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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：2026年11月9日
本指南写给在新山买卖房产的买家和卖家，无论你来自马来西亚、新加坡、印尼、印度、中国，或是 MM2H 参与者，只要你已签署买卖协议（SPA，perjanjian jual beli）而想退出，或担心对方会退出，都可参考。简短的答案是：并没有一般性的冷静期。一旦签署，你只能通过 SPA 和法律所列的退出途径离开。买家若单方面放弃，通常会失去订金（二手房一般为10%，在法定新盘协议格式下为售价的10%或以上）；卖家若反悔，则可能被法庭下令完成交易。
快速解答
- 没有冷静期：新盘和二手房的 SPA 只有协议中写明的退出途径，以及法律规定的途径。
- 二手房，买家退出：卖家通常可以终止 SPA 并没收订金。联邦法院2019年的一项裁决允许卖家在无需证明实际损失的情况下保留一笔合理的金额。
- 二手房，卖家退出：买家可以向法庭申请令卖家完成交易（强制履行，specific performance），或终止 SPA 并要求退款和赔偿。
- 新盘，买家违约：发出30天书面通知后，发展商可以终止协议，并保留售价的10%（有地住宅，Schedule G），或视已付款项多少保留10%至20%（分层住宅，Schedule H），其余款项退还。
- 新盘贷款被拒：如果你向发展商证明你因收入问题无法取得贷款，你只需支付售价的1%，其余款项在30天内退还。
- 双方协议退出：书面的双方终止协议应涵盖退款、私人禁制令（caveat）、银行，以及任何印花税退款申请（一般须在24个月内提出）。
一般资讯，不构成法律或财务建议；采取行动前，请让你自己的律师细读你的 SPA。
签约后还有办法退出吗？
SPA 是具约束力的合约。根据 Contracts Act 1950（Akta Kontrak 1950），它只能以少数几种方式提早结束，每种方式的金钱结果都不同：
| 结束方式 | 一般的金钱结果 | 规定出处 |
|---|---|---|
| 条件未能达成（贷款、州政府批准、发展商同意） | 按 SPA 规定退款，有时会扣除一小笔款项 | SPA；新盘则为 Schedules G 和 H 第6条 |
| 买家未能付款或完成交易 | 订金被没收（二手房）或按规定比例保留（新盘）；其余退还 | SPA；Schedules G 和 H 第11条；Contracts Act 第75条 |
| 卖家或发展商未能履约 | 法庭令其完成交易，或终止协议并获退款和赔偿 | Contracts Act 第40、74及76条；Specific Relief Act 1950；Housing Development Act 第8A条 |
| 双方同意取消 | 按双方书面约定 | Contracts Act 第63条 |
两种法定新盘协议格式都没有冷静期条款，所以真正有用的功夫要在签约之前做；请参阅我的SPA 指南和订金退款指南。
二手房：买家想退出时
在二手房交易（向业主购买）中，你通常在签约时支付10%（扣除任何诚意订金），余额在完成交易时支付。如果你在完成日期或任何延长期限前没有付清余额，卖家可以把订金作为约定赔偿予以没收，并通常会退还超出订金的已付款项，这是律师公会（Bar Council）一篇产业转让专栏在2006年所解释的。我的新山二手房出价指南讲解了诚意订金阶段。
卖家真的可以没收全部订金吗？
如果金额合理，通常可以。Contracts Act 第75条把针对违约约定的金额，限制在不超过该金额的合理赔偿。在 Cubic Electronics Sdn Bhd v Mars Telecommunications Sdn Bhd（联邦法院，2019）一案中，法院裁定订金属于第75条的范围，无论是否证明实际损失都可以判给合理赔偿，而违约一方必须证明该金额不合理。在该案这宗RM90 million的土地和机器买卖中，法院维持了没收已付订金的决定。
因此，要辩称一般10%的订金过高并不容易。如果你可能无法完成交易，请及早与卖家沟通：争取延期或协商解约，通常比订金被没收付出的代价少。
二手房：卖家想退出时
如果卖家改变主意，买家一般有两条途径：
- 要求卖家履行买卖。Specific Relief Act 1950 第11条推定（除非证明相反），金钱不足以弥补违反土地转让合约所造成的损失。法庭可以下令卖家完成交易（强制履行），但这项补救属于法庭的酌情权，而且根据 INSPEN 期刊的一篇评论，买家必须证明自己自始至终都准备好并愿意完成交易。
