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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核查日期：2026年11月9日
本指南写给来自新加坡、印尼、印度、中国的买家、MM2H 参与者，以及准备在新山或马来西亚其他地方预订新盘的本地人。简单来说：在付任何钱之前，先到 KPKT 的 TEDUH 门户查核发展商的执照和广告准证，确保你的付款会存入该项目的房屋发展账户（Housing Development Account），到 SSM 查询公司资料，并至少去看一个该发展商已经完工的项目。
快速回答
- 先查 TEDUH：KPKT 的门户（teduh.kpkt.gov.my）显示发展商执照及广告与销售准证（APDL）状态、项目进度、获批售价、延期批准，以及项目是否延误、进度落后（sick）或已被废弃。
- 你的钱流向哪里：根据 Act 118，持证房屋项目的买家付款会存入该项目独立的房屋发展账户（HDA），提款受到限制。
- 查核公司：SSM 出售公司资料（company profile），每份 RM10（未含服务费和税），内容包括经审计账目、董事和抵押记录（2026年11月核查）。
- 过往记录：把买卖合约（SPA）规定的交屋期限（有地住宅24个月、分层住宅36个月）与过往项目实际取得 CCC 的时间作比较，并亲自到已完工的项目走一走。
- 风险规模：截至2026年6月30日，KPKT 统计西马共有303个进度落后和100个被废弃的私人房屋项目（The Star，2026年11月1日）。
- 商业地契不一样：不受 Act 118 管辖的项目（例如店屋）并不以同样方式享有 HDA、法定 SPA 或购屋者仲裁庭的保障。
为什么要查核发展商
购买新盘时，你是分期为一栋还不存在的建筑付款。如果发展商遇上资金、法律或承包商问题，你的房子可能延误多年，而你可能已经在为银行已发放的那部分贷款支付利息。
截至2026年6月30日，房屋部（KPKT）记录西马有303个进度落后的私人房屋项目，涉及43,288个单位；另有100个被废弃项目，涉及27,998个单位和14,961名买家。被废弃项目最多集中在雪兰莪、吉兰丹和登嘉楼。KPKT 表示，截至2026年8月已有1,726个问题私人项目获得复苏，目标是在2030年前不再有进度落后或被废弃的项目（The Star，2026年11月1日；Bernama，2026年7月31日）。
| KPKT 用语 | 意思 | 对你的影响 |
|---|---|---|
| 进度落后（sakit） | 工程进度落后超过30%，或 SPA 规定的完工期限已过 | 交屋确实有风险；延迟交屋赔偿可能不断累积 |
| 被废弃（terbengkalai） | 更严重：工地长期停工，或出现财务或法律问题，并经 KPKT 确认 | 能否获救取决于复苏计划；见下文 |
第一步：在 TEDUH 查核执照和 APDL
在西马（包括柔佛），住宅发展商必须根据 Housing Development (Control and Licensing) Act 1966（Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966，Act 118）持有发展商执照（lesen pemaju），每个项目还须持有广告与销售准证（permit iklan dan jualan），两者通常以 APDL 号码一起显示在广告和售楼处。
KPKT 的 TEDUH 门户（Transforming and Empowering Data Usage in Housing）由国家房屋局（Jabatan Perumahan Negara，JPN）管理，就是查核这些资料的地方。2026年9月，KPKT 再次呼吁买家“先查再买”，并表示该门户自2017年以来的访问量已超过4500万次（Bernama，2026年9月7日）。网址是 teduh.kpkt.gov.my，也有手机应用程序。
| TEDUH 显示什么 | 要注意什么 |
|---|---|
| 发展商执照状态 | 执照仍然有效，且公司名称与你的预订表格和 SPA 上的一致 |
| APDL（广告与销售准证） | 准证涵盖这个项目和这一期，并在你预订当天仍然有效 |
| 项目进度 | 进度与发展商告诉你的以及你在工地看到的相符 |
| 延误、进度落后或被废弃状态 | 出现任何一项，都应停下来问清楚 |
