Menarik diri selepas menandatangani SPA di Malaysia (2026): deposit, pemulangan wang dan pilihan anda

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 9 November 2026

Panduan ini untuk pembeli dan penjual di Johor Bahru, dari Malaysia, Singapura, Indonesia, India, China dan MM2H, yang telah menandatangani perjanjian jual beli (SPA) dan ingin menarik diri, atau bimbang pihak satu lagi akan menarik diri. Jawapan ringkasnya: tiada tempoh bertenang (cooling-off) secara umum. Setelah ditandatangani, anda hanya boleh keluar melalui jalan keluar yang ada dalam SPA dan undang-undang. Pembeli yang sekadar menarik diri biasanya kehilangan deposit (lazimnya 10% dalam subsale, dan 10% atau lebih daripada harga di bawah borang berkanun projek baharu), manakala penjual yang menarik diri boleh berdepan perintah mahkamah untuk menyempurnakan jualan.

Maklumat umum, bukan nasihat undang-undang atau kewangan; minta peguam anda sendiri membaca SPA anda sebelum bertindak.

Adakah jalan keluar selepas menandatangani?

SPA ialah kontrak yang mengikat. Di bawah Akta Kontrak 1950, ia hanya boleh berakhir awal melalui beberapa cara, setiap satu dengan kesan kewangan yang berbeza:

Cara ia berakhir	Kesan kewangan yang lazim	Sumber peraturan
Sesuatu syarat gagal dipenuhi (pinjaman, kebenaran negeri, kebenaran pemaju)	Wang dipulangkan seperti yang dinyatakan dalam SPA, kadangkala ditolak sejumlah kecil	SPA; bagi projek baharu, klausa 6 Schedule G dan H
Pembeli gagal membayar atau menyempurnakan	Deposit disimpan (subsale) atau peratusan tetap disimpan (projek baharu); bakinya dipulangkan	SPA; klausa 11 Schedule G dan H; seksyen 75 Akta Kontrak
Penjual atau pemaju gagal melaksanakan	Perintah mahkamah untuk menyempurnakan, atau penamatan dengan pemulangan wang dan pampasan	Seksyen 40, 74 dan 76 Akta Kontrak; Specific Relief Act 1950; seksyen 8A Housing Development Act
Kedua-dua pihak bersetuju membatalkan	Apa sahaja yang dipersetujui secara bertulis	Seksyen 63 Akta Kontrak

Kedua-dua borang berkanun projek baharu tidak mempunyai klausa tempoh bertenang, jadi kerja yang berguna berlaku sebelum anda menandatangani; lihat panduan SPA dan panduan pemulangan yuran tempahan saya.

Subsale: apabila pembeli ingin menarik diri

Dalam subsale (membeli daripada pemilik), anda biasanya membayar 10% semasa menandatangani, ditolak sebarang deposit cengkeram (earnest deposit), dan bakinya semasa penyempurnaan. Jika anda tidak membayar baki selewat-lewatnya pada tarikh penyempurnaan atau sebarang lanjutan, penjual boleh menyimpan deposit sebagai ganti rugi yang dipersetujui dan biasanya memulangkan apa-apa yang dibayar melebihi jumlah itu, seperti yang dijelaskan dalam ruangan pemindahhakan Bar Council pada 2006. Panduan saya tentang membuat tawaran untuk subsale di JB meliputi peringkat deposit cengkeram.

Bolehkah penjual benar-benar menyimpan keseluruhan deposit?

Biasanya boleh, jika jumlahnya munasabah. Seksyen 75 Akta Kontrak mengehadkan jumlah yang dinyatakan bagi kemungkiran kepada pampasan yang munasabah yang tidak melebihi jumlah tersebut. Dalam kes Cubic Electronics Sdn Bhd v Mars Telecommunications Sdn Bhd (Mahkamah Persekutuan, 2019), mahkamah memutuskan bahawa deposit tertakluk kepada seksyen 75, bahawa pampasan yang munasabah boleh diberikan sama ada kerugian sebenar dibuktikan atau tidak, dan bahawa pihak yang mungkir mesti menunjukkan jumlah itu tidak munasabah. Dalam kes tersebut, iaitu jualan tanah dan jentera bernilai RM90 juta, mahkamah mengekalkan pelucuthakan deposit yang telah dibayar.

Jadi, berhujah bahawa deposit biasa 10% adalah berlebihan adalah sukar. Jika anda mungkin tidak dapat menyempurnakan pembelian, berbincanglah dengan penjual lebih awal: lanjutan masa atau pelepasan yang dirundingkan biasanya lebih murah daripada pelucuthakan.

