Cara memeriksa pengelolaan kondominium (JMB/MC) sebelum membeli di Johor Bahru (2026)

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 5 November 2026

Panduan ini ditujukan bagi pembeli dari Singapura, Indonesia, India, Tiongkok, dan negara lain yang sedang melihat kondominium, serviced residence, atau rumah strata berpagar di Johor Bahru. Jawaban singkatnya: sebelum membayar booking fee, cari tahu siapa yang mengelola gedung (developer, Joint Management Body, atau Management Corporation), lalu baca laporan keuangan teraudit terbaru, notulen rapat umum tahunan (AGM) terakhir, dan by-law-nya, serta dapatkan pernyataan tertulis tentang biaya dan tunggakan unit tersebut. Gedung yang dikelola dengan baik memiliki sinking fund yang benar-benar bertambah, sebagian besar pemilik membayar tepat waktu, dan lift dengan sertifikat yang masih berlaku.

Mengapa pengelolaan gedung sama pentingnya dengan unitnya

Unit strata adalah bagian dari sebuah usaha bersama: pemilik membayar biaya bulanan, dan badan pengelola membelanjakannya untuk keamanan, kebersihan, lift, asuransi, dan perbaikan. Jika dikelola dengan baik, gedung tetap nyaman dihuni, mudah disewakan, dan mudah dijual. Jika dikelola dengan buruk, lift rusak, tunggakan bertambah, dan pembeli menjadi waspada terhadap seluruh gedung.

Pemerintah menyadari ini titik lemah. Malaysia memiliki hampir tiga juta unit strata di lebih dari 27,000 skema, dan pada Agustus 2026 menteri perumahan mengatakan Strata Management Act akan ditinjau untuk meningkatkan akuntabilitas JMB dan MC (The Star, 10 Agustus 2026). Pada Juni 2026, komisi antikorupsi (MACC) mengusulkan kewenangan COB yang lebih luas atas penyalahgunaan dana (Berita RTM, 19 Juni 2026). Sampai saat itu, pembeli harus melakukan pemeriksaan sendiri.

Developer, JMB, atau MC: siapa yang mengelola gedung?

Di Semenanjung Malaysia, termasuk Johor, gedung strata dikelola berdasarkan Strata Management Act 2013 (Act 757). Badan mana yang berwenang bergantung pada usia gedung dan apakah strata title sudah diterbitkan. Glosarium properti saya menjelaskan istilah-istilahnya.

Tahap	Pengelola	Kapan dimulai dan berakhir	Artinya bagi Anda
Masa pengelolaan oleh developer	Developer	Sejak penyerahan unit kosong hingga satu bulan setelah JMB dibentuk (section 7)	Biaya ditetapkan oleh developer. Cacat bangunan sering kali masih dalam defect liability period.
Joint Management Body (JMB)	Komite yang dipilih oleh para pembeli, dengan developer sebagai anggota	Dibentuk pada AGM pertama, yang wajib diselenggarakan developer dalam 12 bulan sejak penyerahan unit kosong (section 17 dan 18)	Kini pemilik mengendalikan anggaran. Developer wajib menyerahkan laporan keuangan dan catatan (section 15).
Management Corporation (MC)	Seluruh pemilik parcel, melalui management committee yang dipilih	Terbentuk setelah strata title diterbitkan. JMB dibubarkan tiga bulan setelah AGM pertama MC (section 27)	Tahap jangka panjang bagi sebagian besar kondominium yang sudah selesai di JB.

Tanyakan dulu: “Apakah gedung ini dikelola developer, JMB, atau MC, dan kapan AGM terakhir diadakan?” Gedung yang sudah diserahterimakan bertahun-tahun lalu tetapi masih belum punya JMB patut dipertanyakan dengan serius.

Biaya pemeliharaan dan sinking fund

Undang-undang tidak menetapkan harga tetap per kaki persegi. Setiap unit membayar sesuai share units-nya, dikalikan tarif yang ditetapkan dari anggaran gedung. Di atas itu ada kontribusi sinking fund, yang ditetapkan Act sebesar 10% dari biaya pada setiap tahap (section 12, 25, dan 59). Rapat umum dapat menaikkannya, tidak menurunkannya. Bunga keterlambatan pembayaran dibatasi 10% per tahun.

