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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 2026年11月6日核实
本指南写给来自新加坡、印尼、印度、中国及其他地方，正在新山挑选公寓单位的买家和租客。简单来说：高楼层通常视野更好、更通风、蚊子更少，但新盘价格较高，等电梯更久，紧急时撤离路线也更长；低楼层对小孩和年长父母更方便，但可能较吵、私密性较低。到了二手转售时，楼盘本身、朝向和屋况往往比楼层更重要。
快速解答
- 新盘价格：发展商通常会加收楼层溢价；根据 EdgeProp 的报道，一般每层多数千令吉，没有固定公式。
- 二手转售：EdgeProp 同一项调查发现，类似的二手单位之间没有明显的楼层溢价。屋况、朝向和管理更重要。
- 蚊子：2020年一项针对吉隆坡、雪兰莪和柔佛九个高楼住宅的研究发现，伊蚊在最低三层最常见，但直到第21层仍有发现。
- 消防安全：根据《统一建筑附例》（Uniform Building By-Laws），最高有人使用楼层高于18米的建筑须设消防电梯；高于30米须设湿式消防竖管（wet riser）。
- 电梯：每部电梯都须持有效期15个月的适用证书（DOSH，2026年9月）。看房时检查每部电梯上的日期。
- 水灾：高楼层可避免水淹进家里，但道路、地下室淹水或停电，仍可能让你进出不得。
新山高楼里，怎样才算低、中、高楼层？
并没有官方定义。本文中，“低楼层”指最初几层住宅楼层，“中楼层”指中间三分之一，“高楼层”指最高三分之一，包括顶层豪宅（penthouse）。比较房源前，有两点要先知道：
- 裙楼停车场会改变情况。新山许多大楼建在停车场和设施楼层组成的裙楼上，所以最低的住宅单位可能已经离地好几层。问清楚单位正下方是什么。
- 楼层号码不一定等于实际高度。有些大楼会跳过4或13等不吉利的数字，或改名（例如把13楼称为“12A”），所以“20楼”实际上可能不到20层高。请以电梯按钮或平面图来数，而不是看宣传册。
高楼层与低楼层一览
| 因素 | 低楼层 | 高楼层 |
|---|---|---|
| 视野 | 往往看到其他座楼、泳池平台或马路 | 往往视野开阔；若隔壁再建新楼，视野可能被挡 |
| 噪音 | 泳池、游乐场、上下客处、垃圾区和街道车流 | 设施噪音通常较少；风声和远处车流声仍可能传上来 |
| 蚊子与虫害 | 研究显示伊蚊较多；较接近垃圾桶和沟渠 | 平均较少，但并非没有 |
| 电梯与出入 | 搭乘时间短；电梯停用时可走楼梯 | 高峰时段等候较久；电梯故障时要爬很久楼梯 |
| 火灾与疏散 | 较快撤离 | 逃生路线较长；依赖大楼的消防系统 |
| 私密性 | 容易被泳池平台或街上的人看到 | 较私密，除非正对另一座楼 |
| 水灾风险 | 水很少淹进单位，但大堂和停车场就在附近 | 水不会淹进单位；但出入、电梯和电力仍可能中断 |
| 新盘价格 | 通常是同一列单位中最便宜的 | 通常按每层或每个区段加收楼层溢价 |
视野：人们愿意多付钱的主要原因，以及视野会怎样改变
在新山，大家最常问的是柔佛海峡和新加坡那一边的景观。市中心、Danga Bay（丹加湾）和 Puteri Harbour（公主港）的海滨大楼可以眺望海面，靠近 CIQ 的大楼则可越过长堤望向兀兰（Woodlands）。内陆的 Mount Austin 或 Tebrau，景观大多是城市和绿地。
只有可能长久保留的景观，才值得多付钱：
- 看看前方的土地。空地或老旧低矮建筑可能会被重新发展。向地方政府（市区为 MBJB，依斯干达公主城为 MBIP）询问该地段的规划用途。
- 确认单位朝向。西面的海景也可能意味着强烈的午后阳光。我的公寓应该朝哪个方向指南讲解阳光、风和雨，也简单谈到风水。
- 景观可能会失去。PropertyGuru 指出，新建大楼或铁路线可能挡住高楼层的视野。
噪音、灰尘与空气
高度有助于减少来自大楼本身的噪音：泳池平台、游乐场、上下客处和垃圾收集都在底层。对交通噪音帮助较小：马路和铁路的声音可以传到很高，所以面向大道或铁路的单位，在任何楼层都可能吵。
靠近繁忙马路时，路面灰尘较容易落在低楼层。烟霾则影响每个楼层；2026年9月，柔佛有四个县的空气污染指数超过 API 100。请查看环境局的 APIMS 网站，并参阅我的新山天气、烟霾与季候风指南。
