马来西亚住家附近的电线、电塔、变电站与坟场：应该检查什么（2026）

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核对日期：2026年11月12日

有些买家完全不考虑面对高压电塔或坟场的单位，也有人一点都不介意。两种看法都没有错。事实是这样的：TNB 在输电线路中心线两侧各保留 20 至 35 米的保留地；Suruhanjaya Tenaga（能源委员会）表示，房屋不应建在高压架空电线附近；而 WHO 认为，把电线电磁场与疾病联系起来的证据还不足以被视为因果关系。坟场和宗教场所则属于个人与文化上的偏好。本指南冷静、按顺序地说明应该检查什么。

高压架空电线与电塔走廊

高压输电线架设在钢制电塔上，沿着清理过的走廊延伸。在马来西亚，这些线路属于电网营运商 TNB，线路下方的土地是保留地，通常称为 wayleave 或 rentis。

项目	官方资料怎么说
保留地宽度	TNB：从线路中心线向两侧各 20 至 35 米（2021年11月）。
在电线附近建屋	能源委员会常见问题解答：房屋等永久性建筑不应建在高压或超高压架空电线附近。
在导线附近作业	能源委员会常见问题解答：在导线 4.57 米范围内的工程或活动，须获得业主或执照持有人的有效许可。
TNB 警告不要在保留地内进行的活动	放风筝、无人机、钓鱼、起重机和挖掘、露天焚烧、堆放物品、高于六英尺的建筑或植物，以及在暴风雨时躲在电线下方。
罚则	根据 Electricity Supply Act 1990，在电力设施附近进行未经授权的活动，可被罚款最高 RM5万，或监禁最长两年，或两者兼施；损坏电力设施最高可罚 RM10万，或监禁五年，或两者兼施（根据 TNB 的概述）。
新线路	能源委员会常见问题解答指出，执照持有人在兴建输电线路前须获得地主的许可。

对买家意味着什么

• 有地住宅：如果后院延伸到保留地内，就不能往保留地扩建，而且在那里种高大的树、竖旗杆或建构筑物都会有问题。如果您买地自建房屋，签约前请先问律师和建筑师该地段是否受保留地影响。我的在柔佛买地建屋指南介绍了其他需要检查的事项。
• 公寓：靠近电线的公寓大楼在规划时已经避开保留地。问题主要在于景观和您住得是否安心，而不是土地用途。
• 地契查册：土地查册会显示地契上已注册的权益。请律师检查是否有任何事项影响该地段；可参考我的地契查册与 caveat 指南。
• 噪音：有些线路在潮湿或下雨天会发出嗡嗡声或噼啪声。傍晚时站在附近听一听。

变电站与电讯塔

变电站把电压降低后供应给住宅区。小型变电站常见于住宅区内和公寓停车场；大型变电站则位于独立地段，四周有围墙。需要留意的都是实际问题：变压器的嗡嗡声、照明、TNB 车辆的出入通道，以及单位的卧室是否正对变电站。公寓的总平面图会标出变电站的位置；把它和您喜欢的单位对照一下。

电讯塔和屋顶天线属于另一种技术（射频，而不是工频）。WHO 在2006年的背景资料中指出，调查发现基站的暴露水平约为国际指引限值的 0.002% 至 2%，且没有令人信服的科学证据显示基站的微弱信号会对健康造成不良影响。马来西亚的通讯监管机构在2019年表示，电讯塔的辐射低于国际指引限值，并报道卫生部同意并无科学证据显示存在危害。在公寓里，屋顶天线通常由管理层决定；请参考我的检查公寓管理指南。

WHO 与卫生部对健康问题的看法

我是房地产经纪，不是医生，所以只引用官方机构已发布的内容：

• 电线的电场：WHO 2007年的评估认为，在一般公众通常接触到的水平下，并没有实质的健康问题。
• 磁场：2002年，WHO 旗下的癌症研究机构根据家居平均暴露较高情况下儿童白血病的研究，把磁场列为可能致癌物。WHO 2007年的评估则认为证据不足以被视为因果关系，指出这类暴露情况很少见，并支持现有的国际暴露限值。
• 基站：WHO 没有发现其微弱信号造成危害的有力证据；根据2019年的报道，卫生部的看法相同。

