Artikel ini untuk sesiapa yang hendak membuat tawaran bagi rumah atau kondo subjual (jualan semula) di Johor Bahru. Jawapan ringkasnya: semak dokumen sebelum anda membayar wang cengkeram, periksa rumah bilik demi bilik dengan lampu suluh dan sebaldi air, dan tulis apa yang anda temui ke dalam surat tawaran dan perjanjian jual beli (SPA). Panduan saya tentang membeli hartanah subjual di Johor dan risiko subjual merangkumi langkah dan kos; artikel ini ialah senarai semak pemeriksaan.
Dokumen yang perlu disemak sebelum membuat tawaran
Banyak masalah subjual yang mahal terdapat pada dokumen. Minta perkara berikut daripada penjual atau peguam anda terlebih dahulu:
- Carian hakmilik rasmi. Ia menunjukkan pemilik berdaftar, sebarang gadaian bank, kaveat persendirian, perintah larangan dan syarat nyata. Di Johor, carian rasmi dipohon menggunakan Borang C2 di pejabat pendaftaran tanah; borang 2026 menyenaraikan RM150 bagi setiap hakmilik. Bagi hakmilik strata, PTG Johor menjalankan carian dalam talian melalui portal eStrata Johor: carian persendirian sejak 25 Mac 2025, dan fasa kedua untuk carian rasmi mulai 12 Disember 2025.
- Tunggakan. Minta bil cukai tanah dan cukai taksiran (cukai pintu) terkini dan, bagi unit strata, penyata yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas daripada pejabat pengurusan. Persetujui secara bertulis siapa yang menjelaskan tunggakan sehingga tarikh penyempurnaan. Panduan cukai tanah dan cukai taksiran saya menerangkan setiap bil.
- Pelan yang diluluskan bagi pengubahsuaian dan tambahan. Tambahan dapur di belakang atau bilik tambahan di tingkat atas sepatutnya mempunyai permit majlis.
Di kawasan MBJB, ubahan kecil dan tambahan pada rumah bertanah memerlukan permit daripada Bahagian Kawalan Bangunan majlis. Garis panduan MBJB menyatakan permit sah selama satu tahun, kerja struktur seperti papak konkrit bertetulang memerlukan pengiraan jurutera berdaftar, dan dinding kongsi pada rumah teres dan rumah berkembar memerlukan persetujuan jiran. Minta permit dan lukisan yang diluluskan daripada penjual; jika tiada, minta peguam anda membangkitkannya, atau tanya majlis (MBJB, MBIP di Iskandar Puteri atau MPKu di Kulai) cara menyemak pelan yang diluluskan.
Mengapa ia penting: tambahan yang tidak diluluskan boleh diarahkan supaya dirobohkan atas kos anda. Pada Oktober 2025, The Star melaporkan bahawa MBIP telah merobohkan tambahan yang tidak diluluskan di flat kos rendah di Skudai selepas berlaku kebakaran.
Senarai semak fizikal bilik demi bilik
Pergi pada waktu siang, selepas hujan jika boleh, dan peruntukkan masa sejam.
