Kebenaran negeri bagi pindah milik hartanah di Johor (2026): bila diperlukan, fi dan tempoh

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 9 November 2026

Panduan ini untuk pembeli dan penjual di Johor, dari Malaysia, Singapura, Indonesia, India, China dan MM2H, yang tertanya-tanya maksud “kebenaran Pihak Berkuasa Negeri” bagi urus niaga mereka. Jawapan ringkasnya: kebenaran diperlukan apabila hakmilik mempunyai sekatan kepentingan yang melarang pindah milik, gadaian atau pajakan tanpa kebenaran Pihak Berkuasa Negeri, dan setiap kali pembeli ialah warga asing atau syarikat asing, di bawah seksyen 433B Kanun Tanah Negara. Peguam pembeli biasanya memohon kepada Pejabat Tanah dan Galian Johor (PTG Johor) atau pejabat tanah daerah. Tempoh penyelesaian SPA lazimnya dikira dari tarikh kebenaran diterima.

Maklumat umum, bukan nasihat undang-undang, cukai atau kewangan. Sahkan kedudukan hakmilik anda dengan peguam anda dan PTG Johor atau pejabat tanah daerah.

Apa itu kebenaran negeri, dan dari mana peraturan ini datang

Di Malaysia, tanah adalah milik negeri, dan setiap negeri memberi milik (mengurniakan) tanah kepada pemilik mengikut syarat. Seksyen 120 Kanun Tanah Negara (Akta 828) membenarkan Pihak Berkuasa Negeri mengenakan syarat nyata dan sekatan kepentingan apabila memberi milik tanah, dan kedua-duanya mesti dinyatakan atau dirujuk dalam hakmilik. Sekatan kepentingan mengehadkan apa yang boleh dilakukan oleh pemilik terhadap tanah itu, lazimnya: tiada pindah milik, gadaian atau pajakan tanpa kebenaran Pihak Berkuasa Negeri.

Secara berasingan, Bahagian 33 Kanun mengawal pemilikan oleh warga asing. Seksyen 433B menyatakan bahawa bukan warganegara dan syarikat asing boleh memperoleh tanah, atau menerima pindah milik, turun milik atau urusan lain yang memihak kepada mereka, hanya dengan kelulusan terlebih dahulu daripada Pihak Berkuasa Negeri, yang mungkin disertai syarat dan levi yang ditetapkan. Di bawah seksyen 433E yang berkaitan, urusan yang dibuat tanpa kelulusan yang diperlukan adalah batal dan tidak sah, dan kesalahan membawa denda sekurang-kurangnya RM100,000.

Jenis kebenaran	Bila diperlukan	Asas undang-undang
Kebenaran pindah milik	Hakmilik mempunyai sekatan kepentingan yang mewajibkan kebenaran bagi pindah milik	Seksyen 120 dan endorsan pada hakmilik
Kebenaran gadaian	Bank pembeli mahukan gadaian ke atas hakmilik bersekatan	Sekatan yang sama
Kebenaran pajakan	Pajakan berdaftar ke atas hakmilik bersekatan	Sekatan yang sama
Kelulusan kepentingan asing	Pembeli, penyewa di bawah pajakan berdaftar, atau waris ialah bukan warganegara atau syarikat asing	Seksyen 433B

Cara mengetahui sama ada hakmilik di Johor memerlukan kebenaran

Lihat hakmilik, bukan brosur. Carian persendirian atau carian rasmi tanah menunjukkan sekatan kepentingan dalam bahagiannya sendiri; panduan carian hakmilik tanah saya menerangkan cara membacanya. Sekatan sering terdapat pada hakmilik pajakan dan sesetengah hakmilik pegangan bebas; perkataan lazimnya menyatakan tanah tidak boleh dipindah milik, dipajak atau digadai tanpa kebenaran Pihak Berkuasa Negeri.

• Tiada sekatan, pembeli Malaysia: biasanya tiada kebenaran negeri diperlukan; pindah milik (Borang 14A) terus didaftarkan.
• Ada sekatan, pembeli Malaysia: kebenaran pindah milik dan, jika ada pinjaman, kebenaran gadaian.
• Apa-apa hakmilik, pembeli asing: kelulusan kepentingan asing di bawah seksyen 433B, serta apa-apa kebenaran sekatan yang diperlukan oleh hakmilik.
• Belum ada hakmilik individu atau strata: semak hakmilik induk dan kebenaran pemaju. Lihat penjelasan hakmilik strata.