• Rekening pemeliharaan: biaya operasional seperti keamanan, kebersihan, servis lift, dan asuransi.
• Rekening sinking fund: disimpan terpisah, hanya untuk pekerjaan modal seperti pengecatan ulang dan penggantian peralatan bersama (section 51).
• Yang perlu diperhatikan: apakah sinking fund bertambah setiap tahun. Saldo yang rendah di gedung yang lebih tua bisa berarti special levy (iuran khusus) saat lift atau atap perlu diganti.

Panduan saya tentang biaya pemeliharaan dan sinking fund di Malaysia menjelaskan share units dan cara memperkirakan biaya tahunan sebuah unit. Quit rent dan pajak assessment adalah tagihan terpisah; lihat panduan quit rent dan assessment saya.

Dokumen yang perlu diminta

Sebagai pembeli, Anda biasanya mendapatkan dokumen ini melalui penjual. Setiap undangan AGM wajib menyertakan notulen AGM terakhir dan laporan keuangan teraudit beserta laporan auditor (EdgeProp, Juli 2019), jadi penjual semestinya memilikinya.

Dokumen	Apa yang diungkapkannya	Minta kepada
Sertifikat atau pernyataan biaya dan tunggakan untuk unit	Biaya bulanan saat ini, sinking fund, tunggakan, dan bunga untuk unit ini	Penjual atau pengacara Anda, dari JMB atau MC (section 31; biaya hingga RM50)
Laporan keuangan teraudit terbaru	Pendapatan, pengeluaran, saldo sinking fund, total tunggakan seluruh pemilik, dan catatan (qualification) auditor jika ada	Penjual (dilampirkan bersama undangan AGM)
Notulen satu atau dua AGM terakhir	Rencana perbaikan, sengketa, kenaikan tarif, special levy, dan apakah kuorum tercapai	Penjual
Anggaran tahun berjalan	Apakah biaya menutup pengeluaran sebenarnya atau akan ada kenaikan	Penjual atau kantor pengelola
By-law, termasuk additional by-law	Aturan tentang hewan peliharaan, renovasi, parkir, sewa jangka pendek, dan tamu	Kantor pengelola (pemilik dapat mengajukan permohonan tertulis, section 32)
Certificate of fitness lift	Apakah lift sudah diinspeksi dan lulus	Cari sertifikat yang dipajang di setiap lift, atau tanyakan ke kantor pengelola
Rincian asuransi	Apakah gedung diasuransikan dan untuk risiko apa	Kantor pengelola

Bersikaplah realistis soal akses. Dalam sebuah perkara tahun 2024 yang dilaporkan BurgieLaw pada April 2025, Court of Appeal berpendapat bahwa penyimpanan dokumen gedung berada di tangan JMB, dan pemilik perorangan boleh memeriksa buku rekening dengan membayar biaya tetapi tidak berhak atas salinannya. Kantor yang tidak mau menyerahkan rekening koran bank belum tentu menyembunyikan sesuatu.

Cara cepat membaca laporan keuangan teraudit

1. Saldo sinking fund: semestinya naik setiap tahun kecuali ada proyek terencana yang sudah dibayar.
2. Tunggakan pemilik: jika totalnya naik setiap tahun, penagihan sedang melemah.
3. Surplus atau defisit: defisit berulang biasanya berarti kenaikan tarif akan datang.
4. Opini auditor: opini wajar dengan pengecualian (qualified opinion) atau catatan yang tidak lengkap patut ditanyakan.
5. Pengeluaran satu kali: penggantian lift, pekerjaan kedap air (waterproofing), atau biaya hukum, dan bagaimana semua itu dibiayai.

Tingkat penagihan dan tunggakan

Tingkat penagihan adalah persentase tagihan biaya yang benar-benar dibayar pemilik. Malaysia tidak memiliki basis data pusat untuk tunggakan biaya pemeliharaan, tetapi angka industri yang dikutip Bernama pada Maret 2025 memberikan kisaran kasar: sekitar 80–95% untuk pengembangan kelas atas, 60–70% untuk kelas menengah, dan 40–50% untuk rumah murah. Ini perkiraan, bukan patokan resmi; mintalah tingkat penagihan tiga tahun terakhir.

Menurut by-law standar, pengelola boleh mengumumkan nama penunggak di papan pengumuman dan, 14 hari setelah pemberitahuan, menonaktifkan kartu akses serta menangguhkan fasilitas. Pada Oktober 2026, menteri perumahan mengatakan penunggak tetap harus diberi jalan masuk lain, misalnya mendaftar di pos jaga dan menggunakan lift dasar atau tangga (The Star, 29 Oktober 2026).

