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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实于2026年11月9日
本指南写给来自马来西亚、新加坡、印尼、印度、中国以及MM2H的柔佛买家和卖家，帮助大家了解“州政府同意”（kebenaran Pihak Berkuasa Negeri）对交易意味着什么。简短回答：如果地契上带有权益限制，规定未经州政府（State Authority）许可不得转让、抵押或出租，就需要申请同意；此外，只要买家是外国人或外国公司，根据National Land Code（《国家土地法典》）第433B条，也必须获得批准。通常由买方律师向柔佛土地与矿务局（PTG Johor）或县土地局提出申请。买卖合约（SPA）的完成期一般从获得同意之日起计算。
快速解答
- 受限地契：地契上的权益限制（sekatan kepentingan）可能规定任何转让、抵押或出租之前都必须先获得同意。土地查册可以看到这一点。
- 外国买家：非公民或外国公司的每一宗购买，不论地契有没有限制，都必须根据第433B条获得批准。
- 外国买家费用：自2025年7月1日起，柔佛按房价收取3%（住宅和商业产业），最低RM30,000，另加每份地契RM2,000申请费（PTG Johor通令3/2025）。
- 受限地契费用：每份地契申请费RM100，另按产业类型收取批准费，例如低价建筑每单位RM500（PTG Johor清单，2026年5月）。
- 所需时间：我没有找到PTG Johor公布的固定处理时间；买卖合约一般给予4至12个月来取得同意。
- 如果被拒：以买卖合约为准。拟定完善的附条件买卖合约会退还买家的订金，而柔佛也允许缴费上诉。
一般资讯，并非法律、税务或财务建议。请向您的律师以及PTG Johor或县土地局确认您地契的具体情况。
什么是州政府同意，这项规定从何而来
在马来西亚，土地属于各州，由各州按条件把土地批予（alienate）业主。National Land Code（Kanun Tanah Negara，Act 828）第120条允许州政府在批出土地时附加明示条件和权益限制，两者都必须载于或注明于地契上。权益限制会约束业主对土地的处理，通常是：未经州政府同意，不得转让、抵押或出租。
另外，该法典第33部分管制外国人的土地拥有权。第433B条规定，非公民和外国公司只有在事先获得州政府批准后，才可取得土地，或接受以其为受益方的转让、继承转移或其他交易，而批准可能附带条件及规定的征费。根据相关的第433E条，未取得所需批准的交易无效，违者可被罚款至少RM100,000。
| 同意类型 | 何时需要 | 法律依据 |
|---|---|---|
| 转让同意（kebenaran pindah milik） | 地契带有权益限制，规定转让须获同意 | 第120条及地契上的批注 |
| 抵押同意（kebenaran gadaian） | 买家的银行要求对受限地契设立抵押 | 同一项限制 |
| 出租同意 | 在受限地契上登记的租约 | 同一项限制 |
| 外国权益批准（kepentingan asing） | 买家、登记租约的租户或继承人是非公民或外国公司 | 第433B条 |
如何判断柔佛地契是否需要同意
要看地契，而不是宣传册。私人或官方土地查册（carian persendirian / carian rasmi）会在专门栏目显示权益限制；我的土地地契查册指南说明了如何解读。限制常见于租赁地契，部分永久地契也有；典型字眼是未经州政府许可，土地不得转让、出租或抵押。
- 无限制，马来西亚买家：通常不需要州政府同意，转让表格（Form 14A）直接登记即可。
- 有限制，马来西亚买家：需要转让同意；若有贷款，还需要抵押同意。
- 任何地契，外国买家：需根据第433B条取得外国权益批准，再加上地契所需的任何限制同意。
- 尚无个别地契或分层地契：请查看母地契及发展商的同意。参阅分层地契详解。
附带额外条件的特殊类别
PTG Johor的2026年清单列明了一些需要先取得额外批准的产业类型：
- 低价、中低价及Rumah Mampu Milik Johor房屋：需要柔佛州秘书处房屋组（Housing Division）的批准信。参阅我的RMMJ指南。
- 被指定为土著单位（Bumiputera lots）的单位：转让给该群体以外的买家需要州政府解除限制，二手交易还有额外步骤，例如在报章刊登广告。