Kategori khas dengan syarat tambahan

Senarai semak PTG Johor 2026 menamakan jenis hartanah yang memerlukan kelulusan tambahan terlebih dahulu:

• Rumah kos rendah, kos sederhana rendah dan Rumah Mampu Milik Johor: surat kelulusan daripada Bahagian Perumahan, Pejabat Setiausaha Kerajaan Negeri Johor diperlukan. Lihat panduan RMMJ saya.
• Unit yang ditetapkan sebagai lot Bumiputera: pindah milik kepada pembeli di luar kumpulan itu memerlukan pelepasan daripada Negeri, dengan langkah tambahan seperti iklan akhbar bagi jualan semula.
• Tanah rizab Melayu: hanya boleh dipegang oleh mereka yang layak di bawah undang-undang rizab Melayu Johor. Pejabat tanah menyemak status, dan tanah ini tidak terbuka kepada pembeli asing.

Bagi warga asing, sekatan yang melarang pindah milik kepada bukan warganegara biasanya menjadikan hartanah itu tidak boleh dibeli, jadi semak hakmilik sebelum membuat tempahan.

Siapa yang memohon, dan bagaimana permohonan berjalan

Dalam amalan, peguam pembeli menyediakan dan memfailkan permohonan sebaik sahaja SPA ditandatangani dan disetem, kerana pejabat tanah memerlukan SPA, carian hakmilik dan dokumen pengenalan pihak-pihak. Pejabat yang menerimanya bergantung pada hakmilik. Hakmilik Pendaftar dihantar ke PTG Johor di Kota Iskandar, dan hakmilik Pejabat Tanah ke pejabat tanah daerah (contohnya, pejabat daerah Johor Bahru).

Kebenaran untuk memindah milik atau menggadai hakmilik bersekatan

Portal dalam talian PTG Johor, iTanah, menerima permohonan Kebenaran Pindahmilik Sekatan Kepentingan bagi pindah milik, gadaian dan pajakan. Orang awam dan wakil peguam boleh memfailkan permohonan, memuat naik dokumen, membayar dalam talian dan menjejak status; pemfailan di kaunter masih disenaraikan dalam senarai semak. Dokumen biasa ialah borang mengikut pihak-pihak (PM.1 hingga PM.4 bagi pindah milik, GC.1 hingga GC.4 bagi gadaian), salinan hakmilik dan carian persendirian, SPA, resit cukai tanah dan cukai taksiran semasa, dokumen pengenalan, dan surat kebenaran bank penjual jika hartanah masih bergadai.

Pihak yang membuat keputusan bergantung pada hakmilik dan pihak-pihak terlibat. Biasanya Pengarah PTG Johor (hakmilik Pendaftar) atau Pentadbir Tanah daerah (hakmilik Pejabat Tanah); sesetengah kategori dirujuk kepada Menteri Besar (Sinar Harian, Mac 2019).

Kelulusan kepentingan asing

Bagi bukan warganegara atau syarikat asing, senarai semak kepentingan asing PTG Johor 2026 menggunakan borang KA.1 hingga KA.5 (gabungan individu, syarikat dan pemaju). Selain hakmilik, carian (dan hakmilik induk jika hakmilik strata belum dikeluarkan), SPA, resit dan salinan pasport berwarna, ia memerlukan kebenaran daripada mana-mana bank pemegang gadaian atau pengkaveat, serta satu set dokumen untuk jabatan penilaian (JPPH) dengan pelan tapak dan gambar. Permohonan dihantar ke PTG Johor di Kota Iskandar.

Pembeli di luar negara tidak perlu hadir ke pejabat tanah; cara menandatangani dari luar negara diterangkan dalam membeli di JB tanpa perlu datang ke sini dan panduan surat kuasa wakil saya.

Fi kebenaran di Johor (2026)

Pembeli asing: fi kelulusan sejak 1 Julai 2025

Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri Johor meluluskan kadar baharu pada 11 Jun 2025, dan pekeliling PTG Johor Bil. 3 Tahun 2025 menguatkuasakannya mulai 1 Julai 2025. Kadar ini menggantikan kadar 2% yang terpakai sejak 2014:

