新山最佳居住地区（2026）：哪一区适合你

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新山没有所谓唯一最好的地区。哪一区适合你，取决于你从哪个关卡进出新加坡、孩子读哪所学校、希望离医院多近，以及预算多少。简单来说：乘搭 RTS Link 的通勤族选新山市中心和武吉查卡；看重国际学校和有门禁的住宅选依斯干达公主城；重视日常便利选奥斯汀山和地不佬；想要最低价格选士古来或古来。以下按买家类型逐区比较，叫价查核于2026年10月。

各区一览

地区	最适合	常见叫价（2026年10月）	主要缺点
新山市中心、武吉查卡、新山中央车站	RTS Link 和新柔长堤通勤族	现成公寓约 RM38万至 RM128万	2027至2031年有大量新供应
丹加湾	海景，靠近市中心	公寓约 RM45万至 RM300万；排屋约 RM105万至 RM258万	没有铁路；大多数居民开车
依斯干达公主城	家庭、国际学校、有门禁的住宅	公寓中位数约 RM53万；有地住宅中位数约 RM68.8万；Eco Botanic 约 RM92万至 RM255万	不在 RTS Link 沿线；服务式公寓过剩
武吉英达、振林山	第二通道通勤族、中等预算家庭	公寓约 RM33.5万至 RM60万；排屋约 RM44.8万至 RM88万	往第二通道的高峰时段塞车
奥斯汀山、地不佬、Setia Indah、Molek	日常便利、东部学校	公寓约 RM22万至 RM79万；有地住宅约 RM64万至 RM170万	许多相似的公寓争夺租客
百万镇、Senibong	海滨生活，较安静的东部	中端约 RM25万至 RM60万；Senibong Cove 约 RM160万至 RM630万	价格差距非常大
士古来、淡杯	预算有限的买家，靠近 UTM	旧公寓约 RM21万至 RM30万；二手房中位数约 RM50.9万	楼龄较旧，多为租赁地契
古来、士乃	价格最低，机场和工业区工作	公寓约 RM21万至 RM30万；二手房中位数约 RM43.8万	离新加坡关卡较远
森林城市	MM2H SEZ/SFZ 途径，安静的海滨	第一期公寓约每平方尺 RM488 至 RM1,062	入住率低，转售慢

按买家类型选择地区

新加坡通勤族：RTS Link、新柔长堤还是第二通道

先决定你会用哪个关卡，再选地区。RTS Link 从新山武吉查卡到新加坡兀兰北（Woodlands North）全长约 4 公里，车程约五分钟，每个方向每小时可载约 10,000 名乘客。LTA 在2026年10月2日表示，载客服务现预计在2027年2月开始，须视独立安全认证和最终批准而定。截至2026年10月底，票价尚未公布。

• 在兀兰、义顺或新加坡北部工作：新山市中心、武吉查卡和新山中央车站，最好步行不远、有遮盖通道就能到 RTS 车站。请看我整理的RTS Link 车站附近房产。
• 开车或乘巴士走新柔长堤：经东部疏散大道（EDL）的奥斯汀山、地不佬、Setia Indah 和 Molek，或经沿海公路的丹加湾。
• 在大士、裕廊或新加坡西部工作：武吉英达、振林山、Horizon Hills 及依斯干达公主城其他地区，靠近通往大士的第二通道大道。

家庭：先看学校

国际学校最集中在西部。Marlborough College Malaysia 和 Raffles American School 位于依斯干达公主城，Sunway International School 在美迪尼，Invictus International School 在 Horizon Hills 设有校区，Tenby Schools 则在振林山附近的 Setia Eco Gardens。东部方面，Austin Heights Private & International School 位于奥斯汀山花园（Taman Mount Austin），Invictus 在 Bandar Seri Alam 设有第二校区，Crescendo-HELP International School 则在乌鲁地南（Ulu Tiram）。

以学校为主的搜寻，西部可看 Horizon Hills、Eco Botanic、East Ledang 和 Leisure Farm，东部可看奥斯汀山、Setia Indah 和 Molek。我的新山学校与家庭生活指南列出了附日期的公开学费；学位和学费请向各校确认。

