Carian hakmilik tanah dan kaveat di Malaysia (2026): cara menyemak hakmilik di Johor sebelum membeli

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 9 November 2026

Panduan ini untuk pembeli dari Singapura, Indonesia, India, China dan Malaysia, serta pemohon MM2H, yang mahu menyemak hakmilik tanah di Johor sebelum membayar untuk sesuatu hartanah. Jawapan ringkasnya: sesiapa sahaja boleh membuat carian hakmilik tanah, di Johor sama ada di kaunter pejabat tanah atau melalui portal iTanah negeri. Carian menunjukkan siapa pemilik berdaftar, sama ada tanah itu pegangan bebas atau pajakan, untuk apa tanah itu boleh digunakan, dan sama ada terdapat gadaian bank, kaveat, perintah mahkamah atau sekatan ke atasnya. Buat carian sebelum anda membayar fi tempahan, dan biarkan peguam anda membuat carian rasmi sebelum menandatangani dan sekali lagi sebelum penyempurnaan.

Apakah carian hakmilik tanah

Malaysia menggunakan sistem Torrens: daftar yang disimpan oleh pejabat tanah ialah rekod siapa pemilik tanah dan kepentingan apa yang terikat padanya. Hakmilik kertas di tangan pemilik (dokumen hakmilik keluaran) hanyalah salinan. Carian menunjukkan daftar itu sendiri sebagaimana keadaannya hari ini, bukan apa yang dikatakan oleh penjual atau salinan fotokopi lama.

National Land Code (Act 828, semakan 2020) memperuntukkan dua jenis carian:

	Carian persendirian	Carian rasmi
Undang-undang	Seksyen 384, National Land Code	Seksyen 385, National Land Code
Siapa boleh memohon	Sesiapa yang membayar fi	Sesiapa yang membayar fi; biasanya peguam dan bank
Apa yang anda peroleh	Cetakan butiran daftar	Keputusan carian yang dikeluarkan oleh Pendaftar atau Pentadbir Tanah
Saluran di Johor	Kaunter pejabat tanah atau iTanah dalam talian, dengan keputusan dihantar melalui e-mel selepas bayaran	Borang C2 di kaunter, atau iTanah selepas semakan cap jari sekali sahaja; keputusan diambil di pejabat tanah
Fi di Johor	Dipaparkan di iTanah sebelum bayaran	RM150 bagi setiap hakmilik (RM180 bagi carian maklumat yang tidak lagi berkuat kuasa)
Kegunaan biasa	Semakan pantas sebelum anda menempah atau membuat tawaran	Semakan rasmi oleh peguam sebelum menandatangani, sebelum penyempurnaan dan untuk pinjaman

Pejabat tanah mana yang menyimpan hakmilik?

Kanun ini membezakan hakmilik Pejabat Pendaftaran (seksyen 158: daftar geran dan pajakan negeri) daripada hakmilik Pejabat Tanah (seksyen 159: daftar Mukim). Secara praktikal, hakmilik Pejabat Pendaftaran disimpan oleh Pejabat Pendaftaran Tanah negeri di PTG Johor, manakala hakmilik Pejabat Tanah disimpan oleh pejabat tanah daerah, seperti pejabat bagi daerah Johor Bahru. Jika anda tidak pasti yang mana berkenaan, tanya di kaunter atau peguam anda.

Membuat carian melalui iTanah

iTanah ialah portal dalam talian Pejabat Tanah dan Galian Johor. Manual pengguna 2026 menyatakan anda mendaftar sebagai individu atau sebagai wakil peguam dan mengesahkan e-mel anda. Carian persendirian merangkumi hakmilik semasa, hakmilik yang telah dibatalkan dan maklumat yang tidak lagi berkuat kuasa, dan resit serta rekod carian dihantar melalui e-mel selepas bayaran. Portal ini juga menerima permohonan kebenaran dalam talian, seperti kebenaran untuk memindah milik tanah yang mempunyai sekatan kepentingan.

Anda memerlukan daerah, mukim, jenis hakmilik, nombor hakmilik dan nombor lot. Penjual yang enggan berkongsi butiran ini ialah satu tanda amaran.