| Bahagian | Perkara yang perlu diperiksa | Mengapa ia penting |
|---|---|---|
| Bumbung dan siling | Kesan kotoran, papan siling melendut, bau lembap; lihat ke dalam ruang bumbung | Menunjukkan kebocoran pada genting, talang atau paip di atas |
| Dinding dan retakan | Lebar dan arah retakan; ketuk jubin untuk mengesan bunyi kosong | Retakan halus seperti rambut biasanya hanya kosmetik; retakan menyerong, berbentuk anak tangga atau yang semakin melebar memerlukan jurutera |
| Anai-anai | Terowong tanah, bingkai pintu dan papan skirting yang lembut atau berongga | Pembaikan mungkin bermakna menggantikan bingkai, kabinet dapur dan kayu bumbung |
| Paip | Buka pili di tingkat atas dan tingkat bawah serentak; periksa tekanan air, saliran yang lambat, air berkarat | Tekanan rendah atau paip lama bermakna kos penggantian |
| Elektrik | Usia kotak DB (papan agihan), pemutus litar kebocoran ke bumi, kesan terbakar pada soket, pendawaian yang ditambah kemudian | Pendawaian lama atau terlebih beban ialah risiko keselamatan dan mahal untuk dibuat semula |
| Kawasan basah | Tuang air di lantai bilik air untuk memeriksa takungan; kesan kotoran pada siling di bawah | Kalis air yang gagal menyebabkan kebocoran ke bilik atau rumah jiran di bawah |
| Tingkap, pintu dan gril | Buka dan kunci setiap satu; karat, celah, kesan air di bawah bingkai | Resapan air hujan dan keselamatan |
| Luar rumah dan saliran | Longkang yang tersumbat atau dibina di atasnya, kesan air di bahagian bawah dinding atau pagar | Kesan air boleh menunjukkan banjir pada masa lalu |
Mengenai retakan: kajian Universiti Tun Hussein Onn Malaysia pada 2022 menganggap retakan halus seperti rambut di bawah kira-kira 2mm biasanya bukan masalah struktur, walaupun kemasukan air boleh melebarkannya. Kajian itu mengaitkan retakan mendatar, menyerong dan berbentuk anak tangga yang lebih lebar dengan punca struktur seperti mendapan atau pembinaan yang rosak. Jika anda melihat retakan sedemikian, bayar jurutera untuk memeriksa sebelum anda menandatangani.
Mengenai anai-anai: Rentokil memberitahu EdgeProp pada 2017 bahawa kerosakan akibat anai-anai lebih kerap berlaku di rumah di Malaysia berbanding kerosakan akibat kebakaran atau banjir, dengan anggaran kos RM40 juta setahun, dan spesies Coptotermes menyebabkan kira-kira 90% daripadanya.
Melihat rumah subjual di JB?
Hantar alamat atau iklan kepada saya. Saya akan semak hakmilik, kelulusan majlis dan tunggakan bersama anda sebelum anda membuat tawaran.
WhatsApp JasonPerkara khusus Johor Bahru: banjir dan longkang di sekeliling anda
Kawasan rendah di JB boleh dilanda banjir dengan cepat ketika hujan lebat. Pada 12 Disember 2025, New Straits Times melaporkan banjir kilat di sepanjang Jalan Kolam Air, Nong Chik, Jalan Sungai Chat dan kawasan Tasik Merdeka selepas kira-kira dua jam hujan, dan keesokan harinya Jabatan Pengairan dan Saliran (JPS) memberi amaran tentang kemungkinan banjir di kawasan rendah, termasuk lembangan sungai Johor Baru.
Sebelum membeli, saya cadangkan anda:
- Semak portal Public InfoBanjir JPS (publicinfobanjir.water.gov.my) untuk stesen paras air sungai dan stesen hujan yang terdekat, dan cari berita menggunakan nama jalan bersama perkataan “banjir”.
- Tanya jiran secara terus sama ada air pernah memasuki rumah di jalan itu.
- Cari ambang pintu yang ditinggikan, papan penghadang banjir atau kesan garisan air pada dinding.
- Tanya syarikat insurans anda sama ada perlindungan banjir boleh diperoleh.
Pemeriksaan tambahan untuk kondo dan pangsapuri
- Minta minit AGM (mesyuarat agung tahunan) terkini daripada penjual; minit itu menunjukkan pertikaian, levi khas dan pembaikan yang dirancang.
- Hak pemilik terhadap rekod Badan Pengurusan Bersama (JMB) adalah terhad: keputusan Mahkamah Rayuan yang dilaporkan pada April 2025 memutuskan bahawa Akta Pengurusan Strata membenarkan pemeriksaan buku akaun dengan bayaran, bukan salinan. Minta lebih awal.
- Semak baki kumpulan wang penjelas dan sama ada levi khas akan dikenakan. Lihat panduan yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas saya.
- Naik lif pada waktu puncak dan minta peraturan pengubahsuaian serta jumlah depositnya.
