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如果你在新山买房，几乎每一场销售介绍都会听到“这里在经济特区内”。本文写给想知道这句话实际意义的买家。简短的答案是：柔新经济特区（JS-SEZ）是一项商业和就业计划。长远来说，它可以支撑住房需求，但它不会改变买房的规则、费用或价格。
我之前已经写过一篇简短的经济特区概览。这里我会更深入：哪些地区在特区内、协议签署后发生了什么、实际可行的时间表，以及在让经济特区影响你的购买决定之前，我会先问的问题。
何时签署，范围有多大
马来西亚与新加坡于2025年1月7日在第11届领导人年度会议（Leaders’ Retreat）上签署柔新经济特区协议，距离双方签署谅解备忘录将近一年。马来西亚投资发展局（MIDA）表示，特区涵盖柔佛南部六个城市和城镇：新山、依斯干达公主城、巴西古当、古来、Pontian 和 Pengerang。
关于确切面积，各方说法不一。MIDA 在2025年1月的一则新闻中给出的是 3,505 平方公里，而 MIDA 在2025年2月的另一则新闻则说约 3,588 平方公里。无论按哪个数字，面积都约为 3,500 平方公里，是新加坡面积的好几倍。换句话说，柔佛南部大部分地区都“在经济特区内”，所以单凭这个标签，并不能说明某个产业的具体情况。
九个旗舰区
在整个特区范围内，两国政府划定了九个旗舰区。以下按 MIDA 列出的名单整理；如有资料来源提到重点领域，我也一并列出。
| 旗舰区 | 报道中的重点领域 |
|---|---|
| 新山市中心 | 商业服务与医疗保健 |
| 依斯干达公主城 | 我所阅读的资料来源中未注明 |
| Tanjung Pelepas | 未注明 |
| 巴西古当 | 未注明 |
| 士乃–古来 | 未注明 |
| Sedenak | 未注明 |
| 森林城市 | 同时也是特别金融区（见下文） |
| Pengerang Integrated Petroleum Complex | 制造、物流与能源 |
| Desaru | 未注明 |
有关旗舰区的更多细节，当局承诺会“在适当时候”公布；截至今天，预计会随总体规划一起发布（见下文的时间表）。
优惠措施及其适用对象
马来西亚财政部于2025年1月8日公布柔新经济特区优惠配套，自2025年1月1日起生效：
- 公司：在符合资格的活动中进行新投资，可享最长15年的 5% 特别企业所得税率，点名的领域包括人工智能与量子计算供应链、医疗器械、航空航天制造及全球服务中心。
- 知识型员工：在特区内工作的合格知识型员工，可享为期10年的 15% 个人所得税率，须符合资格条件。
- 旗舰区：部分旗舰区另有量身定制的额外优惠，新闻稿中尚未详细说明。
- 州政府层面：柔佛自2025年1月1日起调低娱乐税。
森林城市另有自己的特别金融区优惠配套，于2024年9月公布。据 EdgeProp 报道，内容包括 0% 至 5% 的优惠企业所得税率、合格家族办公室 0%、全球商业服务与金融科技 5%，以及在当地工作的知识型员工 15% 的个人所得税率。
请留意受惠的是谁：公司及其雇用的员工。这些优惠没有一项是针对住宅产业、买家或房东的。
目前有哪些进展
经济部表示，柔新经济特区在2025年录得 RM769.8亿的已批准投资，其中 57% 的已批准投资已进入落实阶段；2026年第一季度另有 RM54.9亿获批（The Star 和 The Vibes，2026年7月）。
在就业和项目方面，各方报道的目标并不一致。2025年1月，MIDA 报道的目标是五年内50个项目、十年内100个项目，以及十年内创造20,000个技术性职位。2026年7月，经济部长则把目标描述为头五年50个项目和20,000个技术性职位，并表示预计就业目标将会被超越。
总体规划与投资蓝图原定于2026年3月30日推出，但已延后。2026年8月，经济部长表示，预计将由两国总理在年度领导人会议（Leaders’ Retreat）上联合推出，该会议预计于2026年12月举行。
经济特区不会为买房者改变什么
- 外国买家规则。我没有看到任何官方公告因为经济特区而改变柔佛的最低购买门槛、外国人配额或州政府批准要求。请在我的最低购买门槛与配额指南中查看现行规则。
- 购房费用与税务。印花税、律师费和 RPGT（产业盈利税）在特区内外都一样。
- 你在这里居住的权利。拥有产业并不会让你获得签证。MM2H（第二家园）另设有 SEZ/SFZ 类别，有其自身的条件，我在 SEZ/SFZ MM2H 一文中有说明。
- 价格。“在经济特区内”并不等于估价。既然柔佛南部大部分地区都在特区内，决定价值的仍然是地点、供应量和租金。
真正可能产生影响的地方
如果这些投资真正变成投入运作的工厂、办公室和数据中心，就会带来需要租房、日后再买房的受薪员工。这些需求很可能集中在实际就业地点附近，以及交通便利的地方，例如新柔捷运系统（RTS Link）沿线（见我关于新柔捷运系统附近产业的页面）。
风险也是存在的。MIDA 在2025年2月的一则新闻中提出了几项隐忧：新山主要道路交通拥堵、水电供应、生活成本上升，以及发展偏向市中心的高楼项目。同一地区的供应增加，可能会抵消新增的需求。
在让经济特区影响你的购买决定之前，我的检查清单
- 附近有哪个雇主或项目已经真正开始运作，而不只是宣布？
- 在高峰时段，从单位到该就业中心的通勤时间有多长？
- 未来三年内，方圆几公里内有多少单位将会完工？
- 根据成交租金或目前的挂牌租金，类似单位今天实际能租多少？
- 如果与经济特区相关的需求要多花一倍时间才出现，这项购买是否仍然合理？
- 如果你是外国人，该单位是否符合现行的最低购买门槛，外国人配额是否仍有剩余？
如果第五个问题的答案是否定的，那么经济特区在你的决定中占了太大的分量。
对你的情况有疑问？
告诉我你或你的租户将在哪里工作，我会告诉你哪些地区比较合理，以及当地的成交价格和租金记录。
资料来源：Ministry of Finance Malaysia，“JS-SEZ incentive package to drive high-value investments into Johor”，2025年1月；The Edge Singapore / EdgeProp，“Johor-Singapore Special Economic Zone agreement signed by S’pore and M’sian leaders; nine flagship zones set up”，2025年1月；MIDA，“Rafizi: Area will create 20,000 skilled jobs in 10 years”，2025年1月；MIDA，“Key challenges to Johor-Singapore SEZ”，2025年2月；EdgeProp Malaysia，“Govt announces incentives to jumpstart Forest City Special Financial Zone”，2024年9月；The Star，“Govt confident of exceeding JS-SEZ target of 20,000 jobs within five years”，2026年7月；The Vibes，“JS-SEZ investment momentum continues ahead of master plan launch, economy minister says”，2026年7月；The Star，“JS-SEZ ready for next step”，2026年8月
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核查日期为2026年10月12日，并非法律、税务或财务建议。