Subsale: apabila penjual ingin menarik diri

Jika penjual berubah fikiran, pembeli secara umumnya mempunyai dua laluan:

• Mendesak penjual meneruskan jualan. Seksyen 11 Specific Relief Act 1950 menganggap, sehingga dibuktikan sebaliknya, bahawa wang tidak dapat menebus secukupnya pelanggaran kontrak untuk memindahkan tanah. Mahkamah boleh memerintahkan penjual menyempurnakan jualan (pelaksanaan spesifik), tetapi remedi ini adalah atas budi bicara mahkamah, dan pembeli mesti menunjukkan bahawa mereka sentiasa bersedia dan sanggup menyempurnakan pembelian, menurut satu kajian dalam jurnal INSPEN.
• Menamatkan SPA dan menuntut. Di bawah seksyen 40 dan 76 Akta Kontrak, pihak yang menamatkan kontrak dengan sah selepas pihak satu lagi enggan melaksanakannya boleh menuntut pampasan. Sesetengah SPA menetapkan jumlahnya, contohnya pemulangan deposit ditambah jumlah yang dipersetujui; semak SPA anda.

Peguam anda biasanya memasukkan kaveat persendirian ke atas hak milik selepas SPA, supaya penjual tidak boleh memindahkan atau menggadaikan hartanah itu kepada orang lain selagi tuntutan anda masih berdiri (The Edge Malaysia, Julai 2022). Lihat panduan carian hak milik tanah dan kaveat saya. Jika penjual masih mempunyai pinjaman atas hartanah itu, membeli apabila penjual masih ada pinjaman menerangkan aspek penebusannya.

Projek baharu: apabila pembeli tidak dapat meneruskan

Pemaju perumahan berlesen di Semenanjung Malaysia, termasuk Johor, wajib menggunakan borang SPA berkanun di bawah Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989: Schedule G untuk rumah landed dan Schedule H untuk rumah strata. Terma semasa bermula daripada pindaan 2015, berkuat kuasa mulai 1 Julai 2015, dan tidak boleh diubah melalui persetujuan.

Di bawah klausa 11 kedua-dua borang, jika sesuatu ansuran tidak dibayar lebih daripada 30 hari selepas tarikh matangnya, pemaju boleh menamatkan perjanjian selepas memberi notis bertulis sekurang-kurangnya 30 hari melalui pos berdaftar AR. Jika pemaju berbuat demikian, wang yang telah anda bayar digunakan mengikut susunan ini:

Langkah	Schedule G (landed)	Schedule H (strata)
1. Pertama	Caj bayaran lewat yang belum dibayar diberikan kepada pemaju	Sama
2. Kemudian dilucuthakkan	10% daripada harga belian	10% daripada harga jika sehingga 50% telah dibayar; 20% jika lebih daripada 50% telah dibayar
3. Akhir sekali	Bakinya dipulangkan kepada anda	Sama
Bolehkah anda menghalangnya?	Ya, jika pinjaman anda diluluskan dan aku janji yang diperlukan diberikan sebelum tempoh notis tamat (klausa 11(3))	Sama

Ilustrasi dengan angka bulat rekaan: bagi kondominium RM800,000 di bawah Schedule H, pembeli yang telah membayar RM240,000 (30%) dan perjanjiannya ditamatkan akan kehilangan RM80,000 (10%) ditambah sebarang caj lewat yang belum dibayar, dengan kira-kira RM160,000 dipulangkan. Sekiranya pembeli telah membayar RM480,000 (60%), jumlah yang dilucuthakkan ialah RM160,000 (20%). Jika bank anda telah membayar bil kemajuan, tanya bagaimana pemulangan wang akan digunakan terhadap pinjaman anda.

Jika anda sekadar tidak lagi mahukan unit itu, menjualnya semula sebelum penyempurnaan mungkin boleh dilakukan dengan kebenaran pemaju, yang mungkin disertai yuran pentadbiran, seperti yang diterangkan dalam ruangan pemindahhakan Bar Council pada 2006. Lihat jadual bayaran progresif untuk mengetahui bila bil perlu dibayar.

Apabila pemaju yang bersalah

Penyerahan lewat tidak dengan sendirinya membolehkan anda membatalkan perjanjian. Di bawah klausa 26 Schedule H, pemaju mesti menyerahkan milikan kosong dalam tempoh 36 bulan (24 bulan bagi Schedule G) dan membayar ganti rugi penyerahan lewat sebanyak 10% setahun daripada harga, dikira dari hari ke hari; SPA tetap berterusan. Lihat panduan tuntutan LAD saya.