- 终止 SPA 并提出索偿。根据 Contracts Act 第40和76条，在对方拒绝履约后正当终止合约的一方，可以要求赔偿。有些 SPA 会订明金额，例如退还订金加上一笔约定款项；请查看你的协议。
签署 SPA 后，你的律师通常会在地契上登记私人禁制令（kaveat persendirian），让卖家在你的索偿成立期间，无法把房产转让或抵押给他人（The Edge Malaysia，2022年7月）。请参阅我的地契查册与禁制令指南。如果卖家的房产仍有贷款，卖家仍有贷款时如何购买会解释赎回的部分。
新盘：买家无法继续时
马来西亚半岛（包括柔佛）的持牌房屋发展商，必须使用 Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989 下的法定 SPA 格式：有地住宅用 Schedule G，分层住宅用 Schedule H。现行条款源自2015年的修订，自2015年7月1日起生效，不能通过双方约定更改。
根据两种格式的第11条，如果某期款项在到期日后超过30天仍未支付，发展商可以通过 AR 挂号信发出至少30天的书面通知后终止协议。若发展商终止协议，你已付的款项将按以下顺序处理：
| 步骤 | Schedule G（有地住宅） | Schedule H（分层住宅） |
|---|---|---|
| 1. 首先 | 未付的逾期付款费用归发展商 | 相同 |
| 2. 接着没收 | 购买价格的10% | 已付不超过50%时为售价的10%；已付超过50%时为20% |
| 3. 最后 | 其余款项退还给你 | 相同 |
| 你能阻止吗？ | 可以，前提是你的贷款获批，且在通知期结束前提交所需的承诺书（第11(3)条） | 相同 |
以虚构整数举例说明：一间在 Schedule H 下售价RM800,000的公寓，买家已付RM240,000（30%）而被终止协议，将失去RM80,000（10%）加上任何未付的逾期费用，约有RM160,000退还。若买家已付RM480,000（60%），被没收的金额将是RM160,000（20%）。如果你的银行已支付进度款，请询问退款如何用于你的贷款。
如果你只是不再想要这个单位，在完成交易前转售或许可行，但需取得发展商同意，并可能需缴付行政费，这是2006年律师公会一篇产业转让专栏所描述的。账单何时到期，请参阅按工程进度付款时间表。
当过错在发展商时
延迟交屋本身并不能让你取消协议。根据 Schedule H 第26条，发展商必须在36个月内（Schedule G 为24个月）交付空屋（vacant possession），并按售价每年10%、逐日计算支付延迟交屋赔偿；SPA 继续有效。请参阅我的LAD 索偿指南。
主要的法定退出途径是 Housing Development Act（Act 118）第8A条。如果发展商连续六个月或以上拒绝施工、拖延、暂停或停止工程，你可以在取得最终融资方的书面同意（不得无理拒绝）以及房屋管制官（Controller of Housing）的证明后终止协议，而发展商必须在30天内退还所收取的全部款项，不附利息。此条适用于2012年修订（Act A1415）之后签订的 SPA。请参阅我的烂尾房屋项目指南。
对于基于 SPA、金额不超过RM50,000的索偿，Tribunal for Homebuyer Claims（Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah）是成本较低的途径。索偿须在相关日期起12个月内提出，相关日期包括任何一方在 CCC 发出前终止 SPA 的日期。审裁处力求在首次聆讯后60天内作出裁决，而律师一般不能代表任何一方出庭（Act 118，第16M、16N、16U及16Y条）。
如果你的贷款被拒或批得比预期少
新盘。Schedules G 和 H 第6条处理融资问题。你须在收到已盖印花的 SPA 后30天内以书面申请贷款，而发展商必须设法协助你取得贷款。接着：
- 收入太低：如果你因收入问题无法取得贷款，并向发展商证明这一点，你只需支付购买价格的1%，SPA 随即终止，发展商须在30天内退还你已付的其余款项（第6(3)条）。
- 其他原因：如果你拒绝已批出的贷款、未能符合其条件，或失去资格导致贷款批准被撤回，你仍须承担全部售价（第6(4)条）。
二手房。法律并不会因为银行拒绝贷款而免除你的责任。订金能否退还，取决于你的出价信（offer letter）或 SPA 中的贷款条件：你有多少时间、几次申请算数、需要什么证明，以及会扣留多少（如果有的话）。如果没有这样的条件，贷款被拒可能会让你陷入违约。作出承诺前，请阅读房贷为何被拒和估价低于售价时怎么办。