如果您或家人有具体的健康顾虑，请咨询您的医生。很多人只是单纯不想住在电塔旁边，这也是合理的个人选择。

转售与买家观感

我没有看到任何官方数据衡量附近的电塔、变电站或坟场对柔佛房价的影响有多大，所以我不会引用任何数字。根据实际经验，我可以说说通常的情况：

• 买家范围较小。有些买家会直接排除这类单位，所以面对电塔或坟场的单位可能需要更长时间才能卖出或租出。也有买家完全不介意。
• 关键在于景观。直接望向电塔或坟墓的单位，和同一项目中面向泳池的单位，买家的看法会不一样。
• 估价。估价师为贷款估价时会考虑地点因素。如果担心，可以尽早询问银行的估价师；请参考我关于银行估价低于成交价的指南。
• 选择单位座向列。在大型公寓项目里，差别往往在不同的单位列（stack）之间，而不是不同项目之间。我的选择公寓单位：座向与噪音指南有详细说明，高楼层 vs 低楼层则谈到景观。

坟场、骨灰塔与宗教场所

马来西亚是多元宗教的国家，许多市镇里都有穆斯林、华人、兴都教和基督教的墓地及骨灰塔，也有清真寺、surau、庙宇和教堂。买家对住在这些地方附近的感受，因文化、信仰和家庭而异。

• 风水与习俗。有些华人买家会避开望向坟墓的单位，也有人不介意。我的新山住宅风水指南说明了一些常见的看法。请把它当作个人偏好，而不是事实。
• 节日与扫墓日。坟场在一年中的某些时候会比较热闹，例如清明节，附近道路会有车流和停车问题。宗教场所有祈祷时间和节庆活动。也有很多居民很重视住得靠近这些场所。
• 参观时请保持尊重。从路边或单位里观察，不要穿过墓地或场地。

如果住得靠近宗教场所对您来说是加分项，请直接告诉我。这和想避开宗教场所一样，都是合理的偏好。

其他需要了解的邻近设施：气味、噪音与交通

邻近用途	需要检查什么	向谁查询
污水处理厂	气味，尤其是傍晚和雨后；处理厂是否为封闭式	全国污水监管机构（SPAN）及营运商（投诉）；管理处
大道或高架桥	白天和夜间的交通噪音、灰尘；哪些单位列面向道路	DOE 2019年的噪音指引建议，建成区内的低密度住宅白天 60 dBA、夜间 55 dBA，郊区与市区住宅则为 65/60
工厂与工业区	气味、噪音、罗里、营业时间	环境局（Jabatan Alam Sekitar）及地方政府
油站、小贩中心、巴刹	噪音、气味、深夜活动、停车	在晚上和周末去看看
河流与低洼地	水灾历史与排水	请参考我的水灾风险指南
斜坡与挡土墙	裂缝、排水、维护	请参考我的山坡住宅指南

建筑物内部的噪音是另一回事；请参考我的公寓邻居噪音指南。

决定之前如何检查地点

1. 卫星地图和街景。查看项目周边至少一公里范围内有没有电塔、变电站、坟场、处理厂、大道和工厂。电线走廊在地图上会呈现为笔直的清理地带。
2. 索取总平面图。发展商的总平面图和单位列平面图会标出变电站、垃圾房、发电机房，以及各单位的座向。我的样品屋检查清单列出了其他需要询问的事项。
3. 查看地方规划。柔佛的土地分区由与 PLANMalaysia@Johor 共同拟定的地方规划决定。其公布的清单显示，新山与古来县地方规划（RTD Johor Bahru dan Kulai 2025，替代规划）于2018年1月18日宪报公布，并在2020至2023年间修订。隔壁的空地可能被划为工业、公用设施或道路用途；具体地段请向 PLANMalaysia@Johor 或地方政府的规划部门查询。
4. 在不同时段前往。早上繁忙时段、傍晚和周末晚上。气味和噪音会随风向和交通而变化。
5. 问问住户。如果是二手房，问问屋主或租户平时注意到什么。我的二手房验屋清单涵盖了其余事项。
6. 使用地图。我的新山房产地图可以帮助您在列出候选名单前比较不同地点。