- 马来保留地：只有符合柔佛马来保留地法律资格的人士才可持有。土地局会核查身份，外国买家不可购买。
对外国人来说，若限制条款禁止转让给非公民，通常就不能购买该产业，所以请在下订前先查看地契。
由谁申请，申请如何进行
实际上，买卖合约签署并盖印花后，由买方律师准备并提交申请，因为土地局需要买卖合约、地契查册及双方的身份证件。由哪个部门受理视地契而定：注册局地契（Registry titles）交给位于Kota Iskandar的PTG Johor，土地局地契（Land Office titles）则交给县土地局（例如新山县土地局）。
受限地契的转让或抵押同意
PTG Johor的网上平台iTanah受理转让、抵押和出租的Kebenaran Pindahmilik Sekatan Kepentingan（受限地契同意）申请。公众和律师代表都可以在网上提交、上传文件、缴费及追踪进度；清单上仍列有柜台提交方式。常用文件包括适用于各方的表格（转让为PM.1至PM.4，抵押为GC.1至GC.4）、地契及私人查册副本、买卖合约、本年度地税及门牌税收据、身份证件，以及若产业仍在抵押中，卖方银行的同意信。
由谁决定视地契和当事人而定。通常是PTG Johor总监（注册局地契）或县土地行政官（土地局地契）；部分类别则交由州务大臣（Menteri Besar）决定（Sinar Harian，2019年3月）。
外国权益批准
对于非公民或外国公司，PTG Johor的2026年外国权益清单使用KA.1至KA.5表格（涵盖个人、公司和发展商的不同组合）。除了地契、查册（若尚未发出分层地契，还需母地契）、买卖合约、收据及彩色护照副本之外，还需要任何抵押银行或限制令申请人（caveator）的同意，以及一套交给估价部门（JPPH）、附有地盘图和照片的文件。申请提交至位于Kota Iskandar的PTG Johor。
身在国外的买家无需亲自到土地局；从海外签署的做法请参阅不必飞来也能在新山买房和我的授权书指南。
不确定某个单位是否需要同意？
把项目名称或地址发给我，并告诉我您是以马来西亚人还是外国人身份购买。我会在您下订前和您一起查看地契限制及同意申请途径，好让您的律师在买卖合约中写入合适的条件。
WhatsApp Jason柔佛的同意费用（2026年）
外国买家：2025年7月1日起的批准费
柔佛州行政议会于2025年6月11日批准新费率，PTG Johor 2025年第3号通令自2025年7月1日起实施。新费率取代了自2014年起适用的2%费率：
| 外国买家的交易 | 2025年7月1日起的批准费 |
|---|---|
| 向发展商购买的住宅或商业产业 | 已盖印花售价的3%，最低RM30,000 |
| 二手住宅或商业产业 | JPPH估价或已盖印花售价（以较高者为准）的3%，最低RM30,000 |
| 低于RM100万门槛的服务式公寓（在州政府允许的情况下） | 3%，最低RM50,000 |
| 工业产业 | 已盖印花售价的4%（二手交易：以JPPH估价或售价中较高者计算） |
| 赠予近亲（住宅、商业、工业） | JPPH估价的2%，最低RM20,000 |
| 继承及转让给受益人 | 不收费 |
| 申请费（每份地契） | RM2,000 |
| 延长批准期限 / 迟缴批准费 / 上诉 | RM2,000 / RM2,000 / RM3,000 |
示例（仅供说明）：一宗RM1,200,000的二手交易，JPPH估价为RM1,150,000，费用为较高数额的3%，即RM36,000，另加RM2,000申请费。只买一半产权并不会让费用减半：Johore Bar Committee在2021年报告指出，即使只有一半产权转给外国人，PTG Johor仍按产业总值计算同意费。这笔费用另计于印花税之外，而自2026年1月1日起，转让给外国买家的住宅印花税为8%（New Straits Times，2026年4月）；请参阅我的印花税指南和律师费指南。
受限地契：转让或抵押同意
PTG Johor于2026年5月发布、并引用PTG Johor 2019年第8号通令的转让和抵押清单，列明每份地契申请费RM100，以及按产业类型收取的批准费：
| 产业类型 | 批准费 |
|---|---|
| 农业地 | 每英亩或不足一英亩RM100 |
| 低价建筑 | 每单位RM500 |
| 位于tanah kurnia（州政府赐予的土地）上的建筑 | 每单位RM500 |