外国买家：州政府批准被拒或延误时
根据 National Land Code 第433B条，非公民和外国公司必须取得州政府（State Authority）批准才能购置土地，而第433C条规定，违反此规定的交易无效。外国人一般只能购买RM1 million起的柔佛房屋，但指定区域等情况有例外（New Straits Times，2026年4月）；请参阅柔佛最低房价与配额。
- 让 SPA 以取得批准为条件，订明期限，并在批准被拒时退还你的订金。律师公会2006年的一篇专栏指出，若地契附有权益限制（restriction in interest），双方约定的批准期限通常为4至12个月。
- 新盘：询问发展商会如何申请批准，以及批准不成功时你的10%会如何处理。
关于 MM2H，我会与持有 MOTAC 执照的 MM2H 代理配合，并负责房产部分；批准与否由当局决定。请参阅MM2H 房产协助。
一方去世或破产
- 去世。根据 Contracts Act 第38(2)条，除非合约另有规定，在履约前去世一方的承诺对其代表具约束力，因此通常由遗产接手；请参阅遗产管理书（letters of administration）。
- 破产。破产者的财产归属于破产总监（Director General of Insolvency），破产者本人不能自行转让（Malaysian Department of Insolvency FAQ，2026年11月查阅）。
双方协议退出：共同终止
Contracts Act 第63条允许双方同意撤销合约。这往往是最平和的退出方式。请由律师拟备书面终止协议，内容包括：
- 款项。订金退还或保留多少、由谁支付、在什么日期前支付，包括律师以保管人（stakeholder）身份持有的款项。
- 禁制令。买家撤回私人禁制令。National Land Code 规定了禁制令人自行撤回（第325条）、由注册官或法庭撤除（第326和327条），以及对无合理理由登记禁制令的赔偿（第329条）。
- 银行。如果贷款已获批或已拨款，与银行商定如何取消，以及如何退回已发放的款项。
- 印花税。Stamp Act 1949 第57条允许，已签立的文书在列明的情况下（例如一方不完成交易）未能达到其目的时，可申请印花税宽免。LHDN 表示，根据第57和58条提出的宽免或退款申请，一般须在文书日期起24个月内提交（LHDN 指南，2025年11月6日）。请询问你的律师，你的 SPA、过户文件或贷款协议是否符合资格。
- 律师费。已完成的工作通常要收费。请在一开始就问清楚律师，若交易中止你需要付多少；请参阅马来西亚律师费。
签约前：要与律师确认的退出条款
- 由谁以保管人身份持有订金，以及何时发放。
- 贷款和批准条件：期限、所需证明，以及条件未达成时的退款。
- 任何一方违约：没收什么、退还什么或可索偿什么，以及期限。
- 完成交易与延长期限、逾期利息，以及哪些延误可暂停计算期限。
另请参阅如何查核发展商、二手房风险和在柔佛买房的法律步骤。
如果这对你很重要，可以在哪里买房
如果你最看重确定性，选择一间在签约前就能实地查看并办好融资的现房，可以排除好几项风险：
- Mount Austin：公寓和有地住宅的转售市场活跃。
- Tebrau、Setia Indah 和 Molek：成熟区域，有许多已发地契的有地住宅。
- Iskandar Puteri：Medini、Puteri Harbour 和 EduCity，有新盘也有已完工的公寓。
- JB Sentral 和 Bukit Chagar：靠近 CIQ 和 RTS Link 车站的高楼住宅。
可以在我的新山房产地图上比较各区，或在新盘与二手房比较中权衡两种途径。
更多柔佛生活指南：SPA 详解 · 订金退款 · 房贷被拒 · 烂尾房屋项目
常见问题
在马来西亚签署 SPA 后可以取消吗？
不能随意取消；并没有一般性的冷静期。你可以通过 SPA 中未达成的条件、对方违约、法定权利（例如 Housing Development Act 第8A条），或与对方达成的书面协议来退出。
如果我退出二手房交易，会失去10%订金吗？
通常会。大多数二手房 SPA 允许卖家在买家未能完成交易时终止协议并没收订金。联邦法院在2019年裁定，卖家无需证明实际损失即可保留一笔合理的金额，而买家必须证明该金额不合理。
如果我停止向新盘发展商付款，会怎样？
根据 Schedules G 和 H 第11条，如果某期款项逾期超过30天未付，发展商可以在发出至少30天的书面通知后终止协议。发展商会保留未付的逾期费用和售价的10%（若是 Schedule H 分层住宅且已付超过一半售价，则为20%），并退还其余款项。