| 获批售价 | 预订表格上的价格与该单位类型的获批售价一致 |
| 延期批准（EOT） | 获批的 EOT 可能会推迟你的交屋日期 |
把广告上的执照和 APDL 号码及日期拍下来，然后在 TEDUH 查询发展商和项目并加以比较。如果号码缺失、不相符或已过期，就不要付预订费。你也可以通过 TEDUH 向 JPN 投诉。2025年4月，KPKT 因109家发展商没有提交规定报告而将其列入黑名单（Malay Mail，2025年4月7日）。我的售楼处与样板房检查清单列出广告必须显示的内容，我如何核实项目则说明我自己的查核流程。
第二步：了解你的钱流向哪里（HDA）
Act 118 第7A条规定，持证发展商必须为每个项目或每一期在银行或金融公司开设房屋发展账户（Akaun Pemajuan Perumahan）。所有购屋款项都必须存入该账户，而且只能用于条例允许的用途。如果发展商被清盘，账户内的款项不被视为发展商的资产。
- 存入的款项：你的付款、银行发放的贷款，以及发展商的建筑贷款。
- 可提取的用途：主要是经认证的建筑费用、土地成本、专业费用、贷款偿还和有上限的行政费用。
- 盈余：发展商须先保留足够完成项目的款项另加10%应急金，并获得房屋总监（Controller of Housing）批准后，才可提取盈余。
- 审计：KPKT 表示会定期审计这些账户（The Star，2026年11月1日）。
对你来说，规则很简单：HDA 的银行和账号应该出现在你的 SPA 和每一张进度账单上，签 SPA 之后的每一笔付款都存入该账户。要求你付款到私人账户，或通过短信发来“新账户”，都是典型的骗局；请先向你自己的律师确认。另见我的分期付款、预订费与退款以及新山房产骗局指南。
第三步：在 SSM 查核公司
马来西亚公司委员会（Suruhanjaya Syarikat Malaysia，SSM）在网上出售官方公司资料，包括通过 e-Info。许多项目使用专为该项目成立的公司，所以要同时查询这家公司及其背后的集团。
| SSM 产品 | 费用 | 用途 |
|---|---|---|
| 公司资料（Company profile） | RM10（数码认证版 RM20） | 董事、股东、资本、抵押记录、财务摘要 |
| 财务比较（Financial comparison） | 2年 RM20，最多10年 RM100 | 多年的经审计数据 |
| 公司抵押记录（Company charges） | RM20 | 谁以公司资产作抵押提供贷款 |
| 董事资料（Particulars of directors） | RM20（认证版 RM30） | 现任董事及过去15年的董事 |
| 个人涉及记录（Personal involvement） | 每类 RM50 | 某位董事现在或过去涉及的其他公司 |
要留意账目是否按时提交、是否没有长期亏损，以及董事是否与失败项目有关联。新成立的项目公司很常见，但这时集团的记录就更重要。如果发展商或其母公司是上市公司，可在 Bursa Malaysia 网站查看其报告，更详细地了解债务和项目进度。
第四步：实地查核过往记录
执照告诉你发展商是否合法，已完工的建筑则告诉你它能不能如期交付。
1. 交屋日期与 SPA 对比
根据法定 SPA 格式，有地住宅须在 SPA 日期起24个月内交屋（Schedule G），分层住宅则为36个月（Schedule H），延迟交屋赔偿（LAD）为每年房价的10%。交屋时必须同时具备竣工与合规证书（CCC）。针对发展商最近几个项目，问清楚 SPA 何时签署、CCC 何时发出，并在 TEDUH 查看延期批准。另见我的CCC以及延迟交屋与 LAD 索偿指南。
2. 参观已完工的项目
看看电梯、走廊、停车场、裂缝、水渍和公共设施，并问管理处如何处理缺陷。我的查核公寓管理和DLP 过后的潜在缺陷指南列出了要问的问题。
3. 仲裁庭索偿、法庭案件和新闻
购屋者索偿仲裁庭（Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah）审理基于 SPA、金额不超过 RM50,000 的索偿，一般须在 CCC 发出或缺陷责任期结束后12个月内提出，并须尽量在首次聆讯后60天内作出裁决（Act 118，第16M、16N和16Y条）。我没有找到可公开搜索的仲裁庭裁决名单（2026年11月），所以请用“LAD”、“late”或“abandoned”等字眼，搜索与该公司、集团和董事有关的新闻和法庭判决。一宗投诉不代表规律，多宗投诉才是。
4. 土地与工地