Apa yang ditunjukkan oleh keputusan carian

Butiran dalam daftar	Maksudnya bagi anda
Pemilik berdaftar (tuan punya berdaftar)	Pemilik sah atau pemilik bersama dan bahagian masing-masing. Nama mesti sepadan dengan dokumen pengenalan diri penjual.
Tempoh pegangan	Pegangan bebas (selama-lamanya) atau pajakan dengan tarikh tamat. Kira baki tahun; lihat pegangan bebas vs pajakan.
Kategori kegunaan tanah	Pertanian, bangunan atau perusahaan (seksyen 52 dan 121–122 Kanun).
Syarat nyata	Untuk apa tanah itu boleh digunakan, seperti bangunan kediaman atau bangunan perniagaan. Penting bagi pangsapuri servis atas hakmilik komersial.
Sekatan kepentingan	Had terhadap urusan tanah, contohnya tidak boleh dipindah milik, dipajak atau digadai tanpa kebenaran negeri, atau tidak boleh dipindah milik kepada bukan warganegara.
Gadaian	Pinjaman bank yang dijamin dengan tanah tersebut. Dalam pembelian subsale, pinjaman penjual biasanya ditebus daripada wang pembelian anda semasa penyempurnaan.
Kaveat	Seseorang menuntut kepentingan, atau Pendaftar telah membekukan urusan. Butiran di bawah.
Perintah larangan	Perintah mahkamah yang menghalang urusan, selalunya berkaitan dengan hutang penghakiman (seksyen 334–335).
Pajakan dan penyewaan	Pajakan berdaftar, atau penyewaan yang diendorskan pada hakmilik, mengikat pemilik baharu.
Keluasan dan nombor lot	Mesti sepadan dengan tanah atau petak yang anda lihat.

Penjelasan tentang kaveat

Kaveat ialah catatan dalam daftar yang memberi amaran bahawa seseorang menuntut kepentingan dalam tanah tersebut. Selagi kaveat itu kekal, pejabat tanah tidak akan mendaftarkan pindah milik, gadaian atau pajakan yang diliputi kaveat melainkan pengkaveat bersetuju atau kaveat dibatalkan. Bahagian Sembilan Belas National Land Code menetapkan empat jenis:

Jenis	Seksyen	Siapa yang memasukkannya dan sebabnya
Kaveat Pendaftar	319–321	Pendaftar, contohnya untuk mencegah penipuan atau urusan yang tidak wajar, atau untuk melindungi negeri atau pihak lain.
Kaveat persendirian	322–329	Seseorang yang menuntut hakmilik atau kepentingan dalam tanah, seperti pembeli yang telah menandatangani SPA. Dimasukkan menggunakan Borang 19B.
Kaveat pemegang lien	330–331	Pemberi pinjaman yang memegang hakmilik sebagai cagaran tanpa gadaian berdaftar.
Kaveat amanah	332–333	Melindungi tanah yang dipegang secara amanah, bagi pemegang amanah atau benefisiari.

Kaveat persendirian pembeli sendiri

Menandatangani SPA tidak menjadikan anda pemilik berdaftar, jadi sehingga pindah milik didaftarkan, penjual secara teorinya masih boleh membuat urusan lain ke atas tanah tersebut. Oleh itu, dalam banyak pembelian subsale, peguam pembeli memasukkan kaveat persendirian tidak lama selepas SPA ditandatangani dan deposit dibayar. Sama ada ia diperlukan bergantung pada urus niaga, jadi tanya peguam anda.

Bagaimana kaveat berakhir

• Penarikan balik (seksyen 325): pengkaveat menarik balik kaveat, contohnya selepas jualan selesai atau urus niaga dibatalkan.
• Pembatalan oleh Pendaftar (seksyen 326): atas permohonan pemilik atau pihak lain yang terjejas, selepas notis diberikan kepada pengkaveat.
• Pembatalan oleh mahkamah (seksyen 327): permohonan kepada Mahkamah Tinggi.
• Luput (seksyen 328): kaveat persendirian sah selama enam tahun dari tarikh ia berkuat kuasa, menurut penjelasan The Edge Malaysia pada 2022.
• Kaveat salah (seksyen 329): seseorang yang memasukkan kaveat tanpa sebab munasabah boleh diperintahkan membayar pampasan kepada pemilik.

