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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 2026年11月5日核实
这篇指南写给来自新加坡、印尼、印度、中国及其他地方，正在看新山房子的买家。简单来说：公寓项目一开始只有一张母地契（master title），等发展商完成分割后，每位业主才会拿到各自的分层地契（strata title）；有地住宅则会拿到各自的分契（individual title）。在您的地契发出并过户之前，您是通过买卖合约和转让契约（deed of assignment）持有单位。这样做是可行的，但您日后出售、贷款或以外国人身份购买时，会多出一些步骤。
快速解答
- 三种地契：母地契涵盖整片发展地段；分层地契涵盖一个单位（地段单位，parcel）；分契涵盖一块有地住宅地段。
- 相关法律：《1985年分层地契法令》（Strata Titles Act 1985）规管分层地契；《2013年分层管理法令》（Strata Management Act 2013）规管西马分层建筑的管理。
- 2015年以来的时限：发展商一般须在取得上层建筑证书（superstructure certificate）后三个月内提出申请，原则上交钥匙时应一并交付分层地契，除非获准豁免或延期。
- 地契发出后：发展商须在30天内签署过户文件，买方须在接获通知后30天内完成过户文件。
- 还没有地契？二手房交易以转让契约进行，等地契发出后再完成过户（即“perfected”）。
- 外国人：无论是否已有独立地契，都须取得州政府同意书，并遵守柔佛的最低价格规定（大多数住宅一般为RM1 million）。
母地契、分层地契与分契
| 地契 | 涵盖范围 | 注册业主 | 常见产业 |
|---|---|---|---|
| 母地契（master title） | 分割前的整片发展地段 | 发展商或地主 | 尚未发出独立地契的项目 |
| 分层地契（strata title） | 已分割建筑或土地计划中的一个地段单位，外加公共产业的一份份额 | 单位业主 | 公寓、组屋式公寓、服务式公寓、SOHO及部分封闭式有地住宅计划 |
| 分契（individual title） | 一块已分割的有地住宅地段 | 屋主 | 排屋、半独立式和独立式洋房地段 |
根据该法令第6条，建在持有最终地契土地上的两层或以上建筑，可以分割成多个地段单位，即一个个独立单位。地段单位以外的一切，例如大堂、电梯和游泳池，都属于公共产业。
项目仍在母地契之下时，土地查册会显示发展商为业主。您的权益来自您的买卖合约（SPA），如果是二手房，则来自一路追溯到第一手买家的一连串转让契约。地税通常通过管理处缴付，而不是由土地局发单；请参阅我的地税与门牌税指南。
分层地契上显示什么
- 建筑、楼层和地段单位编号，用以识别您的单位。
- 份额单位（share units），即每个地段单位获批的一个整数（第18条），决定您分摊的服务费比例和投票权重。
- 附属地段单位（accessory parcels），例如停车位，前提是分层图则把它与您的单位挂钩。
- 地权与条件：永久地契或租赁地契及其到期日、土地用途类别，以及任何权益限制（restriction in interest）。租赁地契在过户或抵押时一般须取得州政府同意；请参阅我的永久地契与租赁地契指南。
分层地契如何发出，需要多长时间
规定在2015年6月1日改变，当时《2013年分层地契（修订）法令》（Strata Titles (Amendment) Act 2013）和《2013年分层管理法令》在西马生效；新的Schedule H买卖合约则于2015年7月1日跟着实施。在此之前已获执照并售出的项目，仍可能沿用旧规定。
| 阶段 | 内容 | 法律规定的时限 |
|---|---|---|
| 1. 出售前 | 发展商向建筑物总监（Commissioner of Buildings）呈交地段单位与份额单位清单 | 在出售任何地段单位之前 |
| 2. 分层图则 | JUPEM（测量局）发出拟议分层图则证书（Certificate of Proposed Strata Plan，CPSP） | 须在取得CPSP后一个月内申请 |
| 3. 申请 | 发展商向土地与矿务局（PTG）申请分割 | 一般为取得上层建筑证书后三个月内，可获一次短期延期 |