蚊子与虫害
在马来西亚，蚊子之所以重要，是因为骨痛热症（dengue）。两项马来西亚研究：
- 吉隆坡、雪兰莪和柔佛九个高楼住宅（2020年7月发表）：伊蚊在最低三层最常见，但最高在第21层（约61至63米高）仍有发现。九个地点中有八个，蚊子数量随高度减少。
- 布城四座公寓楼（2010年）：埃及伊蚊（Aedes aegypti）最高在第十层（测试的最高楼层）仍有发现，以第六层最多。
所以高楼层能降低几率，但不能完全避免。无论哪一层，花盆和阳台托盘里的积水都要注意。低楼层也较接近垃圾房和沟渠，所以要问清楚多久进行一次除虫。健康问题请遵循卫生部（Ministry of Health）的指引并咨询医生。
电梯、等候时间与停电
住在高楼层，电梯就是日常生活的一部分。若大楼单位多、电梯少，早上7至8点居民赶着上班、上学或过长堤时，可能要等很久。
- 证书。职业安全与卫生局（DOSH）表示，每部电梯都须持有效的适用证书，有效期15个月，并须每月保养，以及至少每三个月全面检查一次（The Star，2026年9月）。
- 停电。停电时，普通电梯会停止运作。消防电梯有后备电源，但那是给消防员用的，所以要想想家里谁能应付走楼梯。
- 该问什么。这座楼有几部电梯、多久故障一次，以及更换电梯的费用是否已有资金准备。我的买房前检查公寓管理指南列出了应索取的文件。
消防安全：法规有什么要求
根据 Malay Mail 在2026年1月的整理，《统一建筑附例》（UBBL）规定，建筑高度会影响它必须配备的设施：
| 最高有人使用楼层离消防车通道地面的高度 | 建筑必须配备 | 附例 |
|---|---|---|
| 高于18米但低于30米 | 干式消防竖管（dry riser，一条由消防员注水的空管） | 230(1) |
| 高于30米 | 湿式消防竖管（wet riser，一条一直注满水的管） | 231(1) |
| 高于18米，或地下室深于9米 | 消防电梯，可由消防员接管，并有后备电源 | 243(1) |
| 所有建筑 | 手提灭火器 | 227 |
对住户来说，区别在于撤离路线：从高楼层下来要走很长一段路，而浓烟会往上升，所以住得越高，防火门能否正常运作、楼梯间是否畅通就越重要。2026年2月，房屋部副部长在国会表示，消防与拯救局（JBPM）当年目标是检查850座多层住宅。看房时，检查防火门能否自动关上，楼梯间是否畅通。
水压与供水
高楼公寓把水储存在水箱里，再用泵抽上去。某一层的水压主要取决于设计，例如屋顶水箱、加压泵或中间转换水箱，而不是楼层本身；紧贴屋顶水箱下方的顶层单位，水压反而可能较弱。
制水期间，靠的是大楼的储水量。2026年4月，新山、哥打丁宜和笨珍计划进行23小时制水之前，Ranhill SAJ 表示，在正常用水下，储水箱最多可维持24小时。请问清楚水箱容量，以及水泵是否有后备电源。
炎热、风与雨
- 阳光与炎热。较高的单位采光更好，但阳光直射也更多；屋顶下的顶层单位可能比较热。
- 风。高楼层较通风，但阵风可能把门用力关上，也可能把雨水吹进窗内。
- 漏水。顶层可能遇到屋顶漏水，而任何楼层都可能有楼上渗下来的水。关于楼层之间的漏水，2015年分层地契条例规定，管理层应在七天内检查，并发出证书说明原因及由谁负责修理（2020年10月）。
格局也很重要：请参阅我的平面图警讯指南。
水灾与地面层单位
高于地面层的单位不太可能被洪水淹进，但地下停车场、电梯井底坑和电房都在最底层，而道路一旦淹水，住在哪一层都会进出不得。大马气象局（MetMalaysia）表示，2026/2027年东北季候风将于2026年10月27日开始，持续到2027年3月。
地面层和带花园的单位风险最高。国家银行（Bank Negara Malaysia）在2026年1月提醒，水灾保障通常是可选的附加保障，所以要确认你的保单有列明水灾。我的新山水灾风险指南说明如何在买房前查看一个地区的情况。
价格：楼层溢价、转售与出租
新盘
发展商的价目表通常随楼层升高而上涨。EdgeProp 在2020年7月引述一名估价师表示，并没有固定公式，但发展商通常每层多加数千令吉，也有些按区段（低、中、高区）定价。楼层多了，累积起来也不少，所以要衡量你实际得到什么，例如开阔的视野。资金安排方面，请参阅我的分期付款进度表指南。