Jika carian menunjukkan kaveat yang tidak dijangka, jangan bayar apa-apa lagi sehingga peguam anda tahu siapa yang memasukkannya dan sebabnya, dan jadikan pembatalannya sebagai syarat bertulis dalam SPA.

Ilustrasi: membaca keputusan carian

Contoh di bawah adalah rekaan dan disusun sebagai ringkasan, bukan salinan cetakan sebenar.

Catatan (ilustrasi)	Apa yang dinyatakan	Apa yang patut dilakukan pembeli
Hakmilik	Hakmilik Pejabat Pendaftaran, Lot 0000, Mukim Plentong, daerah Johor Bahru	Pastikan lot sepadan dengan rumah yang anda lihat.
Tempoh pegangan	Pajakan 99 tahun, tamat 2105	Kira-kira 79 tahun berbaki pada 2026. Tanya bank anda bagaimana mereka menilai baki tempoh pajakan.
Kategori dan syarat nyata	Bangunan; satu rumah kediaman	Sesuai untuk rumah keluarga. Kegunaan sebagai kedai atau pejabat akan melanggar syarat.
Sekatan kepentingan	Tidak boleh dipindah milik atau digadai tanpa kebenaran Pihak Berkuasa Negeri	Peguam anda memohon kebenaran; ambil kira tempohnya dalam SPA.
Pemilik berdaftar	Dua individu, setengah bahagian setiap seorang	Kedua-duanya mesti menandatangani SPA, atau seorang menandatangani di bawah surat kuasa wakil yang sah.
Gadaian	Digadaikan kepada bank berlesen	Biasa. Bank penjual mengeluarkan penyata penebusan dan dibayar semasa penyempurnaan.
Kaveat	Kaveat persendirian dimasukkan oleh sebuah syarikat, 2024	Berhenti. Ketahui sebabnya dan bagaimana ia akan ditarik balik sebelum menandatangani apa-apa.

Di sini semuanya biasa kecuali kaveat. Selagi ia tidak ditarik balik atau dibatalkan, pindah milik anda tidak boleh didaftarkan, walau apa pun kata penjual mengenainya.

Subsale vs projek baharu: apa yang berbeza

Subsale dengan hakmilik individu atau hakmilik strata

Kes yang mudah: padankan pemilik dengan penjual, catat sebarang gadaian dan kaveat, dan baca sekatan. Hakmilik strata juga menunjukkan petak, petak aksesori seperti tempat letak kereta, dan unit syer. Lihat panduan saya tentang membuat tawaran untuk hartanah subsale dan SPA.

Subsale yang masih di bawah hakmilik induk

Jika hakmilik strata belum dikeluarkan, carian menunjukkan hakmilik induk atas nama pemaju, bukan penjual. Pemilikan kemudiannya bergantung pada rantaian dokumen, daripada SPA pembeli pertama dengan pemaju hingga sebarang penyerahhakan selepas itu, yang disemak oleh peguam anda. Maklumat lanjut dalam panduan hakmilik strata saya.

Projek baharu

Di sini carian berkisar tentang tanah projek: pemilik berdaftar (pemaju atau pemilik tanah usaha sama), kategori kegunaan tanah dan syarat, serta sebarang gadaian kepada pembiaya pemaju. Tanah projek yang digadaikan adalah perkara biasa; SPA dan dokumen pembiaya mengatur pelepasan unit anda. Semak juga lesen dan permit iklan pemaju di portal TEDUH KPKT; lihat senarai semak galeri jualan dan cara saya mengesahkan projek.

