马来西亚地契查册与 Caveat（2026）：购买前如何查核柔佛地契

English · Bahasa Melayu · Bahasa Indonesia

作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核查日期：2026年11月9日

本指南写给来自新加坡、印尼、印度、中国和马来西亚的买家，以及 MM2H 申请人，帮助你在为房产付款之前查核柔佛的地契。简短回答：任何人都可以查册地契；在柔佛，可以到土地局柜台办理，也可以通过州政府的 iTanah 网上系统办理。查册结果会显示注册业主是谁、土地是永久地契还是租赁地契、土地可作什么用途，以及是否有银行抵押、caveat（警示登记）、法庭命令或限制。付订金之前先查一次，签约前和交易完成前再由律师各做一次正式查册。

什么是地契查册

马来西亚采用托伦斯（Torrens）制度：土地局保存的注册簿，才是记录谁拥有这块地、以及哪些权益约束这块地的依据。业主手上的纸本地契（issue document of title）只是副本。查册让你看到注册簿本身今天的状况，而不是卖家的说法或一份旧影印本。

National Land Code（Act 828，2020年修订本）规定了两种查册：

	私人查册（carian persendirian）	正式查册（carian rasmi）
法律依据	National Land Code 第384条	National Land Code 第385条
谁可以申请	任何缴付费用的人	任何缴付费用的人；通常是律师和银行
你会得到什么	一份注册簿资料的打印本	由注册官（Registrar）或土地行政官（Land Administrator）发出的查册结果
柔佛的办理渠道	土地局柜台或 iTanah 网上办理，付款后结果以电邮发送	在柜台填写 Form C2，或在做完一次性指纹验证后通过 iTanah 申请；结果须到土地局领取
柔佛收费	付款前在 iTanah 上显示	每份地契 RM150（查询已失效资料为 RM180）
常见用途	订房或出价前的快速查核	律师在签约前、交易完成前以及办理贷款时的正式查核

地契由哪个土地局保管？

法典把注册局地契（Registry titles，第158条：地契与州租约注册簿）和土地局地契（Land Office titles，第159条：Mukim 注册簿）分开。实际上，注册局地契由 PTG Johor 的州土地注册局保管，土地局地契则由县土地局保管，例如新山县土地局。如果不确定属于哪一种，可以询问柜台或你的律师。

通过 iTanah 查册

iTanah 是柔佛土地与矿务局的网上系统。根据其2026年的用户手册，你可以以个人身份或律师代表身份注册，并验证电邮。私人查册涵盖现有地契、已注销地契和已失效资料，付款后收据和查册记录会以电邮发送。该系统也接受网上同意申请，例如为附有权益限制的土地申请转让同意。

你需要提供县（district）、Mukim、地契类型、地契号码和地段号码。不愿提供这些资料的卖家，是一个警讯。

查册结果显示什么

注册簿上的项目	对你意味着什么
注册业主（tuan punya berdaftar）	法律上的业主或共同业主及其持份。姓名必须与卖家的身份证件相符。
地契年限	永久地契（selama-lamanya）或附有到期日的租赁地契。算一算还剩多少年；请参阅永久地契与租赁地契。
土地用途类别（kategori kegunaan tanah）	农业、建筑或工业（法典第52条及第121–122条）。
明示条件（syarat nyata）	土地可作的用途，例如住宅建筑或商业建筑。这一点对商业地契服务式公寓很重要。
权益限制（sekatan kepentingan）	对土地交易的限制，例如未经州政府同意不得转让、出租或抵押，或不得转让给非公民。
抵押（gadaian）	以这块土地作担保的银行贷款。在二手房交易中，卖家的贷款通常在交易完成时用你的购房款赎回。
Caveat（kaveat）	有人声称拥有权益，或注册官已冻结交易。详情见下文。
禁止令（perintah larangan）	阻止土地交易的法庭命令，常与判决债务有关（第334–335条）。
租约与租赁	已注册的租约，或在地契上背书的租赁，对新业主同样有约束力。
面积与地段号码	必须与你所看的土地或单位相符。

Caveat 解说

Caveat（kaveat）是注册簿上的一项登记，警示有人声称对这块土地拥有权益。在它存在期间，除非 caveat 登记人同意或 caveat 被撤除，土地局不会注册该 caveat 所涵盖的转让、抵押或租约。National Land Code 第十九部分列出四种 caveat：

类型	条文	由谁登记、为什么
注册官 caveat（kaveat Pendaftar）	319–321	由注册官登记，例如为了防止欺诈或不当交易，或保护州政府或其他方。
私人 caveat（kaveat persendirian）	322–329	声称对土地拥有业权或权益的人，例如已签署 SPA 的买家。以 Form 19B 提交。
留置权人 caveat（kaveat pemegang lien）	330–331	持有地契作为担保、但没有注册抵押的贷款人。
信托 caveat（kaveat amanah）	332–333	为受托人或受益人保护以信托方式持有的土地。

