Ini untuk pemilik di Johor Bahru yang ingin menjual rumah atau kondo pada 2026 dan tidak pasti harga yang patut diminta. Jawapan ringkasnya: tetapkan harga diminta berdasarkan harga sebenar rumah serupa berdekatan yang terjual dalam tempoh setahun lalu, bukan berdasarkan harga yang diiklankan oleh penjual lain, dan pastikan ia cukup hampir dengan bukti itu supaya penilaian bank pembeli dapat menyokongnya. Di bawah: tempat untuk mencari harga tercatat, apa yang berlaku dalam pasaran JB, berapa lama jualan mengambil masa dan bila perlu membuat pelarasan.
Untuk kos penjual, RPGT (cukai keuntungan harta tanah), dokumen dan proses langkah demi langkah, lihat panduan menjual hartanah di Johor saya. Artikel ini hanya tentang harga dan masa.
Mulakan dengan harga rumah yang benar-benar terjual
Harga diminta di portal memberitahu anda apa yang diharapkan oleh pemilik. Transaksi tercatat memberitahu anda apa yang dibayar oleh pembeli dan dibiayai oleh bank. Di Malaysia, rekod ini dipegang oleh Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC) di bawah JPPH, jabatan penilaian kerajaan. Terdapat tiga cara untuk mengaksesnya:
- NAPIC Open Sales Data. Portal NAPIC mempunyai halaman “Open Sales Data” untuk transaksi kediaman, komersial dan perindustrian. Ia titik permulaan rasmi untuk melihat urus niaga tercatat secara ringkas.
- NAPIC e-Data. Untuk rekod transaksi terperinci, anda perlu mendaftar, log masuk dan membeli data tersebut; NAPIC mengira yuran berdasarkan hasil carian anda dan anda membayar dalam talian. Sehingga tahun ini, data ini hanya dijual kepada penilai, penaksir dan ejen harta tanah berdaftar. The Edge melaporkan bahawa NAPIC membukanya kepada semua orang mulai 1 Februari 2026, termasuk data sewa.
- Alat anggaran berdasarkan rekod NAPIC. Edge Reference Price oleh EdgeProp meliputi Johor dan memberikan julat harga anggaran daripada transaksi NAPIC terdahulu serta data yang dihantar oleh pengguna. Anggap ia sebagai semakan kasar, bukan penilaian.
Dua peringatan. Pertama, data ini ketinggalan: NAPIC menyatakan data transaksi sesuatu bulan hanya tersedia pada 15 hari bulan berikutnya, dan sesuatu jualan hanya direkodkan setelah ia disetem, yang boleh berlaku beberapa bulan selepas harga dipersetujui. Di kawasan yang harganya sedang naik, bukti terkini ketinggalan di belakang pasaran. Kedua, purata bagi seluruh mukim mencampurkan rumah yang sangat berbeza.
Jadi saya memilih perbandingan secara sempit: skim yang sama atau jalan bersebelahan, jenis yang sama (rumah teres 2 tingkat lot tengah bukan lot sudut), keluasan tanah dan keluasan binaan yang serupa, dan jualan dalam lebih kurang 12 bulan lalu. Kemudian saya membuat pelarasan bagi perkara yang tidak dapat ditunjukkan oleh rekod: pengubahsuaian, keadaan, arah hadapan dan penyewaan.
Harga diminta berbanding harga terjual di JB
Saya tidak menemui sebarang angka rasmi bagi jurang antara harga diminta dan harga transaksi di Johor Bahru. NAPIC menerbitkan apa yang terjual, bukan apa yang diiklankan. Apa yang boleh saya tunjukkan ialah sejauh mana kedua-dua jenis angka itu berbeza pada masa ini.
| Ukuran | Angka | Maksudnya |
|---|---|---|
| Rumah subjual JB yang disenaraikan di co-broke IQI (263 senarai) | Median harga diminta RM548,000 | Harga diminta, 17 Okt 2026 |
| Kondo dan pangsapuri subjual JB yang disenaraikan (82 senarai) | Median harga diminta RM258,000 | Harga diminta, 17 Okt 2026 |
| Harga purata rumah Johor, H1 2026 (NAPIC, semua jenis) | RM489,881 | Transaksi, seluruh negeri |
| Harga purata subjual Johor, 2025 (transaksi IQI) | RM560,405 | Transaksi, urus niaga IQI sahaja |
Jangan baca perbezaan itu sebagai “jurang” pasaran. Maksudnya lebih mudah: harga diminta jiran anda bukan bukti. Pembeli yang serius dan setiap penilai bank melihat jualan tercatat.
Apa yang berlaku dalam pasaran JB pada 2026
- Kurang urus niaga. Data NAPIC bagi separuh pertama 2026, seperti yang dirumuskan oleh IQI, menunjukkan 17,871 transaksi kediaman di Johor, turun 15.1% berbanding setahun sebelumnya. Suku pertama sahaja mencatatkan 8,730, turun 9.5%, yang dikaitkan oleh The Star sebahagiannya dengan duti setem bagi pembeli asing yang digandakan mulai Januari.
- Harga masih naik, tetapi lebih perlahan. Ringkasan IQI yang sama menunjukkan indeks harga rumah Johor naik 3.6% pada separuh pertama 2026, selepas 6.9% pada 2025.
- Kebanyakan permintaan berada di bawah RM500,000. Pada suku pertama, kira-kira 63% transaksi kediaman Johor bernilai RM500,000 atau kurang, dan rumah teres membentuk lebih separuh daripada urus niaga (The Star).