Jalan keluar berkanun yang utama ialah seksyen 8A Housing Development Act (Akta 118). Jika pemaju enggan, melengahkan, menggantung atau menghentikan kerja secara berterusan selama enam bulan atau lebih, anda boleh menamatkan perjanjian dengan persetujuan bertulis pembiaya akhir anda (yang tidak boleh ditahan tanpa alasan munasabah) dan pengesahan Pengawal Perumahan, dan pemaju mesti memulangkan semua wang yang diterima dalam tempoh 30 hari, tanpa faedah. Ia terpakai kepada SPA yang dibuat selepas pindaan 2012 (Akta A1415). Lihat panduan projek perumahan terbengkalai saya.

Bagi tuntutan sehingga RM50,000 berdasarkan SPA, Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah ialah laluan yang lebih rendah kosnya. Tuntutan difailkan dalam tempoh 12 bulan dari tarikh berkaitan, termasuk penamatan SPA oleh mana-mana pihak sebelum CCC dikeluarkan. Award disasarkan dalam tempoh 60 hari dari pendengaran pertama, dan peguam secara umumnya tidak boleh mewakili pihak-pihak (Akta 118, seksyen 16M, 16N, 16U dan 16Y).

Jika pinjaman anda ditolak atau lebih kecil daripada jangkaan

Projek baharu. Klausa 6 Schedule G dan H berkaitan pembiayaan. Anda memohon secara bertulis dalam tempoh 30 hari selepas menerima SPA yang telah disetemkan, dan pemaju mesti berusaha membantu anda mendapatkan pinjaman. Kemudian:

• Pendapatan terlalu rendah: jika anda tidak dapat memperoleh pinjaman kerana pendapatan anda dan menunjukkannya kepada pemaju, anda hanya membayar 1% daripada harga belian, SPA tamat, dan pemaju memulangkan baki wang yang anda bayar dalam tempoh 30 hari (klausa 6(3)).
• Sebab lain: jika anda menolak pinjaman yang ditawarkan, gagal memenuhi syaratnya atau hilang kelayakan sehingga tawaran ditarik balik, anda masih bertanggungan untuk keseluruhan harga (klausa 6(4)).

Subsale. Tiada peruntukan undang-undang yang mengecualikan anda semata-mata kerana bank menolak. Sama ada deposit anda dipulangkan bergantung pada syarat pinjaman dalam surat tawaran atau SPA anda: berapa lama tempoh yang diberikan, berapa banyak permohonan yang dikira, bukti yang diperlukan dan berapa banyak, jika ada, yang disimpan. Tanpa syarat sedemikian, pinjaman yang ditolak boleh menyebabkan anda dianggap mungkir. Baca sebab pinjaman perumahan ditolak dan apa yang perlu dilakukan apabila penilaian lebih rendah daripada harga sebelum membuat komitmen.

Pembeli asing: apabila kebenaran negeri ditolak atau tertangguh

Di bawah seksyen 433B National Land Code, bukan warganegara dan syarikat asing hanya boleh memperoleh tanah dengan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri, dan seksyen 433C menjadikan urusan yang melanggarnya batal dan tidak sah. Warga asing secara umumnya hanya boleh membeli rumah di Johor bermula RM1 juta, dengan beberapa pengecualian seperti zon yang ditetapkan (New Straits Times, April 2026); lihat harga minimum dan kuota Johor.

• Jadikan SPA bersyarat kepada kebenaran, dengan tempoh yang ditetapkan dan pemulangan deposit anda jika kebenaran ditolak. Bagi hak milik yang mempunyai sekatan kepentingan, ruangan Bar Council pada 2006 menyatakan tempoh kebenaran biasanya dipersetujui antara 4 hingga 12 bulan.
• Projek baharu: tanya pemaju bagaimana kebenaran akan dipohon dan apa yang berlaku kepada 10% anda jika ia gagal.

Untuk MM2H, saya bekerjasama dengan ejen MM2H berlesen MOTAC dan menguruskan aspek hartanah; kelulusan diputuskan oleh pihak berkuasa. Lihat sokongan hartanah MM2H.

Kematian atau kebankrapan salah satu pihak

• Kematian. Di bawah seksyen 38(2) Akta Kontrak, janji mengikat wakil pihak yang meninggal dunia sebelum pelaksanaan, melainkan kontrak menyatakan sebaliknya, jadi harta pusaka biasanya mengambil alih; lihat surat kuasa mentadbir.
• Kebankrapan. Harta seorang bankrap terletak hak pada Ketua Pengarah Insolvensi, dan individu bankrap itu tidak boleh memindahkannya sendiri (Soalan Lazim Malaysian Department of Insolvency, disemak November 2026).

