柔佛买房：法律步骤、地契类型与州政府批准

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本文写给在新山购买二手房或新盘的马来西亚人，帮助你了解律师要做哪些工作，以及柔佛在哪些方面另有一层规定。简单来说：文件手续遵循与西马其他地区相同的全国性法律，但地契类型、地契上的任何限制，以及是否需要州政府批准，决定了交易需要多长时间，有时甚至决定你能不能买。

二手房：从出价到交钥匙的步骤

1. 购买意向书与订金。你签署购买意向书（offer to purchase）并支付订金，通常为房价的2%至3%，由中介公司作为保管人（stakeholder）持有。
2. 律师查核与买卖合约（SPA）。意向书通常给予14至21天签署买卖合约。在此之前，你的律师会进行地契查册（详见下文）。
3. 补足订金。签署买卖合约时，你须把订金补足至房价的10%。买卖合约的印花税、律师费及其他费用通常也在这个时候支付。
4. 贷款合约。如果你申请贷款，需签署银行的贷款文件，你的律师会与银行的律师协调。
5. 交易完成。余款一般须在三个月内付清，如有需要可延长一个月，延长期间按每年8%收取逾期利息。

三个月的期限不一定从签约当天开始计算。如果房产仍在母地契之下，通常从发展商或地主给予同意之日起算。若州政府批准是买卖合约的条件，完成交易的期限要在获得批准后才开始计算。因此，地契带有限制的新山二手房交易，可能要多花好几个月。

新盘：有什么不同

向发展商购买时，买卖合约不能自由议定。合约采用《房屋发展条例》规定的法定格式：有地住宅用 G 表格（Schedule G），公寓和服务式公寓等分层单位用 H 表格（Schedule H）。

项目	G 表格（有地住宅）	H 表格（分层单位）
签署买卖合约时付款	房价的10%	房价的10%
余款	按工程进度分期付款	按工程进度分期付款
交钥匙期限	24个月	36个月

有两点是买家常忽略的。第一，条例第11(2)条禁止任何人在签署买卖合约之前收取款项，合约允许的情况除外，因此“预订费”（booking fee）处于法律灰色地带；那10%本应在签约时支付。我的预订费退款一文讲解在这个阶段出问题时该怎么做。第二，联邦法院在2021年1月裁定，交屋期限从你支付预订费之日起算，而不是从买卖合约日期起算，这在你日后就延迟交屋提出索赔时很重要。

你在柔佛会遇到的地契类型

• 独立地契。有地住宅的单独地契（geran 或 pajakan）。
• 分层地契。每个公寓单位都有自己的分层地契，从土地的地契中划分出来，地契年限与土地相同。
• 母地契。分层地契或独立地契尚未发出，因此二手买卖通过转让原买卖合约下的权益来完成。查册母地契看不到单位业主是谁，也看不到单位有哪些抵押；你的律师必须向发展商索取这些资料。
• 永久地契或租赁地契。柔佛的租赁地契土地通常为99年。剩余年限对银行很重要；请看我的永久地契与租赁地契指南。

地契限制与州政府批准

权益限制（restriction in interest）是地契上的一行字，注明未经州政府同意，土地不得转让、出租或抵押。这在租赁地契土地上很常见，永久地契土地上也可能出现。在柔佛，批准申请通过土地局或柔佛土地与矿务局（PTG Johor）办理，州政府的 iTanah 门户让律师可以在线申请转让批准。律师行 MahWengKwai 指出，申请通常至少需要三个月，这也是许多买卖合约预留六个月办理批准的原因。

外国买家需要另行取得州政府批准，并须符合柔佛自己的最低价格。我在外国人最低购买价格与配额一文中已有说明，这里不再重复。

土著保留单位与马来保留地

这两者常被混淆，但运作方式截然不同。

土著保留单位是发展商按规划条件必须保留给土著买家的单位。把这类单位卖给非土著，需要州政府批准，而且并非自动获批。限制通常会一直留在地契上，因此日后再卖给非土著买家时，仍需再次取得批准。对于发展商未售出的单位，柔佛允许发展商在等待期过后申请解禁，并向州政府缴付解禁费；2022年，一名州行政议员表示该费用为单位价格的7.5%至10%。如果是二手业主的单位，请在支付任何订金之前，让你的律师向土地局查询该地契适用哪些规定。

马来保留地在柔佛受《1936年柔佛马来保留地法令》（Malay Reservation Enactment Johor 1936）管辖。以非马来人为受益方的交易无效，而且土地一旦由马来人拥有，就不能再转回非马来人手中。如果你不是马来人，马来保留地上的房屋根本不在考虑范围内。

地契查册：要看什么

查册会由律师办理，但你要知道查册结果显示什么。在柔佛，你可以向土地注册局申请正式查册（按2026年表格，每份地契RM150），私人查册则可通过 iTanah Johor 在线办理。自2025年3月25日起，分层地契的私人查册也可通过 eStrata Johor 在线办理。

查册内容	为什么重要
注册业主	必须与卖家一致，否则卖家须出示授权（遗嘱执行人、遗产管理人、受权人）。
地契年限与到期日	永久地契或租赁地契，以及租期还剩多少年。
抵押（charges）	卖家的银行贷款；必须在交易完成时赎回。
禁令（caveats）	有其他人声称拥有权益。在付更多钱之前，先查清原因。
权益限制	显示是否需要州政府批准，包括土著限制。
土地类别与使用条件	住宅应建在建筑用途的土地上，而不是农业或工业用地。

你的律师会做什么

在二手房交易中，买方律师负责查册、起草或审阅买卖合约、申请批准、办理印花税盖印并注册过户。卖方律师负责赎回卖家的贷款。如有银行贷款，则由银行的律师准备贷款文件。律师费按法定收费表计算；我在买房律师费一文中有详细说明。

根据我的经验，新山交易中的大多数问题在律师介入之前就已出现，例如有人在不知道单位是土著保留单位或仍在母地契之下的情况下就付了订金。签意向书之前，先要一份近期的地契查册。

对你的情况有疑问？

把地址或地契资料发给我，我会在你做出承诺之前告诉你哪些步骤适用。

资料来源：Donovan & Ho，“Cash Flow & Timing of Sub-Sale Property Purchase in Malaysia”，2020年7月，2024年3月更新；Donovan & Ho，“What to do if the seller delays the sale and purchase agreement”，2020年12月，2024年3月更新；StarProperty，“How long does it take for a sale and purchase agreement of a property to be completed?”，2018年5月；EdgeProp (Chang Kim Loong, HBA)，“Legalising ‘booking fees’: a case for reform — and its limits”，2026年5月；Low & Partners，“Vacant Possession”，2021年11月；MahWengKwai & Associates，“Property Transactions Requiring State Consent”，2024年6月；Chia, Lee & Associates，“Revisiting the Malay Reserve Land Law in Malaysia”，2021年3月；The Iskandarian，“Johor is Releasing Unsold Bumi Lots – Exco”，2022年8月；Malaysian Bar (from The Star)，“Importance of a property title search”，2019年6月；PTG Johor，“Manual Pengguna iTanah Johor (Public) v1”，2026；Pejabat Pendaftar Hakmilik Tanah Johor，“Borang C2: Permohonan Carian Rasmi (Pindaan 01/2026)”，2026年5月；Johore Bar Committee，“Circular No. 11/2025: Online private searches for strata titles via eStrata Johor”，2025年3月

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核查日期为2026年10月16日，不构成法律、税务或财务建议。