外国人出售新山房产（2026）：RPGT、7%扣留款、州政府批准与汇出款项

English · Bahasa Melayu · Bahasa Indonesia

作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 查核日期：2026年11月4日

这篇指南写给来自新加坡、印尼、印度、中国及其他地方，要出售新山房子的业主。简单来说：外国人可以自由出售房产，但买家须扣留售价的7%交给内陆税收局（LHDN），用来抵付你的产业盈利税（RPGT）；五年内出售税率为盈利的30%，第六年起为10%。外国买家须获得柔佛州政府批准，而且售价一般须至少 RM1 million。交易完成后，国家银行的规定允许你以外币把售房所得汇回本国。

第一步：估价与定价

先看类似房子的实际成交价，而不是其他卖家的叫价。NAPIC（隶属估价与产业服务局 JPPH）的成交记录可以给你一个价格范围；再按楼层、景观、面积、屋况和家具作调整。买家的银行会以售价或其自身估价中较低者为贷款基础，所以远高于成交记录的价格往往在贷款阶段失败。我的2026年新山房子出售定价指南一步步说明了方法。

外国业主还须知道谁可以买这个单位。外国人一般只能购买 RM1 million 起的柔佛住宅。发展商可以获得特别批准，把较便宜的单位卖给外国人，但这些业主日后以低于 RM1 million 的价格转售时，只能卖给马来西亚人（New Straits Times，2026年4月20日）。依斯干达公主城的美迪尼等指定区域获豁免。请看我的柔佛最低价格与外国人配额指南。

第二步：委托经纪

• 查核注册：向 LPPEH（估价师、评估师、房地产经纪及产业管理人委员会）查核经纪及其 REN 号码。
• 了解收费标准。根据该委员会的收费标准，出售土地和建筑物的佣金上限为售价的3%，每项房产最低 RM1,000（LPPEH，2026年11月查核）；通常另加 SST。开始推广前，请以书面议定佣金。
• 为身在国外做好安排。议定看房、钥匙及任何租客的处理方式。我的从海外管理新山房产指南介绍了实际操作。

第三步：出价、买卖合约与时间表

买家签署购买意向书并付诚意订金，通常为2–3%，由中介公司或律师以保管人身份持有。买卖合约（SPA）一般在14至21天内签署，届时买家把订金补足至10%；余款约在三个月后缴付，或在州政府批准后缴付，通常还可再延期并支付逾期利息（2024年3月）。请查看出价是否以获得贷款或州政府批准为条件。我的新山二手房出价指南说明了买家那一方的流程。

阶段	一般时间	发生什么
购买意向书	第0天	把2–3%诚意订金交给保管人
签署买卖合约	约14至21天后	买家补足至10%
州政府批准（外国买家）	约增加1至2个月，有时更久	买家的律师申请；买家缴付征费
RPGT 申报	出售后60天内	你提交 CKHT 1A 或 CKHT 3；买家提交 CKHT 2A 并缴付扣留款
完成交易	从签约或获批日期起约3个月	赎回你的贷款；余款交给你

买家是外国人时的柔佛州政府批准

根据《国家土地法典》第433B条，非公民和外资控制公司购买房产须获州政府批准。虽然由买家的律师申请，但会在三方面影响你：

• 资格。指定区域以外的住宅一般须 RM1 million 或以上，并须在任何外国人配额之内。
• 买家的费用。柔佛自2025年7月1日起调整外国人购房征费（The Star，2025年6月），低于 RM1 million 的服务式公寓最低征费为 RM50,000（NST，2026年4月），而且自2026年1月1日起外国买家须缴8%的转让印花税（LHDN，2026年6月）。这些都会影响外国买家的出价。
• 时间。买卖合约通常以获得批准为条件，如被拒绝须退款给买家，而完成交易的期限从获批日期起算。

有些地契任何转让都须获得批准；地契查册会显示这一点。如果你是通过 MM2H 买的房子，请先查看你的持有期条件（NST 报道 Silver 级别购买的房产为10年）。这方面我会与 MOTAC 持牌 MM2H 代理协调；最终决定由有关当局作出。请看 MM2H 房产支援。

非公民的 RPGT 税率

RPGT 按盈利征收：售价减去购买价和可扣除的费用，例如购买时的印花税、律师费和经纪佣金，以及有单据证明的改善工程，所以请保留每一张收据。个人一般可扣除 RM10,000 或应课税盈利的10%，以较高者为准（PropertyGuru，2026年）；适用情况由你的税务代理确认。

出售时间	非公民、非永久居民个人（第三部分）	公民或永久居民（第一部分），作比较
第1至第3年	30%	30%
第4年	30%	20%
第5年	30%	15%
第6年及以后	10%	无

