English · 中文 · Bahasa Melayu
Banyak orang mengira investasi properti itu sederhana: beli, sewakan, terima sewa setiap bulan, lalu jual dengan untung lima atau sepuluh tahun kemudian. Tetapi sewa yang Anda terima bukanlah keuntungan Anda. Di Malaysia ada pajak, pungutan pemerintah daerah, biaya pemeliharaan, tagihan utilitas, dan pada akhirnya pajak saat Anda menjual. Di video, saya menguraikan enam yang paling penting. Berikut versi tertulisnya.
Situasi Anda berbeda? Tanyakan kepada saya lewat WhatsApp. Saya membalas sendiri, biasanya di hari yang sama.
Tanya Jason lewat WhatsApp1. Pajak penghasilan sewa
Sebagian investor berpikir, “Saya tidak bekerja di Malaysia, saya hanya menerima sewa, jadi pajak penghasilan Malaysia bukan urusan saya.” Itu belum tentu benar. Sewa dari properti di Malaysia bisa dikenai pajak di Malaysia. Orang perorangan non-residen umumnya dikenai pajak dengan tarif tetap 30% atas penghasilan yang bersumber dari Malaysia, termasuk sewa, dan tidak dapat mengklaim keringanan pajak pribadi.
Kabar baiknya: pajak dihitung dari penghasilan bersih, bukan bruto. Biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh sewa umumnya dapat dikurangkan, seperti pajak properti daerah (assessment), pajak tanah (quit rent), asuransi kebakaran, bunga pinjaman, komisi penagihan sewa, dan perbaikan rutin. Renovasi awal dan peningkatan (improvement) diperlakukan berbeda. Simpan setiap faktur dan kuitansi, dan bicarakan posisi Anda sendiri dengan konsultan pajak.
2. RPGT saat Anda menjual
Jika rencana Anda adalah membeli sekarang dan menjual saat harga naik, Real Property Gains Tax (RPGT, pajak keuntungan properti Malaysia) penting untuk diperhatikan. Beli di RM1 juta, jual di RM1.3 juta, dan tampaknya Anda untung RM300,000. Namun keuntungan kena pajak dihitung setelah dikurangi biaya perolehan dan pelepasan yang diperbolehkan, dan tarifnya bergantung pada berapa lama Anda memegang properti tersebut dan status Anda:
| Dijual dalam | Warga negara Malaysia / PR | Orang asing (bukan warga negara, bukan PR) |
|---|---|---|
| Tahun ke-1–3 | 30% | 30% |
| Tahun ke-4 | 20% | 30% |
| Tahun ke-5 | 15% | 30% |
| Tahun ke-6 dan seterusnya | 0% | 10% |
Tambahkan komisi agen dan biaya pengacara atas penjualan, dan tidak setiap ringgit kenaikan nilai akan masuk ke kantong Anda. Pahami hal ini sebelum membeli, bukan saat Anda sudah siap menjual.
3. Pajak properti daerah (cukai taksiran)
Ditagih oleh pemerintah daerah (local council) tempat properti berada. Di Johor Bahru, council mana yang menagih Anda bergantung pada lokasi persisnya. Jumlahnya tampak kecil dibandingkan harga properti, sehingga investor sering melupakannya, padahal Anda membayarnya setiap tahun, ada penyewa ataupun tidak.
4. Pajak tanah (cukai tanah) atau parcel rent
Berbeda dengan pajak properti daerah: quit rent adalah pungutan atas tanah yang dibayarkan kepada negara bagian. Untuk properti strata, Anda mungkin melihatnya sebagai parcel rent (cukai petak). Sekali lagi, jumlahnya sendiri tidak besar, tetapi menumpuk bersama biaya lainnya.
5. Tagihan utilitas
“Tapi Jason, penyewa saya yang membayar utilitas.” Biasanya, ya. Tetapi saat penyewa pindah dan Anda butuh beberapa minggu untuk membersihkan, memperbaiki, dan mencari penyewa berikutnya, listrik dan air menjadi tanggungan Anda. Ketahui rekening mana yang atas nama Anda, deposit apa yang diperlukan, dan untuk sebagian unit apartemen servis atau bersertifikat komersial, cek tarifnya sebelum membeli. Tarifnya tidak selalu sama dengan kondominium hunian.
6. Biaya pemeliharaan dan dana cadangan (sinking fund)
Untuk kondominium dan serviced residence, ini biasanya biaya rutin terbesar. Biaya pemeliharaan (service charge) membiayai keamanan, kebersihan, lift, kolam renang, gym, pertamanan, listrik area bersama, dan manajemen. Selain itu, pemilik menyetor ke dana cadangan (sinking fund) untuk pekerjaan besar jangka panjang seperti penggantian lift atau pengecatan ulang gedung.
Ditambah: masa kosong dan perbaikan
Bukan pajak atau biaya tetap, tetapi setiap investor membutuhkan dana penyangga. AC rusak, pemanas air perlu diganti, penyewa pergi dan unit kosong satu atau dua bulan. Jika hitungan Anda hanya masuk akal dengan hunian penuh 12 bulan dan nol perbaikan, hitungan itu terlalu optimistis.
Contoh: berapa sebenarnya hasil dari sewa RM3,000 sebulan?
RM3,000 sebulan berarti RM36,000 setahun secara bruto. Berikut ilustrasi dengan angka contoh. Angka sebenarnya bergantung pada gedungnya, jadi selalu tanyakan:
| Pos (angka contoh) | Per tahun |
|---|---|
| Sewa bruto (RM3,000 × 12) | RM36,000 |
| Biaya pemeliharaan + dana cadangan (RM500/bulan) | – RM6,000 |
| Pajak properti daerah + quit rent/parcel rent | – RM950 |
| Asuransi | – RM300 |
| Perbaikan dan perawatan | – RM1,500 |
| Kosong satu bulan | – RM3,000 |
| Komisi agen untuk mencari penyewa (dibagi per tahun) | – RM1,500 |
| Sebelum bunga pinjaman dan pajak penghasilan | sekitar RM22,750 |
Tiba-tiba RM36,000 tidak lagi terlihat seperti RM36,000. Jangan hanya bertanya “berapa sewa yang bisa saya dapat?” Tanyakan “berapa yang benar-benar saya simpan?” Investasi yang baik belum tentu yang sewanya paling tinggi. Investasi yang baik adalah yang angkanya tetap masuk akal setelah semua biaya dihitung.
Biaya saat pembelian adalah topik tersendiri: lihat biaya pengacara saat membeli properti dan panduan saya tentang aturan pembeli asing dan bea meterai.
Ingin angka sebenarnya untuk unit yang sedang Anda incar? Kirimkan proyeknya kepada saya. Saya akan menghitung bersama Anda biaya pemeliharaan, pajak, dan imbal hasil bersih yang realistis.
Sumber
- LHDN: tarif RPGT
- PropertyGuru: pajak penghasilan sewa di Malaysia (biaya yang dapat dikurangkan, tarif non-residen)
Informasi umum, dicek pada 29 September 2026, bukan nasihat pajak atau keuangan. Oleh Jason Lim (REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd.).