马来西亚没有遗嘱如何继承房产（2026）：遗产管理书、小型遗产与柔佛地契

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核查日期：2026年11月9日

在马来西亚，业主没有留下遗嘱就去世时，家人不能直接出售、出租或重新登记房子。首先必须有人取得对遗产的法定权力。在2026年，如果整份遗产价值 RM500万或以下，这通常意味着向联邦土地局（JKPTG）申请小型遗产分配令；如果价值更高，则须向高庭申请遗产管理书（letters of administration）。下文介绍这两种途径、由谁继承，以及柔佛地契如何转到继承人名下。

你的家庭适用哪一种途径？

途径取决于是否有有效遗嘱、遗产总值，以及遗产是否包括土地。MyGOV 门户（2026年10月21日更新）列明：

遗产	价值	处理机构	你会得到什么
小型遗产（pusaka kecil），没有遗嘱	申请日期当天价值不超过 RM500万	JKPTG 遗产分配办事处，或 Amanah Raya Berhad	列明继承人及其份额的分配令
简易遗产（pusaka ringkas）	低于 RM600,000，只限动产（储蓄、公积金、单位信托、汽车）	Amanah Raya Berhad	由 Amanah Raya 管理；不适用于土地或房子
大型遗产，没有遗嘱	超过 RM500万	高庭	委任遗产管理人的遗产管理书
任何有遗嘱的遗产（非穆斯林）	任何价值	高庭	确认遗嘱执行人的遗嘱认证书

请注意，RM500万计算的是全部资产，而不只是房子：房产、储蓄、公积金和股票全部加起来。此外，小型遗产不再必须包括土地：自然资源部当天表示，国会下议院（Dewan Rakyat）于2021年10月26日通过的修正案把上限提高到 RM500万，并把这一途径开放给任何类型的财产。

小型遗产：土地局途径

大部分家庭住宅都属于 Small Estates (Distribution) Act 1955 的范围。你通过 MyLand 门户在网上申请，由 JKPTG 遗产分配组（Bahagian Pembahagian Pusaka）的官员而不是法庭来审理案件。MyGOV 列出以下步骤：

1. 准备文件。死亡证、继承人的身份证、地契或拥有权证明、其他资产的证明（银行、公积金、单位信托），以及结婚证书或出生证明。
2. 在网上申请，通过 MyLand 列出每一项资产和每一位继承人。
3. 出席聆讯。所有继承人都会接获通知。无法出席的继承人（例如住在新加坡或印度）可改为提交同意书（DDA 表格）。
4. 商定如何分配。穆斯林的遗产按 faraid 分配，非穆斯林则按 Distribution Act 1958 分配，除非所有继承人同意另一种分配方式（muafakat waris）。
5. 领取分配令，土地局、银行和公积金局会据此办理。

副部长在2026年1月29日于国会下议院的答复中表示，JKPTG 对文件齐全且没有争议的申请的标准处理时间是四个月。2025年共完成84,384宗小型遗产案件，总值 RM19.01 billion，年底仍有46,707宗待处理；争议、文件不全，以及找不到或缺席的继承人，是延误的主要原因。MyGOV 没有公布收费，所以申请时请向办事处询问。

Amanah Raya 的简易管理

Amanah Raya Berhad 是法定的公共信托机构，可通过简易程序管理价值低于 RM600,000、只有动产的遗产。因此，包括一间新山房子的遗产通常须走小型遗产或高庭途径。MyGOV 也把 Amanah Raya 与 JKPTG 一起列为小型遗产的处理机构，所以请询问哪个办事处适合你的情况。

高庭的遗产管理书

遗产超过 RM500万且没有遗嘱时，继承人的律师须向高庭提交原诉传票（saman pemula）和宣誓书，由法庭委任遗产管理人，通常是其中一位继承人（MyGOV）。Probate and Administration Act 1959 订定主要规则：

• 由谁获得管理书（第30条）。没有遗嘱时，通常授予有权继承遗产的人。
• 遗产管理人人数（第4条）。不超过四人。如果受益人中有未成年人，法庭一般会委任至少两名个人或一家信托公司。
• 管理担保（第35条）。遗产管理人通常须按遗产价值提供担保，一般须有两名担保人。若遗产总值为 RM50,000 或以下则无须担保，法庭也可减少或豁免这项要求。
• 出售房子（第60条）。遗产管理人须事先获得法庭批准，才能转让、抵押土地，或把土地出租超过五年。出售也须获得所有遗产代理人同意，除非法庭另有指示。
• 分配（第77条）。遗产管理人在死者去世满一年之前，无须分配遗产。

如果业主在海外去世，而另一个英联邦国家的法庭已发出管理书，第52条允许高庭重新盖印（re-seal）以便在本地使用，但须符合住所地规则。其他外国管理书的处理方式不同；请尽早咨询马来西亚律师。

