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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 2026年11月5日核实
这篇指南写给来自新加坡、印尼、印度、中国及其他地方，正在新山看公寓、服务式公寓或封闭式分层住宅的买家。简单来说：在缴付订房费之前，先弄清楚是谁在管理这栋建筑（发展商、联合管理机构（Joint Management Body）还是管理机构（Management Corporation）），然后阅读最新的审计账目、上一次常年大会（AGM）的会议记录和附例（by-laws），并取得该单位费用与拖欠款项的书面明细。管理良好的建筑，偿债基金会真正逐年增加，大多数业主按时缴费，电梯也持有有效的证书。
快速解答
- 三个阶段：先由发展商管理，然后由联合管理机构（JMB）接手（第一次AGM须在交出空屋后12个月内召开），分层地契发出后再由管理机构（MC）接手（《2013年分层管理法令》（Strata Management Act 2013））。
- 偿债基金：法律规定为管理费的10%，全体大会可以调高，但不能调低。
- 给买家的明细：业主或准买家可向JMB申请一份列明费用、偿债基金和拖欠款项的证明书，收费不超过RM50（第31条）。
- 重要文件：审计账目、上一次AGM的会议记录和通知、附例、预算，以及电梯的适用证书（certificate of fitness）。
- 收费率：业界估计高档项目约为80–95%，廉价项目约为40–50%（Bernama，2025年3月）。趋势比单一数字更重要。
- 向哪里投诉：地方议会的建筑物总监（COB），或向分层管理审裁庭（Strata Management Tribunal）提出最高RM250,000的索偿。
为什么建筑管理和单位本身一样重要
分层单位等于共同事业中的一份股份：业主每月缴费，由管理机构用于保安、清洁、电梯、保险和维修。管理得好，这栋建筑就容易居住、出租和出售；管理不善，电梯故障、拖欠款项增加，买家也会对整栋建筑却步。
政府清楚这是一个弱点。马来西亚有将近三百万个分层单位，分布在超过27,000个分层计划中；2026年8月，房屋部长表示将检讨《分层管理法令》，以加强JMB和MC的问责（The Star，2026年8月10日）。2026年6月，反贪污委员会（MACC）建议扩大COB对滥用资金的权力（Berita RTM，2026年6月19日）。在此之前，买家必须自己做好核查。
发展商、JMB还是MC：谁在管理这栋建筑？
在包括柔佛在内的西马，分层建筑根据《2013年分层管理法令》（Act 757）管理。由哪个机构负责，取决于建筑的楼龄以及分层地契是否已经发出。我的产业术语表解释了这些术语。
| 阶段 | 管理方 | 开始与结束时间 | 对您的意义 |
|---|---|---|---|
| 发展商管理期 | 发展商 | 从交出空屋起，至JMB成立后一个月为止（第7条） | 费用由发展商订定。缺陷通常仍在缺陷保修期（defect liability period）内。 |
| 联合管理机构（JMB） | 由买家选出的委员会，发展商也是成员之一 | 在第一次AGM上成立，发展商须在交出空屋后12个月内召开（第17和18条） | 预算改由业主掌控。发展商须移交账目和记录（第15条）。 |
| 管理机构（MC） | 全体地段单位业主，通过选出的管理委员会运作 | 分层地契发出后成立。JMB在MC第一次AGM后三个月解散（第27条） | 新山大多数已完工公寓的长期阶段。 |
首先要问：“这栋建筑目前由发展商、JMB还是MC管理？上一次AGM是什么时候？”如果一栋建筑已交屋多年仍没有JMB，就值得认真追问。
管理费与偿债基金
法律并没有规定每平方英尺的固定收费。每个单位按其份额单位（share units），乘以根据建筑预算订定的费率缴费。此外还有偿债基金供款，法令规定在每个阶段都是管理费的10%（第12、25和59条）。全体大会可以调高，但不能调低。逾期付款利息每年最高10%。
- 管理费账户：用于日常开销，例如保安、清洁、电梯保养和保险。
- 偿债基金账户：独立存放，只用于资本性工程，例如重新油漆和更换公共设备（第51条）。
- 要看什么：偿债基金是否逐年增加。较旧的建筑若余额偏低，等到电梯或屋顶需要更换时，可能要征收特别费用（special levy）。