请你的律师查册母地契（master title）：业主、银行抵押、caveat 和限制条件。与地主合作开发很常见，但过去也曾有项目因地主纠纷而停滞。然后到工地看看是否真的在施工。另见我的地契查册与 caveat 指南。
商业地契项目：查清适用哪些保障
Act 118 只涵盖住宅。2025年8月，房屋部长在国会表示，店屋和办公楼等商业项目不在其管辖范围内（Bernama，2025年8月18日），也就是说没有强制性的 HDA、没有法定 SPA 格式，也不以同样方式享有购屋者仲裁庭的保障。KPKT 正在起草 Real Property Development Act，以取代 Act 118 并把监管扩大到商业发展项目；2026年7月，部长表示该法令已进入最后起草阶段，但未公布提呈日期（Bernama，2026年7月31日）。
新山许多服务式公寓建在商业地上，项目是否按 Act 118 出售视项目而定。直接问发展商和你的律师两个问题：SPA 是否采用法定的 Schedule H 格式？是否设有 HDA？我的商业地契服务式公寓指南则介绍持有成本方面。
预订前的危险信号
- 广告上没有执照或 APDL 号码，或号码与 TEDUH 上的不符。
- 预订表格上的公司名称与 TEDUH 上的持证发展商不同。
- 要求付款到私人账户，或任何不在 SPA 付款时间表和 HDA 之内的付款。
- 催促你签 SPA，而你自己的律师还没先看过。
- 口头上的大承诺，涉及租金回报、完工日期或额外项目，却没有写进 SPA。
- TEDUH 上显示延误或进度落后，或同一集团的早前项目有这样的状态。
- 没有可以参观的已完工项目，也说不清楚主承包商是谁。
- 没有向 SSM 提交账目，或连年亏损且负债沉重。
- 工地冷清：推出数月后仍几乎看不到施工。
如果项目被废弃怎么办
以下是一般资讯，并非法律意见；如果你的项目停滞，请尽早咨询律师并联络 KPKT。
- 这是一项罪行。根据 Act 118 第18A条，废弃项目的发展商即属犯罪，可被罚款至少 RM250,000、监禁最多三年，或两者兼施。“废弃”包括连续停工六个月或以上，或超过 SPA 规定的完工期限。
- KPKT 可以介入。根据第11条，部长可指示纠正、委任顾问、指示接管，或证明项目已被废弃。KPKT 于2023年成立的专案小组会在发展商、买家和银行之间进行调解。
- 买家在某些情况下可终止合约。第8A条允许买家在工程停顿六个月或以上时终止 SPA，但须获得银行书面同意及房屋总监的证明；发展商必须在30天内退还所有已付款项，不计利息。这适用于 Act A1415 生效后签订的 SPA，而能否获得退款取决于发展商是否有能力支付。
- 你的贷款不会自动暂停。房子未完工期间，买家可能仍须为银行已发放的款项支付利息（The Star，2026年11月1日）。请尽早与你的银行商谈。
- 复苏需要时间。接手方必须让剩余工程在当前成本下可行。2027年财政预算案建议，从2027年1月1日至2030年12月31日，复苏发展商或承包商与原买家之间的贷款和转让文件全面豁免印花税，但须获得 KPKT 证明（The Star，2026年11月1日）。
KPKT 也在研究在 SPA 之前加入认购权（option-to-purchase）步骤，以及“先建后售”（order to build）模式，以降低这些风险；截至2026年11月，两者仍在研究中。
外国买家的额外查核
- 最低房价与批准。外国人一般只能在柔佛购买 RM100万或以上的住宅房产（指定区域有部分例外），并须获得州政府批准（New Straits Times，2026年4月）。预订前请确认该单位符合条件；见柔佛外国人最低房价与配额。
- 在海外预订。在网上完成 TEDUH 和 SSM 查核，并要求对工地进行实时视频直播。我的不必飞来也能购买新山房产指南介绍如何在海外签约和付款。
- 贷款。预订前先确认银行愿意为该项目向你提供贷款；见外国人房屋贷款。
对于 MM2H 参与者，我会与持有 MOTAC 执照的 MM2H 代理配合处理签证方面的事务，我则负责房产部分；是否批准由当局决定。可先浏览MM2H 房产支援页面。
在新山哪里看新盘
- 新山新盘房产：目前推出的项目。
- JB Sentral 与 Bukit Chagar：靠近 CIQ 和 RTS Link。
- Iskandar Puteri：Medini 与第二通道。
- Mount Austin：家庭区，有公寓也有有地住宅。
- Permas Jaya 与 Senibong：东区海滨。