Untuk unit itu sendiri, pengacara Anda biasanya mendapatkan pernyataan dari pengelola, dan perjanjian jual beli mewajibkan penjual melunasi biaya hingga penyelesaian transaksi. Untuk gedung yang dikelola MC, Act melindungi pembeli yang mengajukan pertanyaan tertulis dalam 21 hari sebelum menerima sertifikat dan tidak mendapat balasan dalam 14 hari, atau diberi tahu bahwa tidak ada yang terutang (section 59(5)). Panduan saya tentang langkah hukum membeli properti di Johor dan biaya tersembunyi membeli properti membahas dokumen lainnya.

AGM, by-law, dan cara pemilik berpartisipasi

• AGM setiap tahun: JMB wajib mengadakan AGM sekali setahun, dalam 15 bulan sejak AGM terakhir (regulation 34 dari regulations 2015). Lalai melakukannya merupakan pelanggaran pidana (Skrine, Juni 2022).
• Kuorum: setengah dari mereka yang berhak memberikan suara. Notulen yang terus mencatat “tidak kuorum” menandakan pemilik sudah tidak lagi peduli.
• Pemungutan suara: pemilik yang menunggak tidak dapat memberikan suara, jadi daftar panjang pemilik yang tidak berhak memilih adalah tanda tunggakan lainnya.
• By-law: regulations 2015 menetapkan 30 by-law standar, dan setiap gedung dapat menambah lebih banyak melalui special resolution, dengan denda hingga RM200 (Malay Mail, 29 September 2026). Periksa aturan tentang hewan peliharaan, renovasi, parkir, dan sewa jangka pendek sebelum membeli; lihat panduan Airbnb dan sewa jangka pendek saya.

Cacat bangunan, lift, perbaikan, dan asuransi

Lift

Setiap lift di Malaysia memerlukan certificate of fitness yang masih berlaku, yang berlaku selama 15 bulan, dan wajib diservis setiap bulan dengan inspeksi menyeluruh setidaknya setiap tiga bulan, menurut Department of Occupational Safety and Health (The Star, 11 September 2026). DOSH menyebutkan sebagian besar kecelakaan lift terjadi di Kuala Lumpur, Selangor, dan Johor. Saat melihat unit, periksa tanggal sertifikat di setiap lift dan tanyakan apakah penggantian sudah direncanakan dan didanai.

Cacat umum dan kebocoran

Periksa basement, dek atap, dan plafon koridor untuk noda dan tetesan air, dan periksa notulen untuk pekerjaan kedap air, fasad, dan pompa. Untuk kebocoran antarlantai, regulations 2015 menyatakan pengelola harus melakukan inspeksi dalam tujuh hari dan menerbitkan sertifikat Form 28 yang menyebutkan penyebab dan siapa yang wajib memperbaikinya (MahWengKwai & Associates, Oktober 2020). Untuk gedung yang lebih baru, periksa juga posisi defect liability dalam daftar periksa serah terima dan cacat bangunan serta panduan cacat tersembunyi setelah DLP saya. Di daerah dataran rendah, baca panduan risiko banjir saya dan tanyakan apakah basement pernah kebanjiran.

Asuransi

JMB atau MC wajib mengasuransikan gedung (section 21 dan 59 Act), dan preminya dibayar dari rekening pemeliharaan. Asuransi ini menanggung struktur dan properti bersama, bukan renovasi atau isi unit Anda; lihat panduan asuransi properti saya untuk perlindungan Anda sendiri.

Pertanyaan untuk kantor pengelola dan penjual

Tanyakan kepada kantor pengelola	Tanyakan kepada penjual
Apakah gedung dikelola developer, JMB, atau MC? Kapan AGM terakhir?	Apakah biaya dan sinking fund Anda sudah lunas? Bisakah Anda mendapatkan pernyataannya secara tertulis?
Berapa tingkat penagihan pada masing-masing tiga tahun terakhir?	Bolehkah saya melihat undangan AGM, notulen, dan laporan keuangan teraudit terakhir yang Anda terima?
Apakah ada rencana kenaikan tarif atau special levy?	Apakah pernah ada kebocoran atau masalah lain? Apakah sudah diperbaiki?
Kapan lift terakhir disertifikasi, dan apakah penggantiannya sudah didanai?	Apakah ada sengketa dengan pengelola atau tetangga?
Apakah ada perkara di COB, Tribunal, atau pengadilan yang melibatkan gedung ini?	Apakah renovasi Anda mendapat persetujuan pengelola?

