English · 中文 · Bahasa Indonesia
Jika anda membeli di Johor Bahru, anda akan mendengar “ia berada dalam SEZ” dalam hampir setiap promosi jualan. Artikel ini untuk pembeli yang mahu tahu apa maksud sebenarnya. Jawapan ringkasnya: Zon Ekonomi Khas Johor–Singapura (JS-SEZ) ialah program perniagaan dan pekerjaan. Ia boleh menyokong permintaan perumahan dari semasa ke semasa, tetapi ia tidak mengubah peraturan, kos atau harga membeli rumah.
Saya sudah ada ringkasan tentang SEZ. Di sini saya pergi lebih jauh: kawasan mana yang termasuk, apa yang berlaku sejak perjanjian ditandatangani, garis masa yang realistik, dan soalan yang akan saya tanya sebelum membiarkan SEZ mempengaruhi sesuatu pembelian.
Bila ia dipersetujui dan berapa besar kawasannya
Malaysia dan Singapura menandatangani perjanjian JS-SEZ pada 7 Januari 2025, semasa Retreat Pemimpin ke-11, hampir setahun selepas kedua-dua pihak menandatangani memorandum persefahaman. Agensi pelaburan Malaysia, MIDA, menyifatkan zon ini meliputi enam bandar dan perbandaran di selatan Johor: Johor Bahru, Iskandar Puteri, Pasir Gudang, Kulai, Pontian dan Pengerang.
Laporan berbeza tentang keluasan sebenarnya. Satu berita MIDA dari Januari 2025 menyebut 3,505 km persegi, manakala satu lagi berita MIDA dari Februari 2025 menyebut kira-kira 3,588 km persegi. Walau apa pun, keluasannya kira-kira 3,500 km persegi, beberapa kali ganda saiz Singapura. Dengan kata lain, sebahagian besar selatan Johor berada “dalam SEZ”, jadi label itu sahaja tidak banyak memberitahu anda tentang sesuatu hartanah.
Sembilan zon utama
Dalam zon yang lebih luas itu, kedua-dua kerajaan menamakan sembilan zon utama (flagship). MIDA menyenaraikannya seperti berikut. Jika sesuatu sumber menyebut bidang tumpuan, saya sertakan.
| Zon utama | Tumpuan yang dilaporkan |
|---|---|
| Pusat bandar Johor Bahru | Perkhidmatan perniagaan dan kesihatan |
| Iskandar Puteri | Tidak dinyatakan dalam sumber yang saya baca |
| Tanjung Pelepas | Tidak dinyatakan |
| Pasir Gudang | Tidak dinyatakan |
| Senai–Kulai | Tidak dinyatakan |
| Sedenak | Tidak dinyatakan |
| Forest City | Juga Zon Kewangan Khas (lihat di bawah) |
| Pengerang Integrated Petroleum Complex | Pembuatan, logistik dan tenaga |
| Desaru | Tidak dinyatakan |
Butiran lanjut tentang zon utama dijanjikan “pada masa yang sesuai” dan, setakat hari ini, dijangka diumumkan bersama pelan induk (lihat garis masa di bawah).
Insentif, dan untuk siapa insentif itu
Kementerian Kewangan Malaysia mengumumkan pakej insentif JS-SEZ pada 8 Januari 2025, berkuat kuasa mulai 1 Januari 2025:
- Syarikat: kadar cukai korporat khas 5% sehingga 15 tahun bagi pelaburan baharu dalam aktiviti yang layak, termasuk rantaian bekalan AI dan pengkomputeran kuantum, peranti perubatan, pembuatan aeroangkasa dan hab perkhidmatan global.
- Pekerja berpengetahuan: kadar cukai pendapatan 15% selama 10 tahun bagi pekerja berpengetahuan yang layak di zon ini. Syarat kelayakan dikenakan.
- Kawasan utama: insentif tambahan yang disesuaikan bagi sesetengah kawasan utama, yang belum diperincikan dalam kenyataan itu.
- Peringkat negeri: duti hiburan yang lebih rendah di Johor mulai 1 Januari 2025.
Forest City mempunyai pakej Zon Kewangan Khas tersendiri, yang diumumkan pada September 2024. Seperti dilaporkan oleh EdgeProp, ia merangkumi kadar cukai korporat konsesi 0% hingga 5%, 0% bagi pejabat keluarga (family office) yang layak, 5% bagi perkhidmatan perniagaan global dan fintech, dan kadar cukai pendapatan individu 15% bagi pekerja berpengetahuan yang bekerja di sana.
Perhatikan siapa yang mendapat manfaat: syarikat dan orang yang mereka gajikan. Tiada satu pun insentif ini terikat kepada hartanah kediaman, pembeli atau tuan rumah.
Apa yang telah berlaku setakat ini
Kementerian Ekonomi menyatakan JS-SEZ mencatatkan pelaburan diluluskan sebanyak RM76.98 bilion pada 2025, dengan 57% daripada pelaburan yang diluluskan telah dilaksanakan, dan RM5.49 bilion lagi diluluskan pada suku pertama 2026 (The Star dan The Vibes, Julai 2026).