| 4. 交出空屋 | 根据Schedule H，交钥匙时应一并交付已发出的分层地契 | 可获批豁免和延期 |
| 5. 过户给您 | 发展商签署过户文件；您完成并提交文件 | 各30天（第19A条） |
错过申请期限属于违法：可被罚款RM10,000至RM100,000、监禁最长三年或两者兼施，违规期间另须每天缴付RM100至RM1,000。未按第19A条完成过户步骤，每个地段单位可被罚款RM1,000至RM10,000。2026年4月，一名雪兰莪州委员会主席表示，柔佛和马六甲已对违规发展商处以RM10,000至RM100,000的罚款（The Star，2026年4月23日）。
为什么实际上地契仍然迟发
- 延期很常见。全国购屋者协会（National House Buyers Association）在2022年12月报告，西马只有19个项目（其中一个在柔佛）在没有延期的情况下连同分层地契交屋，而2017至2022年间共有638宗延期申请获批。
- 地价（land premium）与土地局问题。一名雪兰莪土地局官员在2025年6月指出这些是主要原因，有些业主等了长达20年（EdgeProp）。
- 发展商问题。2026年2月，吉隆坡高等法院下令一家发展商缴付拖欠的地价，并完成1992年售出的一批组屋的分割手续。如果发展商先被清盘，业主可能须自行出资申请。
- 分期发展项目。未来的楼座可先取得临时分层地契（provisional strata title），之后再发最终地契。
柔佛正在提升土地局的系统。2025年6月，州务大臣宣布拨款超过RM2 million用于柔佛土地与矿务局（PTG Johor）的数码系统，包括电子查册（e-search）和电子同意书（e-consent）（Malay Mail，2025年6月18日）；而自2025年3月25日起，已可通过eStrata Johor在网上进行分层地契私人查册（Johore Bar Committee）。买新房？请在交屋前询问CPSP和分层地契申请的情况，并参阅我的分期付款指南和收房（交出空屋）检查清单。
附属地段单位：停车位及其他附加部分
附属地段单位在分层图则中显示为与某个主要地段单位一起使用，或拟一起使用的部分，停车位是最常见的例子。图则会注明每个附属地段单位属于哪个单位，分层地契上也会列出。
- 它跟着单位走。第34(2)条和第69条禁止单独处置附属地段单位，所以您地契上的停车位不能单独出售或抵押。
- 出租停车位则没那么明确。在Waldorf and Windsor一案中，高等法院（2022年）裁定出租停车位违反了上述条文；上诉庭（2024年）则裁定在这些停车位上经营停车业务属于许可（licence），并非被禁止的处置。打算靠停车位赚取收入之前，请先咨询律师。
- 附属地段单位还是分配车位？在许多建筑中，停车位属于公共产业，由管理层分配。出价前请确认属于哪一种，以及单位附带多少个车位。
地契发出前后有什么不同
| 步骤 | 在母地契之下 | 已有独立地契 |
|---|---|---|
| 过户 | 转让契约，并向发展商送达通知（《房屋发展法令》（Housing Development Act）第22D(2)条） | 在土地局办理过户备忘录（Form 14A） |
| 发展商的角色 | 确认单位资料和付款状况；可能需要其同意并缴付行政费 | 地契在业主名下后便不再参与 |
| 银行贷款 | 以担保方式转让（assignment by way of security）加上授权书（power of attorney） | 注册抵押（Form 16A） |
| 后续步骤 | 完成过户与抵押手续（perfection of transfer and charge），费用由业主承担 | 无 |
| 管理机构 | 联合管理机构（JMB） | 分层地契注册簿开立后由管理机构（MC）接手 |
完成过户（perfection of transfer）。地契发出时，当时的业主须把过户注册到自己名下，贷款银行也会注册其抵押。律师费和杂费通常由业主支付；只有在原有文件未缴付印花税的情况下，才须再缴印花税。在此之前，土地局仍显示发展商为业主，出售或再融资都会比较慢。可参考我的隐藏费用和律师费指南预留这笔预算。
从JMB到MC。发展商须在交出空屋后12个月内召开第一次JMB会议。土地局在发出分层地契时开立分层地契注册簿，MC即告成立；JMB则在MC第一次常年大会后移交。过户尚未注册的业主，可能较难全面参与MC。我的管理费与偿债基金指南涵盖了相关费用。