Tanda amaran dalam carian hakmilik

• Nama pemilik tidak sepadan dengan penjual. Melainkan ada sebab yang jelas, seperti harta pusaka atau surat kuasa wakil yang sah, tarik diri. Baca panduan penipuan hartanah saya.
• Kaveat persendirian oleh pihak selain pembeli yang diketahui. Ia mungkin menandakan pertikaian atau jualan terdahulu.
• Perintah larangan atau kaveat Pendaftar. Tanah itu mungkin dibekukan oleh mahkamah atau oleh pejabat tanah.
• Sekatan terhadap pindah milik kepada bukan warganegara, atau tanah rizab Melayu. Pembeli asing tidak boleh menerima pindah milik. Tanah rizab Melayu secara amnya tidak boleh dijual atau dipajak kepada bukan Melayu (Malay Mail, Februari 2018).
• Penjual muflis. Sebaik sahaja perintah kebankrapan dibuat, harta orang yang bankrap terletak hak pada Ketua Pengarah Insolvensi dan dia tidak boleh memindah milik harta tersebut. Jabatan Insolvensi Malaysia (MdI) menyediakan carian status dalam talian pada RM10 setiap satu.
• Lelongan atau tunggakan. Tindakan pemulihan oleh bank mengubah cara, dan sama ada, penjual boleh menjual. Lihat panduan saya tentang hartanah lelong dan bayaran pinjaman yang tertunggak.
• Baki tempoh pajakan yang pendek atau kegunaan tanah yang salah. Kedua-duanya menjejaskan pinjaman dan jualan semula.

Pembeli asing: apa yang perlu disemak pada hakmilik

Seksyen 433B National Land Code menyatakan bahawa bukan warganegara dan syarikat asing hanya boleh memperoleh tanah dengan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri. Selain itu, Johor secara amnya mewajibkan warga asing membayar sekurang-kurangnya RM1 juta bagi kebanyakan hartanah kediaman, dengan beberapa pengecualian seperti zon yang ditetapkan (New Straits Times, April 2026). Jadi, sebagai pembeli asing:

• Baca sekatan kepentingan dahulu; larangan pindah milik kepada bukan warganegara menamatkan perkara itu.
• Jadikan kebenaran negeri sebagai syarat SPA, termasuk apa yang berlaku jika ia ditolak.
• Pastikan harga memenuhi had minimum Johor; panduan harga minimum warga asing di Johor saya menerangkan peraturannya.
• Jika anda menandatangani dari luar negara, peguam anda mungkin memerlukan surat kuasa wakil atau dokumen yang ditandatangani di hadapan konsulat atau notari. Lihat membeli di JB tanpa perlu terbang ke sini.

Bagi pemohon MM2H, saya berkoordinasi dengan ejen MM2H berlesen MOTAC dan menguruskan bahagian hartanah; kelulusan diputuskan oleh pihak berkuasa. Lihat halaman sokongan hartanah MM2H saya.

Bila perlu membuat carian: garis masa ringkas

1. Sebelum anda menempah atau membuat tawaran. Carian persendirian untuk mengesahkan pemilik, tempoh pegangan, sekatan dan sebarang kaveat. Kosnya jauh lebih rendah daripada fi tempahan yang mungkin sukar anda dapatkan semula (lihat bayaran balik fi tempahan).
2. Sebelum menandatangani SPA. Carian peguam anda membentuk syarat-syarat SPA.
3. Selepas menandatangani. Jika sesuai, peguam anda memasukkan kaveat persendirian untuk melindungi tuntutan anda.
4. Sebelum penyempurnaan. Carian akhir sebelum baki harga dilepaskan, untuk mengesan apa-apa yang baharu.
5. Selepas pendaftaran. Carian yang menunjukkan anda sebagai pemilik dan gadaian lama telah dilepaskan.

Proses penuh ada dalam panduan saya tentang langkah undang-undang membeli di Johor dan yuran guaman. Carian hakmilik bukan pemeriksaan fizikal; gandingkannya dengan pemeriksaan rumah dan semakan harga transaksi yang direkodkan.

Di mana untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda

Setiap kawasan ada hakmilik yang bersih dan yang rumit. Panduan ini membantu anda menyenarai pendek:

• Rumah bertanah di JB: hakmilik individu yang mudah dicari.
• Mount Austin: banyak kondominium dan rumah teres yang telah siap.
• Iskandar Puteri: campuran hakmilik kediaman dan komersial.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: bangunan tinggi di pusat bandar berhampiran RTS Link.
• Permas Jaya dan Senibong: kawasan perumahan mantap di sebelah timur.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: kawasan perumahan keluarga berhampiran Laluan Kedua.
• Projek baharu di JB: semak hakmilik induk dan permit.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Pertikaian Jiran & Sempadan di Malaysia (2026) · Kebenaran Negeri Pindah Milik di Johor · Penjelasan hakmilik strata · Pegangan bebas vs pajakan · Membeli hartanah yang sedang disewa di JB · Cukai tanah dan cukai taksiran

Soalan lazim

Bagaimana cara membuat carian hakmilik tanah di Johor?

