Menjual hartanah Johor Bahru anda sebagai warga asing (2026): RPGT, penahanan 7%, kebenaran negeri dan membawa keluar wang anda

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 4 November 2026

Panduan ini untuk pemilik dari Singapura, Indonesia, India, China dan negara lain yang menjual rumah di Johor Bahru. Jawapan ringkasnya: warga asing boleh menjual dengan bebas, tetapi pembeli akan menahan 7% daripada harga untuk LHDN (Lembaga Hasil Dalam Negeri) bagi cukai keuntungan harta tanah (RPGT) anda, iaitu 30% daripada keuntungan dalam tempoh lima tahun dan 10% mulai tahun keenam. Pembeli asing memerlukan kebenaran negeri Johor dan secara amnya harga sekurang-kurangnya RM1 juta. Selepas itu, peraturan Bank Negara membenarkan anda menghantar hasil jualan ke negara asal dalam mata wang asing.

Langkah 1: Penilaian dan penetapan harga

Mulakan dengan harga sebenar rumah serupa yang telah terjual, bukan harga yang diminta oleh penjual lain. Transaksi yang direkodkan daripada NAPIC (sebahagian daripada JPPH, Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta) memberikan anda julat; laraskan mengikut tingkat, pemandangan, saiz, keadaan dan perabot. Bank pembeli anda memberi pinjaman berdasarkan nilai yang lebih rendah antara harga atau penilaiannya sendiri, jadi harga yang jauh melebihi jualan yang direkodkan sering gagal pada peringkat pinjaman. Panduan saya tentang menetapkan harga rumah untuk dijual di Johor Bahru pada 2026 menerangkan kaedahnya.

Pemilik asing juga perlu tahu siapa yang boleh membeli unit itu. Warga asing secara amnya hanya boleh membeli hartanah kediaman di Johor dari RM1 juta. Pemaju boleh mendapatkan kelulusan khas untuk menjual unit yang lebih murah kepada warga asing, tetapi apabila pemilik tersebut menjual semula di bawah RM1 juta, mereka hanya boleh menjual kepada rakyat Malaysia (New Straits Times, 20 April 2026). Zon yang ditetapkan seperti Medini di Iskandar Puteri dikecualikan. Lihat panduan harga minimum dan kuota warga asing Johor saya.

Langkah 2: Melantik ejen

• Semak pendaftaran ejen dan nombor REN dengan LPPEH (Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta).
• Ketahui skala fi. Skala lembaga itu mengehadkan fi bagi penjualan tanah dan bangunan pada 3% daripada harga, dengan minimum RM1,000 bagi setiap hartanah (LPPEH, disemak November 2026); SST biasanya ditambah. Persetujui fi secara bertulis sebelum pemasaran bermula.
• Rancang kerana anda berada di luar negara. Persetujui cara lawatan, kunci dan penyewa (jika ada) akan diuruskan. Panduan saya tentang mengurus hartanah JB dari luar negara menerangkan aspek praktikalnya.

Langkah 3: Tawaran, SPA dan garis masa

Pembeli menandatangani surat tawaran dengan deposit cengkeram, biasanya 2–3%, yang dipegang oleh agensi atau peguam sebagai pemegang amanah (stakeholder). Perjanjian jual beli (SPA) biasanya menyusul dalam tempoh 14 hingga 21 hari, apabila pembeli menambah bayaran hingga 10%; baki perlu dibayar kira-kira tiga bulan kemudian, atau selepas kebenaran negeri, selalunya dengan lanjutan tambahan dengan faedah lewat bayar (Mac 2024). Semak sama ada tawaran itu tertakluk kepada pinjaman atau kebenaran. Panduan saya tentang membuat tawaran ke atas rumah subjual di JB menunjukkan sudut pandangan pembeli.