如果您在意这些，可以在哪里买

新山每个区域都有一些电塔、变电站、坟场和主要道路，所以答案通常在于谨慎挑选项目和单位列，而不是挑选地区。以下指南可帮助您比较：

• Mount Austin：成熟的住宅区，有许多公寓和有地住宅可供比较。
• Tebrau、Setia Indah 和 Molek：靠近购物中心和大道的成熟住宅区。
• Iskandar Puteri：较新的规划城镇，总平面图容易查看。
• Permas Jaya 和 Senibong：东部的海滨地区。
• Skudai、Tampoi 和 Kempas：新旧住宅区并存。
• Kulai 和 Senai：靠近机场和工业园的有地住宅。

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常见问题

在马来西亚，房屋应该离高压电线多远？

TNB 表示，其输电线路保留地从中心线向两侧各延伸 20 至 35 米；能源委员会则表示，房屋等永久性建筑不应建在高压架空电线附近。具体地段的保留地请向 TNB 查询。

住在电塔或电线附近安全吗？

WHO 2007年的评估认为，在一般公众水平下，电线电场并无实质健康问题，并认为磁场与儿童白血病之间的证据不足以被视为因果关系。WHO 支持国际暴露限值。如有个人顾虑，请咨询您的医生。

住家附近的电讯塔有害吗？

WHO 发现基站的暴露水平约为国际指引限值的 0.002% 至 2%，且没有令人信服的证据显示其微弱信号会对健康造成不良影响。马来西亚的通讯监管机构在2019年报道，卫生部持相同看法。

住在坟场附近会影响房产价值吗？

我没有可以引用的柔佛官方数据。有些买家基于文化或风水原因避开望向坟墓的单位，这可能缩小买家范围，但也有人不介意。选择背向坟场的单位列，往往是实际的做法。

怎样才能知道住家旁边的空地将来会建什么？

向 PLANMalaysia@Johor 或地方政府的规划部门查询地方规划中的土地分区，留意发展告示牌，并向发展商索取总平面图。新山和古来的大部分地区都受已宪报公布并经修订的 RTD Johor Bahru dan Kulai 2025 规范。

污水处理厂或工厂发出臭味，应该向谁投诉？

先向管理处或营运商反映，然后可就工业污染向环境局投诉，就污水问题向污水监管机构 SPAN 投诉。电力设施问题可向 TNB 反映，若未解决，可通过能源委员会的投诉门户投诉。

看房前先了解单位周边环境

告诉我您正在考虑的项目或地址。在您专程前往看房之前，我会告诉您每个项目周边有什么、哪些单位列面向电塔、变电站、坟场或主要道路，哪些则背向它们。如果您身在国外，也可以预约见面或进行Zoom 咨询。

资料来源：TNB, press release on safety near transmission line reserves (S.A. 2021/11/136)，2021年11月16日；Suruhanjaya Tenaga (Energy Commission), Soalan-soalan Lazim Aduan（投诉常见问题解答），2026年11月查阅；WHO, Electromagnetic fields and public health: exposure to extremely low frequency fields，2007年6月；WHO, Electromagnetic fields and public health: base stations and wireless technologies，2006年5月；New Straits Times, “Telco towers not harmful to health, says MCMC”，2019年11月；PLANMalaysia@Johor, Senarai Rancangan Pemajuan bagi Seluruh Negeri Johor，更新于2023年12月4日，发布于2025年2月；Planning Malaysia journal, “Assessing Environmental Noise Pollution Around Public Hospitals in Selangor, Malaysia”，vol. 22, issue 6，2024年（转载 DOE 2019 噪音限值）；Energy Commission，网上投诉门户，2026年11月查阅

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核对日期：2026年11月12日，不构成法律、工程或健康建议。保留地、规划和现场情况会改变；在做决定之前，请向 TNB 确认线路保留地，向 PLANMalaysia@Johor 或地方政府确认土地分区，向您的律师确认地契事项，并就任何健康问题咨询您的医生。