Transaksi oleh pembeli asing	Fi kelulusan mulai 1 Julai 2025
Kediaman atau komersial, dibeli daripada pemaju	3% daripada nilai jualan yang disetem, minimum RM30,000
Kediaman atau komersial, jualan semula	3% daripada nilai JPPH atau nilai jualan yang disetem, mengikut mana yang lebih tinggi, minimum RM30,000
Pangsapuri servis di bawah ambang RM1 juta (jika dibenarkan oleh Negeri)	3%, minimum RM50,000
Hartanah perindustrian	4% daripada nilai jualan yang disetem (jualan semula: daripada nilai JPPH atau nilai jualan, mengikut mana yang lebih tinggi)
Hadiah kepada keluarga terdekat (kediaman, komersial, perindustrian)	2% daripada nilai JPPH, minimum RM20,000
Pusaka dan pindahan kepada benefisiari	Tiada fi
Fi permohonan, bagi setiap hakmilik	RM2,000
Lanjutan kelulusan / bayaran lewat fi kelulusan / rayuan	RM2,000 / RM2,000 / RM3,000

Ilustrasi: bagi jualan semula RM1,200,000 yang dinilai oleh JPPH pada RM1,150,000, fi ialah 3% daripada angka yang lebih tinggi, iaitu RM36,000, serta RM2,000 untuk memohon. Membeli separuh bahagian tidak mengurangkan fi kepada separuh: Johore Bar Committee melaporkan pada 2021 bahawa PTG Johor mengira fi kebenaran berdasarkan jumlah nilai hartanah walaupun hanya separuh bahagian dipindahkan kepada warga asing. Fi ini adalah tambahan kepada duti setem, yang ditetapkan pada 8% bagi pindah milik kediaman kepada pembeli asing sejak 1 Januari 2026 (New Straits Times, April 2026); lihat panduan duti setem dan panduan fi guaman saya.

Hakmilik bersekatan: kebenaran pindah milik atau gadaian

Senarai semak pindah milik dan gadaian PTG Johor, yang diterbitkan pada Mei 2026 dan merujuk pekeliling PTG Johor Bil. 8 Tahun 2019, menyenaraikan fi permohonan RM100 bagi setiap hakmilik dan fi kelulusan mengikut jenis hartanah:

Jenis hartanah	Fi kelulusan
Tanah pertanian	RM100 bagi setiap ekar atau sebahagiannya
Bangunan kos rendah	RM500 seunit
Bangunan di atas tanah kurnia	RM500 seunit
Bangunan komersial	RM3,000 seunit
Bangunan perindustrian di atas tanah kurnia	RM3,500 seunit

• Menjual dalam tempoh lima tahun: senarai semak pindah milik menggandakan fi kelulusan jika penjual memiliki hartanah itu untuk tempoh yang singkat: lima kali ganda dalam tempoh setahun, empat kali ganda pada tahun kedua, dan menurun kepada satu kali pada tahun kelima.
• Tempoh sah: selepas kelulusan, pindah milik (Borang 14A) perlu didaftarkan dalam tempoh enam bulan. Satu lanjutan dikenakan RM50; selepas setahun, permohonan baharu diperlukan.
• Rayuan: RM100 bagi setiap hakmilik, kepada Menteri Besar melalui pejabat tanah.

Siapa yang membayar fi yang mana ditetapkan dalam SPA, jadi semak klausanya sebelum menandatangani.

Berapa lama kebenaran mengambil masa, dan bagaimana SPA mengendalikannya

Saya tidak menemui tempoh pemprosesan PTG Johor yang diterbitkan bagi kebenaran atau kelulusan kepentingan asing pada 2026. Lazimnya ia mengambil masa beberapa minggu hingga beberapa bulan, bergantung pada kelengkapan fail, sebarang penilaian JPPH dan pihak berkuasa yang membuat keputusan.

Itulah sebabnya SPA yang digubal dengan baik mengambil kira kebenaran ini. Satu ruangan guaman hartanah oleh Bar Council (diterbitkan dalam The Sun, Disember 2006) menerangkan corak biasa:

• SPA tertakluk kepada kebenaran, dengan tempoh yang dipersetujui untuk mendapatkannya, biasanya 4 hingga 12 bulan, yang boleh dilanjutkan.
• Baki harga perlu dibayar dalam tempoh tiga bulan selepas peguam pembeli menerima kebenaran, biasanya dengan lanjutan tambahan sebulan atau lebih pada kadar faedah bayaran lewat yang dipersetujui.

Kebanyakan SPA bersyarat juga menyatakan bahawa jika kebenaran ditolak atau tidak diperoleh dalam masa, perjanjian itu tamat dan deposit pembeli dipulangkan; sesetengahnya membenarkan pihak-pihak merayu atau melanjutkan tempoh terlebih dahulu. Semak klausa anda sendiri.

Oleh itu, jualan semula kepada pembeli asing mengambil masa lebih lama berbanding pembeli tempatan; panduan saya tentang menjual hartanah JB sebagai warga asing memberi pandangan penjual tentang garis masanya. Bagi projek pelancaran baharu, tanya pemaju bagaimana kelulusan bagi pembeli asing dikendalikan dan apa yang berlaku jika ditolak.