我的马来西亚管理费与偿债基金指南解释了份额单位，以及如何估算单位的每年费用。地税和门牌税是另外的账单；请参阅我的地税与门牌税指南。
应索取的文件
作为买家，您通常要通过卖方取得这些文件。每份AGM通知都必须附上上一次AGM的会议记录，以及连同审计师报告的审计账目（EdgeProp，2019年7月），所以卖方应该有这些文件。
| 文件 | 能告诉您什么 | 向谁索取 |
|---|---|---|
| 单位费用与拖欠款项证明书或明细 | 该单位目前的每月费用、偿债基金、任何拖欠款项及利息 | 由卖方或您的律师向JMB或MC索取（第31条；收费最高RM50） |
| 最新审计账目 | 收入、开支、偿债基金余额、全体业主拖欠总额，以及审计师的任何保留意见 | 卖方（随AGM通知附上） |
| 最近一两次AGM的会议记录 | 计划中的维修、纠纷、费率调高、特别征费，以及会议是否达到法定人数 | 卖方 |
| 本年度预算 | 费用是否足以应付实际开销，或即将调高 | 卖方或管理处 |
| 附例，包括附加附例 | 关于宠物、装修、停车、短租和访客的规定 | 管理处（业主可书面申请，第32条） |
| 电梯适用证书 | 电梯是否已经检验并合格 | 查看每部电梯内展示的证书，或向管理处询问 |
| 保险详情 | 建筑是否已投保，以及保障范围 | 管理处 |
对能取得多少资料要有合理预期。BurgieLaw在2025年4月报道的一宗2024年案件中，上诉庭裁定建筑文件由JMB保管，个别业主可以付费查阅账簿，但无权索取副本。管理处不肯交出银行月结单，并不一定代表有所隐瞒。
如何快速看懂审计账目
- 偿债基金余额：除非支付了计划中的工程，否则应逐年增加。
- 业主拖欠款项：如果总额逐年上升，代表收费情况在变差。
- 盈余或赤字：连续出现赤字，通常意味着即将调高费率。
- 审计师意见：若有保留意见（qualified opinion）或记录不完整，值得追问。
- 一次性开支：更换电梯、防水工程或法律费用，以及这些开支的资金来源。
收费率与拖欠款项
收费率是指业主实际缴付的费用占所发账单的比例。马来西亚没有管理费拖欠的中央数据库，不过Bernama在2025年3月引述的业界数字给出大致范围：高档项目约80–95%，中价项目60–70%，廉价项目40–50%。这些只是估计，并非官方标准；请索取过去三年的收费率。
根据标准附例，管理层可以在布告栏上公布拖欠者名单，并在发出通知14天后停用其门卡和暂停其使用设施。2026年10月，房屋部长表示，仍须为拖欠者提供其他进出方式，例如在警卫亭登记并使用基本电梯或楼梯（The Star，2026年10月29日）。
至于单位本身，您的律师通常会取得管理处的明细，而买卖合约会规定卖方须清还截至交易完成为止的费用。如果是MC管理的建筑，法令保护在取得地契前21天内提出书面查询、而在14天内没有获得回复，或获告知没有拖欠款项的买家（第59(5)条）。我的在柔佛买房的法律步骤和买房隐藏费用指南涵盖了其余的文件手续。
AGM、附例与业主如何参与
- 每年召开AGM：JMB每年须召开一次AGM，且须在上一次AGM后15个月内召开（2015年条例第34条）。未召开属于违法（Skrine，2022年6月）。
- 法定人数：有投票权者的一半。如果会议记录一再注明“不足法定人数”，表示业主已经不再参与。
- 投票：有拖欠的业主不能投票，所以如果没有投票资格的名单很长，也是拖欠问题的另一个信号。
- 附例：2015年条例订定了30条标准附例，每栋建筑可以通过特别议决增订附例，罚款最高RM200（Malay Mail，2026年9月29日）。买之前请查看关于宠物、装修、停车和短租的规定；请参阅我的Airbnb与短租指南。
缺陷、电梯、维修与保险
电梯
根据职业安全与卫生局（Department of Occupational Safety and Health）的说法，马来西亚每部电梯都须持有有效的适用证书，有效期为15个月，并须每月保养，且至少每三个月进行一次全面检查（The Star，2026年9月11日）。DOSH表示，大多数电梯意外发生在吉隆坡、雪兰莪和柔佛。看房时请查看每部电梯内证书的日期，并询问是否已计划更换电梯以及是否有资金。
常见缺陷与漏水
