率与净租金回报率
毛租金回报率是一年的租金除以你支付的房价。净租金回报率是扣除持有和出租单位的各项成本后剩下的金额，再除以同一个房价。大多数房源广告列出的是毛租金回报率；真正进到你银行户口的是净租金回报率。
Global Property Guide 指出，净租金回报率通常比毛租金回报率低1.5至2个百分点。CBRE | WTW 于2026年10月向 EdgeProp 举了一个新山的例子：6.5%的毛租金回报率，在扣除管理费、水电费、中介费和空置月份后，降至约4%的净租金回报率。想计算自己的数字，可以使用我的租金回报率计算器。
新山整体数据怎么说
- 新山公寓平均毛租金回报率：5.19%，而2026年第三季马来西亚平均为5.28%（Global Property Guide，2026年9月，根据叫价租金和叫价计算）。
- 毛租金回报率5%至6.5%：这是 Juwai IQI 集团首席执行官对新山的估计，由 BusinessToday 于2026年3月引述。
- 毛租金回报率约6%至8%：根据 Stacked Homes 于2026年10月报道的 Savills 研究，过去一年九个柔新经济特区（JS-SEZ）旗舰区约为此水平，而柔佛整体约为5%至6%。
- 毛租金回报率6%至8%：市中心黄金地段，据 CBRE | WTW（EdgeProp，2026年10月）。
这些是叫价租金数据和顾问估算，并非经审计的回报：它们是一个范围，不是对你单位的预测。
新山各区租金回报率
| 地区 | 报道的毛租金回报率 | 资料来源 |
|---|---|---|
| 新山市中心／武吉查加 | 市中心黄金地段毛租金回报率6%–8%；市中心及新柔地铁（RTS Link）沿线区域的公寓6%–7% | CBRE | WTW（经 EdgeProp），2026年10月；PropertyGuru，2026年6月 |
| 丹加湾 | 未找到已发布的地区回报率；一个大型海滨发展项目在 EdgeProp 上有824个出租房源 | EdgeProp 房源数量，2026年10月17日查阅 |
| 奥斯汀山／地不佬 | 奥斯汀山公寓：4.22%（两房）、5.52%（三房）；地不佬有地住宅4%–5.5% | Global Property Guide，2026年9月；PropertyGuru，2026年6月 |
| 依斯干达公主城（美迪尼、公主港、武吉英达） | 美迪尼和依斯干达公主城的服务式公寓6%–7% | PropertyGuru，2026年6月 |
| 士古来／淡杯 | 士古来：6.35%（三房）、5.40%（四房或以上）；淡杯：各种户型约6.7%至8.0% | Global Property Guide，2026年9月 |
| 百万镇 | 未找到有日期的地区调查 | — |
| 古来／士乃 | 有地住宅4%–5.5%；据报出租率和回报率正在改善 | PropertyGuru，2026年6月；CBRE | WTW（经 EdgeProp），2026年10月 |
市中心与武吉查加。CBRE | WTW 表示，靠近关卡（CIQ）和未来新柔地铁站、保养良好的单位空置率低。一家顾问公司在 EdgeProp 发表的品牌文章（2026年2月）称，新柔地铁附近的叫价租金为RM3,300起；这只代表一家公司的看法。一个报道过的例子：EdgeProp Singapore 于2023年11月报道，Jalan Abdullah Tahir 一个700平方尺的两房单位，距离新柔地铁站约3.3公里，以约RM600,000买入，月租RM2,100。按所引租金和价格计算的示例：RM2,100 × 12 = RM25,200；RM25,200 ÷ RM600,000 = 毛租金回报率4.2%。请参阅我的武吉查加指南。
丹加湾。问题在于竞争。我查看时，丹加湾单单一个大型发展项目在 EdgeProp 上就有824个出租房源，而整个新山的住宅出租房源为10,061个。EdgeProp 引述的国家产业资讯中心（NAPIC）数据也显示，2026年第一季柔佛有10,349个已完工但未售出的服务式公寓和 SoHo 单位，几乎全部在新山。当数以百计的相似单位争夺同一批租户时，租金由开价最低的房东决定。
奥斯汀山与地不佬。在 Global Property Guide 的数据中，奥斯汀山公寓的回报率低于新山平均水平；这个成熟的家庭区适合有地住宅，租出稳定，但回报率较低。
依斯干达公主城。美迪尼和公主港以服务式公寓为主，上述的滞销单位（overhang）问题在这里影响较大；武吉英达则较多有地住宅，且以自住为主。
士古来与淡杯。较旧、较便宜的房屋，加上学生和工作人口租户，带来了一些较高的已发布回报率数字，但价格低并不能保证单位一直租得出去。
百万镇。我没有找到有日期的租金调查，所以不提供数字。购买前，请要求查看同一栋楼已签约的租金。
古来与士乃。CBRE | WTW 表示，这里的出租率和回报率正在改善，受惠于工业和数据中心投资。请参阅我的古来与士乃指南。
拉低新山净租金回报率的成本
- 管理费和偿债基金：公寓和服务式公寓每月都要缴付，无论单位是否租出。请参阅我关于管理费与偿债基金的指南。