Kunjungi pada malam hari dan pada pagi hari kerja untuk melihat pencahayaan, penjaga, dan antrean lift. Pemeriksaan ini cocok dilakukan dalam inspeksi subsale sebelum Anda mengajukan penawaran.

Tanda bahaya

• Tidak ada AGM selama lebih dari 15 bulan, atau notulen yang terus mencatat tidak kuorum.
• Total tunggakan naik dari tahun ke tahun, atau kantor pengelola tidak mau membagikan tingkat penagihan.
• Saldo sinking fund menyusut tanpa ada proyek besar yang menjelaskannya.
• Laporan keuangan terlambat, tidak diaudit, atau mendapat opini audit dengan pengecualian.
• Beberapa lift tidak beroperasi, atau certificate of fitness sudah kedaluwarsa.
• Penjual tidak bisa atau tidak mau memberikan pernyataan biaya.

Satu tanda bahaya tidak harus membuat Anda mundur, tetapi semestinya mengubah pertanyaan Anda. Panduan saya tentang risiko properti subsale membahas pemeriksaan lainnya, dan proyek baru vs subsale membandingkan membeli di gedung yang punya rekam jejak dengan gedung yang belum punya.

Tempat mengadu: COB dan Strata Management Tribunal

• Commissioner of Buildings (Pesuruhjaya Bangunan, COB): melaksanakan Act melalui pemerintah daerah setempat. COB menerima laporan keuangan teraudit dan dapat menunjuk auditor untuk menyelidikinya (section 26). Dewan kota Iskandar Puteri, misalnya, memiliki COB sendiri (Sinar Harian, Januari 2019).
• Strata Management Tribunal: memeriksa klaim hingga RM250,000 antara pemilik, pembeli, developer, JMB, MC, dan managing agent, serta berupaya menjatuhkan putusan dalam 60 hari sejak hari sidang pertama jika memungkinkan (MahWengKwai & Associates, Juli 2022). Anda tidak memerlukan pengacara untuk mengajukan klaim.

Panduan ini adalah informasi umum, bukan nasihat hukum. Untuk sengketa atau pembelian besar, gunakan pengacara. Pembeli asing juga perlu ingat harga minimum Johor: warga asing umumnya hanya dapat membeli properti hunian mulai RM1 juta, dengan beberapa pengecualian seperti zona yang ditetapkan (New Straits Times, April 2026). Lihat panduan harga minimum Johor untuk warga asing saya.

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

Setiap area memiliki gedung yang dikelola dengan baik maupun buruk, jadi periksa setiap gedung, bukan kode posnya:

• Mount Austin: banyak kondominium yang sudah selesai dengan catatan yang bisa dibandingkan.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: gedung tinggi dekat CIQ dan RTS Link, di mana lift paling penting.
• Danga Bay: menara tepi air; tanyakan tentang fasad dan kedap air.
• Iskandar Puteri: gedung-gedung yang lebih baru, sebagian masih dalam tahap developer atau JMB.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: area mapan dengan kondominium dan rumah strata berpagar.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium sisi timur, lama dan baru.

Bandingkan di peta properti JB saya. Jika Anda menimbang kondominium dibanding rumah tapak, panduan kondominium vs rumah tapak vs SOHO dan panduan rumah gated and guarded saya menjelaskan bagaimana aturan strata berlaku untuk masing-masing.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Panduan perjanjian sewa untuk pemilik · Mengelola properti JB dari luar negeri · Tinggal di JB, bekerja di Singapura · Area terbaik untuk tinggal di JB

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa perbedaan antara JMB dan MC?

Joint Management Body (JMB) mengelola gedung strata setelah penyerahan unit kosong tetapi sebelum strata title diterbitkan, dengan para pembeli dan developer sebagai anggota. Management Corporation (MC) mengambil alih setelah strata title diterbitkan dan terdiri atas seluruh pemilik parcel. Keduanya bekerja berdasarkan Strata Management Act 2013.

Berapa seharusnya sinking fund kondominium di Malaysia?