如果签约后我的房贷被拒，怎么办？
如果是新盘，而你因收入问题无法取得贷款，并向发展商证明这一点，你只需支付售价的1%，其余款项在30天内退还。如果是二手房，则取决于你出价信或 SPA 中的贷款条件。
签署 SPA 后，二手房卖家可以反悔吗？
不是没有后果的。买家可以要求法庭下令交易继续进行，或终止 SPA 并要求退款和赔偿。在此期间，私人禁制令可阻止卖家处置地契。
如果买卖取消，我可以拿回印花税吗？
有时可以。Stamp Act 允许已签立的文书在列明的情况下未能达到目的时申请宽免；LHDN 一般受理文书日期起24个月内提出的申请。请询问你的律师，你的文件是否符合资格。
在考虑签约，还是想退出？
告诉我项目、是新盘还是二手房，以及你目前处于哪个阶段。签约前，我会与你一起过一遍 SPA 的退出条款，让你能向律师提出正确的问题。如果交易已经告吹，我可以协助你另找房子或规划转售。你也可以预约见面，如果人在国外，也可以预约Zoom 咨询。
资料来源：Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Regulations 2015，Schedules G 和 H（第6、11及26条），Federal Gazette 文本，2015年7月1日生效，2026年11月查阅；Housing Development (Control and Licensing) Act 1966（Act 118），第8A、16M、16N、16U及16Y条，经修订文本，2026年11月查阅；Contracts Act 1950（Act 136），第38、40、56、63、74、75及76条，2026年11月查阅；INSPEN，Journal of Valuation and Property Services Vol. 16，“Remedies of Specific Performance for Land Contracts: Legal Development”，2026年11月查阅；University of Malaya Law Review（网络版），关于联邦法院 Cubic Electronics 案判决的评论，2026年11月查阅；Journal of Malaysian and Comparative Law，Vol. 48 No. 2，“Lessons from Indian Law: Applying the New Principles in Cubic Electronics”，2021；Bar Council Conveyancing Practice Committee 专栏，“Understanding an SPA (Part 1)”，The Sun，2006年12月8日，经 National House Buyers Association；Bar Council Conveyancing Practice Committee 专栏，“Understanding an SPA (Part 2)”，The Sun，2006年12月22日，经 National House Buyers Association；The Edge Malaysia，“Know your stuff: the importance of private caveats”，2022年7月；National Land Code（Act 828），第323至329条（私人禁制令）、第433B及433C条（非公民），2026年11月查阅；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日；Malaysian Department of Insolvency，破产常见问题，2026年11月查阅；Stamp Act 1949（Act 378），第57条（allowance for spoiled stamps），2026年11月查阅；LHDN，Garis Panduan Pengenalan Duti Setem di bawah Akta Setem 1949，2025年11月6日；LHDN，Stamp Duty FAQ，2025年12月31日更新
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实日期为2026年11月9日，不构成法律或财务建议。法律和 SPA 条款各有不同，也会变动；在签约、终止协议或停止付款之前，请先向你的律师、银行、LHDN 和土地局确认。举例中的数字均为虚构。