Cara menyemak pengurusan kondominium (JMB/MC) sebelum membeli di Johor Bahru (2026)

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 5 November 2026

Panduan ini untuk pembeli dari Singapura, Indonesia, India, China dan negara lain yang sedang meninjau kondominium, kediaman servis atau rumah strata berpagar di Johor Bahru. Jawapan ringkasnya: sebelum anda membayar yuran tempahan, ketahui siapa yang menguruskan bangunan itu (pemaju, Badan Pengurusan Bersama atau Perbadanan Pengurusan), kemudian baca akaun beraudit terkini, minit AGM terakhir dan undang-undang kecilnya, serta dapatkan penyata bertulis tentang caj dan tunggakan unit itu. Bangunan yang diurus dengan baik mempunyai kumpulan wang penjelas (sinking fund) yang benar-benar bertambah, kebanyakan pemilik membayar tepat pada masanya dan lif dengan perakuan yang sah.

Mengapa pengurusan bangunan sama penting dengan unit itu sendiri

Unit strata ialah satu bahagian dalam perniagaan bersama: pemilik membayar caj bulanan, dan badan pengurusan membelanjakannya untuk keselamatan, pembersihan, lif, insurans dan pembaikan. Jika diurus dengan baik, bangunan kekal selesa didiami, mudah disewakan dan dijual. Jika diurus dengan buruk, lif rosak, tunggakan bertambah dan pembeli menjadi berhati-hati terhadap keseluruhan bangunan.

Kerajaan sedar ini satu kelemahan. Malaysia mempunyai hampir tiga juta unit strata dalam lebih 27,000 skim, dan pada Ogos 2026 menteri perumahan berkata Strata Management Act akan dikaji semula untuk meningkatkan akauntabiliti JMB dan MC (The Star, 10 Ogos 2026). Pada Jun 2026, Suruhanjaya Pencegahan Rasuah Malaysia (MACC) mencadangkan kuasa COB yang lebih luas terhadap penyalahgunaan dana (Berita RTM, 19 Jun 2026). Sehingga itu, pembeli perlu membuat semakan sendiri.

Pemaju, JMB atau MC: siapa yang menguruskan bangunan?

Di Semenanjung Malaysia, termasuk Johor, bangunan strata diuruskan di bawah Strata Management Act 2013 (Act 757). Badan mana yang bertanggungjawab bergantung pada usia bangunan dan sama ada hakmilik strata telah dikeluarkan. Glosari hartanah saya menerangkan istilah-istilahnya.

Peringkat	Siapa yang mengurus	Bila ia bermula dan berakhir	Apa maksudnya bagi anda
Tempoh pengurusan pemaju	Pemaju	Dari milikan kosong sehingga sebulan selepas JMB ditubuhkan (seksyen 7)	Caj ditetapkan oleh pemaju. Kecacatan selalunya masih dalam tempoh liabiliti kecacatan.
Badan Pengurusan Bersama (JMB)	Jawatankuasa yang dipilih oleh pembeli, dengan pemaju sebagai ahli	Ditubuhkan pada AGM pertama, yang mesti diadakan oleh pemaju dalam tempoh 12 bulan dari milikan kosong (seksyen 17 dan 18)	Pemilik kini mengawal bajet. Pemaju mesti menyerahkan akaun dan rekod (seksyen 15).
Perbadanan Pengurusan (MC)	Semua pemilik petak, melalui jawatankuasa pengurusan yang dipilih	Wujud setelah hakmilik strata dikeluarkan. JMB dibubarkan tiga bulan selepas AGM pertama MC (seksyen 27)	Peringkat jangka panjang bagi kebanyakan kondominium yang sudah siap di JB.

Soalan pertama: “Adakah bangunan ini di bawah pemaju, JMB atau MC, dan bilakah AGM terakhir diadakan?” Bangunan yang telah diserahkan bertahun-tahun lalu tetapi masih belum mempunyai JMB wajar disoal dengan teliti.

Caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas

Tiada harga tetap bagi setiap kaki persegi dalam undang-undang. Setiap unit membayar mengikut unit syernya, didarab dengan kadar yang ditetapkan berdasarkan bajet bangunan. Di samping itu, terdapat caruman kumpulan wang penjelas, yang ditetapkan oleh Akta pada 10% daripada caj di setiap peringkat (seksyen 12, 25 dan 59). Mesyuarat agung boleh menaikkannya, tetapi tidak boleh menurunkannya. Faedah bayaran lewat dihadkan pada 10% setahun.

