新山水灾风险（2026）：买房前如何查核一间房子

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 查核日期：2026年11月4日

这篇指南写给来自新加坡、印尼、印度、中国及其他地方，想在新山买房前先查核水灾风险的买家。简单来说：利用水利灌溉局（JPS）的 Public Infobanjir 网站和过去的新闻，了解一个地点在大雨时的情况；然后检查房子的排水沟、房子与马路的高低和进出路线，并确认你的保险明确列明水灾。近年在新山市区报道的水灾大多是短时间的闪电水灾；柔佛最严重的几次水灾则是在季候风期间淹没整个县。

查核水灾风险的官方工具

没有任何公开地图能告诉你某一间房子会不会淹水，但官方工具提供实时数据和警报，可以配合一个地区的历史一起看。

工具	管理单位	显示内容	买家如何使用
Public Infobanjir	JPS（水利灌溉局）	按州列出的雨量站和河水水位站，标有 Waspada（警戒）、Amaran（警告）和 Bahaya（危险）水位，以及水位上升或下降的趋势	找出离房子最近那条河的水位站，在下一场大雨或季候风期间留意它的水位。
myPublicInfoBanjir 应用程序	JPS，由 Jabatan Digital Negara 发布	在手机上接收水灾警报、预测和警告	把房子附近的地点存起来。App Store 显示其最新版本为2022年11月。
MetMalaysia 与 myCuaca 应用程序	大马气象局	天气预报和大雨警告	在大雨过后去看房，观察街道的排水情况。
Portal Bencana	NADMA（国家灾难管理机构）	当前灾难、受影响地区、灾民统计和疏散中心（PPS）位置	发生水灾时，查看哪些地区开设了疏散中心。
Saifon 应用程序	MBJB（新山市政厅）	水灾热点的河水水位、闭路电视和雨量，并与警报器连接	MBJB 在2025年10月表示，它覆盖市内两个河流流域：Sungai Chat 和 Lembangan Abdul Samad。

有没有水灾风险地图？

JPS 推行全国水灾预测与预警计划（PRAB），使用警报器、雨量计和河流水位站。它在2026年8月表示，视地点而定，可提前两至七天作出预测。2026年11月，我找不到 JPS 发布的、可查到具体地址的公开水灾风险地图。如果你认真考虑某个房产，请向 JPS 新山县办事处和地方政府（市区为 MBJB，依斯干达公主城为 MBIP）询问该地区是否为已知的水灾热点，以及是否有防洪工程计划。

地方政府确实会公布热点数量。MBJB 在2025年10月表示，新山市有23个水灾热点，其中18个已完成工程，5个仍在进行。前一年，柔佛消防与拯救局列出全州745个易淹水地区，其中44个在新山县，相比之下峇株巴辖有186个、昔加末有103个。2026年9月30日的闪电水灾之后，州政府表示会提升其智慧城市系统，把水灾警报直接发送到居民的手机。

柔佛的季候风季节

马来西亚雨量最多的时期是东北季候风。对于2026/2027年，大马气象局表示季候风将于2026年10月27日开始，持续到2027年3月。它预计11月至1月期间会有三至五次持续大雨，可能导致低洼和河边地区淹水，而1月至3月雨量较少。消防与拯救局为这一季的季候风在全国列出3,682个水灾热点。

柔佛的大雨期往往比东海岸来得晚。上一季季候风，大马气象局预测吉兰丹、登嘉楼和彭亨的大雨在11月和12月，柔佛则在2025年12月和2026年1月。但大雨并不只在季候风期间出现：2026年9月30日的新山闪电水灾就发生在季候风开始之前。请在一场大雨过后不久去看一条街，而不要只在天晴的周末去看。