Strata Management Act 2013 menetapkan kontribusi sinking fund sebesar 10% dari biaya pemeliharaan, pada tahap developer, JMB, dan MC. Rapat umum dapat menaikkannya tetapi tidak dapat menurunkannya. Pastikan saldo dana tersebut bertambah dari tahun ke tahun.

Bisakah saya melihat laporan keuangan kondominium sebelum membeli?

Biasanya melalui penjual. Setiap undangan AGM wajib menyertakan laporan keuangan teraudit dan notulen AGM terakhir, dan pemilik atau calon pembeli dapat meminta JMB menerbitkan sertifikat biaya, sinking fund, dan tunggakan unit dengan biaya hingga RM50.

Apakah saya harus membayar biaya pemeliharaan penjual yang belum dibayar?

Pengacara Anda biasanya meminta pernyataan dari pengelola, dan perjanjian jual beli mewajibkan penjual melunasi biaya hingga penyelesaian transaksi. Di gedung yang dikelola MC, pembeli yang mengajukan pertanyaan tertulis dalam 21 hari sebelum menerima sertifikat dilindungi jika MC tidak membalas atau menyatakan tidak ada yang terutang.

Berapa tingkat penagihan biaya pemeliharaan yang sehat?

Tidak ada patokan resmi. Perkiraan industri yang dilaporkan Bernama pada Maret 2025 menyebut tingkat penagihan sekitar 80-95% di skema kelas atas, 60-70% di kelas menengah, dan 40-50% di skema murah. Tingkat yang terus turun dari tahun ke tahun adalah tanda peringatan yang lebih besar.

Di mana saya bisa mengadukan JMB atau MC di Johor Bahru?

Datangi Commissioner of Buildings (COB) di pemerintah daerah yang mencakup gedung tersebut, yang melaksanakan Strata Management Act. Untuk sengketa dan klaim hingga RM250,000, Anda dapat mengajukan ke Strata Management Tribunal tanpa pengacara.

Sedang menyusun daftar pendek kondominium di Johor Bahru?

Beri tahu saya proyek yang sedang Anda lihat, anggaran Anda, dan apakah Anda akan menempatinya sendiri atau menyewakannya. Saya akan membagikan apa yang saya ketahui tentang setiap gedung, membantu Anda mendapatkan pernyataan biaya, notulen, dan laporan keuangan melalui penjual, serta mengatur kunjungan. Anda juga bisa membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika Anda masih berada di luar negeri.

Sumber: Strata Management Act 2013 (Act 757), section 7, 12, 15, 17, 18, 21, 25, 26, 27, 31, 32, 51, dan 59, diakses November 2026; StashAway, sinking fund dan biaya pemeliharaan di Malaysia, 19 Oktober 2026; The Star, “Govt mulls amending Strata Management Act to strengthen accountability of JMBs, MCs”, 10 Agustus 2026; Berita RTM, enam rekomendasi MACC tentang tata kelola keuangan strata, 19 Juni 2026; The Star, “Strata management must provide alternative access to maintenance fee defaulters”, 29 Oktober 2026; New Straits Times (Bernama), “Maintenance fee arrears: should we be concerned?”, 11 Maret 2025; BurgieLaw, “Court of Appeal: a parcel owner is not entitled to documents within the custody of a JMB”, 2 April 2025; EdgeProp, “The ABCs of: AGM, EGM and committee meetings”, 27 Juli 2019; Skrine, “Committee members convicted for failure to convene AGM of JMB”, 1 Juni 2022; Malay Mail, tentang by-law strata berdasarkan Strata Management Act 2013, 29 September 2026; The Star, “Keep lifts in working order” (DOSH), 11 September 2026; MahWengKwai & Associates (Mondaq), “FAQ on inter-floor leakage and party wall damage in strata schemes”, Oktober 2020; Berjaya Sompo, tentang gedung strata yang diasuransikan oleh management corporation, diperiksa November 2026; MahWengKwai & Associates (Mondaq), “10 things to know about the Strata Management Tribunal”, Juli 2022; Sinar Harian, “MBIP bertindak selepas terima aduan” (Commissioner of Buildings MBIP), 6 Januari 2019; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 5 November 2026, bukan nasihat hukum atau keuangan. Undang-undang, aturan, dan praktik pengelolaan gedung dapat berubah; pastikan dengan badan pengelola, COB, dan pengacara Anda sebelum Anda berkomitmen.