• Akaun penyelenggaraan: kos operasi seperti keselamatan, pembersihan, servis lif dan insurans.
• Akaun kumpulan wang penjelas: disimpan secara berasingan, hanya untuk kerja modal seperti mengecat semula dan menggantikan peralatan bersama (seksyen 51).
• Apa yang perlu dilihat: sama ada kumpulan wang penjelas bertambah setiap tahun. Baki yang rendah dalam bangunan lama boleh bermakna levi khas apabila lif atau bumbung perlu diganti.

Panduan saya tentang yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas di Malaysia menerangkan unit syer dan cara menganggarkan kos tahunan sesebuah unit. Cukai tanah dan cukai taksiran ialah bil berasingan; lihat panduan cukai tanah dan cukai taksiran saya.

Dokumen yang perlu diminta

Sebagai pembeli, anda biasanya mendapat dokumen ini melalui penjual. Setiap notis AGM mesti disertakan dengan minit AGM terakhir dan akaun beraudit bersama laporan juruaudit (EdgeProp, Julai 2019), jadi penjual sepatutnya memilikinya.

Dokumen	Apa yang ditunjukkan	Minta daripada
Sijil atau penyata caj dan tunggakan bagi unit itu	Caj bulanan semasa, kumpulan wang penjelas, sebarang tunggakan dan faedah ke atas unit ini	Penjual atau peguam anda, daripada JMB atau MC (seksyen 31; fi sehingga RM50)
Akaun beraudit terkini	Pendapatan, perbelanjaan, baki kumpulan wang penjelas, jumlah tunggakan semua pemilik, sebarang teguran juruaudit	Penjual (disertakan dengan notis AGM)
Minit satu atau dua AGM terakhir	Pembaikan yang dirancang, pertikaian, kenaikan kadar, levi khas, sama ada kuorum dicapai	Penjual
Bajet tahun semasa	Sama ada caj menampung kos sebenar atau kenaikan akan berlaku	Penjual atau pejabat pengurusan
Undang-undang kecil, termasuk undang-undang kecil tambahan	Peraturan tentang haiwan peliharaan, ubah suai, tempat letak kereta, penginapan jangka pendek dan pelawat	Pejabat pengurusan (pemilik boleh memohon secara bertulis, seksyen 32)
Perakuan kelayakan lif	Sama ada lif telah diperiksa dan lulus	Cari perakuan yang dipamerkan dalam setiap lif, atau tanya pejabat
Butiran insurans	Sama ada bangunan diinsuranskan dan untuk apa	Pejabat pengurusan

Bersikap realistik tentang akses. Dalam kes 2024 yang dilaporkan oleh BurgieLaw pada April 2025, Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa jagaan dokumen bangunan terletak pada JMB, dan pemilik individu boleh memeriksa buku akaun dengan bayaran fi tetapi tidak berhak mendapat salinan. Pejabat yang enggan menyerahkan penyata bank tidak semestinya menyembunyikan sesuatu.

Cara membaca akaun beraudit dengan pantas

1. Baki kumpulan wang penjelas: ia sepatutnya meningkat setiap tahun kecuali jika projek yang dirancang telah dibiayai daripadanya.
2. Tunggakan pemilik: jika jumlahnya meningkat setiap tahun, kutipan semakin merosot.
3. Lebihan atau defisit: defisit berulang biasanya bermakna kenaikan kadar akan berlaku.
4. Pendapat juruaudit: pendapat bersyarat atau rekod yang tidak lengkap wajar ditanyakan.
5. Perbelanjaan sekali sahaja: penggantian lif, kalis air atau kos guaman, dan bagaimana ia dibiayai.

Kadar kutipan dan tunggakan

Kadar kutipan ialah bahagian caj yang dibilkan yang benar-benar dibayar oleh pemilik. Malaysia tiada pangkalan data pusat bagi tunggakan yuran penyelenggaraan, tetapi angka industri yang dipetik oleh Bernama pada Mac 2025 memberikan julat kasar: sekitar 80–95% bagi pembangunan mewah, 60–70% bagi kos sederhana dan 40–50% bagi kos rendah. Ini anggaran, bukan penanda aras rasmi; minta kadar bagi tiga tahun terakhir.

Di bawah undang-undang kecil standard, pihak pengurusan boleh menamakan pemilik yang ingkar di papan notis dan, 14 hari selepas notis, menyahaktifkan kad akses dan menggantung kemudahan. Pada Oktober 2026, menteri perumahan berkata pemilik yang ingkar mesti tetap diberikan cara lain untuk masuk, seperti mendaftar di pondok pengawal dan menggunakan lif asas atau tangga (The Star, 29 Oktober 2026).