| 商业建筑 | 每单位RM3,000 |
| 位于州政府赐予土地上的工业建筑 | 每单位RM3,500 |
- 五年内出售：如果卖家持有产业的时间较短，转让清单会把批准费成倍计算：一年内出售为五倍，两年为四倍，逐步递减至第五年为一倍。
- 有效期：获批后，转让（Form 14A）应在六个月内登记。延期一次收费RM50；超过一年则需重新申请。
- 上诉：每份地契RM100，通过土地局向州务大臣（Menteri Besar）提出。
哪一方支付哪项费用由买卖合约规定，所以签约前请查看相关条款。
取得同意需要多久，买卖合约如何处理
我没有找到PTG Johor在2026年公布的同意或外国权益批准处理时间。一般需要数周至几个月，视文件是否齐全、是否需要JPPH估价以及由哪个机构决定而定。
因此，拟定完善的买卖合约会把同意纳入条款。马来西亚律师公会（Bar Council）的产业转让专栏（2006年12月刊登于The Sun）描述了常见做法：
- 买卖合约以取得同意为前提条件，并约定取得同意的期限，通常为4至12个月，可以延长。
- 余款须在买方律师收到同意后三个月内付清，通常还可再延长一个月或以上，并按约定的迟付利息计算。
大多数附条件买卖合约也规定，若同意被拒或未能如期取得，合约即告终止，买家的订金将获退还；有些合约则允许双方先上诉或延期。请查看您自己的条款。
因此，外国买家的二手交易比本地买家耗时更长；我的外国人出售新山房产指南从卖方角度说明了时间表。至于新推出的项目，请询问发展商如何处理外国买家的批准，以及如果被拒会怎样。
常见的延误原因
- 文件不齐，例如本年度地税或门牌税收据尚未缴清。
- 付款错误：Johore Bar Committee列出了2021年PTG Johor拒收支票的17个原因。
- 卖方银行的同意信或限制令申请人的同意仍未取得。
- 等待JPPH估价或房屋组（Housing Division）的解除批准。
在出价前先做土地查册，清缴卖家未付的账单，并及早向卖方银行索取同意信。
外国买家：同意能允许什么、不能允许什么
- 最低价格：外国人一般只能购买RM100万或以上的柔佛住宅产业。Iskandar Puteri的Medini等指定区域获得豁免，发展商也可申请特别批准，把部分低于RM100万的单位卖给外国人；这些单位的业主若以低于RM100万的价格转售，只能卖给马来西亚人（New Straits Times，2026年4月20日）。参阅柔佛最低价格与配额。
- 继承：转移给外国继承人同样需要根据第433B条获得批准，不过柔佛对继承不收取批准费。参阅外国受益人继承产业。
- MM2H：参与者购房仍需州政府同意。签证方面，我会与持有MOTAC执照的MM2H代理配合；批准与否由当局决定。参阅MM2H产业支援。
如果同意被拒
- 细读拒绝信。信中可能指出可以补救的不足之处。
- 考虑上诉：外国权益申请每份地契RM3,000，受限地契同意为RM100。请确认买卖合约留有足够时间。
- 执行买卖合约的拒绝条款：通常是退款并撤销任何私人限制令（private caveat）。参阅签了买卖合约后反悔。
- 不要试图绕过规定。通过本地代名人或信托为外国人持有土地，可能触犯第433B和433E条，而未经批准的交易属无效。
卖家须知
如果您的地契有限制，同意申请就是出售过程的一部分：各项收据必须缴清至最新，若产业已抵押，您的银行必须同意，而持有时间短可能令批准费成倍增加。要卖给外国人？请先确认价格达到门槛。我的地契上仍有贷款时出售、新山房屋定价和RPGT指南涵盖了卖方的其他事项；请向您的律师询问附条件买卖合约会如何影响您的RPGT申报日期。
如果这对您很重要，该在哪里买
同意规定跟随地契，而不是地区，所以请逐个单位查看。可以从以下地区开始：
- Medini：豁免外国人最低价格的指定区域（New Straits Times，2026年4月）。
- Iskandar Puteri：较新的发展项目；请查看是否已发出分层地契。
- JB Sentral和Bukit Chagar：靠近RTS Link的市中心住宅。
- Mount Austin和Tebrau、Setia Indah及Molek：永久地契与租赁地契的二手房兼有。
- Permas Jaya和Senibong：东区的公寓和有地住宅。
- 新山有地住宅：个别地契，查册简单。
在我的新山房产地图上比较这些地区；若是租赁地契，请阅读永久地契与租赁地契和柔佛租赁地契续期。