出售日期一般是买卖合约日期，如果合约以州政府批准为条件，则为获批日期；请由你的律师确认，因为60天的期限从这一天开始计算。自2025年起，申报采用自我评估方式，任何税款须在出售后90天内缴付，逾期须加10%（LHDN，2026年6月）。我的 RPGT 指南说明了盈利如何计算。

买家的7%扣留款与 CKHT 表格

根据《产业盈利税法令》第21B条，买家须扣留部分售价，并在出售后60天内交给 LHDN。LHDN 的表格规定，第三部分卖家（包括非公民个人）的扣留比例为7%，公民和永久居民则为3%（LHDN，2026年6月26日更新）；7%的比例自2018年1月1日起实施（2018年2月）。如果售价中的现金部分较低，买家则扣留该金额。

自2026年1月1日起，如果你自行评估的 RPGT 是最低的金额并已通知买家，买家可改为缴付该金额（BDO，Budget 2026 重点）。如果买家因出售获豁免或没有盈利而通过 e-CKHT 收到你的 CKHT 3，则不适用扣留款。买卖合约应列明扣留款如何持有和缴付。

表格	由谁提交	用途
CKHT 1A	你，出售后60天内	产业的 RPGT 申报表
CKHT 3	你，出售后60天内	通知出售获豁免或无须课税
CKHT 2A	买家，购买后60天内	购买者申报表，连同扣留款

计算例子

一位新加坡人在2023年3月以 RM1,000,000 买下一间新山公寓，并在2026年11月（第四年）以 RM1,150,000 出售，可扣除费用为 RM55,000（仅作示例）。盈利为 RM95,000；扣除 RM10,000 豁免额后，RM85,000 按30%征税，RPGT 为 RM25,500。7%的扣留款为 RM80,500，多出的 RM55,000 会在 LHDN 处理申报后退还。按照2026年的新选项，买家可改为缴付自我评估的 RM25,500。以上是我的计算；数字以你的税务代理确认为准。

赎回你的贷款

你的律师会向你的银行索取赎回结单，列明截至某个日期还清贷款的全部金额。完成交易时，买家的银行（如果是现金买家，则由买家的律师）把这笔款项直接付给你的银行，余款交给你；如果过了结单日期，就需要一份新的结单（PropertyGuru，2026年11月查阅）。请查看你的贷款合约是否有锁定期罚款，以及银行要求的通知期。之后你的银行会解除押记；根据 SRO 2023，解除押记的费用为第一份地契 RM400（2023年9月）。如果贷款余额接近售价，扣留款和各项费用可能导致不足，须由你补上。

卖家的律师费

你须委任自己的律师。买卖合约的律师费依照自2023年7月15日起生效的《2023年律师酬金法令》（Solicitors’ Remuneration Order 2023）收费标准：首 RM500,000 收1.25%（最低 RM500），接下来的 RM7 million 收1%（2023年9月）。以 RM1,150,000 的售价计算，即 RM6,250 加 RM6,500，共 RM12,750，未计服务税和代垫费用，另加解除押记费用及任何税务代理费用。转让印花税由买家缴付。

把钱汇出：国家银行外汇规定

马来西亚国家银行的外汇政策允许非居民以外币汇回在马来西亚的出售投资所得及投资收入（国家银行，2026年11月查核；Consolidated Foreign Exchange Policy Notices，2025年10月1日起生效）。

• 使用你自己的账户。大多数卖家把余款存入以自己名义开设的马来西亚账户，再通过持牌的在岸银行兑换并汇出。在任何扣留款退款到账之前，请保留该账户。
• 预计会有尽职审查。准备好买卖合约、律师的完成交易结算单和赎回信。
• 只用银行渠道。切勿以现金或通过非正式兑换商收取余款。我的为新山房产转账指南介绍了汇入时的相同规定；印度业主可参考 LRS 与 TCS 说明。

你本国的税务

许多国家会就居民在任何地方获得的盈利征税；有些国家只对本地盈利征税，或把一次性的投资出售与经常性买卖区别对待。有些国家根据本国法律或税务协定给予已缴外国税款的抵免，有些则不会。签约前请咨询你本国的税务顾问，并保留 LHDN 的评税和付款记录，作为已在马来西亚缴税的证明。

带租客出售

• 空屋还是带租约。你可以在完成交易前按租约本身的条款结束租约，也可以带租约出售，这比较适合投资型买家。意向书和买卖合约必须列明是哪一种；不能只因为找到了买家就要求租客搬走。
• 押金与租金。如果租约继续，买卖合约应规定在完成交易时把押金转给买家，并按比例分摊租金。
• 看房与税务。以书面与租客议定看房时间。出售日期之前的租金仍须列入你的马来西亚报税表（请看我的租金收入税指南和在柔佛出租房产）。

