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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 2026年11月6日核实
Rumah Mampu Milik Johor（RMMJ，柔佛可负担房屋）是柔佛州政府为与柔佛有关联的马来西亚公民推出的可负担房屋计划。简单来说：RMMJ 房屋以州政府定下的固定价格出售，从约RM42,000到RM300,000不等；每个价格级别都有家庭月收入上限，从低于RM4,000到低于RM10,000；通过州政府的 eRumah Johor 网站申请不收费，符合资格的申请者会进入公开抽签。较低价位的单位在10年内不能转售。
快速解答
- 由谁负责：柔佛州政府，通过柔佛房屋发展机构（Perbadanan Kemajuan Perumahan Johor，PKPJ）及其 eRumah Johor 网站办理。
- 价格：固定价格级别为RM42,000–50,000、RM80,000–100,000、RM150,000及RM250,000–300,000（州议会答复，2026年5月）。
- 收入上限：上述四个级别的家庭月收入须分别低于RM4,000、RM6,000、RM8,000和RM10,000。
- 基本资格：马来西亚公民，18岁或以上，在柔佛出生或在柔佛居住至少10年，而且一般来说你或配偶名下没有其他房屋。
- 甄选方式：申请经过审核后，符合资格者以公开抽签（undian terbuka）选出。申请不收费，整个过程也不涉及任何中介。
- 转售规定：价格RM150,000或以下的 RMMJ 房屋，须在购买满10年后才能出售（自2023年1月1日起实施的政策）。
RMMJ 是什么，由谁负责
RMMJ 房屋大多由私人发展商在其柔佛项目中兴建，价格和规格由州政府规定。单位通过 PKPJ 管理的网上系统 eRumah Johor 推出，而政策则由州房屋及地方政府委员会负责。
这项计划发展得很快。州政府报告说，2022年至2025年第四季度之间已完成并移交20,212个 RMMJ 单位，Bernama 则报道到2026年第一季度这个数字为21,412个。州政府的目标是到2026年底完成30,000个单位，并在2030年前提供100,000间可负担房屋。
先说明一点：作为房地产经纪，我不处理 RMMJ 申请，州政府系统以外的任何人也都不能处理。申请是通过 eRumah Johor 直接交给州政府的。我能做的是：如果你不符合资格、没有抽中，或想在地点上有更多选择，我可以帮你看看类似预算的公开市场房屋。
RMMJ 类别、价格与收入上限
2026年5月，州房屋委员会主席在柔佛州议会表示，RMMJ 单位价格从RM42,000到RM300,000不等，家庭收入上限（申请者加配偶）如下：
| 价格级别 | 家庭月收入 | 2026年11月这一轮的典型房屋 |
|---|---|---|
| RM42,000 – 50,000（A型） | 低于RM4,000 | 约720平方英尺的3房组屋或排屋单位 |
| RM80,000 – 100,000（B型） | 低于RM6,000 | 约850平方英尺的3房单位 |
| RM150,000（C型） | 低于RM8,000 | 约1,000平方英尺的3房2浴排屋 |
| RM250,000 – 300,000 | 低于RM10,000 | 视项目而定 |
最低的两个级别在2023年调高。The Star 在2023年1月报道，A型从RM42,000调高至RM50,000，B型从RM80,000调高至RM100,000，C型则维持RM150,000。2026年11月这一轮的项目仍以RM42,000（A型）和RM80,000（B型）列出，因此价格级别以范围显示。
谁可以申请
2026年11月3日开放的这一轮所公布的一般条件如下：
- 公民身份与年龄：18岁或以上的马来西亚公民。单身、已婚、离婚及丧偶者都可以申请。
- 与柔佛的关联：在柔佛出生，或在柔佛居住至少10年。柔佛出生的申请者享有优先权。如果你在外州出生，须以文件证明居住，例如子女的出生证明、离校证书、柔佛的银行结单或柔佛雇主的信函。