买卖没有分层地契的二手单位
新山许多已完工的建筑，在分层地契发出前就已经转手。这是合法且常见的做法，只是比较慢，对卖方、发展商和双方律师的要求也更多。
- 确认地契状况：已有独立地契、地契已发出但尚未过户，或仍在母地契之下。
- 收集整套文件：原始SPA，以及之后每一份已盖印花的转让契约。
- 取得发展商的信函，确认注册买家、付款状况和地契进度，以及发展商同意书所需的时间和费用。
- 处理卖方的贷款：卖方的银行贷款须先赎回，通常用您的购房款支付。
- 及早确认融资。有些银行对没有独立地契的单位较为谨慎。在支付超过订房订金的款项之前，先取得贷款答复；请参阅我的新山房屋贷款指南和估价偏低指南。
- 议定完成过户的费用由谁承担，这笔费用在日后地契发出时产生。
卖家：在刊登广告前先备齐这些文件，可以缩短出售时间。另请参阅二手房风险、如何为新山二手房出价和新盘与二手房比较。
新山二手房地契检查清单
| 检查项目 | 需要留意的地方 |
|---|---|
| 业主姓名 | 与卖方相符（若在母地契之下，则以发展商信函上注明的买家为准） |
| 地权 | 永久地契，或租赁地契及其到期日 |
| 权益限制 | 过户或抵押是否须取得州政府同意 |
| 土地用途类别与条件 | 住宅或商业，以及任何用途条件 |
| 产权负担 | 完成交易前须清除的抵押、禁令或命令 |
| 份额单位与附属地段单位 | 与您所付款购买的单位和停车位相符 |
| 分层地契进度 | 是否已有CPSP和申请，以及最新状况 |
| 服务费拖欠 | 向JMB或MC查询未缴的管理费和偿债基金 |
确认您交易的对象是真正的业主和注册中介（我的房产骗局指南说明了方法）。在柔佛买房的法律步骤说明了这些检查在流程中的位置，术语表则解释了相关术语。
外国买家：地契会带来什么不同
- 州政府同意书。根据《国家土地法典》（National Land Code）第433B条，外国人士购买产业须取得州政府（State Authority）的书面批准。SPA通常以此为条件，申请一般至少需要三个月（Mah Weng Kwai & Associates，2024年6月）。
- 柔佛的最低价格门槛。分层住宅一般为RM1 million，部分有地住宅类别更高，某些特别区域另有不同安排；中低价房屋不开放给外国人（PropertyGuru，2026年5月）。请参阅我的柔佛最低价格指南。
- 州政府征费。柔佛自2025年7月1日起修订外国人购买产业的同意书征费（Halim Hong & Quek，2025年10月）；现行费率请向您的律师查询。
- 母地契单位。仍须取得同意书。单位还没有地契时要如何申请，请在签约前向您的律师和柔佛土地与矿务局（PTG Johor）确认。
- 日后出售。您的买家也须进行同样的核查；请参阅外国人出售新山产业。
另请参阅我的2026年印花税指南和外国人房屋贷款。MM2H买家方面，我会与MOTAC持牌的MM2H代理合作，并负责产业部分；批准与否由有关当局决定（MM2H产业支援）。
如果您在意地契问题，可以在哪里买
地契状况取决于建筑本身，而不是地区，所以每个项目都要逐一查核。可以从这些地区开始：
- Mount Austin和Tebrau、Setia Indah和Molek：有许多已完工的公寓和有地住宅，适用上述的二手房核查。
- JB Sentral和Bukit Chagar以及Danga Bay：新旧建筑并存的高楼区。
- Iskandar Puteri和Permas Jaya和Senibong：较新的项目很多；交屋时请询问CPSP和分层地契申请情况。
- Bukit Indah和Gelang Patah：分契有地住宅与分层计划并存（请参阅封闭式安保住宅）。
- 新山新盘：没有二手转让链，但仍须等待地契程序。
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常见问题
母地契和分层地契有什么不同？
母地契涵盖整片发展地段，由发展商或地主持有。分层地契则是在建筑根据《1985年分层地契法令》分割后，为每个单位（地段单位）发出，并注册在单位业主名下。
在马来西亚拿到分层地契需要多长时间？
自2015年6月1日起，发展商一般须在取得上层建筑证书后三个月内提出申请，新的分层住宅原则上应连同地契交屋。实际上延期很常见，有些较旧的建筑已等了很多年，原因往往是未缴地价或发展商出了问题。
