在新山退休（2026）：签证、费用、医疗与居住地区

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 查核日期：2026年11月4日

本指南写给来自新加坡、印尼、印度、中国及其他地方，正在考虑到新山退休的人。简短答案：大多数外国退休人士以“马来西亚我的第二家园”（MM2H）准证长期居留，购买同时符合 MM2H 类别最低价格和柔佛 RM100万外国买家门槛的房子，并选择靠近医院和商场的地区。以下介绍签证选择、粗略预算、医疗、适合退休人士的房子和地区、购房步骤，以及遗产规划提醒。

长期居留选择：MM2H 及其他准证

MM2H 由旅游、艺术及文化部（MOTAC）管理。申请须通过 MOTAC 持牌 MM2H 代理提交，由移民局作最终决定。我是房地产经纪，不是 MM2H 代理：我会为客户与 MOTAC 持牌 MM2H 代理协调，并负责房产方面的事务。没有人能保证获批。

半岛 MM2H 类别

类别	定期存款	准证有效期	最低房价	最低年龄
Silver	USD150,000	5年，可续期	RM600,000	25
Gold	USD500,000	15年，可续期	RM1,000,000	25
Platinum	USD1,000,000	20年，可续期	RM2,000,000	25
SEZ/SFZ（柔佛森林城市）	USD65,000（21至49岁）或 USD32,000（50岁及以上）	10年，可续期	柔佛州最低价格	21

根据官方指南，各类别共同适用的规定：

• 获批后购房，持有10年。获批后必须购买房产，10年内不得出售，除非是换购价值更高的房子。
• 提取存款。获批后最多可提取 50% 的定期存款，用于购房、教育、医疗或在马来西亚境内旅游。
• 居留规定。指南指出，50岁以下的参与者每年须在马来西亚居留合共90天。如果你已满50岁，请向持牌代理确认这项规定如何适用于你的类别。
• 体检与保险。获批后，主申请人和受抚养人须在指定的合作诊所体检，医疗保险也列为续期文件之一。
• 受抚养人。配偶、21岁以下的子女、21至34岁未婚且无业的子女、经认证的残障子女，以及父母或配偶的父母。
• 费用。每名主申请人须缴一次性参与费，签证费视国籍为 RM0 至 RM50，准证费每年 RM500。
• 家庭帮佣。指南只允许 Platinum 参与者聘请外籍女佣；如果你预计日后需要住家帮手，这一点很重要。

柔佛 SEZ/SFZ 类别

SEZ/SFZ 类别的存款要求最低，而50岁及以上主申请人适用的 USD32,000，明显是针对年长申请人。官方页面目前在柔佛只列出森林城市，所以你必须在那里购买并拥有房产。MOTAC 条款还规定，房产必须直接向发展商购买，最低价格依柔佛州政策而定，持此准证不得经商、投资或受雇。我的柔佛 SEZ/SFZ MM2H 指南有更详细的说明，森林城市地区指南则介绍了地点。

其他准证

• 优质签证计划（PVIP）。移民局为高收入申请人设立的计划，设有海外收入审查、定期存款和参与费。它并非专为退休人士而设；现行条款请向指定机构查询。
• 沙巴与沙捞越。两州各有自己的 MM2H 计划，规定不同，不适用于在柔佛居住。
• 访问。许多退休人士在做决定前先以一般访问的方式来住一段时间。免签期限视国籍而定，请向移民局查询。

不确定哪个类别适合你？试试我的 MM2H 资格检查工具，阅读 MM2H 常见问题，或在 MM2H 房产支援页面了解我如何协助房产方面的事务。

每月退休预算简介

开销很大程度上取决于你是买房还是租房、是否开车，以及吃本地还是进口食品。以下数字来自众包或叫价数据，并非官方统计，请当作起点参考。

项目	公开数字
一人每月开销（不含房租）	约 RM2,300（Numbeo，2026年11月）
85 平方米单位的基本水电费	每月约 RM215（Numbeo，2026年11月）
一房单位租金	市中心以外与市中心每月约 RM1,700 至 RM2,200（Numbeo，2026年11月）
奥斯汀山及类似地区的两房单位	叫价月租约 RM1,500 至 RM2,000（EdgeProp，2026年10月）

按 Numbeo 的平均数，一名单身退休人士租一房单位，每月约 RM4,000 至 RM4,500，未计医疗保险。夫妻在饮食和交通上会花得更多；买房的业主则以管理费、偿债基金、门牌税和地税取代房租。请另外为会随年龄上涨的私人医疗保险，以及探望家人的旅费做预算。我的新山房产费用计算器（新元）可帮你计算购房方面的费用。

