← 全部柔佛项目 · 买家指南 · 2026年10月更新
二手房是向现任业主而不是向发展商购买的产业。付款前您可以亲眼看到实际单位、景观和邻居，而且几个月内就能入住或收租，不必等待数年的建设期。代价是前期费用较高，需要检查的事项也较多。本指南介绍在柔佛购买二手房的步骤、实际费用和检查事项。
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二手房还是新盘？
| 二手房 | 新盘 | |
|---|---|---|
| 您能看到什么 | 实际单位、景观、设施和邻居 | 样板房和效果图 |
| 入住或出租 | 一般在签订 SPA 后3至5个月 | 一般3至5年，有时更久 |
| 前期现金 | 全额10%订金、印花税和律师费 | 随建筑进度分期支付 |
| 价格依据 | 同一栋楼的成交记录 | 发展商价格表和准证价格范围 |
| 风险 | 缺陷、未付账单、地契和批准问题 | 延误、烂尾、完工时供过于求 |
购买二手房的步骤
- 设定预算。先向银行做贷款预审。银行一般为您的头两间产业提供最高90%的贷款，第三间起最高70%。
- 筛选并比较价格。把叫价与同一栋楼的成交记录比较，成交记录可从NAPIC 公开成交数据或通过 Jason 获取。
- 看房并检查单位。检查缺陷、水压、景观、停车位，以及管理处的欠款结单。
- 出价与诚意订金。签署购买出价书并支付诚意订金，一般为2%至3%，以正式合约为准。
- SPA 与10%订金。您的律师会进行土地查册和破产查册，之后您签署 SPA 并付清10%订金的余额。
- 贷款与批准。银行为单位估价并批出贷款。租赁地契土地、土著保留单位和外国买家需要州政府批准。
- 完成交易。一般为 SPA 签订或获批准后3个月，另可延期1个月但须付利息。余款会发放给卖家。
- 过户与交钥匙。地契过户到您名下，并移交钥匙。
费用多少：计算例子
| 项目 | RM500,000二手房，90%贷款 | 计算方式 |
|---|---|---|
| 首期 | RM50,000 | 售价的10%，包括诚意订金 |
| 过户印花税（MOT） | RM9,000 | 首RM100,000的1%，其后RM400,000的2%，然后至RM1 million为3%，以上为4% |
| 贷款印花税 | RM2,250 | RM450,000贷款的0.5% |
| 律师费：SPA 与过户 | 约RM6,250，另加 SST | 首RM500,000的1.25%（《2023年律师酬劳令》） |
| 律师费：贷款合约 | 约RM5,625，另加 SST | 按贷款额采用相同收费标准 |
| 估价及杂费 | 约RM1,500至RM3,000 | 银行估价、查册、注册及复印 |
| 大约所需现金 | 约RM75,000至RM78,000 | 未计装修、家具和搬家费用 |
首次购屋？马来西亚公民首次购买RM500,000或以下的住宅产业，若 SPA 在2026年1月1日至2027年12月31日期间签署，过户和贷款合约均无需缴付印花税。以上例子可节省RM11,250。
外国买家？从2026年1月1日起，外国人购买住宅产业的过户印花税为8%；在柔佛一般须购买价格RM1 million或以上的产业并获得州政府批准，还须缴付柔佛的批准征费，即售价的3%或RM30,000，以较高者为准（自2025年7月1日起）。见适合外国买家的项目。
付订金前要检查什么
- 地契与地权。永久地契还是租赁地契，以及租约还剩多少年。剩余年限不多时，银行可能会限制贷款。
- 地契限制。土著保留单位、马来保留地和租赁地契土地需要州政府批准；有些完全不能卖给非土著或外国买家。
- 分层地契已发出吗？若尚未发出，买卖须通过转让契约（deed of assignment）并取得发展商同意，会增加费用和时间。
- 欠款。向管理处索取管理费和偿债基金结单，以及近期的地税和门牌税收据。
- 现有租约。已出租的单位可能附带租客，其租约在出售后继续有效。
- 银行估价。若银行估价低于售价，差额须以现金支付，所以请先查看成交记录。
在柔佛购买二手房：常见问题
购买RM500,000的二手房需要多少现金？
预计约RM75,000至RM78,000：10%订金、约RM11,250的印花税，以及约RM12,000的律师费另加 SST 和杂费。首次购屋、价格在RM500,000或以下的马来西亚买家可能可省下RM11,250的印花税。
购买二手房需要多长时间？
从签订 SPA 到拿钥匙一般需要三至四个月。若需要州政府批准，例如租赁地契土地、土著保留单位或外国买家，时间会更长。
在新山，二手房比新盘好吗？
二手房适合想尽快入住或出租、并想清楚看到自己买什么的买家。新盘适合想要全新单位并且能等的买家。在为新盘支付溢价之前，先比较同一地区二手房的成交记录。
外国人可以在柔佛买二手房吗？
可以，前提是单位达到柔佛对外国人的最低购买门槛（一般为RM1 million或以上），并且不是土著保留、廉价或受限制的单位。须获得州政府批准，且从2026年起外国人购买住宅的印花税为8%。
在柔佛买二手房要花多少钱？
以RM500,000、贷款90%的房子为例，需准备约RM75,000至RM78,000，用于10%订金、印花税和律师费。首次购屋的马来西亚公民可能可获豁免印花税。WhatsApp Jason 获取完整估算。
在新山买二手房需要多少钱？
以RM50万的二手房、贷款九成为例，需准备约RM7.5万至7.8万，包括10%首期、印花税和律师费。首次购屋的大马公民（RM50万以下）可免印花税。欢迎WhatsApp Jason索取完整费用预算及最新成交价。
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资料来源：《1949年印花税法令》（Stamp Act 1949）税率及2026年财政预算案的修订（首购豁免至2027年12月31日；外国买家8%）、《2023年律师酬劳令》（Solicitors’ Remuneration Order 2023）、国家银行（Bank Negara Malaysia）贷款与价值比率上限，以及 NAPIC 公开成交数据。本页为注册中介提供的一般资讯，并非法律或税务建议。税率以2026年公布为准，可能会变动；最终数额以您的律师和内陆税收局（LHDN）为准。作者：Jason Lim（REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6）。
