English · 中文 · Bahasa Indonesia
Jika kunci projek baharu anda lewat, pemaju sebenarnya mungkin berhutang wang dengan anda. Ia dipanggil ganti rugi jumlah tertentu (liquidated ascertained damages), atau LAD, dan ia adalah hak statutori yang tidak pernah dituntut oleh kebanyakan pembeli di Malaysia. Begini cara ia berfungsi.
Situasi anda berbeza? Tanya saya di WhatsApp. Saya sendiri yang membalas, biasanya pada hari yang sama.
Tanya Jason di WhatsAppTarikh akhir pemaju di sisi undang-undang
Bagi perumahan yang dijual di bawah Akta Pemajuan Perumahan, perjanjian jual beli statutori menetapkan tempoh yang diberikan kepada pemaju untuk menyerahkan milikan kosong (VP):
- 24 bulan bagi rumah atas tanah (Jadual G)
- 36 bulan bagi rumah strata seperti kondominium (Jadual H)
Sesetengah projek mempunyai tempoh yang lebih panjang, apabila Menteri telah meluluskan lanjutan. Sentiasa semak tempoh yang tertulis dalam SPA anda sendiri.
Cara LAD dikira
Jika tarikh akhir terlepas, LAD tercetus: 10% setahun daripada harga belian, dikira hari demi hari dari tarikh akhir yang terlepas sehingga anda benar-benar menerima kunci.
Kiraan mungkin bermula lebih awal daripada yang anda sangka
Perkara ini mengejutkan kebanyakan pembeli. Dalam kes PJD Regency v Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (2021), Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa tempoh serahan bermula dari tarikh anda membayar bayaran tempahan atau deposit, bukan hanya dari tarikh SPA. Ini boleh menambah beberapa minggu atau bulan pada tuntutan anda.
| Contoh: kondo RM600,000 (tempoh 36 bulan) | |
|---|---|
| Bayaran tempahan dibayar | 1 Mac 2021 |
| Tarikh serahan (36 bulan kemudian) | 1 Mac 2024 |
| Kunci sebenarnya diserahkan | 1 September 2024 (lewat 184 hari) |
| LAD: RM600,000 × 10% × 184 ÷ 365 | kira-kira RM30,250 |
Ia satu hak, tetapi tidak automatik
LAD ditetapkan oleh statut, dan pemaju tidak boleh begitu sahaja mengelak daripadanya. Tetapi anda perlu menuntutnya. Banyak pemaju membayar LAD secara sukarela semasa serahan kunci; jika mereka tidak berbuat demikian, atau jumlahnya kelihatan salah, anda boleh memfailkan tuntutan:
- Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (Tribunal for Homebuyer Claims): bagi tuntutan sehingga RM50,000, difailkan dalam tempoh 12 bulan dari tarikh perakuan siap dan pematuhan (CCC) atau dari tamatnya tempoh liabiliti kecacatan. Fi pemfailan adalah minimum dan anda tidak memerlukan peguam.
- Mahkamah: bagi tuntutan yang lebih besar atau kes di luar had Tribunal.
Kebanyakan pembeli hanya menerima kelewatan itu secara diam dan menganggap tiada apa yang boleh dilakukan. Ini menyebabkan orang ramai kehilangan wang sebenar.
Apa yang perlu disemak hari ini
- Tarikh anda membayar bayaran tempahan atau deposit (cari resitnya).
- Tempoh serahan dalam SPA anda.
- Tarikh pada notis serahan milikan kosong anda.
- Sama ada pemaju telah membayar atau mengimbangi (offset) apa-apa LAD, dan cara mereka mengiranya.
Serahan milikan kosong anda sudah lewat? Hantarkan tarikh-tarikh SPA anda kepada saya dan saya akan bantu menyemak garis masanya.
Sumber
- AskLegal: kiraan LAD anda bermula pada hari anda membayar bayaran tempahan
- Allen & Gledhill: Mahkamah Persekutuan tentang LAD dari tarikh bayaran tempahan
- Conventus Law: kuasa Menteri untuk melanjutkan tempoh serahan
Maklumat umum yang disemak pada 29 September 2026, bukan nasihat undang-undang. Oleh Jason Lim (REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd.).