常见的延误

• 买家群体不对：把指定区域以外、低于 RM1 million 的单位推广给外国人。
• 州政府批准：一至两个月或更久；买家的律师应尽快提交完整的申请。
• 买家的贷款或估价偏低：接受出价前，先要求买家出示贷款原则性批准。
• 地契问题：尚未发出个别地契或分层地契、须获发展商同意，或有权益限制。
• 欠款：未缴的地税、门牌税或管理费（请看我的地税与门牌税指南）。
• 在国外签署文件和税务注册：及早向律师询问在公证人面前签署或使用授权书的安排，并在签买卖合约之前在 e-Daftar 注册。

如果你要再投资新山，可以在这些地区买房

• 依斯干达公主城：美迪尼、EduCity 和第二通道一带。
• 新山中央车站与武吉查卡：靠近 CIQ 和 RTS Link 的已落成公寓。
• 奥斯汀山：转售市场活跃的成熟地区。
• 百万镇与 Senibong：东区公寓和海滨住宅。
• 地不佬、Setia Indah 与 Molek：成熟的家庭住宅区。

可以在我的新山房产地图上比较这些地区，或参考给印尼业主的说明和外国买家指南。

更多柔佛生活指南：新山二手房出价 · 从海外管理新山房产 · 在柔佛出租房产 · 新山装修与家具费用

常见问题

外国人可以出售新山的房产吗？

可以。外国业主可以卖给马来西亚人或外国人。外国买家须获柔佛州政府批准，住宅售价一般须 RM1 million 或以上，美迪尼等指定区域除外。

外国人在马来西亚出售房产的 RPGT 税率是多少？

根据 LHDN 的税率表，非公民或非永久居民个人在购买后五年内出售，RPGT 为应课税盈利的30%，第六年起为10%。

外国人出售房产时，为什么买家要扣留7%的售价？

《产业盈利税法令》第21B条规定，当卖家不是公民或永久居民时，买家须扣留售价的7%（如果现金售价较低，则扣留全部现金售价），并在60天内交给 LHDN。自2026年起，如果卖家自行评估的 RPGT 较低并已通知买家，买家可改为缴付该金额。

7%扣留款可以拿回来吗？

扣留款中超出你 RPGT 的部分，会在 LHDN 处理你的 CKHT 1A 申报表后退还。如果出售获豁免或没有盈利，你则改为提交 CKHT 3。

售房所得可以汇回本国吗？

可以。马来西亚国家银行的规定允许非居民通过持牌在岸银行以外币汇回出售投资所得，但须通过银行的一般审查。

外国人出售新山房产需要多长时间？

卖给马来西亚买家，从出价到完成交易通常需三至四个月。卖给外国买家，州政府批准通常会把时间延长至五至六个月。

我如何协助外国业主在新山出售房产

我会调出你那栋大楼的成交记录，坦白告诉你实际的买家是马来西亚人还是外国人，向能够完成交易的买家推广，并在你身在国外时处理看房，无论有没有租客。我会与你的律师、你的银行和买家一方协调，处理州政府批准、扣留款和完成交易，并在你委托我之前以书面说明我的佣金。可以先看我的在柔佛出售我的房产页面，预约见面，或从海外预约 Zoom 咨询。

资料来源：LHDN，Real Property Gains Tax (RPGT) rates，2026年11月查核；LHDN，Tanggungjawab Pelupus dan Pemeroleh（出售者与购买者的责任），2026年6月26日更新；BDO Malaysia，Budget 2026 Highlights (Part 2)，2025年10月；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日；The Star，“Johor looking to raise levy on property purchases by foreigners”，2025年6月19日；LHDN，Garis Panduan Pengenaan Duti Setem，First Schedule，Stamp Act 1949，2026年6月30日；马来西亚国家银行，非居民在马来西亚投资的外汇政策，2026年11月查核；马来西亚国家银行，Consolidated Foreign Exchange Policy Notices，2025年10月1日起生效；LPPEH，房地产经纪收费标准，2026年11月查核；PropertyGuru，“Selling a House in Malaysia (2026): Key Fees and Costs”，2026年11月查阅；PropertyGuru，什么是赎回结单，2026年11月查阅

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资料，查核日期为2026年11月4日，并非法律、税务或财务建议。税务规定、批准条件和费用可能变动；签约前请向你的律师、税务代理、LHDN、你的银行和柔佛土地局确认。