Punca kelewatan biasa

• Dokumen tidak lengkap, seperti resit cukai tanah atau cukai taksiran tahun semasa yang belum dibayar.
• Kesilapan bayaran: Johore Bar Committee menyenaraikan 17 sebab PTG Johor menolak cek pada 2021.
• Surat kebenaran bank penjual atau kebenaran pengkaveat masih belum diterima.
• Menunggu penilaian JPPH atau pelepasan Bahagian Perumahan.

Buat carian tanah sebelum membuat tawaran, jelaskan bil tertunggak penjual, dan minta surat kebenaran daripada bank penjual lebih awal.

Pembeli asing: apa yang dibenarkan dan tidak dibenarkan oleh kebenaran

• Harga minimum: warga asing secara amnya hanya boleh membeli hartanah kediaman di Johor bermula RM1 juta. Zon yang ditetapkan seperti Medini di Iskandar Puteri dikecualikan, dan pemaju boleh mendapatkan kelulusan khas untuk menjual sesetengah unit di bawah RM1 juta kepada warga asing; pemilik unit tersebut hanya boleh menjual semula di bawah RM1 juta kepada warganegara Malaysia (New Straits Times, 20 April 2026). Lihat harga minimum dan kuota Johor.
• Pusaka: turun milik kepada waris asing juga memerlukan kelulusan di bawah seksyen 433B, walaupun Johor tidak mengenakan fi kelulusan bagi pusaka. Lihat benefisiari asing yang mewarisi hartanah.
• MM2H: peserta masih memerlukan kebenaran negeri untuk membeli. Bagi visa, saya berkoordinasi dengan ejen MM2H berlesen MOTAC; kelulusan diputuskan oleh pihak berkuasa. Lihat sokongan hartanah MM2H.

Jika kebenaran ditolak

1. Baca surat penolakan. Ia mungkin menunjukkan kekurangan yang boleh diperbetulkan.
2. Pertimbangkan rayuan: RM3,000 bagi setiap hakmilik untuk permohonan kepentingan asing, RM100 bagi kebenaran hakmilik bersekatan. Pastikan SPA memberi masa yang mencukupi.
3. Gunakan klausa penolakan dalam SPA: biasanya bayaran balik dan penarikan balik sebarang kaveat persendirian. Lihat menarik diri selepas menandatangani SPA.
4. Jangan cuba mengelaknya. Memegang tanah bagi pihak warga asing melalui penama atau amanah tempatan boleh melanggar seksyen 433B dan 433E, yang menjadikan urusan tanpa kelulusan tidak sah.

Perkara yang perlu diketahui oleh penjual

Jika hakmilik anda bersekatan, kebenaran adalah sebahagian daripada proses jualan anda: resit mesti terkini, bank anda mesti memberi kebenaran jika hartanah bergadai, dan tempoh pemilikan yang singkat boleh menggandakan fi kelulusan. Menjual kepada warga asing? Semak dahulu sama ada harga mencapai ambang. Panduan saya tentang menjual dengan pinjaman yang masih ada pada hakmilik, menetapkan harga rumah di JB dan RPGT merangkumi perkara lain bagi pihak penjual; tanya peguam anda bagaimana SPA bersyarat menjejaskan tarikh pemfailan RPGT anda.

Di mana hendak membeli jika perkara ini penting kepada anda

Peraturan kebenaran terikat pada hakmilik, bukan kawasan, jadi semak setiap unit. Sebagai permulaan:

• Medini: zon yang ditetapkan dan dikecualikan daripada harga minimum warga asing (New Straits Times, April 2026).
• Iskandar Puteri: pembangunan yang lebih baharu; semak sama ada hakmilik strata telah dikeluarkan.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: kediaman di pusat bandar berhampiran RTS Link.
• Mount Austin dan Tebrau, Setia Indah dan Molek: gabungan jualan semula pegangan bebas dan pajakan.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium dan rumah bertanah di sebelah timur.
• Rumah bertanah di JB: hakmilik individu yang mudah dibuat carian.

Bandingkan kawasan-kawasan ini pada peta hartanah JB saya, dan baca pegangan bebas vs pajakan serta pembaharuan pajakan di Johor jika hakmilik ialah pajakan.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Carian hakmilik tanah dan kaveat · Langkah undang-undang membeli di Johor · Penjelasan SPA · Memindahkan hartanah kepada keluarga

Soalan lazim

Apakah kebenaran negeri bagi hartanah di Johor?