更多柔佛生活指南：土地地契查册与限制令 · 在柔佛购房的法律步骤 · 买卖合约详解 · 把产业转给家人
常见问题
柔佛产业的州政府同意是什么？
即柔佛州政府（State Authority）对土地交易的许可。当地契带有需取得同意的权益限制时需要申请；而根据National Land Code第433B条，非公民或外国公司的任何购买也都需要。
怎么知道我的地契是否需要州政府同意？
做土地查册。权益限制会显示在地契和查册结果中。如果买家是外国人，无论地契怎么写，都需要外国权益批准。
在柔佛由谁申请州政府同意？
通常是买方律师，在买卖合约签署后提出。视地契而定，申请提交至PTG Johor或县土地局；受限地契同意可通过iTanah在网上提交。
柔佛外国人的州政府同意费是多少？
根据PTG Johor通令3/2025，自2025年7月1日起，住宅和商业产业为房价的3%（二手交易则以JPPH估价或售价中较高者计算），最低RM30,000，另加每份地契RM2,000申请费。
柔佛州政府同意需要多长时间？
我没有找到PTG Johor公布的固定处理时间。通常需要数周至几个月。买卖合约一般给予4至12个月取得同意，而余款通常须在取得同意后三个月内付清。
如果同意被拒，我的订金会怎样？
以买卖合约为准。若同意被拒或未能如期取得，附条件买卖合约通常会终止并退还买家的订金，而柔佛也允许缴费上诉。
想在下订前先确认同意申请途径？
把项目名称或地址、开价，以及您是以马来西亚人还是外国人身份购买发给我。我会和您一起查看地契限制和同意申请途径，让您知道该请律师在买卖合约中加入哪些条件。您也可以预约看房；若身在国外，也可以预约Zoom咨询。
资料来源：National Land Code (Act 828, Revised 2020)，第120条，明示条件与权益限制，2026年11月核实；National Land Code (Act 828)，第433B条，非公民和外国公司须获州政府批准方可取得土地，2026年11月核实；National Land Code (Act 828)，第433E条，其他转让给非公民的交易须获批准，2026年11月核实；Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Johor, Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025（官方收费，包括外国人购置），2025年6月13日，2025年7月1日起生效；PTG Johor, Senarai Semak Kepentingan Asing（外国权益清单），2026年5月发布；PTG Johor, Senarai Semak Permohonan Kebenaran Pindahmilik Tanah（转让同意清单），2026年5月发布；PTG Johor, Senarai Semak Kebenaran Gadaian/Cagaran（抵押同意清单），2026年5月发布；Pejabat Tanah dan Galian Johor, Manual Pengguna Portal iTanah（公众用户手册），1.0版，2026年；Sinar Harian, “Dua keadaan permohonan kebenaran pindah milik”，2019年3月7日；Bar Council Conveyancing Practice Committee专栏，“Understanding an SPA (Part 1)”，The Sun，2006年12月8日，转载自National House Buyers Association；Johore Bar Committee, Circular No 9/2021，2021年2月22日与PTG Johor会议后的最新消息；New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日；Malay Mail, “Malay reserve land cannot be leased to non-Malays, says ministry”，2018年2月17日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实于2026年11月9日，并非法律、税务或财务建议。土地局程序、收费和州政府政策会有变动；签约前请向您的律师、PTG Johor或县土地局以及LHDN确认。收费示例使用的是虚构数字。