新山房东租约指南（2026）：押金、印花税、维修与拖欠租金

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 2026年11月5日核实

这篇指南写给出租新山房子的屋主，包括住在新加坡、印尼、印度、中国或其他地方的屋主。简单来说：截至2026年11月，马来西亚仍然没有生效的住宅租赁法令（Residential Tenancy Act），所以大部分保障要靠书面租约。新山大多数房东会收两个月的押金、一个月的预付租金，以及约半个月的水电押金；租约应在30天内盖印花；房东只能通过法庭让租客搬走，绝对不能自行换锁。

2026年11月的法律情况

2026年2月，房屋部长表示住宅租赁法令已进入最后起草阶段，应会在当年提呈。2026年8月4日，副部长在上议院（Dewan Negara）表示仍在定稿。截至2026年11月初，我没有找到它已经提呈的报道，所以请把它视为建议，而不是法律。

在此之前，新山的出租安排依据现有的法规：

• Contracts Act 1950。您的租约就是一份合约；能够执行的就是其中的条文。
• Specific Relief Act 1950，第7(2)条。屋主不能从赖着不走的租客手中收回房子，除非通过法庭程序。
• Distress Act 1951。允许房东向法庭申请扣押并出售租客的动产，以抵偿欠租。
• Stamp Act 1949。未盖印花的租约在盖印花之前不能作为证据使用。
• Immigration Act 1959/63。第55E条规定，屋主或占用者让没有有效准证的人住在其处所，即属犯罪。

本文为一般资讯，不构成法律建议。如有纠纷，或需要量身定制的租约，请聘请马来西亚律师。

签约之前：审查租客

每位申请人都要索取：

• 身份证明。马来西亚人提供MyKad副本；外国人提供护照副本，以及有效准证或入境印章。
• 准证有效期。出租一年或两年的话，准证应涵盖整个租期，或可以续签。2024年的一份法庭报道显示，根据第55E条，让没有有效准证的人入住，每人可被罚款RM5,000至RM30,000、监禁最长一年，或两者兼施。
• 付款能力。雇佣信、近期的工资单；如果是公司租赁，则需公司注册文件和授权签署人。
• 谁会住在那里。每位住户的姓名和身份证明，以及有没有宠物。

许多房东在接受租客的出价时，会收取订金（earnest deposit），通常约一个月租金，签约后再抵作第一个月租金或押金。请在出价信（offer letter）中写明，任何一方反悔时会怎样处理。

押金：新山的一般做法

马来西亚没有法律规定押金金额或退还期限，所以由租约决定。PropertyGuru的押金指南也描述了以下这种常见模式：

项目	常见金额	涵盖范围	以每月RM2,500为例
押金（security deposit）	2个月租金	欠租、超出正常损耗的损坏、违反租约	RM5,000
水电押金	约半个月租金（有些房东要求一个月）	最后一期的电费、水费和排污费	RM1,250
预付租金	1个月租金	第一个月的租金	RM2,500

PropertyGuru指出，押金和水电押金通常在租客搬走后约30天内退还，退还前会先检查房子并结清最后一期账单。请在租约中写明您自己的退还期限，列出可以扣除的项目，并写明押金不能用来抵最后一个月的租金。

2026年的印花税与律师费

租约根据Stamp Act 1949第一附表第49项征税，以每年租金每RM250（或不足RM250的部分）计算。LHDN日期为2026年6月30日的指南列出以下税率：

租期	每年租金每RM250的印花税	例子：每月RM2,500（每年RM30,000）
1年或以下	RM1	RM120
1年以上至3年	RM3	RM360
3年以上至5年	RM5	RM600
5年以上	RM7	RM840

• 由谁负责。LHDN的指南规定，正本由租客（承租人）负责，副本由房东（出租人）负责。
• 不再有小额租金豁免。一位税务顾问在The Sun撰文指出，过去每年租金不超过RM2,400可获豁免的规定，对2025年1月1日起签订的租约已不再适用。
• 自行评估。2026年起，盖印花改为通过LHDN的MyTax e-Duti Setem系统自行评估。LHDN表示，在第一年（2026年）提交的资料若有错误，不会征收罚款。
• 时限。签约后30天内盖印花。两年租约按RM3的税率计算，而不是一年税率的两倍，所以请检查您填写的租期。

如果由律师拟定租约，根据Solicitors’ Remuneration Order 2023，月租不超过RM10,000的收费标准为一个月租金的30%，最低RM500（据StashAway于2026年8月的整理）。由谁支付可以商量，而律师只代表其中一方。

每份新山租约都应涵盖的条款

请确保您的租约清楚写明以下各点：

条款	要写明什么
双方及住户	房东、租客和获准住户的姓名及身份证号码。
租期与续约	起始日期、租期长短、有没有续约选择权、续约所需的通知期，以及续约租金如何决定。
租金	金额、到期日、银行户口，以及任何迟付费用。
押金	金额、可以扣除的项目、退还期限，并写明押金不是最后一个月的租金。
用途	只限住宅用途；未经书面同意，不得转租、分房出租或短租。
维修	谁负责修什么，以及租客负责小型维修的金额上限。
水电及各项费用	租客负责哪些账单、账户用谁的名字，以及账单如何送到付款人手上。
进入房子	房东或代理进屋检查、维修或带人看房之前，须给予合理的书面通知。
提前终止	任何一方提前终止时会怎样，包括外籍租客在租满最低期限后适用的调职（外交）条款。
物品清单	附上一份双方签署的物品清单和照片记录作为附表。
大楼附例	租客同意遵守大楼的附例和住户守则。