检查地下室、屋顶平台和走廊天花板是否有水渍和滴水，并在会议记录中查看防水、外墙和水泵工程。至于楼层之间的漏水，2015年条例规定管理层应在七天内检查，并发出Form 28证书，注明漏水原因以及应由谁修理（MahWengKwai & Associates，2020年10月）。较新的建筑，也请参阅我的收房与缺陷检查清单和缺陷保修期（DLP）后的隐藏缺陷指南，了解缺陷保修的情况。在低洼地区，请阅读我的水灾风险指南，并询问地下室是否曾经淹水。
保险
JMB或MC必须为建筑投保（法令第21和59条），保费从管理费账户支付。保险涵盖建筑结构和公共产业，不包括您的装修或屋内物品；您本身的保障请参阅我的房屋保险指南。
应向管理处和卖方提出的问题
| 问管理处 | 问卖方 |
|---|---|
| 这栋建筑目前由发展商、JMB还是MC管理？上一次AGM是什么时候？ | 您的管理费和偿债基金是否已全部缴清？能否取得书面明细？ |
| 过去三年每年的收费率是多少？ | 能否给我看您收到的上一次AGM通知、会议记录和审计账目？ |
| 是否计划调高费率或征收特别费用？ | 单位是否曾经漏水或有其他问题？已经修好了吗？ |
| 电梯上一次取得证书是什么时候？更换电梯是否有资金？ | 与管理层或邻居是否有任何纠纷？ |
| 这栋建筑是否有尚未了结的COB、审裁庭或法庭案件？ | 您的装修是否已获管理层批准？ |
请在晚上和平日早上各去一次，看看照明、警卫和等电梯的人龙。这些检查可以纳入您在出价之前进行的二手房验屋。
危险信号
- 超过15个月没有召开AGM，或会议记录一再显示不足法定人数。
- 拖欠总额逐年上升，或管理处不肯透露收费率。
- 偿债基金余额在没有大型工程的情况下持续减少。
- 账目迟交、未经审计或附有保留意见。
- 多部电梯停用，或适用证书已过期。
- 卖方无法或不愿提供费用明细。
出现一个危险信号不一定要放弃，但应该调整您要问的问题。我的二手房风险指南涵盖其他核查，新盘与二手房比较则比较了买入有往绩可查的建筑与尚无往绩的建筑。
向哪里投诉：COB与分层管理审裁庭
- 建筑物总监（Commissioner of Buildings / Pesuruhjaya Bangunan，COB）：通过地方议会执行该法令。COB接收审计账目，并可委任审计师进行调查（第26条）。例如依斯干达公主城市政厅（Iskandar Puteri city council）设有本身的COB（Sinar Harian，2019年1月）。
- 分层管理审裁庭（Strata Management Tribunal）：审理业主、买家、发展商、JMB、MC和管理代理之间最高RM250,000的索偿，并在可行的情况下，力求在首次聆讯日后60天内作出裁决（MahWengKwai & Associates，2022年7月）。提出申请无须聘请律师。
本指南为一般资讯，并非法律建议。如有纠纷或涉及大额购买，请聘请律师。外国买家也须记住柔佛的最低价格门槛：外国人一般只能购买RM1 million起的住宅产业，指定区域等少数情况除外（New Straits Times，2026年4月）。请参阅我的柔佛外国人最低价格指南。
如果您在意这些，可以在哪里买
每个地区都有管理良好和管理不善的建筑，所以要逐栋查核，而不是只看邮区：
- Mount Austin：许多已完工的公寓，有记录可供比较。
- JB Sentral和Bukit Chagar：靠近CIQ和RTS Link的高楼，电梯尤其重要。
- Danga Bay：海滨高楼；请询问外墙和防水情况。
- Iskandar Puteri：较新的建筑，有些仍处于发展商或JMB阶段。
- Tebrau、Setia Indah和Molek：成熟地区，有公寓和封闭式分层住宅。
- Permas Jaya和Senibong：东部新旧公寓都有。
在我的新山房产地图上比较各区。如果您在公寓和有地住宅之间犹豫，我的公寓、有地住宅与SOHO比较指南和封闭式安保住宅指南解释了分层规定如何适用于各类房产。
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常见问题
JMB和MC有什么不同？
联合管理机构（JMB）在交出空屋后、分层地契发出前管理分层建筑，成员包括买家和发展商。管理机构（MC）在分层地契发出后接手，由全体地段单位业主组成。两者都依据《2013年分层管理法令》运作。
在马来西亚，公寓的偿债基金应该是多少？