- Bukit Indah 与 Gelang Patah：西区城镇。
- 新山有地住宅新盘：从排屋到独立式洋房。
在我的新山房产地图上比较各区；如果你担心交屋风险，也可以权衡新盘与二手房。
更多柔佛生活指南：马来西亚废弃房屋项目（2026） · 售楼处检查清单 · SPA 解说 · 交屋与缺陷检查清单 · 在柔佛买房的法律步骤
常见问题
如何查核马来西亚的发展商是否持有执照？
使用 KPKT 的 TEDUH 门户（teduh.kpkt.gov.my）或 TEDUH 应用程序。它显示发展商执照及广告与销售准证（APDL）状态、项目进度、获批售价、延期批准，以及项目是否延误、进度落后或被废弃。
什么是房屋发展账户（HDA）？
这是持证发展商根据 Act 118 第7A条，必须为每个项目或每一期开设的独立银行账户。买家的付款存入其中，只能为许可用途提取，例如经认证的建筑费用。
在 SSM 查询公司资料要多少钱？
SSM 的公司资料每份 RM10，数码认证版 RM20；两年财务比较为 RM20，均未含渠道服务费和8%服务税（SSM 收费页面，2026年11月查阅）。
马来西亚有多少房屋项目被废弃？
截至2026年6月30日，KPKT 记录西马有100个被废弃和303个进度落后的私人房屋项目，被废弃项目最多的是雪兰莪、吉兰丹和登嘉楼（The Star，2026年11月1日）。
如果我买的新盘项目被废弃，我可以怎么做？
尽早联络 KPKT 和律师。KPKT 可以指示复苏项目；根据 Act 118 第8A条，较新 SPA 的买家可在工程停顿六个月后终止合约，但须获得银行同意及房屋总监的证明。也要持续与你的银行商谈贷款事宜。
服务式公寓和店屋受 Housing Development Act 保障吗？
店屋和办公楼等商业项目不在 Act 118 管辖范围内。服务式公寓则视项目而定，所以要问清楚 SPA 是否采用法定的 Schedule H 格式，以及是否设有 HDA。
想在预订前查核发展商吗？
把项目名称发给我。我会在 TEDUH 查核，看看该发展商在新山已完工的项目，并告诉你在付任何款项之前要向律师确认什么。你也可以预约和我一起参观售楼处和已完工的项目；如果你在海外，也可以预约Zoom 咨询。
资料来源：KPKT / Jabatan Perumahan Negara, TEDUH portal，2026年11月查阅；Bernama, KPKT urges buyers to check TEDUH before buying，2026年9月7日；Malay Mail, “Housing ministry: Check TEDUH”，2026年9月7日；The Star, “Abandoned projects: No easy fix”，2026年11月1日；Bernama, Real Property Development Act in final drafting stage，2026年7月31日；Bernama, “KPKT mulls amendments to Act 118 to cover problematic commercial projects”，2025年8月18日；The Sun，关于拟议的 Real Property Development Bill，2025年11月20日；Malay Mail, housing ministry blacklists 109 developers，2025年4月7日；Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 (Act 118)，第7A、8A、11、16M–16Y及18A条，经 Act A1415 修订的文本，2026年11月查阅；Housing Development (Housing Development Account) Regulations 1991, P.U.(A) 231/1991（经修订），由 National House Buyers Association 发布，2026年11月查阅；Suruhanjaya Syarikat Malaysia (SSM), Company Information products and fees，2026年11月查阅；New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核查日期2026年11月9日，并非法律或财务意见。法律、收费和项目状态会有变动；在作出承诺之前，请向 KPKT、SSM、你的银行和你的律师确认。