English · 中文 · Bahasa Melayu
Jika Anda membeli properti di Johor Bahru, Anda akan mendengar “lokasinya di dalam SEZ” di hampir setiap presentasi penjualan. Artikel ini untuk pembeli yang ingin tahu apa arti sebenarnya. Jawaban singkatnya: Zona Ekonomi Khusus Johor–Singapura (JS-SEZ) adalah program bisnis dan lapangan kerja. Program ini bisa mendukung permintaan perumahan dalam jangka panjang, tetapi tidak mengubah aturan, biaya, maupun harga untuk membeli rumah.
Saya sudah punya ringkasan singkat tentang SEZ. Di sini saya membahas lebih jauh: area mana saja yang termasuk, apa yang sudah terjadi sejak perjanjiannya ditandatangani, lini waktu yang realistis, dan pertanyaan yang akan saya ajukan sebelum membiarkan SEZ memengaruhi keputusan membeli.
Kapan disepakati dan seberapa luas
Malaysia dan Singapura menandatangani perjanjian JS-SEZ pada 7 Januari 2025, dalam Leaders’ Retreat ke-11, hampir setahun setelah kedua pihak menandatangani nota kesepahaman. Badan investasi Malaysia, MIDA, menyebut zona ini mencakup enam kota dan kawasan di Johor bagian selatan: Johor Bahru, Iskandar Puteri, Pasir Gudang, Kulai, Pontian, dan Pengerang.
Catatan tentang luas pastinya berbeda. Berita MIDA pada Januari 2025 menyebut 3,505 km persegi, sedangkan berita MIDA lain pada Februari 2025 menyebut sekitar 3,588 km persegi. Bagaimanapun, luasnya sekitar 3,500 km persegi, beberapa kali luas Singapura. Dengan kata lain, sebagian besar Johor bagian selatan berada “di dalam SEZ”, jadi label itu saja tidak banyak memberi tahu Anda tentang suatu properti tertentu.
Sembilan zona unggulan
Di dalam zona yang lebih luas itu, kedua pemerintah menetapkan sembilan zona unggulan (flagship zone). MIDA mencantumkannya sebagai berikut. Jika suatu sumber menyebut bidang fokusnya, saya sertakan.
| Zona unggulan | Fokus yang dilaporkan |
|---|---|
| Pusat kota Johor Bahru | Jasa bisnis dan kesehatan |
| Iskandar Puteri | Tidak disebutkan dalam sumber yang saya baca |
| Tanjung Pelepas | Tidak disebutkan |
| Pasir Gudang | Tidak disebutkan |
| Senai–Kulai | Tidak disebutkan |
| Sedenak | Tidak disebutkan |
| Forest City | Juga merupakan Zona Keuangan Khusus (lihat di bawah) |
| Pengerang Integrated Petroleum Complex | Manufaktur, logistik, dan energi |
| Desaru | Tidak disebutkan |
Rincian lebih lanjut tentang zona unggulan dijanjikan “pada waktunya” dan, hingga hari ini, diperkirakan akan keluar bersama rencana induk (lihat lini waktu di bawah).
Insentifnya, dan untuk siapa
Kementerian Keuangan Malaysia mengumumkan paket insentif JS-SEZ pada 8 Januari 2025, berlaku mulai 1 Januari 2025:
- Perusahaan: tarif pajak perusahaan khusus 5% hingga 15 tahun untuk investasi baru dalam kegiatan yang memenuhi syarat, dengan rantai pasok AI dan komputasi kuantum, perangkat medis, manufaktur kedirgantaraan, dan pusat layanan global disebut secara khusus.
- Pekerja berpengetahuan (knowledge worker): tarif pajak penghasilan 15% selama 10 tahun bagi pekerja berpengetahuan yang memenuhi syarat di zona tersebut. Ada syarat kelayakan yang berlaku.
- Area unggulan: insentif tambahan yang disesuaikan untuk beberapa area unggulan, yang belum dirinci dalam siaran pers tersebut.
- Tingkat negara bagian: bea hiburan yang lebih rendah di Johor mulai 1 Januari 2025.
Forest City memiliki paket Zona Keuangan Khusus (Special Financial Zone) sendiri, yang diumumkan pada September 2024. Seperti dilaporkan EdgeProp, paket itu mencakup tarif pajak perusahaan konsesi 0% hingga 5%, 0% untuk family office yang memenuhi syarat, 5% untuk layanan bisnis global dan fintech, serta tarif pajak penghasilan pribadi 15% bagi pekerja berpengetahuan yang bekerja di sana.
Perhatikan siapa yang diuntungkan: perusahaan dan orang-orang yang mereka pekerjakan. Tidak satu pun insentif ini melekat pada properti hunian, pembeli, atau pemilik sewa.
Apa yang sudah terjadi sejauh ini
Kementerian Ekonomi menyatakan JS-SEZ mencatat investasi yang disetujui sebesar RM76.98 miliar pada 2025, dengan 57% investasi yang disetujui sudah masuk tahap pelaksanaan, dan tambahan RM5.49 miliar disetujui pada kuartal pertama 2026 (The Star dan The Vibes, Juli 2026).