Menarik diri secara persetujuan: penamatan bersama

Seksyen 63 Akta Kontrak membenarkan pihak-pihak bersetuju untuk membatalkan kontrak. Ini selalunya jalan keluar yang paling tenang. Masukkannya dalam perjanjian penamatan bertulis yang disediakan oleh peguam, meliputi:

1. Wang. Berapa banyak deposit yang dipulangkan atau disimpan, oleh siapa dan selewat-lewatnya bila, termasuk jumlah yang dipegang oleh peguam sebagai pemegang amanah (stakeholder).
2. Kaveat. Pembeli menarik balik kaveat persendirian. National Land Code memperuntukkan penarikan balik oleh pengkaveat (seksyen 325), pembatalan oleh Pendaftar atau mahkamah (seksyen 326 dan 327) dan pampasan bagi kaveat yang dimasukkan tanpa sebab munasabah (seksyen 329).
3. Bank. Jika pinjaman telah diluluskan atau dikeluarkan, persetujui dengan bank cara ia dibatalkan dan sebarang jumlah yang telah dikeluarkan dipulangkan.
4. Duti setem. Seksyen 57 Stamp Act 1949 membenarkan relief atas setem bagi surat cara yang telah disempurnakan tetapi kemudiannya gagal mencapai tujuannya dalam situasi yang disenaraikan, contohnya apabila satu pihak tidak mahu menyempurnakan. LHDN menyatakan permohonan relief atau bayaran balik di bawah seksyen 57 dan 58 secara umumnya dikemukakan dalam tempoh 24 bulan dari tarikh surat cara (garis panduan LHDN, 6 November 2025). Tanya peguam anda sama ada SPA, pindah milik atau perjanjian pinjaman anda layak.
5. Yuran guaman. Kerja yang telah dilakukan biasanya dicaj. Tanya peguam anda sejak awal berapa yang perlu dibayar jika urusan dibatalkan; lihat yuran guaman di Malaysia.

Sebelum menandatangani: klausa jalan keluar untuk disemak bersama peguam

• Siapa yang memegang deposit sebagai pemegang amanah, dan bila ia dilepaskan.
• Syarat pinjaman dan kebenaran: tempoh, bukti yang diperlukan dan pemulangan wang jika gagal.
• Kemungkiran oleh mana-mana pihak: apa yang dilucuthakkan, dipulangkan atau boleh dituntut, dan selewat-lewatnya bila.
• Tempoh penyempurnaan dan lanjutan, faedah lewat, dan kelewatan mana yang menghentikan pengiraan masa.

Lihat juga cara menyemak pemaju, risiko subsale dan langkah undang-undang membeli di Johor.

Di mana hendak membeli jika perkara ini penting bagi anda

Jika kepastian paling penting, rumah siap yang boleh anda periksa dan biayai sebelum menandatangani menghapuskan beberapa risiko:

• Mount Austin: pasaran jualan semula yang aktif bagi kondominium dan rumah landed.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kawasan yang sudah mantap dengan banyak rumah landed yang mempunyai hak milik.
• Iskandar Puteri: Medini, Puteri Harbour dan EduCity, dengan projek baharu dan kondominium yang telah siap.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: kediaman bertingkat tinggi berhampiran CIQ dan stesen RTS Link.

Bandingkan kawasan di peta hartanah JB saya, atau timbang kedua-dua laluan dalam projek baharu vs subsale.

Lebih banyak panduan tinggal di Johor: Penjelasan SPA · Pemulangan yuran tempahan · Pinjaman perumahan ditolak · Projek perumahan terbengkalai

Soalan lazim

Bolehkah saya membatalkan SPA selepas menandatanganinya di Malaysia?

Tidak sesuka hati; tiada tempoh bertenang secara umum. Anda boleh keluar melalui syarat dalam SPA yang gagal dipenuhi, pelanggaran oleh pihak satu lagi, hak berkanun seperti seksyen 8A Housing Development Act, atau perjanjian bertulis dengan pihak satu lagi.

Adakah saya akan kehilangan deposit 10% jika saya menarik diri daripada subsale?

Biasanya, ya. Kebanyakan SPA subsale membenarkan penjual menamatkan perjanjian dan menyimpan deposit jika pembeli gagal menyempurnakan pembelian. Pada 2019, Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa jumlah yang munasabah boleh disimpan tanpa bukti kerugian sebenar, dan pembeli yang mesti menunjukkan bahawa ia tidak munasabah.