柔佛过去的重大水灾

以下地区名称沿用当时官方声明和新闻报道的说法。

时间	发生了什么	报道中提及的地区
2006年12月至2007年1月	相隔几周的两波水灾。美联社报道，12月的水灾造成至少17人死亡，1月柔佛约有110,000人住在300多个疏散中心。	哥打丁宜（受灾最严重，市镇被切断）和昔加末（The Star 称是1950年代以来最严重的水灾）；也有报道指士古来一个村庄被淹。
2023年2月至3月	JPS 表示，昔加末一个水位站在2月28日至3月3日期间录得731毫米雨量，超过其历来最高月雨量记录。柔佛疏散灾民超过50,000人。	全部十个县，包括峇株巴辖、昔加末、居銮、麻坡和新山。
2023年12月7日	一个下午下了超过60毫米雨，又碰上涨潮，雨水无法迅速排入大海；据 JPS 报告，市内38个地点淹水。	Jalan Ayer Molek、Jalan Kolam Air、Kampung Mohd Amin、Jalan Yahya Awal、Dataran Bandaraya。
2025年3月	3月19日起持续下雨。3月22日，有13,089人住在疏散中心；新山县最多，有5,402人。	新山、居銮、笨珍、哥打丁宜、古来和峇株巴辖县。
2025年12月12日	约两小时大雨后发生闪电水灾。	Jalan Kolam Air、Nong Chik、Jalan Sungai Chat、Tasik Merdeka 一带。
2026年9月30日	下午发生闪电水灾；没有伤亡报道。两个水灾警报器响起，但州政府表示声音可能不够大。	Jalan Kolam Air（Nong Chik）、Jalan Ayer Molek、Jalan Yahya Awal、Jalan Pantai、Jalan Wong Ah Fook、Kampung Pasir（淡杯）、士古来大道。

全县性的水灾，例如2006/2007年和2023年，是连日大雨导致河水暴涨造成的。市区的闪电水灾则是几小时的强降雨落在低洼路段造成的，有时柔佛海峡涨潮会令情况更糟；它们可能导致道路封闭、汽车和底层被淹。

如何查核一间具体的房子

地区历史只是起点。以下是我对房子本身做的检查：

1. 搜索过去的新闻。用英文和马来文，以发展项目名称、街名和花园名称加上 “banjir”（水灾）和 “banjir kilat”（闪电水灾）搜索，并记下日期。
2. 问邻居。住了多年的人会知道水是否曾淹到大门、车廊或屋内，以及多久才退。
3. 问管理处或居民协会。如果是公寓，问地下停车场、电梯井或电房是否曾经淹水，以及有没有防水闸或水泵。
4. 看高低。比较屋内地面与马路和最近的大沟渠的高度。比马路低、或位于斜坡底部的房子会积水。地图应用程序的地形视图可以给你大概的概念；测量师则能给你准确的答案。
5. 看排水沟。检查房子附近的沟渠是畅通的，还是塞满垃圾和淤泥，以及附近是否有河流、蓄洪池或潮水出口。
6. 找水痕。墙上的水线、大门和门底部的锈迹、膨胀的踢脚线、只有下半截墙是新油漆，或底层单位的电源插座被加高，都可能表示曾经进水。
7. 开车走一趟进出道路。找出从房子到大路的路线，看看有没有哪一段是在天桥下的低洼处，或沿着河边。

如果是二手房，请把这些项目加入全面的验屋；其余部分可参考我的二手房验屋指南。如果是新房，请在交屋时用我的交屋验收清单检查排水和底层。

底层、有地住宅还是高楼层？

房屋类型	进水风险	还要检查什么
单层排屋或底层单位	街道淹水时风险最高	屋内地面比马路高多少、后巷沟渠，以及能否把物品搬到楼上。
双层有地住宅	底层有风险，楼上通常没有	同上，另加电箱、热水器和汽车的位置。
低楼层公寓单位	通常不会进水	地下及地面停车场、大堂和电梯井。
高楼层公寓单位	水不会淹到单位	仍可能无法出入：道路、停车场或电梯被淹，以及电房淹水导致停电或水泵停止运作。