医疗服务简介

新山有两家主要公立医院：靠近市中心的苏丹娜阿米娜医院（Hospital Sultanah Aminah），以及奥斯汀山和地不佬一带的苏丹依斯迈医院（Hospital Sultan Ismail），另有分布广泛的私人医院。卫生部的持牌私人医院名单包括：

• 新山市中心与地不佬：KPJ Johor Specialist Hospital、KPJ Puteri Specialist Hospital、KPJ Bandar Dato’ Onn Specialist Hospital、Columbia Asia Hospital（Kota Southkey）等。
• 依斯干达公主城：Gleneagles Hospital Medini Johor 和 Columbia Asia Hospital Iskandar Puteri。
• 东部：马西的 Regency Specialist Hospital，以及巴西古当的医院。

外国人在政府医院不享有津贴。2026年6月，卫生部长举例说，外国人看专科门诊须付 RM120，而马来西亚人最低只需 RM5。急诊仍会治疗，之后再收费。因此，大多数外国退休人士依靠私人医院和私人保险。请查清哪些医院在你保险公司的合作名单上、保单对既有疾病有哪些不保事项，以及保费如何随年龄变化。请直接向医院和保险公司询问；本文为一般资料，并非医疗建议。

适合退休人士的房子

对外国买家来说，RM100万门槛已缩窄了选择，实际上就是较大的公寓单位、较新的项目，以及成熟或规划城镇里的有地住宅。在这个范围内，以下条件能让年纪渐长后的日常生活更方便：

• 低层或有电梯。选择低层楼宇，或每个核心筒有多于一部电梯的公寓，这样一部故障也不会把你困住。请检查电梯轿厢是否够大，能容纳轮椅或担架。
• 无障碍通道。从停车场和落客处到大堂有斜坡，单位门口和阳台没有台阶。
• 有门禁和保安。24小时保安和门禁管制；如果你一出门就是几个月、房子空置，这一点很有用。
• 有地住宅的单层生活。单层房屋，或底层有卧室和浴室的双层房屋。
• 靠近医院和商场。能很快到私人医院、诊所、药房和超市，比景观更重要，尤其是当你不再开车时。
• 管理良好。询问管理费、偿债基金、最近的常年大会会议记录，以及维修处理的速度。
• 日后容易出售或出租。MM2H 房产须持有10年，所以选择吸引力广的房子，以备计划改变。

如果你买二手房，我的二手房验屋清单介绍了签约前要检查的事项。

如果你重视这些，可以在哪里买：适合退休人士的地区

地区	退休人士看中这里的原因	区内医院
依斯干达公主城（公主港、美迪尼、Eco Botanic、Leisure Farm）	较新的规划城镇，许多有门禁和保安，有海滨和高尔夫选择	Gleneagles Medini、Columbia Asia Iskandar Puteri
奥斯汀山与地不佬、Setia Indah 和 Molek	成熟的郊区，附近有商场、超市和大量美食	苏丹依斯迈医院、KPJ Bandar Dato’ Onn
百万镇与 Senibong	东部较安静的海滨生活	Regency Specialist（马西）
新山中央车站与武吉查卡	市中心便利，RTS Link 直达新加坡，方便家人探访	苏丹娜阿米娜医院、KPJ Johor Specialist
丹加湾	介于市中心和依斯干达公主城之间的海滨公寓	市中心和依斯干达公主城的医院
武吉英达	成熟城镇，有商场和日常设施	靠近依斯干达公主城的医院
森林城市	SEZ/SFZ MM2H 类别的唯一区域	决定前请查看到医院和商店的车程

美迪尼位于依斯干达公主城内，据《新海峡时报》2026年4月报道，该区对外国买家没有最低价格限制。这让你在那里有更多选择，但具体单位的情况请向律师确认。新山房产地图可并列显示这些地区，我的度假屋与退休案例分析则展示了一位买家如何权衡它们。

购房流程与外国人最低价格

柔佛的一般规定是，外国人可购买 RM100万及以上的住宅产业，而低于这个价格的房子一般只能转售给马来西亚人（《新海峡时报》，2026年4月）。请留意与 MM2H Silver 的差距：该类别本身的最低价格是 RM600,000，但在柔佛，RM100万以下的房子仍须通过州政府的外国人拥有权规定。除非该单位适用特定例外，否则请以 RM100万或以上为准，并在付款前请律师确认。