Peringkat	Masa biasa	Apa yang berlaku
Surat tawaran	Hari 0	Deposit cengkeram 2–3% kepada pemegang amanah
SPA ditandatangani	Kira-kira 14 hingga 21 hari kemudian	Pembeli menambah bayaran hingga 10%
Kebenaran negeri (pembeli asing)	Menambah kira-kira 1 hingga 2 bulan, kadangkala lebih	Peguam pembeli memohon; pembeli membayar levi
Pengemukaan RPGT	Dalam tempoh 60 hari dari tarikh pelupusan	Anda mengemukakan CKHT 1A atau CKHT 3; pembeli mengemukakan CKHT 2A dan membayar wang tahanan
Penyempurnaan	Kira-kira 3 bulan dari SPA atau kebenaran	Pinjaman anda ditebus; baki diserahkan kepada anda

Kebenaran negeri Johor apabila pembeli ialah warga asing

Pemerolehan oleh bukan warganegara dan syarikat yang dikawal oleh warga asing memerlukan kelulusan negeri di bawah seksyen 433B Kanun Tanah Negara. Peguam pembeli yang memohon, tetapi ia menjejaskan anda dalam tiga cara:

• Kelayakan. Secara amnya RM1 juta atau lebih bagi hartanah kediaman di luar zon yang ditetapkan, dan dalam had mana-mana kuota warga asing.
• Kos pembeli. Johor menyemak semula levi ke atas pembelian oleh warga asing mulai 1 Julai 2025 (The Star, Jun 2025), dengan minimum RM50,000 bagi pangsapuri servis di bawah RM1 juta (NST, April 2026), dan pembeli asing membayar duti setem pindah milik 8% mulai 1 Januari 2026 (LHDN, Jun 2026). Perkara ini mempengaruhi tawaran yang dibuat oleh pembeli asing.
• Masa. SPA biasanya bersyarat kepada kebenaran, dengan bayaran balik kepada pembeli jika ditolak, dan penyempurnaan dikira dari tarikh kebenaran.

Sesetengah hakmilik memerlukan kebenaran bagi sebarang pindah milik; carian hakmilik akan menunjukkannya. Jika anda membeli di bawah MM2H, semak dahulu syarat tempoh pegangan anda (NST melaporkan 10 tahun bagi pembelian peringkat Silver). Saya berkoordinasi dengan ejen MM2H berlesen MOTAC tentang perkara ini; keputusan terletak pada pihak berkuasa. Lihat sokongan hartanah MM2H.

Kadar RPGT bagi bukan warganegara

RPGT dikenakan ke atas keuntungan: harga jualan tolak harga belian dan kos yang dibenarkan, seperti duti setem pembelian, yuran guaman dan ejen, serta penambahbaikan yang didokumenkan, jadi simpan setiap resit. Individu secara amnya boleh menolak RM10,000 atau 10% daripada keuntungan boleh dikenakan cukai, mengikut mana yang lebih tinggi (PropertyGuru, 2026); ejen cukai anda akan mengesahkan apa yang terpakai.

Pelupusan dalam tempoh	Individu bukan warganegara, bukan PR (Bahagian III)	Warganegara atau PR (Bahagian I), sebagai perbandingan
Tahun 1 hingga 3	30%	30%
Tahun 4	30%	20%
Tahun 5	30%	15%
Tahun 6 dan seterusnya	10%	Tiada

Tarikh pelupusan secara amnya ialah tarikh SPA, atau tarikh kebenaran jika SPA bersyarat kepadanya; peguam anda akan mengesahkannya, kerana ia memulakan tempoh 60 hari. Sejak 2025, penyata dikemukakan secara taksiran sendiri dan sebarang cukai perlu dibayar dalam tempoh 90 hari dari tarikh pelupusan, dengan kenaikan 10% jika lewat (LHDN, Jun 2026). Panduan RPGT saya (dalam bahasa Inggeris) menerangkan cara keuntungan dikira.

Penahanan 7% oleh pembeli dan borang CKHT

Di bawah seksyen 21B Akta RPGT, pembeli menahan sebahagian daripada harga dan membayarnya kepada LHDN dalam tempoh 60 hari dari tarikh pelupusan. Jadual LHDN menetapkan 7% bagi penjual Bahagian III, yang merangkumi individu bukan warganegara, berbanding 3% bagi warganegara dan PR (LHDN, dikemas kini 26 Jun 2026); kadar 7% telah terpakai sejak 1 Januari 2018 (Februari 2018). Jika bahagian tunai harga itu lebih rendah, pembeli menahan jumlah tersebut sebagai gantinya.