高楼层并非零风险。2006年12月的水灾中，通往哥打丁宜和昔加末的道路被切断，柔佛约200个国能（TNB）变电站被关闭，昔加末部分地区断水。即使楼上的单位保持干燥，地下室淹水也可能损坏汽车，并令电梯和水泵停止运作。其他取舍可参考我的公寓、有地住宅与 SOHO 比较指南。

水灾保险：确认保单列明水灾

国家银行在2026年1月表示，马来西亚家庭的水灾保障普及率很低，即使在高风险地区也是如此。它指出水灾保障通常是可选的附加项目，许多人误以为标准的房屋保险或火险已包括水灾。它也表示，2021年水灾的损失约三分之二、即大约 RM4 billion 没有保险。

• 火险保单。基本火险（通常是申请房屋贷款时购买的那种）保障火灾、雷击和部分爆炸。水灾须加购附加保障（通常称为特别风险，special perils），须另付保费（PIAM，2025年11月）。
• 房屋保险（Houseowner）。保障建筑物本身：墙壁、屋顶、固定装置和配件。许多保单把水灾列为受保风险，但条款因保险公司而异。
• 家居财物保险（Householder）。保障家具和电器等室内物品。请确认水灾是列明的受保风险。
• 公寓。管理机构以总火险或总房屋保单为建筑物投保，通常按标准规格计算，所以你的装修和个人物品需要自己投保（Berjaya Sompo，2024年1月）。请询问总保单是否包括水灾。

请保险公司以书面确认水灾受保、保额及任何自付额。这是一份检查清单，并非对任何保单的建议。我的房产保险指南更详细地介绍了各类保障。

签约前要问的问题

• 房子、车廊、停车场或街道是否曾经淹水？什么时候、多深、淹了多久？请屋主以书面回答。
• 大楼的地下室、电梯井或电房是否曾经淹水？修理了什么，有没有向保险索偿？
• 该地区是否在地方政府或 JPS 的水灾热点名单上，有没有防洪工程计划？
• 该地区的雨水排入哪条河或哪个潮水出口，Public Infobanjir 上是否有那里的 JPS 水位站？
• 现任屋主有没有水灾保障，是否曾提出水灾索偿？
• 如果是公寓：总保单是否包括水灾，最近的管理会议记录对排水或水泵有何记载？
• 如果是新盘：获得了哪些排水批准，底层比马路高多少？请向发展商和你的律师询问。

你的律师可以建议如何在签买卖合约之前把这些回答记录下来；请看我的柔佛购房法律步骤指南。如果看房后发现问题，也可以影响你的出价；请看如何为二手房出价。外国买家也要记得柔佛的外国人最低价格，大多数住宅一般为 RM1 million（New Straits Times，2026年4月）；请看我的最低价格指南。

如果这对你很重要，可以在这些地区买房

没有任何地区完全不会淹水，而且情况每条街都不同，所以请用这些指南缩小范围，再对实际的房子做上述检查。

• 奥斯汀山：新山东北部的公寓和有地住宅。
• 地不佬、Setia Indah 与 Molek：靠近商场的成熟住宅区。
• 依斯干达公主城：美迪尼、EduCity 以及靠近第二通道的新兴城镇。
• 新山中央车站与武吉查卡：靠近 CIQ 和 RTS Link 车站的高楼住宅。
• 百万镇与 Senibong：东区公寓和海滨住宅。
• 士古来、淡杯与甘拔：成熟的有地住宅区和大学。
• 武吉英达与振林山：通往大士方向的西区城镇。

可以在我的新山房产地图上比较这些地区。如果你还没准备好买房，先租房可以让你看看一条街经历一整季季候风的情况。

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常见问题

怎样查核新山一间房子会不会淹水？

用街名和发展项目名称加上 banjir 和 banjir kilat 搜索过去的新闻，询问邻居和管理处，比较屋内地面与马路和沟渠的高度，并在 JPS Public Infobanjir 上查看最近的河流水位站。可以的话，在大雨过后去看看那条街。