- 空置。一年空置一个月，就会让你的毛租金减少约8%。
- 中介费。根据估价师委员会（Board of Valuers）的收费标准，三年或以下租约的出租佣金上限为1.25个月的毛租金，最低为一个月。
- 家具与维修，会随时间损耗。
- 地税、门牌税和保险。
- 租金收入所得税。非居民和新加坡业主请阅读我关于新山房产租金收入税的指南。
按上文所引租金和价格计算的示例：一年RM25,200，减去一个月空置（RM2,100）和一个月中介费（RM2,100），剩下RM21,000，即RM600,000的3.5%，这还未扣除管理费、地税、门牌税、保险、维修和税务。
在新山租房的是哪些人
- 跨境工作者。2025年新加坡各关卡处理了将近2.45亿人次旅客，创下纪录，其中约四分之三经由与马来西亚之间的陆路关卡出入（SCMP 于2026年2月报道的 ICA 数据）。
- 年轻专业人士，任职于数据中心、制造业和服务业投资者（CBRE | WTW，经 EdgeProp，2026年10月）。
- 学生，住在校园附近，尤其是士古来一带。
- 企业租户和外籍人士：据 Savills，这是柔新经济特区旗舰区的主要需求。
柔佛的短期出租（Airbnb）
我没有找到柔佛专门针对短期出租的法律。房屋部长倪可敏于2026年10月表示，全国性指南仍在与旅游部进行最后审核。上架之前，请查看你所在大楼的分层管理附则（strata by-laws），并向地方政府询问执照事宜。
为回报而买房前，我会留意什么
CBRE | WTW 警告，目前紧俏的租赁市场部分反映了完工量的空档期，而2027年起的新供应可能拖慢租金增长，柔佛约有60,000个高楼单位在未来供应之中。因此，我会根据今天已签约的租金来评估一项购买，而不是寄望于新柔地铁可能带来的租金，并与我的新山公寓房源页面上的二手房价格作比较。租金和回报率会变化，没有哪个地区能确保一定有回报。
对你的情况有疑问？
把地区、价格和对方报的租金发给我，我会帮你算出一个切合实际的净租金回报率。
资料来源：Global Property Guide，“Gross rental yields in Malaysia: Kuala Lumpur and 7 other areas”，2026年9月；EdgeProp，“Johor adds 115,000 homes to meet demand fuelled by industrial, RTS, JS-SEZ”，2026年10月；Stacked Homes，“Johor-Singapore SEZ Property Prices Are Up 7–9% — But Investors Still Face One Big Risk”，2026年10月；PropertyGuru，“Rental Yield Trends in Malaysia 2026: Where Are Returns Rising?”，2026年6月；BusinessToday，“Johor Named Malaysia’s Top Property Investment Hotspot For 2026”，2026年3月；EdgeProp（Far Capital 品牌内容），“How to reap Johor Bahru’s ripe opportunities without getting burned if the bubble bursts”，2026年2月；EdgeProp Singapore，“Progress of RTS Link fuels boom in Johor Bahru properties”，2023年11月；South China Morning Post，“Cross-border trips to Johor push Singapore checkpoint traffic to record high in 2025”，2026年2月；EdgeProp，“Residential properties for rent in Johor Bahru（房源数量）”，2026年10月查阅；EdgeProp，“Condominium properties for rent at Country Garden @ Danga Bay（房源数量）”，2026年10月查阅；Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers (LPPEH)，“Scale of fees”，2026年10月查阅；Media Selangor，“Short-term rental guidelines at final review stage — Minister”，2026年10月；New Straits Times，“New rules coming for Airbnb-style stays”，2025年7月
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核查日期为2026年10月17日，不构成法律、税务或财务建议。