买家自己的私人 caveat

签署 SPA 并不会让你成为注册业主，所以在转让完成注册之前，理论上卖家仍可能再次处理这块土地。因此在许多二手房交易中，买家的律师会在签署 SPA、付清订金后不久提交私人 caveat。是否需要视交易而定，请询问你的律师。

Caveat 如何终止

• 撤回（第325条）：由 caveat 登记人撤回，例如在买卖完成或交易取消之后。
• 由注册官撤除（第326条）：由业主或其他受影响者申请，并在通知 caveat 登记人后撤除。
• 由法庭撤除（第327条）：向高等法院提出申请。
• 失效（第328条）：据 The Edge Malaysia 2022年的解说，私人 caveat 自生效起有效六年。
• 不当 caveat（第329条）：无合理理由提交 caveat 的人，可被下令赔偿业主。

如果查册发现意料之外的 caveat，在律师弄清楚是谁提交、为什么提交之前，不要再付任何款项，并在 SPA 中把撤除该 caveat 列为书面条件。

示例说明：如何解读查册结果

以下示例为虚构内容，以摘要形式排列，并非真实打印本的副本。

条目（示例说明）	内容	买家应怎么做
地契	注册局地契，Lot 0000，Mukim of Plentong，新山县	确认地段与你看过的房子相符。
地契年限	租赁地契99年，2105年到期	2026年时约剩79年。询问你的银行如何看待剩余年限。
类别与明示条件	建筑；一间住宅	作家庭住宅没有问题。作店铺或办公室用途则会违反条件。
权益限制	未经州政府（State Authority）同意，不得转让或抵押	由你的律师申请同意；在 SPA 中预留所需时间。
注册业主	两名个人，各占一半持份	两人都必须签署 SPA，或其中一人凭有效授权书代签。
抵押	抵押给一家持牌银行	属正常情况。卖家的银行会发出赎回结单，并在交易完成时获得付款。
Caveat	一家公司于2024年提交的私人 caveat	停下来。在签署任何文件之前，先弄清楚原因以及它将如何撤回。

在这个示例中，除了 caveat 以外一切都属常规。在它被撤回或撤除之前，无论卖家怎么说，你的转让都无法注册。

二手房与新盘：有什么不同

附个别地契或分层地契的二手房

最简单的情况：核对业主与卖家是否相符，留意任何抵押和 caveat，并阅读各项限制。分层地契还会显示单位、附属单位（例如停车位）以及份额单位（share units）。请参阅我的二手房出价和SPA指南。

仍在母地契之下的二手房

如果分层地契尚未发出，查册显示的是以发展商名义持有的母地契，而不是卖家的名字。这时业权要靠一连串文件来证明，从第一位买家与发展商签的 SPA，到其后的每一次转让契约（assignment），由你的律师查核。更多内容见我的分层地契指南。

新盘

这时查册关注的是项目土地：注册业主（发展商或合资地主）、土地用途类别与条件，以及抵押给发展商融资方的任何抵押。项目土地被抵押很常见；SPA 和融资方的文件会处理你单位的解押。另外也要在 KPKT 的 TEDUH 网站查核发展商的执照和广告准证；请参阅我的售楼处参观清单以及我如何核实项目。

地契查册中的危险信号

• 业主姓名与卖家不符。除非有明确原因，例如遗产或有效授权书，否则应放弃。请阅读我的房产骗局指南。
• 由已知买家以外的人提交的私人 caveat。这可能表示存在纠纷或之前已有一宗买卖。
• 禁止令或注册官 caveat。土地可能已被法庭或土地局冻结。
• 禁止转让给非公民的限制，或马来保留地。外国买家无法接受转让。马来保留地一般不能出售或出租给非马来人（Malay Mail，2018年2月）。
• 卖家已破产。一旦发出破产令，破产者的财产即归属破产总监（Director General of Insolvency），破产者不能转让。马来西亚破产局（MdI）提供网上状态查询，每次 RM10。
• 拍卖或欠款。银行的追讨行动会改变卖家能否出售以及如何出售。请参阅我的拍卖房产和拖欠房贷指南。
• 剩余年限太短或土地用途不对。两者都会影响贷款和转售。

外国买家：地契上要查什么

National Land Code 第433B条规定，非公民和外国公司只有在获得州政府（State Authority）批准后才能取得土地。此外，柔佛一般要求外国人购买大多数住宅产业的价格至少为 RM1 million，指定区域等少数情况例外（New Straits Times，2026年4月）。所以，作为外国买家：