Mulai 1 Januari 2026, pembeli boleh membayar RPGT yang anda taksir sendiri sebagai gantinya, jika ia jumlah yang paling rendah dan anda telah memaklumkannya (BDO, sorotan Bajet 2026). Jika pembeli menerima CKHT 3 anda melalui e-CKHT kerana jualan itu dikecualikan atau tiada keuntungan, penahanan tidak terpakai. SPA perlu menyatakan cara wang tahanan dipegang dan dibayar.

Borang	Siapa yang mengemukakan	Untuk apa
CKHT 1A	Anda, dalam tempoh 60 hari dari tarikh pelupusan	Penyata RPGT bagi harta tanah
CKHT 3	Anda, dalam tempoh 60 hari dari tarikh pelupusan	Notis bahawa pelupusan dikecualikan atau tidak boleh dikenakan cukai
CKHT 2A	Pembeli, dalam tempoh 60 hari dari tarikh pemerolehan	Penyata pemeroleh, berserta bayaran wang tahanan

Contoh pengiraan

Seorang rakyat Singapura membeli kondo di JB pada Mac 2023 dengan harga RM1,000,000 dan menjualnya pada November 2026, dalam tahun keempat, dengan harga RM1,150,000, dengan kos yang dibenarkan sebanyak RM55,000 (sebagai ilustrasi). Keuntungannya ialah RM95,000; selepas pengecualian RM10,000, RM85,000 dikenakan cukai pada kadar 30%, menghasilkan RPGT sebanyak RM25,500. Penahanan 7% ialah RM80,500, dan lebihan RM55,000 dikembalikan sebaik sahaja LHDN memproses penyata. Di bawah pilihan 2026, pembeli boleh membayar RM25,500 yang ditaksir sendiri sebagai gantinya. Ini ialah pengiraan saya; ejen cukai anda akan mengesahkan angkanya.

Menebus pinjaman anda

Peguam anda akan meminta penyata penebusan daripada bank anda, yang menunjukkan jumlah penuh untuk menyelesaikan pinjaman sehingga tarikh yang dinyatakan. Semasa penyempurnaan, bank pembeli, atau peguam pembeli bagi pembeli tunai, membayar jumlah itu terus kepada bank anda dan baki diserahkan kepada anda; jika tarikh itu berlalu, penyata baharu diperlukan (PropertyGuru, diakses November 2026). Semak perjanjian pinjaman anda untuk sebarang caj tempoh kunci (lock-in) dan notis yang diperlukan oleh bank anda. Bank anda kemudian melepaskan gadaiannya; fi SRO 2023 bagi pelepasan gadaian ialah RM400 bagi hakmilik pertama (September 2023). Jika baki pinjaman hampir menyamai harga, wang tahanan dan kos mungkin meninggalkan kekurangan yang perlu anda tambah.

Yuran guaman bagi penjual

Anda melantik peguam anda sendiri. Yuran SPA mengikut skala Perintah Saraan Peguam Cara 2023, yang berkuat kuasa sejak 15 Julai 2023: 1.25% bagi RM500,000 pertama (minimum RM500) dan 1% bagi RM7 juta berikutnya (September 2023). Bagi jualan RM1,150,000, jumlahnya RM6,250 tambah RM6,500, atau RM12,750, sebelum cukai perkhidmatan dan perbelanjaan, serta pelepasan gadaian dan ejen cukai (jika ada). Pembeli membayar duti setem pindah milik.

Membawa keluar wang anda: peraturan pertukaran asing BNM

Dasar pertukaran asing Bank Negara Malaysia membenarkan bukan pemastautin membawa pulang hasil pelupusan dan pendapatan daripada pelaburan di Malaysia, dalam mata wang asing (BNM, disemak November 2026; Notis Dasar Pertukaran Asing Disatukan, berkuat kuasa 1 Oktober 2025).