Bagi unit baharu semasa serahan, gunakan senarai semak kecacatan serahan kunci (VP) saya; pada peringkat itu pemaju masih perlu membaiki kecacatan, tetapi dalam subjual penjual biasanya tidak perlu berbuat demikian.
Perlukah anda mengupah pemeriksa rumah profesional?
Bagi rumah bertanah yang lebih lama, atau rumah yang mempunyai tambahan atau retakan yang kelihatan, saya rasa ya. Firma pemeriksaan memeriksa struktur, sistem mekanikal dan elektrik, kemasan dan kerja luaran. Yuran berbeza mengikut saiz dan lokasi. Satu-satunya angka diterbitkan yang saya temui sudah lama: pada Jun 2018, sebuah firma pemeriksaan di Lembah Klang memberitahu StarProperty kadar RM650 bagi setiap 1,000 kaki persegi untuk hartanah subjual. Minta sebut harga bertulis dan contoh laporan daripada firma di JB.
Perkara yang perlu ditulis dalam surat tawaran dan SPA
Perjanjian subjual dirangka bagi setiap urus niaga, jadi kata-katanya boleh dirunding. Panduan SPA EdgeProp bertarikh Oktober 2026 memberi amaran bahawa frasa kecil yang tidak jelas tentang serahan kunci atau kelengkapan boleh menyebabkan pertikaian kemudian. Minta peguam anda merangkumi perkara berikut:
- “As is where is” (seadanya). Kebanyakan subjual menjual hartanah dalam keadaan semasanya. Jika penjual bersetuju membaiki sesuatu, nyatakan perkara itu dan tarikh akhirnya secara bertulis.
- Senarai lekapan dan kelengkapan. Penyaman udara, pemanas air, kabinet, lampu dan petak parkir.
- Keadaan semasa serahan kunci. Kosong, sudah dibersihkan, dengan semua kunci, kad akses dan alat kawalan jauh, dan bil utiliti dijelaskan sehingga tarikh serahan.
- Tunggakan dan kelulusan. Siapa yang menjelaskan bil tertunggak, dan apa yang berlaku jika sesuatu tambahan tidak mempunyai kelulusan.
Jika anda masih memilih, layari senarai rumah subjual di Johor Bahru saya dan gunakan senarai semak ini pada setiap tinjauan.
Ada soalan tentang situasi anda?
Hantarkan iklan hartanah itu dan perkara yang merisaukan anda, dan saya akan beritahu apa yang saya akan semak dahulu.
Sumber: Pejabat Tanah Johor, “Borang C2: Borang Permohonan Carian Rasmi (Pindaan 01/2026)”, Mei 2026; Johore Bar Committee, “Circular No. 11/2025: Online private searches for strata titles via eStrata Johor”, Mac 2025; Johore Bar Committee, “Circular No. 71/2025: Announcement and information by PTG Johor”, Disember 2025; Majlis Bandaraya Johor Bahru (MBJB), “Buku Panduan Ubahan Tambahan (kediaman)”, 2016, diterbitkan Januari 2023; The Star via Asia News Network, “Illegal extensions plague strata management in Malaysia’s Johor”, Oktober 2025; UTHM, Progress in Engineering Application and Technology, “Investigation on Wall Cracking by Using Visual Inspection and Determine the Suitable Methods for Maintenance Action”, 2022; EdgeProp, “The terminators”, Mac 2017; Malay Mail, “Irrigation and Drainage Dept: River water levels in Pahang, Johor and Kelantan above danger mark”, Disember 2022; New Straits Times, “Flash floods in Johor Baru after 2 hours of heavy rain”, Disember 2025; New Straits Times, “Flood warning for low-lying areas in Johor from Dec 14–17”, Disember 2025; Burgielaw, “Court of Appeal: A parcel owner is not entitled to documents within the custody of a Joint Management Body”, April 2025; StarProperty, “Ask Me Anything: How much does building inspection cost?”, Jun 2018; EdgeProp, “What Is a Sales and Purchase Agreement (SPA) in Malaysia?”, Oktober 2026
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat am yang disemak pada 20 Oktober 2026, bukan nasihat guaman, cukai atau kewangan.