Bagi unit itu sendiri, peguam anda biasanya mendapatkan penyata pengurusan dan perjanjian jual beli mewajibkan penjual menjelaskan caj sehingga penyempurnaan jualan. Bagi bangunan di bawah MC, Akta melindungi pembeli yang membuat pertanyaan bertulis dalam tempoh 21 hari sebelum mengambil hakmilik dan tidak menerima jawapan dalam tempoh 14 hari, atau dimaklumkan bahawa tiada jumlah terhutang (seksyen 59(5)). Panduan saya tentang langkah undang-undang membeli hartanah di Johor dan kos tersembunyi membeli hartanah merangkumi dokumen lain.

AGM, undang-undang kecil dan cara pemilik mengambil bahagian

• AGM setiap tahun: JMB mesti mengadakan AGM sekali setahun, dalam tempoh 15 bulan dari AGM sebelumnya (peraturan 34 peraturan-peraturan 2015). Kegagalan berbuat demikian ialah satu kesalahan (Skrine, Jun 2022).
• Kuorum: separuh daripada mereka yang berhak mengundi. Minit yang berulang kali mencatatkan “tiada kuorum” menunjukkan pemilik sudah tidak lagi melibatkan diri.
• Mengundi: pemilik yang mempunyai tunggakan tidak boleh mengundi, jadi senarai panjang pemilik yang tidak layak mengundi ialah satu lagi petanda tunggakan.
• Undang-undang kecil: peraturan-peraturan 2015 menetapkan 30 undang-undang kecil standard, dan setiap bangunan boleh menambah lagi melalui resolusi khas, dengan denda sehingga RM200 (Malay Mail, 29 September 2026). Semak peraturan tentang haiwan peliharaan, ubah suai, tempat letak kereta dan penginapan jangka pendek sebelum membeli; lihat panduan Airbnb dan penginapan jangka pendek saya.

Kecacatan, lif, pembaikan dan insurans

Lif

Setiap lif di Malaysia memerlukan perakuan kelayakan yang sah, yang tempohnya 15 bulan, dan mesti diservis setiap bulan dengan pemeriksaan menyeluruh sekurang-kurangnya setiap tiga bulan, menurut Jabatan Keselamatan dan Kesihatan Pekerjaan (DOSH) (The Star, 11 September 2026). DOSH berkata kebanyakan kemalangan lif berlaku di Kuala Lumpur, Selangor dan Johor. Semasa lawatan, semak tarikh perakuan dalam setiap lif dan tanya sama ada penggantian telah dirancang dan dibiayai.

Kecacatan biasa dan kebocoran

Lihat ruang bawah tanah, dek bumbung dan siling koridor untuk kesan kotoran dan titisan air, dan semak minit mesyuarat untuk kerja kalis air, fasad dan pam. Bagi kebocoran antara tingkat, peraturan-peraturan 2015 menyatakan pihak pengurusan perlu memeriksa dalam tempoh tujuh hari dan mengeluarkan sijil Form 28 yang menamakan punca dan pihak yang mesti membaikinya (MahWengKwai & Associates, Oktober 2020). Bagi bangunan yang lebih baharu, semak juga kedudukan liabiliti kecacatan dalam senarai semak milikan kosong dan kecacatan saya dan panduan kecacatan terpendam selepas DLP. Di kawasan rendah, baca panduan risiko banjir saya dan tanya sama ada ruang bawah tanah pernah dilanda banjir.

Insurans

JMB atau MC mesti menginsuranskan bangunan (seksyen 21 dan 59 Akta), dan premiumnya dibayar daripada akaun penyelenggaraan. Ia melindungi struktur dan harta bersama, bukan ubah suai atau kandungan rumah anda; lihat panduan insurans hartanah saya untuk perlindungan anda sendiri.

Soalan untuk pejabat pengurusan dan penjual

Tanya pejabat pengurusan	Tanya penjual
Adakah bangunan ini di bawah pemaju, JMB atau MC? Bilakah AGM terakhir?	Adakah caj dan kumpulan wang penjelas anda sudah dibayar sepenuhnya? Bolehkah anda mendapatkan penyatanya secara bertulis?
Berapakah kadar kutipan bagi setiap tiga tahun terakhir?	Bolehkah saya melihat notis AGM, minit dan akaun beraudit terakhir yang anda terima?
Adakah sebarang kenaikan kadar atau levi khas dirancang?	Pernahkah anda mengalami kebocoran atau masalah lain? Adakah ia sudah dibaiki?
Bilakah lif terakhir diperakui, dan adakah penggantiannya sudah dibiayai?	Adakah sebarang pertikaian dengan pihak pengurusan atau jiran?
Adakah terdapat kes COB, Tribunal atau mahkamah yang masih berjalan melibatkan bangunan ini?	Adakah ubah suai anda mendapat kelulusan pihak pengurusan?