- Lebih banyak persaingan daripada stok tidak terjual dan stok baharu. Laporan separuh pertama JPPH, seperti yang dilaporkan oleh Malay Mail, menunjukkan Johor mempunyai paling banyak rumah siap tidak terjual di Malaysia (4,222 unit) dan paling banyak pangsapuri servis tidak terjual (9,946), serta 6,697 pelancaran kediaman baharu, kedua selepas Selangor.
Bagi penjual, semua ini bermakna pasaran di mana pembeli mempunyai pilihan. Rumah yang harganya sejajar dengan jualan terkini masih terjual; rumah yang harganya berdasarkan harapan cenderung tidak bergerak, terutamanya unit bertingkat tinggi yang bersaing dengan pelancaran baharu berdekatan.
Apa yang akan disemak oleh bank pembeli
Kebanyakan pembeli memerlukan pinjaman, dan bank memberi pinjaman berdasarkan nilai yang lebih rendah antara harga yang dipersetujui dan angka penilainya. Penilai bekerja terutamanya berdasarkan transaksi tercatat yang sama seperti yang diterangkan di atas. Jika harga anda jauh di atas jualan terkini, penilaian mungkin lebih rendah, dan pembeli terpaksa menambah wang tunai, berunding semula atau menarik diri. Saya menerangkan bagaimana keadaan ini berlaku dalam artikel saya tentang penilaian bank yang lebih rendah daripada harga.
Pembiayaan juga tidak mudah. Tafsiran IQI terhadap data meletakkan kadar kelulusan pinjaman perumahan pada 39.2% bagi empat bulan pertama 2026, berbanding 41% pada 2025. Harga yang boleh disokong oleh bank meluaskan kumpulan pembeli yang benar-benar mampu menyelesaikan pembelian.
Berapa lama masa untuk menjual
Saya tidak menemui angka yang diterbitkan tentang berapa lama rumah di JB berada di pasaran, jadi saya tidak akan memberikan angka kepada anda. NAPIC menjejaki rumah baharu yang tidak terjual, bukan berapa lama senarai subjual mengambil masa.
Setelah anda mendapat pembeli, urusan guaman mempunyai garis masanya sendiri. Panduan sebuah firma guaman Malaysia meletakkan jualan hartanah pegangan bebas pada kira-kira dua hingga tiga bulan dari tawaran, dan lebih lama bagi pajakan atau jika hakmilik strata belum didaftarkan atas nama pemilik. Di Johor, hartanah pajakan dan beberapa hakmilik lain memerlukan kebenaran negeri, yang menambah masa.
Daripada pengalaman saya sendiri: rumah yang harganya hampir dengan jualan terkini biasanya menarik pertanyaan dan lawatan lebih awal. Rumah yang harganya jauh di atasnya mendapat lawatan tetapi tiada tawaran, kemudian menjadi senyap. Beberapa minggu pertama, semasa senarai itu masih baharu, adalah paling penting.
Bila perubahan harga wajar dibuat
Perubahan harga ialah respons kepada bukti, bukan tanda kegagalan. Saya cadangkan anda menyemak semula harga jika:
- Anda mendapat sedikit atau tiada pertanyaan. Biasanya harga atau cara rumah itu dipersembahkan tidak kena.
- Anda mendapat lawatan tetapi tiada tawaran. Pembeli suka kawasan itu tetapi membandingkan rumah anda dengan sesuatu yang mereka anggap lebih berbaloi.
- Tawaran gagal kerana penilaian. Itu memberitahu anda nilai rumah itu pada pandangan bank.
- Rumah serupa berdekatan telah terjual pada harga lebih rendah sejak itu, atau projek baharu berdekatan telah dilancarkan pada harga yang bersaing.
- Tarikh akhir anda sendiri telah berubah, contohnya pembelian baharu atau perpindahan ke luar negara.
Jika anda membuat pelarasan, satu langkah jelas untuk kembali sejajar dengan jualan terkini biasanya lebih berkesan daripada beberapa pelarasan kecil, yang boleh membuatkan senarai kelihatan lapuk. Sebelum membuat keputusan, semak kesan jualan itu terhadap cukai anda dengan contoh pengiraan RPGT saya, dan lihat apa yang bersaing dengan anda dalam senarai rumah subjual JB saya.
Ada soalan tentang situasi anda?
Hantar kepada saya nama skim, jenis hartanah dan harga yang anda fikirkan, dan saya akan beritahu anda apa yang ditunjukkan oleh bukti terkini.
Sumber: NAPIC (JPPH), “Open Sales Data”, Oktober 2026; NAPIC (JPPH), “e-Data Guide”, Oktober 2026; The Edge Malaysia, “Napic’s e-data to be available to public starting Feb 1”, Januari 2026; EdgeProp, “Edge Reference Price”, Oktober 2026; IQI Global, “Budget 2027 Property Market Outlook: Should You Buy or Invest in Malaysia?”, Oktober 2026; Malay Mail, “Malaysia’s unsold completed homes rise 8.6pc in H1 2026, but market is resilient, says finance minister II”, September 2026; The Star, “Johor election won’t hurt property market”, Julai 2026; Malay Mail (Bernama), “Malaysia’s subsale home prices climb 4.8pc to RM545,059, Kuala Lumpur breaks RM1m mark”, Jun 2026; IQI Global, “NAPIC Q1 2026: What Malaysia’s Property Data Means for Buyers”, Julai 2026; Chia Lee & Associates, “Property Law in Malaysia: A Self-Help Guide for Selling Your Home”, April 2021, dikemas kini Januari 2022
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat am yang disemak pada 17 Oktober 2026, bukan nasihat guaman, cukai atau kewangan.