没有遗嘱时由谁继承

非穆斯林：Distribution Act 1958

对于西马（包括柔佛）的非穆斯林，Distribution Act 1958（Act 300）订定继承份额。Johore Bar Committee 的归纳如下：

在世的亲属	配偶	子女（后嗣）	父母
只有配偶	全部	–	–
只有子女	–	全部	–
只有父母	–	–	全部
配偶和父母，没有子女	1/2	–	1/2
配偶和子女，没有父母	1/3	2/3	–
子女和父母，没有配偶	–	2/3	1/3
配偶、子女和父母	1/4	1/2	1/4

因此，丧偶者往往只继承房子的一部分份额，而每一位继承人（包括在海外的子女）对出售或出租房子都有发言权。

穆斯林：faraid

穆斯林的遗产按 faraid（伊斯兰继承法）分配。在小型遗产案件中，遗产分配办事处会在聆讯时按 faraid 分配，或者在所有继承人同意时按他们商定的方式分配。Syariah Court 也可发出 faraid 令（Perintah Faraid），列明每位继承人的份额；例如，吉打州伊斯兰司法局公布的程序就涵盖其 Syariah 高等法庭和下级法庭发出的此类命令。请向你所在州的 Syariah Court 或律师询问你的案件是否需要这项命令。

把柔佛地契转到继承人名下

分配令或管理书本身不会改变地契。它必须在持有该地契的土地局登记：Registry 地契在 PTG Johor 登记，Land Office 地契则在县土地局登记。National Land Code 在“传转”（transmission）部分对此作出规定：

• 第346条，登记遗产代理人。遗产管理人先登记在地契上，然后转让给继承人，或在获得法庭批准后出售。
• 第348条，小型遗产分配令。涵盖把小型遗产分配令登记在地契上。

先查册地契，了解业主、银行抵押、caveat 和限制条件（见地契查册与 caveat）。常见的复杂情况：

• 还没有个别分层地契的单位。如果公寓仍在母地契之下，遗产持有的是 SPA 下的权利，须与发展商、管理层及任何银行打交道。见分层地契解说。
• 尚未还清的房屋贷款。抵押仍记录在地契上。查看是否有MRTA 或 MLTA保单，并尽早与银行商谈供款事宜（见拖欠房屋贷款供款）。
• 持有费用不会停止。地税、门牌税和管理费仍须缴付，欠款可能拖延出售。见地税与门牌税和管理费与偿债基金。
• 联名业主。联名持有的房子如何传承，取决于持有方式；见联名与分权共有。

继承房产的印花税和 RPGT

RPGT。LHDN 关于继承房产的页面（2026年11月查阅）指出，从遗产转给继承人的房产被视为以其购入价处置，所以这项转让不须课税。至于由遗嘱执行人或受托人转让给受益人的情况，继承人的购入日期为转让日期，购入价则为当时的市值。继承人日后出售时才涉及 RPGT，税率视持有期而定；请向 LHDN 确认日期，并参阅我的RPGT 指南。

印花税。LHDN 于2026年6月30日发布的指南指出，印花税按文件的实际作用而非名称计算，并把遗产分配协议列为一般印花项目，一般为 RM10。自2024年1月1日起，同一遗产的一名受益人放弃份额给另一名受益人，须缴付固定 RM10 的印花税（Malaysian Institute of Estate Planners，经 Business Today 报道）。如果一名继承人付钱给其他继承人以取得房子，可能会被当作买卖来征收印花税，所以请先让律师查核。

住在海外的继承人与外国继承人

住在海外并不妨碍继承，但文件没有事先安排好会拖慢进度：

• 小型遗产聆讯。无法出席的继承人可改为提交 DDA 同意书。
• 签署文件。在海外的继承人可通过授权书（surat kuasa wakil）签署；关于如何在海外签立授权书，见我的房产授权书指南。
• 非马来西亚公民的继承人。非公民取得土地一般须获州政府批准（National Land Code s.433B），有些地契也限制转让给非公民，包括马来保留地。请向律师和土地局查核；见外国受益人继承房产。
• 在海外管理。见在海外管理新山房产和以外国人身份出售房产。

出售、出租或保留继承的新山房子

分配令或管理书到位后，家人通常会在四个选项中选择一个。我协助定价、带看和找租客；法律步骤则由遗产管理人、JKPTG 或你的律师负责。

选项	由谁签署	须查核的事项
出售并分配所得款项	遗产管理人（若是高庭管理书，须获法庭批准）；或按小型遗产分配令的指示	所有继承人同意价格；地契查册；清还欠款；出售时的 RPGT
一名继承人取得房子并付钱给其他继承人	所有继承人，通过分配令或家庭协议	印花税处理方式；购买方继承人的贷款；估价
保留并出租	注册业主或遗产管理人	由谁管理；租约；租金收入税；租金如何分配
共同保留	所有共同业主	由谁缴付地税、门牌税和管理费；如果有继承人想退出怎么办

