Artikel ini untuk sesiapa yang membeli kondominium, pangsapuri, residensi servis atau mana-mana unit strata lain di Malaysia, terutamanya unit subjual (jualan semula). Jawapan ringkasnya: setiap bulan anda membayar caj penyelenggaraan serta caruman kumpulan wang penjelas sekurang-kurangnya 10% daripada caj itu, kedua-duanya ditetapkan mengikut unit syer. Sebelum anda menandatangani, dapatkan sijil rasmi tentang jumlah yang terhutang bagi unit itu dan teliti betul-betul sejauh mana bangunan itu berjaya mengutip wangnya.
Untuk apa kedua-dua bayaran ini
Caj penyelenggaraan meliputi operasi harian harta bersama: pembersihan, keselamatan, lif, elektrik dan air kawasan bersama, landskap, kolam renang dan gimnasium, insurans, serta yuran ejen pengurusan dan juruaudit.
Kumpulan wang penjelas ialah rizab berasingan yang terkumpul dari tahun ke tahun. Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, ia hanya boleh dibelanjakan untuk perkara modal bagi harta bersama, seperti:
- mengecat atau mengecat semula bangunan dan kawasan bersama;
- membeli harta alih untuk kegunaan bersama;
- memperbaharui atau menggantikan lekapan dan kelengkapan, seperti lif atau pam;
- menaik taraf dan membaik pulih harta bersama;
- perbelanjaan modal lain yang diputuskan perlu oleh badan pengurusan.
Kedua-duanya mesti disimpan dalam akaun bank yang berasingan. Jika badan pengurusan membayar gaji pengawal keselamatan daripada kumpulan wang penjelas, itu tanda amaran.
Berapa banyak: peraturan 10% dan unit syer
Semasa pemaju menguruskan bangunan, Akta menetapkan kumpulan wang penjelas pada 10% daripada caj. Sebaik sahaja pemilik mengambil alih melalui Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Perbadanan Pengurusan (MC), ia tidak boleh ditetapkan di bawah 10%, tetapi pemilik boleh mengundi dalam mesyuarat agung untuk menetapkannya lebih tinggi.
Caj tidak dikira terus mengikut kaki persegi unit anda. Caj ditetapkan mengikut kadar unit syer yang diperuntukkan kepada setiap petak, yang mencerminkan saiz dan jenisnya. Unit yang lebih besar atau lot kedai membawa lebih banyak unit syer, jadi bayarannya lebih tinggi.
Pada September 2026, Mahkamah Persekutuan menolak permohonan sebuah perbadanan pengurusan untuk mendapatkan kebenaran merayu dalam kes mengenai kadar penyelenggaraan yang berbeza bagi bahagian berlainan sebuah pembangunan bercampur di Melaka. Tribunal Pengurusan Strata telah mengisytiharkan kadar tersebut tidak sah, dan Mahkamah Rayuan telah mengembalikan keputusan itu. Peguam yang dipetik oleh The Star berkata ketetapan mesyuarat agung tidak boleh mengatasi Akta, kerana unit syer sudah mengambil kira kegunaan yang berbeza. Jika pembangunan anda mengenakan kadar berbeza bagi setiap komponen, tanya peguam anda bagaimana perkara ini memberi kesan kepadanya.
| Perkara | Bulanan | Tahunan |
|---|---|---|
| Caj penyelenggaraan (andaian) | RM300 | RM3,600 |
| Kumpulan wang penjelas pada 10% | RM30 | RM360 |
| Jumlah | RM330 | RM3,960 |
Saya tidak memetik kadar “biasa” bagi setiap kaki persegi: kadarnya sangat berbeza, dan saya tidak menemui tinjauan terkini yang boleh dipercayai untuk dipetik. Minta bil sebenar unit itu.
Siapa yang mengutip: pemaju, kemudian JMB, kemudian MC
- Pemaju. Mulai serahan kunci (VP), pemaju menguruskan bangunan dan mengutip caj serta kumpulan wang penjelas.
- JMB. Pemaju mesti mengadakan mesyuarat agung tahunan (AGM) pertama JMB tidak lewat daripada 12 bulan selepas serahan kunci. JMB dianggotai oleh pemaju dan para pembeli.
- MC. Sebaik sahaja hakmilik strata dikeluarkan dan daftar strata dibuka, perbadanan pengurusan ditubuhkan. Pemaju mesti mengadakan AGM pertamanya dalam tempoh sebulan selepas pemilik memegang unit syer yang mencukupi, dan kemudian menyerahkan akaun, termasuk kumpulan wang penjelas.
Jadi bagi projek baharu, anda membayar kepada pemaju terlebih dahulu; bagi unit subjual yang lebih lama, biasanya kepada JMB atau MC.
Sebelum membeli subjual: semak tunggakan
Inilah langkah yang paling kerap dilangkau pembeli. Peguam anda boleh memohon sijil rasmi daripada badan pengurusan: di bawah seksyen 31 Akta semasa masih ada pemaju atau JMB, dan di bawah seksyen 73 sebaik sahaja MC wujud. Yurannya dihadkan kepada RM50.
Sijil itu menyatakan caj dan kumpulan wang penjelas yang perlu dibayar bagi unit itu, sebarang tunggakan, baki dalam akaun penyelenggaraan dan akaun kumpulan wang penjelas, serta jenis dan anggaran kos sebarang pembaikan yang mungkin ditanggung pemilik. Perkara terakhir itu amat berharga: ia memberitahu anda sama ada bil pembaikan yang besar sudah menanti.