• Gunakan akaun anda sendiri. Kebanyakan penjual menerima baki dalam akaun Malaysia atas nama mereka, kemudian menukar dan mengirimkannya melalui bank dalam negara yang berlesen. Kekalkan akaun itu sehingga sebarang bayaran balik wang tahanan diterima.
• Jangkakan usaha wajar (due diligence). Sediakan SPA, penyata penyempurnaan daripada peguam anda dan surat penebusan.
• Melalui saluran bank sahaja. Jangan sekali-kali menerima baki secara tunai atau melalui pengurup wang tidak rasmi. Panduan saya tentang memindahkan wang untuk hartanah JB menerangkan peraturan yang sama bagi wang masuk; pemilik dari India boleh melihat nota LRS dan TCS (dalam bahasa Inggeris).

Cukai di negara asal anda

Banyak negara mengenakan cukai ke atas pemastautinnya bagi keuntungan yang diperoleh di mana-mana; negara lain hanya mengenakan cukai ke atas keuntungan tempatan atau melayan jualan pelaburan sekali sahaja secara berbeza daripada perdagangan. Sesetengah negara memberikan kredit bagi cukai asing yang telah dibayar, di bawah undang-undang domestik atau perjanjian cukai, dan sesetengahnya tidak. Tanya penasihat cukai di negara asal anda sebelum menandatangani, dan simpan rekod taksiran dan bayaran LHDN sebagai bukti cukai Malaysia yang telah dibayar.

Menjual rumah yang masih disewa

• Kosong atau bersewa. Sama ada tamatkan penyewaan mengikut termanya sendiri sebelum penyempurnaan, atau jual tertakluk kepada penyewaan itu, yang sesuai untuk pembeli pelabur. Surat tawaran dan SPA mesti menyatakan pilihan mana; penyewa tidak boleh diminta keluar begitu sahaja kerana anda telah menemui pembeli.
• Deposit dan sewa. Jika penyewaan diteruskan, SPA perlu memindahkan deposit kepada pembeli dan membahagikan sewa pada tarikh penyempurnaan.
• Lawatan dan cukai. Persetujui waktu lawatan dengan penyewa secara bertulis. Sewa sehingga tarikh jualan masih perlu dimasukkan dalam penyata cukai Malaysia anda (lihat panduan cukai pendapatan sewa dan menyewakan hartanah di Johor saya).

Kelewatan yang biasa berlaku

• Sasaran pembeli yang salah: unit di bawah RM1 juta di luar zon yang ditetapkan dipasarkan kepada warga asing.
• Kebenaran negeri: satu hingga dua bulan atau lebih lama; peguam pembeli perlu mengemukakan permohonan yang lengkap dengan segera.
• Pinjaman pembeli atau penilaian yang rendah: minta kelulusan pinjaman secara prinsip sebelum anda menerima tawaran.
• Isu hakmilik: belum ada hakmilik individu atau strata, kebenaran pemaju diperlukan, atau sekatan kepentingan.
• Tunggakan: cukai tanah, cukai taksiran atau yuran penyelenggaraan yang belum dibayar (lihat panduan cukai tanah dan cukai taksiran saya, dalam bahasa Inggeris).
• Menandatangani dari luar negara dan pendaftaran cukai: tanya peguam anda lebih awal tentang menandatangani di hadapan notari atau melalui surat kuasa wakil, dan daftar di e-Daftar sebelum SPA.

Di mana untuk membeli jika anda melabur semula di JB

• Iskandar Puteri: Medini, EduCity dan kawasan Laluan Kedua.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: kondo siap berhampiran CIQ dan RTS Link.
• Mount Austin: kawasan yang mantap dengan pasaran jualan semula yang aktif.
• Permas Jaya dan Senibong: kondo di bahagian timur dan rumah tepi air.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kawasan kejiranan keluarga yang matang.

Bandingkan kawasan ini di peta hartanah JB saya, atau lihat nota bagi pemilik dari Indonesia dan panduan pembeli asing (dalam bahasa Inggeris).

Lagi panduan kehidupan di Johor: Membuat tawaran ke atas rumah subjual di JB · Mengurus hartanah JB dari luar negara · Menyewakan hartanah di Johor · Kos ubah suai dan perabot di JB

Soalan lazim

Bolehkah warga asing menjual hartanah di Johor Bahru?