二手与转售
新盘时的楼层溢价不一定能保留下来。EdgeProp 对类似二手单位的调查发现，没有明显的楼层溢价；屋况、装修和管理（例如电梯不可靠）更重要，有时低楼层反而卖得或租得更高。大学论文显示某些市场有不同情况：2024年一项 UiTM 研究发现，槟城面海公寓存在楼层溢价；2022年一项 UUM 研究分析了10,312宗吉隆坡高端公寓交易，发现吉利与不吉利的楼层和单位号码会影响价格。这些都无法预测某个新山单位将来的价值。
出租
PropertyGuru 指出，没有明确统计显示高楼层比较容易出租。租金通常取决于地点、屋况、管理和家具配置。如果你打算出租单位，请参阅我的出租新山房产指南。
有些买家很在意号码：许多华人买家会避开4，因为谐音“死”，有些大楼也会跳过13。带4或13的单位号码，可能让部分未来买家却步。
哪个楼层适合谁
| 对象 | 通常偏好 | 原因 |
|---|---|---|
| 有婴儿或年幼孩子的家庭 | 低至中楼层 | 方便推婴儿车、很快到游乐场、少等电梯 |
| 年长父母或行动不便者 | 低楼层 | 电梯停用时仍可走楼梯；撤离路线较短 |
| 往返新加坡的通勤者 | 中楼层、靠近电梯 | 早上排队等电梯的时间较短 |
| 退休人士与 MM2H 居民 | 中至高楼层 | 安静又通风，前提是电梯可靠 |
| 打算出租的业主 | 视租客群而定 | 靠近工作地点、CIQ 或 RTS Link 更重要 |
MM2H 方面，我与持有 MOTAC 执照的 MM2H 代理合作，并负责房产部分；批准与否由有关当局决定。可以先使用我的MM2H 资格检查工具，并查看MM2H 房产支援页面。
看房时要检查什么
- 数清楚实际楼层。哪几层是停车场？有没有跳过的号码？
- 测一测电梯时间。在平日高峰时段（约早上7至8点）去看，并检查每部电梯证书上的日期。
- 开窗和关窗各听一次。车流、泳池平台、垃圾区、铁路线。
- 看看外面。前方的土地会不会建楼？午后阳光从哪里照进来？
- 试试水压。同时打开花洒和厨房水龙头。
- 检查漏水和潮湿。天花板、窗框和阳台门。
- 走一遍逃生路线。找到最近的楼梯，检查防火门。
- 问清楚水灾和电力。地下室以前淹过水吗？有没有后备电源？
- 检查手机和网络。信号和光纤供应商；请参阅我的水电与网络指南。
如果是交屋的新单位，也请使用我的交屋（vacant possession）与缺陷检查清单。
外国买家：先看最低价格门槛
外国人在柔佛一般只能购买 RM100万或以上的住宅房产，但指定区域等情况有例外（New Straits Times，2026年4月）。这往往在考虑楼层之前，就已经缩小了选择范围。我的柔佛最低价格与配额指南解释这项规定，而我的公寓、有地住宅与 SOHO 比较指南比较了不同房产类型。
如果你在意这些，可以考虑哪些地区
- JB Sentral 与 Bukit Chagar：靠近 CIQ 和 RTS Link 车站的大楼，有些可眺望长堤；注意面向铁路和马路那一侧的噪音。
- Danga Bay（丹加湾）：面向柔佛海峡的海滨公寓。
- Iskandar Puteri（依斯干达公主城）：Puteri Harbour 和 Medini 的高楼，靠近 EduCity 和第二通道（Second Link）。
- Mount Austin：适合家庭的公寓，附近有咖啡馆和学校；景观大多是城市和绿地。
- Permas Jaya 与 Senibong：东区公寓，有些面向海。
- Tebrau、Setia Indah 与 Molek：有购物中心的成熟地区；注意面向大马路的单位。
更多柔佛生活指南：公寓应该朝哪个方向？ · 平面图警讯 · 检查公寓管理 · 新山水灾风险
常见问题
在马来西亚，公寓选高楼层还是低楼层比较好？
没有一种适合所有人。高楼层通常视野较好、蚊子较少，但新盘价格较高，等电梯也较久；低楼层对小孩和年长者较方便，但可能比较吵。
新盘的高楼层要贵多少？
没有固定公式。EdgeProp 报道，发展商通常每层多加数千令吉，也有些按区段（例如低、中、高区）定价，而不是按楼层。
高楼层公寓单位转售时会卖得更高吗？
不一定。EdgeProp 发现类似二手单位之间没有明显的楼层溢价；屋况、朝向、装修和大楼管理往往更重要，有时低楼层反而卖得或租得更高。