Apa yang berlaku jika saya berhenti membayar pemaju projek baharu?

Di bawah klausa 11 Schedule G dan H, jika sesuatu ansuran tidak dibayar lebih daripada 30 hari, pemaju boleh menamatkan perjanjian selepas notis bertulis sekurang-kurangnya 30 hari. Pemaju menyimpan caj lewat yang belum dibayar dan 10% daripada harga, atau 20% bagi rumah strata Schedule H jika lebih separuh harga telah dibayar, dan memulangkan bakinya.

Bagaimana jika pinjaman rumah saya ditolak selepas menandatangani?

Bagi projek baharu, jika anda tidak dapat memperoleh pinjaman kerana pendapatan anda dan menunjukkannya kepada pemaju, anda hanya membayar 1% daripada harga dan bakinya dipulangkan dalam tempoh 30 hari. Bagi subsale, ia bergantung pada syarat pinjaman dalam surat tawaran atau SPA anda.

Bolehkah penjual menarik diri daripada subsale selepas menandatangani SPA?

Tidak tanpa akibat. Pembeli boleh memohon mahkamah memerintahkan jualan diteruskan, atau menamatkan SPA dan menuntut pemulangan wang serta pampasan. Kaveat persendirian menghalang penjual daripada berurusan dengan hak milik itu sementara menunggu.

Bolehkah saya mendapatkan semula duti setem jika jualan dibatalkan?

Kadangkala. Stamp Act membenarkan relief bagi surat cara yang telah disempurnakan tetapi gagal mencapai tujuannya dalam situasi yang disenaraikan; LHDN secara umumnya menerima permohonan dalam tempoh 24 bulan dari tarikh surat cara. Tanya peguam anda sama ada dokumen anda layak.

Sedang mempertimbangkan untuk menandatangani, atau ingin menarik diri?

Beritahu saya projeknya, sama ada projek baharu atau subsale, dan di peringkat mana anda berada dalam proses ini. Sebelum anda menandatangani, saya akan menerangkan klausa jalan keluar dalam SPA supaya anda boleh membangkitkan perkara yang betul dengan peguam anda. Jika sesuatu urusan tidak menjadi, saya boleh membantu anda mencari rumah lain atau merancang jualan semula. Anda juga boleh menempah temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Regulations 2015, Schedule G dan H (klausa 6, 11 dan 26), teks Warta Persekutuan, berkuat kuasa 1 Julai 2015, disemak November 2026; Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 (Act 118), seksyen 8A, 16M, 16N, 16U dan 16Y, teks seperti yang dipinda, disemak November 2026; Contracts Act 1950 (Act 136), seksyen 38, 40, 56, 63, 74, 75 dan 76, disemak November 2026; INSPEN, Journal of Valuation and Property Services Vol. 16, “Remedies of Specific Performance for Land Contracts: Legal Development”, diakses November 2026; University of Malaya Law Review (dalam talian), ulasan mengenai keputusan Mahkamah Persekutuan dalam Cubic Electronics, diakses November 2026; Journal of Malaysian and Comparative Law, Vol. 48 No. 2, “Lessons from Indian Law: Applying the New Principles in Cubic Electronics”, 2021; ruangan Bar Council Conveyancing Practice Committee, “Understanding an SPA (Part 1)”, The Sun, 8 Disember 2006, melalui National House Buyers Association; ruangan Bar Council Conveyancing Practice Committee, “Understanding an SPA (Part 2)”, The Sun, 22 Disember 2006, melalui National House Buyers Association; The Edge Malaysia, “Know your stuff: the importance of private caveats”, Julai 2022; National Land Code (Act 828), seksyen 323 hingga 329 (kaveat persendirian), 433B dan 433C (bukan warganegara), disemak November 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026; Malaysian Department of Insolvency, Soalan Lazim kebankrapan, disemak November 2026; Stamp Act 1949 (Act 378), seksyen 57 (elaun bagi setem rosak), disemak November 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenalan Duti Setem di bawah Akta Setem 1949, 6 November 2025; LHDN, Stamp Duty FAQ, dikemas kini 31 Disember 2025

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 9 November 2026, bukan nasihat undang-undang atau kewangan. Undang-undang dan terma SPA berbeza-beza dan berubah; sahkan dengan peguam anda, bank anda, LHDN dan pejabat tanah sebelum anda menandatangani, menamatkan perjanjian atau berhenti membuat bayaran. Ilustrasi menggunakan angka rekaan.