分层地契发出前，可以买卖新山的公寓吗？
可以。交易以转让契约进行，须通知发展商，并由发展商确认单位资料和付款状况。等分层地契发出后，再到土地局完成过户。
外国人可以买还没有分层地契的柔佛单位吗？
可以，但仍须根据《国家土地法典》第433B条取得州政府同意书，并遵守柔佛的最低价格规定（分层住宅一般为RM1 million）。请向您的律师了解单位在母地契之下时要如何申请同意书。
我的停车位是分层地契的一部分吗？
只有当分层图则把它列为与您单位挂钩的附属地段单位时才是。附属地段单位不能与其主要地段单位分开处置。在许多建筑中，停车位则属于公共产业，由管理层分配，所以买之前请先确认。
新山的有地住宅有分层地契吗？
大多数有地住宅在母地契分割后会拿到各自的分契。有些封闭式有地住宅计划则以分层方式注册，公共设施由JMB或MC管理。
在新山买房，想把地契查清楚？
告诉我项目、单位，以及是新盘还是二手房。我会分享我所知道的地契状况，协助您收集律师所需的文件，并为您介绍符合预算的单位。您也可以预约看房，人在海外的话可以预约Zoom咨询。
资料来源：Strata Titles Act 1985 (Act 318)，截至2006年1月1日的英文文本，via LawPlayer，2026年11月查阅；Strata Titles (Amendment) Act 2013 (Act A1450)，2013年2月7日刊宪；Dr Tan Liat Choon（UTM），新分层法律简报，2015年11月24日；The Edge Malaysia，“Know your stuff: Strata title and its significance”，2020年2月17日；EdgeProp，National House Buyers Association关于连同分层地契交屋的专栏，2022年12月31日；University of Malaya Legal Aid Clinic，分层产业买家的权利与义务，2026年11月查阅；The Star，“Strata titles: Errant developers to face legal action”，2026年4月23日；EdgeProp，高等法院裁定发展商须付款加快分层地契申请，2026年5月；EdgeProp，“Many owners still waiting for strata titles, some for 20 years”，2025年6月20日；Skrine，关于附属地段单位停车位（高等法院判决），2022年4月28日；Burgielaw.com，上诉庭关于在附属地段单位上经营停车业务的判决，2025年1月23日；Low & Partners，“Differences Between Individual Title vs Master Title”，2026年8月21日更新；iProperty，完成过户与完成抵押手续（perfection of transfer and perfection of charge），2026年11月查阅；Mah Weng Kwai & Associates，“Strata Management Hand Over Timeline”，2024年6月19日更新；Mah Weng Kwai & Associates，“Property Transactions Requiring State Consent”，2024年6月20日更新；Kevin Wu & Associates via Mondaq，“How to read your Malaysian land title”，2024年12月16日；Johore Bar Committee，Circular No. 11/2025，通过eStrata Johor在网上进行分层地契私人查册，2025年；Malay Mail，柔佛土地局数码化提升，2025年6月18日；PropertyGuru，马来西亚外国人购房规定，2026年5月整理；Halim Hong & Quek，柔佛外国人购买产业的框架，2025年10月6日；Malay Mail，《2013年分层管理法令》下的分层附例，2026年9月29日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，于2026年11月5日核实，并非法律建议。地契规定、费用和土地局程序会有变动；签约或付款前，请向您的律师、发展商和PTG Johor确认。