退休人士与 MM2H 参与者

退休人士通常想要一栋已完工、管理良好、有保安的大楼，附近有商店和私人医院。私人医院包括美迪尼的 Gleneagles Hospital Johor、依斯干达公主城和地不佬（Kota Southkey）的 Columbia Asia、市中心的 KPJ Johor Specialist Hospital、KPJ Bandar Dato’ Onn，以及马西 Bandar Seri Alam 的 Regency Specialist Hospital。服务内容、合作医院安排和保险保障，请向医院和保险公司确认。

根据 MM2H 官方页面（最后更新于2026年2月10日），Silver 类别须有 USD150,000 定期存款和至少 RM60万的房产，Gold 为 USD500,000 和 RM100万，Platinum 为 USD100万和 RM200万，各类别的房产都有10年禁售限制。在柔佛，州政府的外国买家最低价格也适用，所以请确认你的单位适用哪个数字。SEZ/SFZ 类别须有 USD65,000 存款（21至49岁）或 USD32,000（50岁及以上），并须向发展商购买森林城市的房产。

申请方面，我会与 MOTAC 持牌 MM2H 代理协调；批准与否由当局决定。可以先用 MM2H 资格检查工具，再阅读 MM2H 房产支援和 SEZ/SFZ MM2H 指南。

投资者：租客在哪里

新山的租屋需求来自新加坡通勤族、学生和上班族。回报取决于你的买价、大楼以及同类单位的房源数量，所以我在这里不列出回报数字。

• RTS Link 附近：通车后通勤族的需求应会增加，但2027至2031年间有数栋大型楼宇落成。新山中央车站附近 Meldrum Heights 的叫价月租约 RM2,000 至 RM3,700（PropertyGuru，2026年10月）。
• 奥斯汀山与地不佬：靠近商场和办公室，租客群庞大。EdgeProp 指出，2026年10月奥斯汀山及附近地区两房单位月租约 RM1,500 至 RM2,000。
• 士古来与 EduCity：大学生和教职员，需求随学年周期变化。
• 美迪尼与公主港的服务式公寓：租客选择多，租金竞争激烈。

用新山房产费用计算器算算你自己的数字，也可以看看我的免费柔佛投资者指南。

预算有限的买家

叫价最低的是士古来、淡杯和古来，2026年10月旧公寓的叫价约 RM210,000 至 RM300,000（iProperty、Mudah 和 PropertyGuru）。武吉英达和振林山有较新的公寓，约 RM335,000 起。这些房产大多低于 RM100万，适合马来西亚买家；一般不开放给外国人，而外国业主持有的 RM100万以下单位通常只能转售给马来西亚人（《新海峡时报》，2026年4月）。

逐区分析：适合谁、价格、优点与缺点

新山市中心、武吉查卡与新山中央车站

• 适合谁：乘搭 RTS Link 或走新柔长堤的新加坡通勤族，以及想步行去商店、吃东西和政府机构的买家。
• 常见叫价：新山中央车站附近的现成公寓约 RM380,000 至 RM128万（PropertyGuru 房源，2026年10月）。步行可到 RTS 车站的新推出项目，广告准证上的价格区间从约 RM374,000 到远超 RM200万，视户型而定（KPKT 广告准证，2026年10月查阅）。
• 优点：离 RTS Link 最近，新山中央车站有火车和巴士，有市区商场和 KPJ Johor Specialist Hospital。
• 缺点：2027至2031年供应量大、关卡交通拥堵、有地住宅少。请亲自走一遍到车站的实际路线。

丹加湾

• 适合谁：想要海景、离市中心车程不远的买家，包括退休人士。
• 常见叫价：一般户型的公寓约 RM450,000，面海的大单位最高约 RM300万；Danga Sutera 排屋约 RM105万至 RM258万（PropertyGuru，2026年10月）。
• 优点：有海滨公园，现成楼宇大多为永久地契，可以实地查看。
• 缺点：供应量大、没有铁路连接、依赖汽车。请逐栋查看入住率和管理情况。