Bagi pekerjaan dan projek, sasarannya dilaporkan secara berbeza. Pada Januari 2025, MIDA melaporkan 50 projek dalam lima tahun, 100 dalam sepuluh tahun dan 20,000 pekerjaan mahir dalam tempoh sepuluh tahun. Pada Julai 2026, Menteri Ekonomi menyifatkan matlamatnya sebagai 50 projek dan 20,000 pekerjaan mahir dalam lima tahun pertama, dan berkata beliau menjangkakan sasaran pekerjaan itu akan dilepasi.
Pelan induk dan rangka tindakan pelaburan dijadualkan dilancarkan pada 30 Mac 2026 tetapi ditangguhkan. Pada Ogos 2026, Menteri Ekonomi berkata ia dijangka dilancarkan bersama oleh kedua-dua perdana menteri pada Retreat Pemimpin tahunan, yang dijangka pada Disember 2026.
Perkara yang TIDAK diubah oleh SEZ bagi pembeli rumah
- Peraturan pembeli asing. Saya belum melihat sebarang pengumuman rasmi yang mengubah harga minimum, kuota asing atau keperluan kebenaran negeri di Johor kerana SEZ. Semak peraturan semasa dalam panduan harga minimum dan kuota saya.
- Kos membeli dan cukai. Duti setem, yuran guaman dan RPGT (cukai keuntungan harta tanah) dikira dengan cara yang sama di dalam dan di luar zon.
- Hak anda untuk tinggal di sini. Memiliki hartanah tidak memberi anda visa. MM2H mempunyai kategori SEZ/SFZ yang berasingan dengan syaratnya sendiri, yang saya huraikan dalam SEZ/SFZ MM2H.
- Harga. “Dalam SEZ” bukan satu penilaian. Dengan sebahagian besar selatan Johor berada dalam zon ini, lokasi, bekalan dan sewa masih menentukan nilai.
Di mana ia benar-benar boleh memberi kesan
Jika pelaburan itu menjadi kilang, pejabat dan pusat data yang beroperasi, ia akan membawa pekerja bergaji yang memerlukan rumah untuk disewa dan kemudian dibeli. Permintaan itu berkemungkinan tertumpu berhampiran lokasi pekerjaan sebenar dan berhampiran pengangkutan yang baik, seperti RTS Link (lihat halaman saya tentang hartanah berhampiran RTS Link).
Risikonya juga ada. Satu berita MIDA pada Februari 2025 membangkitkan kebimbangan tentang kesesakan lalu lintas di jalan utama JB, bekalan air dan elektrik, kos sara hidup yang meningkat, dan pembangunan yang lebih cenderung kepada projek bertingkat tinggi di pusat bandar. Bekalan yang lebih banyak di kawasan yang sama boleh mengimbangi permintaan baharu.
Senarai semak saya sebelum SEZ mempengaruhi pembelian anda
- Majikan atau projek mana berhampiran yang benar-benar sudah mula beroperasi, bukan sekadar diumumkan?
- Berapa lama perjalanan dari unit itu ke hab pekerjaan tersebut pada waktu puncak?
- Berapa banyak unit yang akan siap dalam lingkungan beberapa kilometer dalam tiga tahun akan datang?
- Berapakah sewa sebenar unit serupa hari ini, berdasarkan sewa transaksi atau sewa yang diiklankan sekarang?
- Adakah pembelian itu masih munasabah jika permintaan berkaitan SEZ mengambil masa dua kali lebih lama untuk tiba?
- Jika anda warga asing, adakah unit itu memenuhi harga minimum semasa dan adakah kuota asing masih ada?
Jika jawapan kepada soalan kelima ialah tidak, SEZ memikul terlalu banyak daripada keputusan anda.
Ada soalan tentang situasi anda?
Beritahu saya di mana anda atau penyewa anda akan bekerja, dan saya akan beritahu kawasan mana yang munasabah serta gambaran harga dan sewa yang direkodkan.
Sumber: Kementerian Kewangan Malaysia, “JS-SEZ incentive package to drive high-value investments into Johor”, Januari 2025; The Edge Singapore / EdgeProp, “Johor-Singapore Special Economic Zone agreement signed by S’pore and M’sian leaders; nine flagship zones set up”, Januari 2025; MIDA, “Rafizi: Area will create 20,000 skilled jobs in 10 years”, Januari 2025; MIDA, “Key challenges to Johor-Singapore SEZ”, Februari 2025; EdgeProp Malaysia, “Govt announces incentives to jumpstart Forest City Special Financial Zone”, September 2024; The Star, “Govt confident of exceeding JS-SEZ target of 20,000 jobs within five years”, Julai 2026; The Vibes, “JS-SEZ investment momentum continues ahead of master plan launch, economy minister says”, Julai 2026; The Star, “JS-SEZ ready for next step”, Ogos 2026
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum yang disemak pada 12 Oktober 2026, bukan nasihat undang-undang, cukai atau kewangan.