1. 先确定签证途径。官方 MM2H 条款规定，获批后才购房，而房子必须同时符合类别最低价格和柔佛的规定。
2. 筛选符合资格的房子。查看地契、地契年限，以及任何禁止出售给外国人的限制。
3. 订购与签约。支付订金，然后通过马来西亚律师签署买卖合约（SPA）。
4. 州政府同意。你的律师为外国人购房向柔佛州政府申请同意。根据2025年7月1日起实施的框架，须缴付州政府批准征费，包括 RM100万以下服务式公寓最低 RM50,000。
5. 印花税。自2026年1月1日起，住宅产业转让给外国买家须按售价或市值（以较高者为准）缴付 8% 的印花税。
6. 融资与资金。尽早询问银行是否愿意贷款给你，并在汇款前查清你本国的申报规定。
7. 完成交易与交屋。付清余款、转名地契，然后拿钥匙。

我的柔佛购房法律步骤、地契类型与州政府同意指南逐一介绍每个阶段，外国买家指南则涵盖各国的注意事项，包括从印尼购房和从印度来看房。

遗产规划提醒

• 立一份马来西亚遗嘱。为你在马来西亚的资产另立遗嘱，可以让家人处理起来更简单。请看我的产业业主遗嘱指南。
• 了解身故后会发生什么。如果没有规划，你的家人在处理房子和账户时可能要经历更长的程序。我的产业业主身故后怎么办指南说明了相关步骤。
• 外国继承人可能需要同意。如果你的子女不是马来西亚人，他们继承房子时可能需要州政府同意。请看把马来西亚产业留给外国受益人。
• 考虑拥有方式。请向律师询问应以单独名义还是联名购买，以及这与 MM2H 的10年持有规定如何配合。
• 为丧失行为能力做准备。请向律师了解授权书在马来西亚如何运作，并把账户、定期存款、保险和买卖合约的清单放在家人找得到的地方。
• 查清两地的税务制度。你的本国可能对全球资产或收入有不同的课税方式，所以请在两地都寻求专业意见。

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常见问题

MM2H 的最低年龄是多少？

官方指南规定 Silver、Gold 和 Platinum 的最低年龄为25岁，SEZ/SFZ 类别为21岁。在 SEZ/SFZ 类别下，50岁及以上的主申请人只需存入较低的 USD32,000 定期存款。

我可以用 MM2H Silver 在柔佛买 RM600,000 的房子吗？

Silver 本身的最低价格是 RM600,000，但柔佛一般把外国人购买住宅产业的门槛定为 RM100万。除非该单位适用例外，否则请以 RM100万或以上为准，并请律师确认。

SEZ/SFZ MM2H 类别可以在哪里买房？

官方 MM2H 页面目前列出柔佛的森林城市。MOTAC 条款规定，房产必须直接向发展商购买，价格不低于柔佛州最低价格，并须持有10年。

在新山退休要花多少钱？

Numbeo 2026年11月估计，一人每月开销约 RM2,300（不含房租），一房单位月租约 RM1,700 至 RM2,200。另需加上会随年龄上涨的私人医疗保险。

外国退休人士能享有公立医疗津贴吗？

不能。卫生部长在2026年6月表示，非公民不享有津贴，在政府医疗设施须支付高得多的费用，但急诊仍会治疗。大多数外国退休人士使用私人医院和私人保险。

Jason 会帮我申请 MM2H 吗？

不会。MM2H 申请须通过 MOTAC 持牌代理提交。Jason 会与 MOTAC 持牌 MM2H 代理协调，并负责找房和购房事务。批准与否由当局决定。

2026年外国买家要缴多少印花税？

自2026年1月1日起，住宅产业转让给外国买家须按售价或市值（以较高者为准）缴付 8% 的印花税，另须缴付柔佛州政府批准征费。

正在规划在新山退休？

告诉我你的年龄段、预算和想要的房子类型。签证方面我会与 MOTAC 持牌 MM2H 代理协调，并筛选靠近你在意的医院和设施的房子。你也可以预约见面或预约 Zoom 咨询。

资料来源：MM2H 官方网站，“Requirements and Regulations”（页脚最后更新 10/02/2026），2026年11月查阅；MM2H 官方网站，类别概览（Silver、Gold、Platinum），2026年11月查阅；MM2H 官方网站，SEZ/SFZ 类别，2026年11月查阅；MOTAC，SEZ/SFZ 类别条款与规定，2026年1月；HR Online，PVIP 常见问题，2022年11月；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日；New Straits Times，“Foreigners not entitled to healthcare subsidies, says Dzulkefly”，2026年6月15日；卫生部，《586法令》下持牌私人医院名单，截至2022年6月30日；Numbeo，新山生活费，2026年11月；EdgeProp，“What Can RM2,000 Rent You in Johor Bahru?”，2026年10月

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资料，查核日期为2026年11月4日，并非法律、税务、医疗或财务建议。MM2H 规定可能变动，请向 MOTAC 持牌 MM2H 代理、律师及你的保险公司确认。