依斯干达公主城：公主港、美迪尼、Eco Botanic 与 Horizon Hills

• 适合谁：重视国际学校的家庭、想要有门禁有地住宅的买家，以及第二通道通勤族。
• 常见叫价：在 IQI 代理网络房源中（2026年10月31日），公寓和服务式公寓的叫价中位数约 RM530,000，有地住宅约 RM688,000。Eco Botanic 的 Cluster 洋房叫价约 RM920,000 至 RM255万（PropertyGuru，2026年10月）；Horizon Hills 有记录价格的中间一半约在 RM600,000 至 RM149万之间（EdgeProp，2026年10月）。
• 优点：国际学校的主要集中地、美迪尼的 Gleneagles、马来西亚乐高乐园（LEGOLAND Malaysia）和规划完善的城镇。
• 缺点：不在 RTS Link 沿线，高峰时段往第二通道车速慢，美迪尼和公主港有许多服务式公寓，部分转售价低于推出价。

武吉英达与振林山

• 适合谁：走第二通道往大士的通勤族，以及想住成熟城镇的中等预算家庭。
• 常见叫价：公寓和服务式公寓约 RM335,000 至 RM600,000；双层排屋约 RM448,000 至 RM880,000；半独立式住宅约 RM128万至 RM180万（PropertyGuru 和 IQI 代理网络房源，2026年10月）。
• 优点：AEON Bukit Indah，每个城镇都有学校和诊所，大多为永久地契。
• 缺点：高峰时段第二通道塞车，城镇仍在陆续开发新期数。

奥斯汀山、地不佬、Setia Indah 与 Molek

• 适合谁：希望商场和各项服务就在附近的家庭和专业人士，以及开车走新柔长堤的人。
• 常见叫价：公寓约 RM220,000 至 RM790,000（PropertyGuru，2026年10月）；有地排屋和 Cluster 洋房约 RM640,000 至 RM170万（PropertyGuru 和 IQI 代理网络房源，2026年10月）。
• 优点：附近有 AEON Tebrau City、IKEA 和 Toppen、Columbia Asia Tebrau 和苏丹依斯迈医院（Hospital Sultan Ismail），二手市场活跃。
• 缺点：许多相似的公寓争夺租客，往市区的高峰时段交通繁忙。

百万镇与 Senibong

• 适合谁：想住在较安静的东部海滨的买家。
• 常见叫价：中端公寓和排屋约 RM250,000 至 RM600,000（PropertyGuru 和 Mudah，2026年10月）；Senibong Cove 海滨住宅约 RM160万至约 RM630万（PropertyGuru，2026年10月）。
• 优点：海滨和运河环境、AEON Permas Jaya、大多为永久地契，邻近 Bandar Seri Alam 有 Regency Specialist Hospital。
• 缺点：价格差距非常大，所以要查看可比较的成交记录；部分单位为租赁地契。

士古来与淡杯

• 适合谁：预算有限的买家、马来西亚理工大学（UTM）学生和教职员，以及首次购屋者。
• 常见叫价：旧公寓约 RM210,000 至 RM300,000（iProperty、Mudah 和 PropertyGuru，2026年10月）；士古来、淡杯和甘拜共 135 间二手房的叫价中位数约 RM509,000（IQI 代理网络，2026年10月31日）。
• 优点：入门价格低，有 Paradigm Mall、Sutera Mall、UTM 和大道连接。
• 缺点：许多楼宇楼龄较旧、属租赁地契，租屋需求依赖学生和工厂员工。

古来与士乃

• 适合谁：预算最紧的买家，以及在士乃国际机场或工业园工作的人。
• 常见叫价：旧公寓约 RM210,000 至 RM300,000；Genting Indahpura 住宅约 RM500,000 至 RM133万（PropertyGuru，2026年10月）；42 间二手房的叫价中位数约 RM438,000（IQI 代理网络，2026年10月31日）。
• 优点：大新山地区价格最低，有永久地契的有地住宅城镇，靠近南北大道。
• 缺点：离两个新加坡关卡都远，依赖汽车，能达到 RM100万外国买家门槛的房子很少。

森林城市

• 适合谁：MM2H SEZ/SFZ 申请人，以及想在第二通道附近有个安静海滨住所的买家。
• 常见叫价：碧桂园森林城市（Country Garden Forest City）第一期公寓的记录价格约每平方尺 RM488 至 RM1,062，中位数约每平方尺 RM658（EdgeProp，2026年10月）。第一期大多数二手单位叫价低于 RM100万。
• 优点：享有特别金融区和免税岛地位，隔海距离新加坡约 2 公里。
• 缺点：入住率低、商店和服务有限、依赖汽车、转售慢。请在晚上和平日去看看。