Mengapa perlu bersusah payah? Caj yang tidak dibayar dikenakan faedah sehingga 10% setahun, dan pembeli boleh dituntut atas tunggakan penjual. Satu ruangan EdgeProp menceritakan seorang pembeli yang dikejar untuk kira-kira RM7,800 yang ditinggalkan oleh penjual, walaupun perjanjian jual beli meletakkan tanggungjawab itu pada penjual. Undang-undang ada hadnya: pada Julai 2026 Mahkamah Tinggi memutuskan bahawa pembeli di lelongan mahkamah bukan “pengganti dalam hakmilik” dan tidak perlu menanggung tunggakan pemilik sebelumnya, tetapi keputusan itu berkenaan jualan lelongan, bukan jualan persendirian biasa. Minta peguam anda mendapatkan sijil itu dan menyelesaikan tunggakan daripada hasil jualan semasa penyelesaian. Saya menghuraikan semakan subjual lain dalam artikel saya tentang risiko subjual.
Tanda bahaya dalam kewangan sesebuah bangunan
- Kadar kutipan rendah. Laporan Bernama pada Mac 2025 memetik anggaran industri bahawa kadar kutipan ialah 40% hingga 50% di skim kos rendah, 60% hingga 70% di kos sederhana dan 80% hingga 95% di bangunan mewah. Jika sesebuah bangunan lemah dalam kutipan, pemilik yang membayar menanggung jurangnya, dan yuran cenderung meningkat.
- Tiada akaun beraudit. Akta mewajibkan akaun diaudit. Minta penyata beraudit terkini dan minit AGM.
- Kumpulan wang penjelas yang nipis di blok lama. Jika kerja besar seperti mengecat semula, menggantikan lif atau kalis air sudah tiba masanya dan dananya kecil, jangkakan levi khas atau kadar yang lebih tinggi.
- Tanda kemerosotan. Lif rosak, koridor gelap, kolam renang kotor dan kebocoran yang ketara biasanya menunjukkan masalah kewangan.
- Pertikaian terkini. Minit AGM yang penuh dengan pertelingkahan tentang caj, atau kes Tribunal yang belum selesai.
Ingat untuk memasukkan caj ini dalam kos pegangan anda, bersama cukai tanah dan cukai taksiran. Panduan saya tentang kos tersembunyi membeli hartanah menghimpunkan semuanya.
COB dan Tribunal Pengurusan Strata
Pesuruhjaya Bangunan (COB) dilantik oleh negeri bagi sesuatu kawasan pihak berkuasa tempatan dan mentadbir Akta; secara praktiknya ia ialah satu unit dalam majlis tempatan anda. Pemilik membawa aduan tentang badan pengurusan kepada COB, dan badan pengurusan memohon waran daripadanya untuk menyita dan melelong harta alih pemilik yang ingkar.
Tribunal Pengurusan Strata mendengar pertikaian di bawah Akta, termasuk caj dan caruman kumpulan wang penjelas yang tidak dibayar, dengan tuntutan sehingga RM250,000. EdgeProp melaporkan pada 2022 bahawa fi pemfailan ialah RM100 dan kira-kira 80% tuntutan melibatkan yuran dan bayaran. Pada asasnya peguam tidak dibenarkan, dan Tribunal berusaha membuat award dalam tempoh 60 hari dari pendengaran pertama jika boleh. Award boleh dikuatkuasakan seperti perintah mahkamah.
Senarai semak ringkas
- Minta bil penyelenggaraan dan resit terkini daripada penjual.
- Minta peguam anda memohon sijil seksyen 31 atau seksyen 73.
- Semak baki kumpulan wang penjelas dan sebarang pembaikan yang disenaraikan dalam sijil.
- Baca akaun beraudit dan minit AGM yang terakhir.
- Tanya pejabat pengurusan tentang kadar kutipan dan sebarang kenaikan kadar atau levi khas yang dirancang.
- Tinjau sendiri kawasan bersama.
Yuran peguam anda untuk carian ini biasanya sebahagian daripada kerja pindah milik; lihat yuran guaman semasa membeli hartanah.
Ada soalan tentang situasi anda?
Hantarkan kepada saya nama bangunan dan apa yang telah diberikan oleh penjual kepada anda, dan saya akan membantu anda menentukan apa yang perlu diminta.
Sumber: Laws of Malaysia (diterbitkan oleh DBKL), “Strata Management Act 2013 (Act 757)”, Februari 2013; EdgeProp, “Property Management: Ask the experts — sinking fund”, Jun 2019; EdgeProp, “Be mindful of the ‘Certificate’ in Section 73 of the Strata Management Act”, Oktober 2020; Malay Mail, “High Court rules strata auction buyers need not inherit previous owners’ arrears”, Julai 2026; The Star, “Landmark ruling bans unequal fees”, September 2026; NST / Bernama, “Maintenance fee arrears: should we be concerned?”, Mac 2025; EdgeProp, “80% of Strata Management Tribunal claims are fee related”, November 2022; Low & Partners, “The Basic Procedure on How a Strata Management Bodies May Recover Outstanding Maintenance Charges”, Jun 2022; Mah Weng Kwai & Associates (Mondaq), “10 Things To Know About The Strata Management Tribunal”, Oktober 2022
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum yang disemak pada 12 Oktober 2026, bukan nasihat undang-undang, cukai atau kewangan.