Kebenaran daripada Pihak Berkuasa Negeri Johor bagi sesuatu urusan tanah. Ia diperlukan apabila hakmilik mempunyai sekatan kepentingan yang mewajibkan kebenaran, dan bagi sebarang pembelian oleh bukan warganegara atau syarikat asing di bawah seksyen 433B Kanun Tanah Negara.

Bagaimana saya tahu sama ada hakmilik saya memerlukan kebenaran negeri?

Buat carian tanah. Sekatan kepentingan dinyatakan pada hakmilik dan dalam keputusan carian. Jika pembeli ialah warga asing, kelulusan kepentingan asing diperlukan tanpa mengira apa yang tertera pada hakmilik.

Siapa yang memohon kebenaran negeri di Johor?

Biasanya peguam pembeli, selepas SPA ditandatangani. Permohonan dihantar ke PTG Johor atau pejabat tanah daerah, bergantung pada hakmilik; kebenaran bagi hakmilik bersekatan boleh difailkan dalam talian melalui iTanah.

Berapakah fi kebenaran negeri bagi warga asing di Johor?

Sejak 1 Julai 2025, 3% daripada harga bagi pembelian kediaman dan komersial (bagi jualan semula, daripada nilai JPPH atau nilai jualan, mengikut mana yang lebih tinggi), dengan minimum RM30,000, serta RM2,000 bagi setiap hakmilik untuk memohon, di bawah pekeliling PTG Johor 3/2025.

Berapa lama kebenaran negeri mengambil masa di Johor?

PTG Johor tidak menerbitkan tempoh pemprosesan tetap yang dapat saya temui. Ia sering mengambil masa beberapa minggu hingga beberapa bulan. SPA lazimnya memberi 4 hingga 12 bulan untuk mendapatkan kebenaran, dan baki harga biasanya perlu dibayar dalam tempoh tiga bulan selepas kebenaran diterima.

Apa yang berlaku kepada deposit saya jika kebenaran ditolak?

SPA yang menentukan. SPA bersyarat biasanya tamat dan deposit pembeli dipulangkan jika kebenaran ditolak atau tidak diperoleh dalam masa, dan Johor membenarkan rayuan dengan bayaran fi.

Mahu laluan kebenaran disemak sebelum anda membuat tempahan?

Hantarkan nama projek atau alamat, harga yang diminta dan sama ada anda membeli sebagai warganegara Malaysia atau warga asing. Saya akan meneliti sekatan hakmilik dan laluan kebenaran bersama anda, supaya anda tahu syarat yang perlu diminta daripada peguam anda untuk dimasukkan ke dalam SPA. Anda juga boleh membuat temu janji untuk melihat hartanah, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: National Land Code (Act 828, Revised 2020), seksyen 120, syarat nyata dan sekatan kepentingan, disemak November 2026; National Land Code (Act 828), seksyen 433B, bukan warganegara dan syarikat asing hanya boleh memperoleh tanah dengan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri, disemak November 2026; National Land Code (Act 828), seksyen 433E, kelulusan bagi urusan lain kepada bukan warganegara, disemak November 2026; Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Johor, Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025 (fi pejabat, termasuk pemerolehan oleh warga asing), 13 Jun 2025, berkuat kuasa 1 Julai 2025; PTG Johor, Senarai Semak Kepentingan Asing, diterbitkan Mei 2026; PTG Johor, Senarai Semak Permohonan Kebenaran Pindahmilik Tanah, diterbitkan Mei 2026; PTG Johor, Senarai Semak Kebenaran Gadaian/Cagaran, diterbitkan Mei 2026; Pejabat Tanah dan Galian Johor, Manual Pengguna Portal iTanah (manual pengguna awam), versi 1.0, 2026; Sinar Harian, “Dua keadaan permohonan kebenaran pindah milik”, 7 Mac 2019; Ruangan Bar Council Conveyancing Practice Committee, “Understanding an SPA (Part 1)”, The Sun, 8 Disember 2006, melalui National House Buyers Association; Johore Bar Committee, Circular No 9/2021, kemas kini selepas mesyuarat dengan PTG Johor pada 22 Februari 2021; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026; Malay Mail, “Malay reserve land cannot be leased to non-Malays, says ministry”, 17 Februari 2018

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 9 November 2026, bukan nasihat undang-undang, cukai atau kewangan. Prosedur pejabat tanah, fi dan dasar negeri boleh berubah; sahkan dengan peguam anda, PTG Johor atau pejabat tanah daerah, dan LHDN sebelum anda menandatangani. Contoh fi menggunakan angka rekaan.