《2013年分层管理法令》规定，在发展商、JMB和MC阶段，偿债基金供款都是管理费的10%。全体大会可以调高，但不能调低。请查看基金余额是否逐年增加。
买之前可以看公寓的账目吗？
通常要通过卖方。每份AGM通知都必须附上审计账目和上一次AGM的会议记录，业主或准买家也可以向JMB申请一份列明该单位费用、偿债基金和拖欠款项的证明书，收费最高RM50。
我需要支付卖方未缴的管理费吗？
您的律师通常会向管理层索取明细，而买卖合约会规定卖方须清还截至交易完成为止的费用。在MC管理的建筑中，如果买家在取得地契前21天内提出书面查询，而MC没有回复或表示没有拖欠，买家便受到保护。
管理费收费率多少才算健康？
没有官方标准。Bernama在2025年3月报道的业界估计显示，高档项目的收费率约为80-95%，中价项目60-70%，廉价项目40-50%。收费率逐年下降才是更大的警讯。
在新山可以向哪里投诉JMB或MC？
向负责该建筑所在地区的地方议会建筑物总监（COB）投诉，COB负责执行《分层管理法令》。至于纠纷和最高RM250,000的索偿，您可以无须律师，直接向分层管理审裁庭提出申请。
在新山筛选公寓？
告诉我您在看哪些项目、您的预算，以及您打算自住还是出租。我会分享我对每栋建筑的了解，协助您通过卖方取得费用明细、会议记录和账目，并安排看房。您也可以预约看房，如果您还在海外，可以预约Zoom咨询。
资料来源：Strata Management Act 2013 (Act 757)，第7、12、15、17、18、21、25、26、27、31、32、51和59条，2026年11月查阅；StashAway，马来西亚的偿债基金与管理费，2026年10月19日；The Star，“Govt mulls amending Strata Management Act to strengthen accountability of JMBs, MCs”，2026年8月10日；Berita RTM，MACC关于分层财务治理的六项建议，2026年6月19日；The Star，“Strata management must provide alternative access to maintenance fee defaulters”，2026年10月29日；New Straits Times (Bernama)，“Maintenance fee arrears: should we be concerned?”，2025年3月11日；BurgieLaw，“Court of Appeal: a parcel owner is not entitled to documents within the custody of a JMB”，2025年4月2日；EdgeProp，“The ABCs of: AGM, EGM and committee meetings”，2019年7月27日；Skrine，“Committee members convicted for failure to convene AGM of JMB”，2022年6月1日；Malay Mail，《2013年分层管理法令》下的分层附例，2026年9月29日；The Star，“Keep lifts in working order”（DOSH），2026年9月11日；MahWengKwai & Associates (Mondaq)，“FAQ on inter-floor leakage and party wall damage in strata schemes”，2020年10月；Berjaya Sompo，关于由管理机构投保的分层建筑，2026年11月查阅；MahWengKwai & Associates (Mondaq)，“10 things to know about the Strata Management Tribunal”，2022年7月；Sinar Harian，“MBIP bertindak selepas terima aduan”（MBIP建筑物总监），2019年1月6日；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，于2026年11月5日核实，并非法律或财务建议。法律、规定和建筑管理做法会有变动；作出决定前，请向管理机构、COB和您的律师确认。