• 先阅读权益限制；如有禁止转让给非公民的限制，就不必再考虑。
• 把州政府同意列为 SPA 条件，包括若遭拒绝时如何处理。
• 确认房价符合柔佛的最低门槛；我的柔佛外国人最低房价指南解释了这项规定。
• 如果你在海外签约，律师可能需要一份授权书，或在领事馆或公证人面前签署的文件。请参阅不用飞来也能在新山买房。

对于 MM2H 申请人，我会与一家获 MOTAC 发出执照的 MM2H 代理配合，并负责房产部分；批准与否由有关当局决定。请参阅我的MM2H 房产协助页面。

什么时候查册：简单时间表

1. 订房或出价之前。做一次私人查册，确认业主、地契年限、限制以及是否有 caveat。费用远低于一笔你可能难以取回的订金（请参阅订金退款）。
2. 签署 SPA 之前。律师的查册结果会影响 SPA 的条件。
3. 签约之后。在适当情况下，律师会提交私人 caveat 保护你的权益。
4. 交易完成之前。在放款支付余额之前做最后一次查册，以发现任何新情况。
5. 完成注册之后。查册应显示你是业主，而旧的抵押已解除。

完整流程见我的柔佛购房法律步骤和律师费指南。地契查册并不是实地检查；请搭配验房，并参考成交记录价格。

如果你在意这一点，可以考虑哪些地区

每个地区都有干净的地契，也有复杂的地契。以下指南可帮助你缩小范围：

• 新山有地住宅：个别地契，查册简单。
• Mount Austin：许多已完工的公寓和排屋。
• Iskandar Puteri：住宅与商业地契兼有。
• JB Sentral 与 Bukit Chagar：靠近 RTS Link 的市中心高楼。
• Permas Jaya 与 Senibong：成熟的东区住宅区。
• Bukit Indah 与 Gelang Patah：靠近第二通道的家庭住宅区。
• 新山新盘：查核母地契和各项准证。

在我的新山房产地图上比较各区。

更多柔佛生活指南：马来西亚邻居与地界纠纷（2026） · 柔佛产业转让州政府同意：费用与时间 · 分层地契解说 · 永久地契与租赁地契 · 在新山购买有租客的房产 · 地税与门牌税

常见问题

在柔佛如何查册地契？

到保管该地契的土地局柜台申请（注册局地契在 PTG Johor，土地局地契在县土地局），或使用柔佛土地与矿务局的网上系统 iTanah。你需要提供县、Mukim、地契类型、地契号码和地段号码。

私人查册和正式查册有什么不同？

私人查册（National Land Code 第384条）提供注册簿资料，供你自行查核。正式查册（第385条）是由土地局发出的结果，通常由律师和银行在签约前及交易完成前申请。

在柔佛查册地契要多少钱？

PTG Johor 于2026年修订的正式查册表格列明，每份地契 RM150，查询已失效资料则为 RM180。私人查册的费用，iTanah 会在你付款前显示。

地契上有 caveat 是什么意思？

有人已登记声称对土地拥有权益，或注册官已冻结交易。在它存在期间，除非取得 caveat 登记人同意或将其撤除，否则它所涵盖的转让或抵押都无法注册。

买家签署 SPA 后应该提交私人 caveat 吗？

在二手房交易中，买家的律师常会提交一份，在转让注册之前保护买家。是否需要视交易而定，请询问你的律师。

私人 caveat 有效多久？

根据 National Land Code 第328条，私人 caveat 在生效六年后失效，除非在此之前已被撤回、由注册官撤除或由高等法院撤除。

外国人可以购买附有权益限制的土地吗？

只有在该限制允许并取得州政府同意的情况下才可以。根据第433B条，非公民须获得州政府（State Authority）批准；若有禁止转让给非公民的限制，该房产即不在考虑之列。

找到了单位，想查核地契吗？

把项目名称或地址发给我，如有地契号码或地段号码也一并提供。在你付订金之前，我会安排私人查册，并为你逐项说明结果；之后再由你的律师做正式查册。你也可以预约看房，若仍在海外，可预约Zoom 咨询。

资料来源：PTG Johor, Borang C2: Borang Permohonan Carian Rasmi（正式查册申请表），01/2026修订，2026年5月发布；Pejabat Tanah dan Galian Johor, Manual Pengguna iTanah Johor（公众用户手册），1.0版，2026年；National Land Code（Act 828），第52、104、120–122、158–159、319–335、384–385及433B条（条文标题），2026年11月查阅；The Edge Malaysia, “Know your stuff: the importance of private caveats”，2022年7月；Malaysian Department of Insolvency（MdI），破产常见问题（查询费用与财产归属），2026年11月查阅；Malay Mail, “Malay reserve land cannot be leased to non-Malays, says ministry”，2018年2月17日；New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核查日期2026年11月9日，并非法律意见。土地局的程序、表格和收费会有变动；在作出承诺之前，请向 PTG Johor 或县土地局以及你的律师确认。查册结果示例仅为示例说明，细节均为虚构。