出售方面，见新山房子如何定价、成交价记录和出售我的房产。出租方面，见在柔佛出租房产、租约指南和租金收入税。

为什么遗嘱可以为家人省去大部分麻烦

没有遗嘱，就由法律决定谁继承，而在分配令或管理书发出之前，谁都不能处理该房产。遗嘱让你自己选择由谁得到房子、由谁负责处理。我的马来西亚遗嘱撰写和业主去世后会怎样指南介绍规划方面的事项，把房产转给家人则说明在世时转让的做法。

把继承的房子与周边比较：地区指南

作出决定前，先把房子与附近类似的房子作比较：

• Tebrau、Setia Indah 与 Molek：成熟的有地住宅区，附近有商场和学校。
• Skudai、Tampoi 与 Kempas：较老的家庭住宅区，靠近大学和工业区。
• Mount Austin：较新的公寓和有地住宅，受家庭欢迎。
• Permas Jaya 与 Senibong：东区的公寓和有地住宅。
• Bukit Indah 与 Gelang Patah：靠近第二通道的西区住宅。
• 新山有地住宅：全市的排屋、半独立式和独立洋房选择。

在我的新山房产地图上比较各区。

更多柔佛生活指南：马来西亚遗嘱撰写 · 外国受益人继承房产 · 把房产转给家人 · 地契查册与 caveat

常见问题

马来西亚的遗产管理书是什么？

这是高庭发出的授权书，委任遗产管理人管理没有留下遗嘱的死者的遗产。它用于超过 RM500万的遗产；较小的遗产通常改走 JKPTG 的小型遗产分配程序。

我需要遗产管理书才能转让已故父母的房子吗？

不一定。如果没有遗嘱且整份遗产价值 RM500万或以下，继承人可通过 MyLand 申请小型遗产分配令。超过 RM500万或有遗嘱的情况，则须到高庭办理。

小型遗产分配需要多长时间？

根据2026年1月在国会的说明，JKPTG 对文件齐全且没有争议的申请的标准处理时间是从申请起四个月。大部分延误是由争议、文件缺失和找不到继承人造成的。

非穆斯林没有遗嘱，房子由谁继承？

根据西马的 Distribution Act 1958，配偶、子女和父母分别获得四分之一、二分之一和四分之一。如果只有配偶和子女，配偶获得三分之一，子女获得三分之二。

Amanah Raya 可以处理包括房子在内的遗产吗？

Amanah Raya Berhad 的简易管理只涵盖低于 RM600,000 的动产，所以不包括房子或土地。MyGOV 把 Amanah Raya 与 JKPTG 一起列为小型遗产的处理机构，所以请询问应由哪个办事处处理你的案件。

房产转给继承人时须缴付 RPGT 吗？

不须要。LHDN 把房产从死者遗产转给继承人视为不须课税。继承人日后出售时，视购入日期及被视为持有的时间长短，可能须缴付 RPGT。

住在海外的继承人可以继承柔佛的房产吗？

可以。在海外的继承人可以书面同意代替出席小型遗产聆讯，也可以通过授权书签署文件。非公民继承人可能须获州政府批准，并应与律师查核地契限制。

要出售或出租在新山继承的房子吗？

告诉我地址或项目、继承人是谁，以及分配令或遗产管理书是否已经发出。我会提供附近的成交价和租金叫价；一旦遗产管理人或继承人可以签署，我就能负责营销、带看和找租客。你也可以预约见面，或者如果家人在海外，预约Zoom 咨询。

资料来源：MyGOV，遗产价值与管理机构（小型、简易与大型遗产），最后更新于2026年10月21日；MyGOV，小型遗产申请程序（MyLand），最后更新于2026年10月21日；MyGOV, prosedur permohonan pusaka besar（大型遗产程序），最后更新于2026年10月21日；Ministry of Energy and Natural Resources，关于 Small Estates (Distribution) (Amendment) Bill 2021 的文告，2021年10月26日；Utusan Malaysia, “84,384 kes harta pusaka kecil selesai tahun 2025”，2026年1月29日；Johore Bar Committee, Non-Muslim Inheritance Law（Distribution Act 1958 的份额），2026年11月查阅；Probate and Administration Act 1959 (Act 97)，第4、30、35、52、60及77条，2026年11月查阅；National Land Code (Act 828)，第346–348及433B条（条文标题），2026年11月查阅；Jabatan Kehakiman Syariah Negeri Kedah, PK-JKSNK-10 faraid 令程序，2025年7月20日起生效；LHDN, RPGT: transfer of real property inherited from a deceased estate，2026年11月查阅；LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949，2026年6月30日；Business Today, “The significance of RM10 fixed duty”（Malaysian Institute of Estate Planners），2024年3月7日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核查日期2026年11月9日，并非法律或税务意见。遗产规则、收费和程序会有变动，每个家庭的情况也不同；在采取行动之前，请向 JKPTG、Amanah Raya Berhad、土地局、LHDN 或律师确认。