外国买家须先了解的规定

• 最低价格：柔佛一般规定外国人购买大多数住宅产业须至少 RM100万；美迪尼等指定区域获豁免，发展商也可为部分单位申请特别批准（《新海峡时报》，2026年4月20日）。
• 转售：外国业主持有的 RM100万以下单位通常只能转售给马来西亚人，买家群因此缩小。
• 州政府批准费：柔佛自2025年7月1日起修订外国人购置产业的批准费（PTG Johor 2025年第3号通令）。具体金额请向你的律师询问。
• 不开放的单位：低价、可负担及其他受限制单位即使超过 RM100万，也不开放给外国人。

如果你从海外购买，我为印尼买家和印度买家写的指南介绍了购买步骤和看房行程。

如果你重视这些，可以在哪里买

• RTS Link 通勤：新山中央车站与武吉查卡，以及 RTS Link 车站附近房产。
• 国际学校与有门禁的住宅：依斯干达公主城与武吉英达和振林山。
• 生活便利与东部学校：奥斯汀山与地不佬、Setia Indah 和 Molek。
• 海滨生活：丹加湾与百万镇和 Senibong。
• 最低价格：士古来和淡杯与古来和士乃。
• MM2H SEZ/SFZ：森林城市。

在新山房产地图上查看各区，浏览新山新推出项目，或阅读度假屋与退休案例分析。

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常见问题

对新加坡通勤族来说，新山哪个地区最好？

在兀兰和新加坡北部工作的，选武吉查卡和新山中央车站一带的新山市中心，因为 RTS Link 车站就在那里，载客服务目标在2027年2月开始。在大士和新加坡西部工作的，武吉英达、振林山和依斯干达公主城离第二通道较近。

新山哪一区最适合有孩子的家庭？

依斯干达公主城（EduCity、Horizon Hills、Eco Botanic）的国际学校最多。东部方面，考虑 Austin Heights、Crescendo-HELP 或 Bandar Seri Alam 的 Invictus 的家庭，适合住奥斯汀山和地不佬。

MM2H 参与者和退休人士通常住在新山哪里？

大多住在靠近私人医院、管理良好的现成公寓或有门禁的住宅区，例如依斯干达公主城、奥斯汀山、地不佬、丹加湾和百万镇。MM2H SEZ/SFZ 类别规定须购买森林城市的房产。

外国人在柔佛买房的最低价格是多少？

据《新海峡时报》2026年4月报道，大多数住宅产业一般为 RM100万，美迪尼等指定区域除外。由于每宗购买都须获州政府批准，请让律师核实具体单位。

新山哪些地区买房最便宜？

2026年10月房产网站上，士古来、淡杯和古来的旧公寓叫价约 RM210,000 至 RM300,000。那里的房子大多低于 RM100万，所以主要适合马来西亚买家，而非外国人。

2026年森林城市适合居住吗？

适合想要安静海景和走 MM2H SEZ/SFZ 途径的买家。代价是入住率低、服务少、依赖汽车和转售慢，所以请先在平日傍晚去看看。

想要一份适合你情况的名单？

告诉我你将在哪里工作或读书、谁和你一起搬过来，以及你的预算。我会建议合适的地区、发送目前的房源，并安排现场或视频看房。

想约定时间？预约见面或预约 Zoom 咨询。MM2H 问题请看 MM2H 常见问题。

资料来源：LTA，“RTS Link service targeted for February 2027”，2026年10月2日；Mothership，RTS Link 解说，2026年10月4日；Malay Mail，“Johor-Singapore RTS Link fares expected by year-end”，2026年10月20日；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日；PTG Johor，2025年第3号通令，2025年6月13日；MM2H 官方网站，Silver、Gold 和 Platinum 页面，2026年2月10日更新；MM2H 官方网站，SEZ/SFZ 页面，2026年2月10日更新；MOTAC，SEZ/SFZ 类别条款，2026年1月；EdgeProp，“What Can RM2,000 Rent You in Johor Bahru?”，2026年10月；PropertyGuru 房源，2026年10月；iProperty 房源，2026年10月；Mudah 房源，2026年10月；EdgeProp 价格记录，2026年10月；IQI 代理网络房源，2026年10月31日，载于我的各区指南。

Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资料，查核日期为2026年11月4日，并非法律、税务、医疗或财务建议。