Ya. Pemilik asing boleh menjual kepada rakyat Malaysia atau kepada warga asing. Pembeli asing memerlukan kebenaran negeri Johor dan secara amnya harga RM1 juta atau lebih bagi hartanah kediaman, kecuali di zon yang ditetapkan seperti Medini.

Berapakah kadar RPGT bagi warga asing yang menjual hartanah di Malaysia?

Bagi individu yang bukan warganegara atau pemastautin tetap, RPGT ialah 30% daripada keuntungan boleh dikenakan cukai jika anda menjual dalam tempoh lima tahun selepas membeli dan 10% mulai tahun keenam, menurut jadual kadar LHDN.

Mengapa pembeli menahan 7% daripada harga apabila warga asing menjual?

Seksyen 21B Akta RPGT mewajibkan pembeli menahan 7% daripada harga (atau keseluruhan harga tunai jika lebih rendah) apabila penjual bukan warganegara atau PR, dan membayarnya kepada LHDN dalam tempoh 60 hari. Mulai 2026, pembeli boleh membayar RPGT taksiran sendiri penjual sebagai gantinya jika ia lebih rendah dan telah dimaklumkan.

Adakah saya akan mendapat semula wang tahanan 7% itu?

Mana-mana bahagian wang tahanan yang melebihi RPGT anda boleh dikembalikan selepas LHDN memproses penyata CKHT 1A anda. Jika pelupusan itu dikecualikan atau tiada keuntungan, anda mengemukakan CKHT 3 sebagai gantinya.

Bolehkah saya menghantar hasil jualan ke negara asal saya?

Ya. Peraturan Bank Negara Malaysia membenarkan bukan pemastautin membawa pulang hasil pelupusan dalam mata wang asing melalui bank dalam negara yang berlesen, tertakluk kepada semakan biasa bank.

Berapa lama masa yang diambil untuk menjual hartanah JB sebagai warga asing?

Dengan pembeli Malaysia, selalunya tiga hingga empat bulan dari tawaran hingga penyempurnaan. Dengan pembeli asing, kebenaran negeri biasanya memanjangkannya kepada lima hingga enam bulan.

Cara saya membantu pemilik asing menjual di JB

Saya mendapatkan rekod jualan bagi bangunan anda, memberitahu anda dengan jujur sama ada pembeli realistik anda ialah rakyat Malaysia atau warga asing, memasarkan kepada pembeli yang mampu menyempurnakan pembelian, dan menguruskan lawatan semasa anda di luar negara, sama ada rumah itu disewa atau tidak. Saya berkoordinasi dengan peguam anda, bank anda dan pihak pembeli sepanjang proses kebenaran, wang tahanan dan penyempurnaan, dan saya menerangkan fi saya secara bertulis sebelum anda melantik saya. Mulakan dengan halaman jual hartanah saya di Johor, buat temu janji, atau minta konsultasi Zoom dari luar negara.

Sumber: LHDN, Real Property Gains Tax (RPGT) rates, disemak November 2026; LHDN, Tanggungjawab Pelupus dan Pemeroleh, dikemas kini 26 Jun 2026; BDO Malaysia, Budget 2026 Highlights (Part 2), Oktober 2025; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026; The Star, “Johor looking to raise levy on property purchases by foreigners”, 19 Jun 2025; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, Jadual Pertama, Akta Setem 1949, 30 Jun 2026; Bank Negara Malaysia, dasar pertukaran asing bagi bukan pemastautin yang melabur di Malaysia, disemak November 2026; Bank Negara Malaysia, Consolidated Foreign Exchange Policy Notices, berkuat kuasa 1 Oktober 2025; LPPEH, skala fi bagi ejen harta tanah, disemak November 2026; PropertyGuru, “Selling a House in Malaysia (2026): Key Fees and Costs”, diakses November 2026; PropertyGuru, apa itu penyata penebusan, diakses November 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum yang disemak pada 4 November 2026, bukan nasihat guaman, cukai atau kewangan. Peraturan cukai, syarat kebenaran dan fi boleh berubah; sahkan dengan peguam anda, ejen cukai, LHDN, bank anda dan pejabat tanah Johor sebelum anda menandatangani.