高楼层的蚊子比较少吗？
通常较少，但并非没有。2020年一项针对吉隆坡、雪兰莪和柔佛九个高楼住宅的研究发现，伊蚊在最低三层最常见，但直到第21层仍有发现。
火灾时住高楼层安全吗？
高楼必须配备更多消防系统：根据《统一建筑附例》（Uniform Building By-Laws），最高有人使用楼层高于18米的建筑须设消防电梯，高于30米须设湿式消防竖管。但撤离路线仍然较长，所以防火门能正常运作、楼梯间保持畅通很重要。
在新山，高楼层能避开水灾吗？
洪水不会淹到高楼层单位，但道路、地下停车场、电梯井底坑或电房淹水，仍可能切断出入、电力或供水，所以要查清楚大楼的水灾记录。
在为新山公寓挑选楼层吗？
告诉我项目或地区、你的预算，以及谁会住在单位里。我会为你筛选适合楼层的单位，解释每个单位面向什么，并在你决定之前帮你检查电梯、供水和大楼管理。你也可以预约时间看房，若你仍在国外，也可以预约Zoom 咨询。
资料来源：EdgeProp, “Floor premiums and what they mean”，2020年7月10日；PropertyGuru, “Lower or higher floor: 14 factors to consider”，2026年11月查阅；Ab Hamid N. et al., “Vertical Infestation Profile of Aedes in Selected Urban High-Rise Residences in Malaysia”, Tropical Medicine and Infectious Disease 5(3):114，2020年7月；Wan-Norafikah O. et al., “Vertical dispersal of Aedes (Stegomyia) spp. in high-rise apartments in Putrajaya, Malaysia”, Tropical Biomedicine 27(3)，2010年；Malay Mail, “From hose reels to risers: Fire safety systems every condo resident should know”，2026年1月26日；Berita RTM，JBPM 将在全国检查850座多层住宅，2026年2月24日；The Star, “Keep lifts in working order”（DOSH），2026年9月11日；Berita RTM，Ranhill SAJ 在新山、哥打丁宜和笨珍23小时制水，2026年4月15日；The Star, “Start of Northeast Monsoon expected on Oct 27, MetMalaysia says”，2026年10月23日；The Sun, “Flood insurance uptake low in Malaysia, BNM warns”，2026年1月28日；Department of Environment（环境局），APIMS 空气污染指数网站，2026年11月查阅；Malay Mail，柔佛烟霾读数与学校停课门槛，2026年9月7日；UiTM, “The Investigation on the Existence of Floor Premium in Condominium Market Based on the Coastal Amenities”（槟城），本科论文，2024年7月；Zhang P., “Estimating the effect of superstition on house price in Malaysia”，硕士论文，Universiti Utara Malaysia，2022年；StarProperty, “Common taboos that affect properties”，2018年1月13日；New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，于2026年11月6日核实，并非法律、财务或健康建议，也不对任何单位的未来价值或租金作出承诺。建筑法规、价格和情况会变动；在作出决定前，请向发展商、管理机构、你的律师及有关当局确认。