English · 中文 · Bahasa Melayu
Jika serah terima kunci proyek baru (peluncuran baru) Anda terlambat, pengembang sebenarnya mungkin berutang uang kepada Anda. Namanya liquidated ascertained damages, atau LAD (ganti rugi keterlambatan yang sudah ditetapkan), dan ini adalah hak menurut undang-undang yang tidak pernah diklaim oleh kebanyakan pembeli di Malaysia. Berikut cara kerjanya.
Situasi Anda berbeda? Tanyakan kepada saya lewat WhatsApp. Saya membalas sendiri, biasanya di hari yang sama.
Tanya Jason lewat WhatsAppTenggat waktu hukum bagi pengembang
Untuk perumahan yang dijual berdasarkan Housing Development Act, perjanjian jual beli standar menurut undang-undang menetapkan berapa lama waktu yang dimiliki pengembang untuk melakukan serah terima kunci (VP):
- 24 bulan untuk rumah tapak (Schedule G)
- 36 bulan untuk hunian strata seperti kondominium (Schedule H)
Sebagian proyek memiliki jangka waktu lebih panjang, jika Menteri telah menyetujui perpanjangan. Selalu periksa jangka waktu yang tertulis dalam SPA (perjanjian jual beli) Anda sendiri.
Cara menghitung LAD
Jika tenggat waktu terlewati, LAD mulai berlaku: 10% per tahun dari harga beli, dihitung per hari sejak tenggat waktu terlewati sampai Anda benar-benar menerima kunci.
Hitungan waktunya mungkin dimulai lebih awal dari yang Anda kira
Hal ini mengejutkan kebanyakan pembeli. Dalam perkara PJD Regency v Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (2021), Federal Court (Mahkamah Persekutuan) memutuskan bahwa masa serah terima dihitung sejak tanggal Anda membayar booking fee atau deposit, bukan hanya sejak tanggal SPA. Hal ini bisa menambah beberapa minggu atau bulan pada klaim Anda.
| Contoh: kondominium RM600,000 (jangka waktu 36 bulan) | |
|---|---|
| Booking fee dibayar | 1 Maret 2021 |
| Batas serah terima (36 bulan kemudian) | 1 Maret 2024 |
| Kunci benar-benar diserahkan | 1 September 2024 (terlambat 184 hari) |
| LAD: RM600,000 × 10% × 184 ÷ 365 | sekitar RM30,250 |
Ini hak Anda, tetapi tidak otomatis
LAD ditetapkan oleh undang-undang, dan pengembang tidak bisa begitu saja berkelit darinya. Namun Anda harus mengklaimnya. Banyak pengembang membayar LAD secara sukarela saat serah terima; jika tidak, atau jumlahnya tampak keliru, Anda bisa mengajukan klaim:
- Tribunal for Homebuyer Claims (Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah): untuk klaim hingga RM50,000, diajukan dalam 12 bulan sejak certificate of completion and compliance (CCC) atau sejak berakhirnya masa tanggung jawab cacat (defect liability period). Biaya pengajuannya sangat kecil dan Anda tidak memerlukan pengacara.
- Pengadilan: untuk klaim yang lebih besar atau kasus di luar batas kewenangan Tribunal.
Kebanyakan pembeli hanya menerima keterlambatan itu begitu saja dan mengira tidak ada yang bisa dilakukan. Akibatnya, mereka kehilangan uang yang nyata.
Yang perlu diperiksa hari ini
- Tanggal Anda membayar booking fee atau deposit (cari kuitansinya).
- Jangka waktu serah terima dalam SPA Anda.
- Tanggal pada surat pemberitahuan serah terima kunci Anda.
- Apakah pengembang sudah membayar atau memperhitungkan LAD, dan bagaimana mereka menghitungnya.
Serah terima kunci Anda sudah lewat waktu? Kirimkan tanggal-tanggal dalam SPA Anda dan saya akan membantu meninjau linimasanya.
Sumber
- AskLegal: hitungan LAD Anda dimulai pada hari Anda membayar booking fee
- Allen & Gledhill: putusan Federal Court tentang LAD sejak tanggal booking fee
- Conventus Law: kewenangan Menteri untuk memperpanjang masa serah terima
Informasi umum, diperiksa pada 29 September 2026, bukan nasihat hukum. Oleh Jason Lim (REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd.).