Mohon di kaunter pejabat tanah yang menyimpan hakmilik tersebut (PTG Johor bagi hakmilik Pejabat Pendaftaran, pejabat tanah daerah bagi hakmilik Pejabat Tanah) atau gunakan iTanah, portal Pejabat Tanah dan Galian Johor. Anda memerlukan daerah, mukim, jenis hakmilik, nombor hakmilik dan nombor lot.

Apakah perbezaan antara carian persendirian dan carian rasmi?

Carian persendirian (seksyen 384, National Land Code) memberikan butiran daftar untuk semakan anda sendiri. Carian rasmi (seksyen 385) ialah keputusan yang dikeluarkan oleh pejabat tanah, biasanya dipohon oleh peguam dan bank sebelum menandatangani dan sebelum penyempurnaan.

Berapakah kos carian tanah di Johor?

Borang carian rasmi PTG Johor, yang dipinda pada 2026, menyenaraikan RM150 bagi setiap hakmilik, atau RM180 bagi maklumat yang tidak lagi berkuat kuasa. iTanah memaparkan caj carian persendirian sebelum anda membayar.

Apakah maksud kaveat pada hakmilik tanah?

Seseorang telah mendaftarkan tuntutan terhadap kepentingan dalam tanah tersebut, atau Pendaftar telah membekukan urusan. Selagi ia kekal, pindah milik atau gadaian yang diliputinya tidak boleh didaftarkan tanpa persetujuan pengkaveat atau pembatalannya.

Patutkah pembeli memasukkan kaveat persendirian selepas menandatangani SPA?

Selalunya, dalam pembelian subsale, peguam pembeli memasukkannya untuk melindungi pembeli sehingga pindah milik didaftarkan. Sama ada ia diperlukan bergantung pada urus niaga, jadi tanya peguam anda.

Berapa lama kaveat persendirian kekal?

Kaveat persendirian luput enam tahun selepas ia berkuat kuasa di bawah seksyen 328 National Land Code, melainkan ia ditarik balik, dibatalkan oleh Pendaftar atau dibatalkan oleh Mahkamah Tinggi lebih awal.

Bolehkah warga asing membeli tanah yang mempunyai sekatan kepentingan?

Hanya jika sekatan itu membenarkannya dan negeri memberi kebenaran. Bukan warganegara memerlukan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri di bawah seksyen 433B, dan sekatan yang melarang pindah milik kepada bukan warganegara bermakna hartanah itu tidak boleh dibeli.

Sudah jumpa unit dan mahu hakmiliknya disemak?

Hantarkan kepada saya projek atau alamat dan, jika ada, nombor hakmilik atau lot. Saya akan mengatur carian persendirian dan menerangkan apa yang ditunjukkannya sebelum anda membayar fi tempahan, dan peguam anda kemudian membuat carian rasmi. Anda juga boleh membuat temu janji untuk melihat unit, atau konsultasi Zoom jika anda masih di luar negara.

Sumber: PTG Johor, Borang C2: Borang Permohonan Carian Rasmi, pindaan 01/2026, diterbitkan Mei 2026; Pejabat Tanah dan Galian Johor, Manual Pengguna iTanah Johor (manual pengguna awam), versi 1.0, 2026; National Land Code (Act 828), seksyen 52, 104, 120–122, 158–159, 319–335, 384–385 dan 433B (tajuk seksyen), disemak November 2026; The Edge Malaysia, “Know your stuff: the importance of private caveats”, Julai 2022; Jabatan Insolvensi Malaysia (MdI), soalan lazim kebankrapan (fi carian dan peletakan hak harta), disemak November 2026; Malay Mail, “Malay reserve land cannot be leased to non-Malays, says ministry”, 17 Februari 2018; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat am disemak pada 9 November 2026, bukan nasihat undang-undang. Prosedur, borang dan caj pejabat tanah boleh berubah; sahkan dengan PTG Johor atau pejabat tanah daerah dan peguam anda sebelum membuat komitmen. Contoh keputusan carian ialah ilustrasi dengan butiran rekaan.