Lawati pada waktu malam dan pada pagi hari bekerja untuk melihat pencahayaan, pengawal dan barisan menunggu lif. Semakan ini sesuai dilakukan semasa pemeriksaan subsale sebelum anda membuat tawaran.

Tanda amaran

• Tiada AGM selama lebih 15 bulan, atau minit yang berulang kali mencatatkan tiada kuorum.
• Jumlah tunggakan meningkat dari tahun ke tahun, atau kadar kutipan yang enggan didedahkan oleh pejabat.
• Baki kumpulan wang penjelas yang semakin berkurangan tanpa projek besar yang menjelaskannya.
• Akaun yang lewat, tidak diaudit atau mempunyai pendapat audit bersyarat.
• Beberapa lif tidak beroperasi, atau perakuan kelayakan yang telah tamat tempoh.
• Penjual yang tidak dapat atau enggan mengemukakan penyata caj.

Satu tanda amaran tidak semestinya menamatkan minat anda, tetapi ia patut mengubah soalan anda. Panduan saya tentang risiko hartanah subsale merangkumi semakan lain, dan projek baharu berbanding subsale membandingkan membeli dalam bangunan yang mempunyai rekod prestasi dengan bangunan yang belum mempunyainya.

Tempat membuat aduan: COB dan Strata Management Tribunal

• Pesuruhjaya Bangunan (Commissioner of Buildings, COB): mentadbir Akta melalui pihak berkuasa tempatan. COB menerima akaun beraudit dan boleh melantik juruaudit untuk menyiasatnya (seksyen 26). Majlis bandaraya Iskandar Puteri, contohnya, mempunyai COB sendiri (Sinar Harian, Januari 2019).
• Strata Management Tribunal: mendengar tuntutan sehingga RM250,000 antara pemilik, pembeli, pemaju, JMB, MC dan ejen pengurusan, dan berusaha memberikan award dalam tempoh 60 hari dari hari pendengaran pertama jika boleh dilaksanakan (MahWengKwai & Associates, Julai 2022). Anda tidak memerlukan peguam untuk memfailkan tuntutan.

Panduan ini ialah maklumat am, bukan nasihat undang-undang. Bagi pertikaian atau pembelian besar, gunakan khidmat peguam. Pembeli asing juga perlu ingat harga minimum Johor: warga asing secara amnya hanya boleh membeli hartanah kediaman bernilai RM1 juta ke atas, dengan beberapa pengecualian seperti zon tertentu (New Straits Times, April 2026). Lihat panduan harga minimum warga asing di Johor saya.

Di mana untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda

Setiap kawasan mempunyai bangunan yang diurus dengan baik dan yang diurus dengan buruk, jadi semak setiap bangunan, bukan poskodnya:

• Mount Austin: banyak kondominium yang sudah siap dengan rekod untuk dibandingkan.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: bangunan tinggi berhampiran CIQ dan RTS Link, di mana lif paling penting.
• Danga Bay: menara tepi air; tanya tentang fasad dan kalis air.
• Iskandar Puteri: bangunan lebih baharu, sesetengahnya masih di peringkat pemaju atau JMB.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kawasan matang dengan kondominium dan rumah strata berpagar.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium di sebelah timur, lama dan baharu.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya. Jika anda sedang menimbang antara kondominium dan rumah bertanah, panduan kondominium vs rumah bertanah vs SOHO dan panduan rumah berpagar dan berkawal saya menerangkan bagaimana peraturan strata terpakai bagi setiap satu.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Panduan tuan rumah tentang perjanjian sewa · Menguruskan hartanah JB dari luar negara · Tinggal di JB, bekerja di Singapura · Kawasan terbaik untuk tinggal di JB

Soalan lazim

Apakah perbezaan antara JMB dan MC?

Badan Pengurusan Bersama (JMB) menguruskan bangunan strata selepas milikan kosong tetapi sebelum hakmilik strata dikeluarkan, dengan pembeli dan pemaju sebagai ahli. Perbadanan Pengurusan (MC) mengambil alih setelah hakmilik strata dikeluarkan dan dianggotai oleh semua pemilik petak. Kedua-duanya beroperasi di bawah Strata Management Act 2013.

Berapakah kumpulan wang penjelas yang sepatutnya bagi sebuah kondominium di Malaysia?