新山有官方的水灾地图吗？

JPS 管理 Public Infobanjir，提供实时河水水位和雨量，并推行水灾预测与预警计划。2026年11月，我找不到可查到具体地址的公开水灾风险地图，所以请向 JPS 县办事处和地方政府询问已知的热点。

柔佛的水灾季节是什么时候？

东北季候风期间。大马气象局预计2026/2027年季候风从2026年10月27日持续到2027年3月，11月至1月期间会有三至五次大雨。季候风以外也可能发生闪电水灾，例如2026年9月30日。

柔佛最严重的水灾是哪几次？

2006年12月至2007年1月的水灾，以哥打丁宜受灾最严重；以及2023年2月至3月的水灾，影响全部十个县，超过50,000人被疏散。2025年3月，新山县是全州疏散灾民最多的县。

高楼层公寓能避开水灾吗？

水不会淹到高楼层单位，但道路、地下停车场、电梯或电房被淹，仍可能切断出入、电力或供水。请向管理处询问停车场或电房是否曾经淹水。

马来西亚的房屋保险保障水灾吗？

不一定。国家银行在2026年1月表示，水灾保障通常是可选的附加项目。基本火险须加购水灾附加保障；房屋保险和家居财物保险的条款各有不同，所以请向保险公司确认水灾是列明的受保风险。

要我帮你查核一间房子吗？

告诉我发展项目或街名、单位楼层和你的预算。我会查找报道过的水灾记录，询问管理处和邻居，到现场检查排水沟和进出道路，并在你作决定前把我的发现发给你。你也可以预约看房，如果你还在国外，也可以预约 Zoom 咨询。

资料来源：JPS，Public Infobanjir，2026年11月查核；Apple App Store，myPublicInfoBanjir 应用程序页面，2026年11月查核；MyGOV，NADMA 灾难门户网站，2026年10月21日更新；Berita RTM，JPS 谈结构性与非结构性水灾风险措施，2026年8月5日；The Star，“Start of Northeast Monsoon expected on Oct 27, MetMalaysia says”，2026年10月23日；The Vibes，东北季候风开始时的3,682个水灾热点，2026年10月27日；Malay Mail，大马气象局按州的季候风展望，2025年10月8日；The Star，“Segamat and Kota Tinggi folks stranded by floods”，2006年12月21日；美联社（经 Claims Journal），马来西亚水灾，2007年1月16日；The Star，2006-2007年水灾与哥打丁宜，2013年3月15日；Bernama（经 Malay Mail），“Johor records highest rainfall in four days since 1991”，2023年3月4日；The Vibes，柔佛水灾疏散灾民，2023年3月6日；The Sun，大雨与涨潮导致新山38个地点发生闪电水灾，2023年12月8日；The Star，“745 flood-prone areas identified in Johor”，2024年10月13日；The Star，“Floods: Over 13,000 relocated to relief centres in Johor”，2025年3月22日；The Star，“MBJB expands Saifon app to include flood alerts”，2025年10月1日；New Straits Times，两小时大雨后新山发生闪电水灾，2025年12月12日；The Star，“Several areas in JB hit by flash floods”，2026年9月30日；Malay Mail，柔佛将提升智慧城市早期天气预警，2026年10月1日；The Sun，“Flood insurance uptake low in Malaysia, BNM warns”，2026年1月28日；PIAM，“Stronger Storms Ahead: How Malaysians Can Prepare for the Monsoon”，2025年11月14日；Insurance Info，房屋保险指南，2024年11月22日；Berjaya Sompo，分层总保单常见问题，2024年1月；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资料，查核日期为2026年11月4日，并非工程、法律、保险或财务建议。水灾情况会随天气和排水工程而变化；作出承诺前请向 JPS、地方政府、你的保险公司、律师以及（如有需要）测量师确认。