物品清单与交屋

物品清单是您从押金扣款时的主要证据。请按房间逐一列出每件物品及其状况：冷气机、热水器、冰箱、洗衣机、沙发、床、窗帘和灯具。再加上电表水表读数、钥匙、门禁卡和注明日期的照片。交屋时和租客搬走时，双方都要签名。还没买家具？请参阅我的装修与家具费用指南。

谁负责维修，谁付哪些账单

项目	通常由谁支付	备注
管理费与偿债基金	屋主	由JMB或MC向屋主收取。请参阅我的管理费与偿债基金指南。
地税与门牌税	屋主	请参阅我的地税与门牌税指南。
电费（TNB）、水费（Ranhill SAJ）、排污费、网络费	租客	账户通常仍用屋主的名字；请商定账单如何转给租客。
结构缺陷、暗管漏水、屋顶漏水	屋主	尽快修理，以免影响楼下单位。
正常使用下损坏的电器	通常由屋主负责	热水器、冷气压缩机、冰箱。
小型维修与冷气保养	通常由租客负责	在租约设定的上限内：灯泡、小修理、定期冷气保养。
租客或其访客造成的损坏	租客	如果没有修好，从押金中扣除。
大楼及火险	屋主	租客自行为自己的物品投保。请参阅我的房产保险指南。

即使单位已经出租，也要按时缴付管理费。根据Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015中的标准附例，管理层可以停用欠费单位的门禁卡，直到欠款付清为止，而被挡在电梯和停车场外的会是您的租客。

JMB与MC规定：租客必须遵守什么

在公寓、服务式公寓或封闭式分层地契住宅区，联合管理机构（JMB）或管理公司（MC）根据Strata Management Act 2013管理大楼。2015年条例的第三附表列明30条标准附例，涵盖滋扰、宠物、车辆、公共设施和保安，管理机构也可以通过特别决议增加自己的附例。据Malay Mail在2026年9月的报道，附加附例可以对违规的业主、住户或访客处以最高RM200的罚款。

• 把住户守则交给租客，并在租约中写明租客会遵守。
• 为租客登记：如果管理处有此要求，请为租客登记，以便发放门禁卡、停车贴纸和办理搬家预约。
• 罚款可能先找上您，因为您是注册业主，所以请在租约中写明罚款转由租客承担。

短租：另一套规定

按晚出租与一般租赁的处理方式不同。新山许多大楼在附例中限制或禁止短租；2026年10月，房屋部表示全国短期租赁指南正在定稿。如果您打算同时做短租和长租，请先看我的新山Airbnb与短租规定指南，并在每份长期租约中加入禁止转租的条款。

拖欠租金、纠纷与终止租约

如果租金迟交，请按以下步骤处理：

1. 先沟通，再书面通知。先发一则讯息，然后发出列明欠款金额的书面提醒。
2. 发出正式催款通知（notice of demand）。通常通过律师发出，订明期限，并说明您可以根据租约终止租赁。
3. 只按租约允许的方式动用押金。在租约结束时从押金扣除欠租是正常做法；租期中途能否动用，则取决于租约的写法。
4. 必要时上法庭。可选的做法包括追讨欠租和赔偿、根据Distress Act 1951申请扣押令（一家律师事务所指出，扣押令涵盖最多12个完整月份的欠租，不包括欠缴的水电费），以及申请法庭收回房子的命令，再申请收回令状（writ of possession）。

不能做的事：换锁、搬走租客的物品，或切断电源或水供。根据Specific Relief Act 1950第7(2)条，屋主不能从赖着不走的租客手中收回出租的房子，除非通过法庭；自行采取行动，反而可能让您自己被索偿。

租期结束时

• 续约或搬走。按照租约中的通知期处理。如果您想收回单位，请在续约期限之前以书面通知。
• 共同检查。对照物品清单检查、拍照并抄录电表水表读数；最后一期账单付清后，再退还水电押金。
• 逐项列明退款。在约定日期之前退还押金，并附上书面的扣款明细，以及相关收据或报价单。

如果您在海外拥有这间房子

许多新山屋主住在新加坡、印尼、印度或中国。外国人一般只能购买RM100万或以上的柔佛房产，指定区域等情况除外（New Straits Times，2026年4月），所以这些通常是价值较高的单位，出租时更要谨慎。以下几点特别适用于您：