Strata Management Act 2013 menetapkan caruman kumpulan wang penjelas pada 10% daripada caj penyelenggaraan, di peringkat pemaju, JMB dan MC. Mesyuarat agung boleh menaikkannya tetapi tidak boleh menurunkannya. Pastikan baki kumpulan wang itu bertambah dari tahun ke tahun.

Bolehkah saya melihat akaun kondominium sebelum membeli?

Biasanya melalui penjual. Setiap notis AGM mesti disertakan dengan akaun beraudit dan minit AGM terakhir, dan pemilik atau bakal pembeli boleh meminta JMB mengeluarkan sijil caj, kumpulan wang penjelas dan tunggakan unit itu dengan fi sehingga RM50.

Adakah saya perlu membayar yuran penyelenggaraan yang belum dibayar oleh penjual?

Peguam anda biasanya meminta penyata daripada pihak pengurusan dan perjanjian jual beli mewajibkan penjual menjelaskan caj sehingga penyempurnaan jualan. Dalam bangunan di bawah MC, pembeli yang membuat pertanyaan bertulis dalam tempoh 21 hari sebelum mengambil hakmilik dilindungi jika MC tidak menjawab atau menyatakan tiada jumlah terhutang.

Berapakah kadar kutipan yuran penyelenggaraan yang sihat?

Tiada penanda aras rasmi. Anggaran industri yang dilaporkan oleh Bernama pada Mac 2025 meletakkan kutipan pada sekitar 80-95% di skim mewah, 60-70% di skim kos sederhana dan 40-50% di skim kos rendah. Kadar yang menurun dari tahun ke tahun ialah petanda amaran yang lebih besar.

Di mana saya boleh membuat aduan tentang JMB atau MC di Johor Bahru?

Pergi ke Pesuruhjaya Bangunan (COB) di pihak berkuasa tempatan yang meliputi bangunan itu, yang mentadbir Strata Management Act. Bagi pertikaian dan tuntutan sehingga RM250,000, anda boleh memfailkan tuntutan di Strata Management Tribunal tanpa peguam.

Sedang menyenarai pendek kondominium di Johor Bahru?

Beritahu saya projek yang sedang anda tinjau, bajet anda dan sama ada anda akan menetap sendiri atau menyewakannya. Saya akan kongsikan apa yang saya tahu tentang setiap bangunan, membantu anda mendapatkan penyata caj, minit dan akaun melalui penjual, dan mengatur lawatan unit. Anda juga boleh membuat temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda masih di luar negara.

Sumber: Strata Management Act 2013 (Act 757), seksyen 7, 12, 15, 17, 18, 21, 25, 26, 27, 31, 32, 51 dan 59, diakses November 2026; StashAway, kumpulan wang penjelas dan yuran penyelenggaraan di Malaysia, 19 Oktober 2026; The Star, “Govt mulls amending Strata Management Act to strengthen accountability of JMBs, MCs”, 10 Ogos 2026; Berita RTM, enam cadangan MACC mengenai tadbir urus kewangan strata, 19 Jun 2026; The Star, “Strata management must provide alternative access to maintenance fee defaulters”, 29 Oktober 2026; New Straits Times (Bernama), “Maintenance fee arrears: should we be concerned?”, 11 Mac 2025; BurgieLaw, “Court of Appeal: a parcel owner is not entitled to documents within the custody of a JMB”, 2 April 2025; EdgeProp, “The ABCs of: AGM, EGM and committee meetings”, 27 Julai 2019; Skrine, “Committee members convicted for failure to convene AGM of JMB”, 1 Jun 2022; Malay Mail, mengenai undang-undang kecil strata di bawah Strata Management Act 2013, 29 September 2026; The Star, “Keep lifts in working order” (DOSH), 11 September 2026; MahWengKwai & Associates (Mondaq), “FAQ on inter-floor leakage and party wall damage in strata schemes”, Oktober 2020; Berjaya Sompo, mengenai bangunan strata yang diinsuranskan oleh perbadanan pengurusan, disemak November 2026; MahWengKwai & Associates (Mondaq), “10 things to know about the Strata Management Tribunal”, Julai 2022; Sinar Harian, “MBIP bertindak selepas terima aduan” (Pesuruhjaya Bangunan MBIP), 6 Januari 2019; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat am yang disemak pada 5 November 2026, bukan nasihat undang-undang atau kewangan. Undang-undang, peraturan dan amalan bangunan boleh berubah; sahkan dengan badan pengurusan, COB dan peguam anda sebelum membuat keputusan.