Mengenai lapangan kerja dan proyek, targetnya dilaporkan secara berbeda. Pada Januari 2025, MIDA melaporkan 50 proyek dalam lima tahun, 100 proyek dalam sepuluh tahun, dan 20,000 lapangan kerja terampil dalam sepuluh tahun. Pada Juli 2026, Menteri Ekonomi menyebut targetnya 50 proyek dan 20,000 lapangan kerja terampil dalam lima tahun pertama, dan mengatakan ia memperkirakan target lapangan kerja itu akan terlampaui.
Rencana induk dan cetak biru investasi semula dijadwalkan diluncurkan pada 30 Maret 2026, tetapi ditunda. Pada Agustus 2026, Menteri Ekonomi mengatakan rencana itu diperkirakan akan diluncurkan bersama oleh kedua perdana menteri dalam Leaders’ Retreat tahunan, yang diperkirakan berlangsung pada Desember 2026.
Apa yang TIDAK diubah oleh SEZ bagi pembeli rumah
- Aturan pembeli asing. Saya belum melihat pengumuman resmi apa pun yang mengubah harga minimum, kuota asing, atau persyaratan persetujuan negara bagian di Johor karena SEZ. Periksa aturan terbaru dalam panduan harga minimum dan kuota saya.
- Biaya pembelian dan pajak. Bea meterai, biaya pengacara, dan RPGT berlaku sama di dalam maupun di luar zona.
- Hak Anda untuk tinggal di sini. Memiliki properti tidak memberi Anda visa. MM2H memiliki kategori SEZ/SFZ tersendiri dengan syaratnya sendiri, yang saya bahas di MM2H SEZ/SFZ.
- Harga. “Di dalam SEZ” bukanlah penilaian harga. Karena sebagian besar Johor bagian selatan berada di dalam zona, lokasi, pasokan, dan harga sewa tetap menentukan nilainya.
Di mana SEZ benar-benar bisa berpengaruh
Jika investasi itu berubah menjadi pabrik, kantor, dan pusat data yang beroperasi, investasi itu akan mendatangkan pekerja bergaji yang membutuhkan rumah untuk disewa lalu kemudian dibeli. Permintaan itu kemungkinan besar akan terpusat di dekat lokasi lapangan kerja yang sebenarnya dan di dekat transportasi yang baik, seperti RTS Link (lihat halaman saya tentang properti di dekat RTS Link).
Ada juga risikonya. Berita MIDA pada Februari 2025 mengangkat kekhawatiran tentang kemacetan lalu lintas di jalan-jalan utama JB, pasokan air dan listrik, naiknya biaya hidup, dan pembangunan yang condong ke proyek bertingkat tinggi di pusat kota. Pasokan yang lebih banyak di area yang sama bisa mengimbangi permintaan baru.
Daftar periksa saya sebelum SEZ memengaruhi keputusan membeli Anda
- Perusahaan atau proyek mana di sekitar lokasi yang benar-benar sudah beroperasi, bukan sekadar diumumkan?
- Berapa lama waktu perjalanan dari unit ke pusat lapangan kerja itu pada jam sibuk?
- Berapa banyak unit yang selesai dibangun dalam radius beberapa kilometer dalam tiga tahun ke depan?
- Berapa harga sewa unit serupa saat ini, berdasarkan sewa yang tercatat atau yang sedang diiklankan?
- Apakah pembelian ini masih masuk akal jika permintaan terkait SEZ datang dua kali lebih lambat?
- Jika Anda warga asing, apakah unit tersebut memenuhi harga minimum saat ini dan apakah kuota asingnya masih tersedia?
Jika jawaban untuk pertanyaan kelima adalah tidak, berarti SEZ terlalu banyak menentukan keputusan Anda.
Ada pertanyaan tentang situasi Anda?
Beri tahu saya di mana Anda atau penyewa Anda akan bekerja, dan saya akan memberi tahu area mana yang masuk akal serta seperti apa harga dan sewa yang tercatat.
Sumber: Kementerian Keuangan Malaysia, “JS-SEZ incentive package to drive high-value investments into Johor”, Januari 2025; The Edge Singapore / EdgeProp, “Johor-Singapore Special Economic Zone agreement signed by S’pore and M’sian leaders; nine flagship zones set up”, Januari 2025; MIDA, “Rafizi: Area will create 20,000 skilled jobs in 10 years”, Januari 2025; MIDA, “Key challenges to Johor-Singapore SEZ”, Februari 2025; EdgeProp Malaysia, “Govt announces incentives to jumpstart Forest City Special Financial Zone”, September 2024; The Star, “Govt confident of exceeding JS-SEZ target of 20,000 jobs within five years”, Juli 2026; The Vibes, “JS-SEZ investment momentum continues ahead of master plan launch, economy minister says”, Juli 2026; The Star, “JS-SEZ ready for next step”, Agustus 2026
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum, diperiksa pada 12 Oktober 2026, bukan nasihat hukum, pajak, atau keuangan.