• 在本地有人帮忙。请一位注册代理或产业管理人负责看房、交屋、维修和检查。请向估价师、评估师、房地产代理及产业管理人委员会（LPPEH）查核任何代理的注册。我的从海外管理新山房产指南介绍了各种选择。
• 收租要有记录可查。把租金存入您名下的户口，绝不要以现金交给第三方。
• 申报收入。LHDN对非居民个人按30%统一税率征税，不享有个人减免。请参阅我的租金收入税务指南，也请查清楚您本国的规定。
• 提防骗局。假代理也会以屋主为目标。我的房产骗局指南列出了各种警讯。

如果您持有MM2H准证，并把买下的房子出租，请先向您的MOTAC持牌MM2H代理确认该计划目前的条件。我会为有需要的客户与持牌MM2H代理协调；批准与条件由有关当局决定。我的MM2H常见问题是一个起点。

如果这些对您重要，可以考虑这些地区

买房出租？这些地区吸引新加坡通勤族、家庭和学生。作出决定之前，请比较要价租金和大楼管理。

• JB Sentral和Bukit Chagar：靠近CIQ和RTS Link车站，受新加坡通勤族欢迎。另请参阅RTS Link车站附近的房子。
• Mount Austin：家庭、学校和咖啡馆，有许多公寓和有地住宅。
• Tebrau、Setia Indah和Molek：成熟的住宅区，靠近商场和市区。
• 依斯干达公主城：Medini、EduCity和第二通道，附近有国际学校。
• 士姑来、Tampoi和Kempas：在Universiti Teknologi Malaysia一带，有来自学生和本地上班族的需求。
• Danga Bay：海滨公寓，开车到市中心不远。

在我的新山房产地图上比较这些地区，并参阅我的把新山单位租给新加坡通勤族指南。

更多柔佛生活指南：外国人在新山租房 · 从海外管理新山房产 · 管理费与偿债基金 · 新山公寓、有地住宅与SOHO比较

常见问题

马来西亚在2026年有住宅租赁法令吗？

还没有。2026年8月，房屋部在上议院（Dewan Negara）表示住宅租赁法案仍在定稿，而截至2026年11月初，我没有找到它已经提呈的报道。出租安排依据租约和现有法律。

在新山，房东可以收多少押金？

没有法律规定上限。常见模式是两个月租金作为押金、一个月预付租金，以及约半个月的水电押金。请在租约中写明退还期限。

租约的印花税由房东还是租客支付？

根据LHDN 2026年6月的指南，正本的印花税由租客负责，副本由房东负责。租期一年或以下，每年租金每RM250征RM1；一年以上至三年征RM3，所以每月RM2,500、租期一年的印花税为RM120。

如果租客不交租，房东可以换锁吗？

不可以。根据Specific Relief Act 1950第7(2)条，屋主不能从赖着不走的租客手中收回房子，除非通过法庭。请先发出催款通知，必要时再采取法律行动。

新山的出租房子，维修费由谁支付？

取决于租约。一般来说，屋主负责结构问题、暗管漏水和正常使用下损坏的电器，租客则负责约定上限内的小型维修、定期冷气保养，以及自己造成的任何损坏。

如果我住在海外，租金收入要缴马来西亚税吗？

要。马来西亚房产的租金收入须在马来西亚缴税。LHDN对非居民个人按30%统一税率征税，不享有个人减免。也请查清楚您本国的规定。

需要帮忙出租您在新山的房子？

告诉我项目名称、单位类型、家具情况，以及什么时候可以出租。我会分享同类单位目前的要价租金，并和您一起过一遍接受租客和交钥匙之前要检查的事项。租约本身请交由律师拟定。您也可以预约见面，或者人在海外的话，预约Zoom咨询。

资料来源：EdgeProp，“Long-awaited Residential Tenancy Act to be tabled this year”，2026年2月5日；Berita RTM，政府正为住宅租赁法案定稿（上议院答复），2026年8月4日；EdgeProp，“Residential Tenancy Bill being finalised”，2026年8月；Free Malaysia Today，“Don’t delay tabling Residential Tenancy Bill to 2027, NGO tells govt”，2026年8月12日；LHDN，Garis Panduan Pengenaan Duti Setem，First Schedule, Stamp Act 1949，2026年6月30日；The Sun，“Tax matters: significant changes to stamp duty from 2025”，2026年11月查阅；The Star，“No penalties in first year of self-assessment stamp duty system”，2025年12月21日；StashAway，租约的印花税与律师费，2026年8月12日；PropertyGuru，租赁押金指南，2026年11月查阅；PropertyGuru，关于房东、欠租与自行驱逐，2026年11月查阅；Chia, Lee & Associates，“Landlord and Tenant: Dispute Resolutions”，2022年1月更新，2026年11月查阅；Malay Mail，关于Strata Management Act 2013下的分层附例，2026年9月29日；Daily Express，Immigration Act第55E(1)条案件，2024年4月26日；LHDN，Who is taxable（非居民个人），2026年11月查阅；The Star，短期租赁指南正在定稿，2026年10月26日；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，于2026年11月5日核实，不构成法律或税务建议。如有纠纷或需要量身定制的租约，请聘请马来西亚律师。法律、印花税规定和附例都会变动；签约之前，请向LHDN、您的律师和大楼管理层确认。