- 选民名册：有些项目要求申请者是该选区或县的注册选民，而非柔佛出生的申请者可能需要在选举委员会（SPR）网站查询选民名册。
- 家庭收入：须在所申请价格级别的收入上限之内（见上表）。
- 首间房屋：申请者及配偶一般必须从未拥有过房屋，包括已出售的房屋。少数类别对较旧的廉价屋业主有很有限的例外，所以请细读该项目的条件。
- 每对夫妇只能申请一次：丈夫和妻子不能各自为同一目的申请。
外国人与永久居民：RMMJ 只限马来西亚公民。外国人须在公开市场购买，柔佛对大多数住宅产业的外国人最低价格一般为RM1 million（请参阅我的柔佛外国人最低价格指南）。
如何在 eRumah Johor 申请：步骤
- 注册账户：在 PKPJ 管理的 eRumah Johor 网站注册。注册和申请项目都不收费。
- 寻找开放中的项目。每个项目都有各自的开放和截止日期、单位类型，有时还有县或选区条件。在2026年11月这一轮，截止日期视项目而定，从2026年12月3日到2027年2月3日不等。
- 上传文件。你和配偶的 MyKad（正反面）及出生证明；如适用，提供结婚、离婚或死亡证明；以及收入证明：最近三个月的工资单、雇主信函和最新的 EPF（KWSP）结单，如果你是自雇或没有工作，则提供法定声明（statutory declaration）。
- 审核。PKPJ 会核查文件和资格。文件不齐全是常见的被拒原因，所以提交前请逐页检查。
- 公开抽签。符合资格的申请者会进入公开抽签（undian terbuka）。在开放期间提早申请并不会提高你的机会。
- 获配与融资。成功的申请者会在州政府仪式上领取证书，并被引导到 J-Home One Stop Centre；那里汇集了发展商、银行、律师行和 AKPK，让你在同一个地方查询贷款资格并申请融资。
- 订购与 SPA。之后你会与发展商签署买卖合约。我的SPA指南解释你签的是什么，而分期付款时间表指南则说明建造期间如何付款。
很多人需要申请不止一次：Bernama 在2026年5月报道，一位笨珍买家申请超过10次后才获批，之前几次都因文件不齐而失败。
购买 RMMJ 房屋的资金：贷款与州政府援助
RMMJ 买家使用一般房屋贷款，所以偿债比率（DSR）和信用记录的一般规定同样适用。我关于新山房屋贷款和房贷为什么被拒的指南，说明了银行如何评估你。以下资料来自州政府本身的答复：
- 没有固定收入的申请者。PKPJ 与获得 Syarikat Jaminan Kredit Perumahan（SJKP，政府房屋信贷机构）担保的银行合作，为零工工作者和小商贩等人士提供贷款支持。截至2026年2月3日，柔佛共录得8,963份 SJKP 申请，总值RM1,165.39 million，涉及RM200,000及以下的房屋。
- 融资比例。州政府表示，融资有时可达房价的约110%至120%，因为可能包括律师费和贷款保障保险。这代表贷款更大，所以要算清楚供期。
- 首购援助（Bantuan Beli Rumah Pertama）：在州政府 Budget 2026 的 Perumahan Kasih Johor 计划下，符合资格的首购族可获RM5,000。
- 入伙援助（Bantuan Masuk Rumah）：2026年从RM1,000提高到RM2,000，在购房完成后发放，适用于RM500,000以下的房屋。加上首购援助，每户最多可获RM7,000。
- 谁符合援助资格：住在柔佛、且是柔佛注册选民的首购族（The Star，2026年2月）。表格可在 PKPJ 或州议员办事处索取。
印花税。根据2021年的豁免令（2025年延长），马来西亚公民购买价值RM500,000以下的首间房屋，凡在2027年12月31日或之前签署 SPA，过户及贷款合约可全额豁免印花税。2026年10月9日提呈的 Budget 2027 建议把期限延长至2030年12月31日。详情请看我的印花税指南；如果律师费不包括在贷款里，也要把它算进预算。
买了之后：10年转售规定
RMMJ 房屋附带一些公开市场房屋没有的条件：
- 转售禁令（moratorium）。对于价格RM150,000或以下的 RMMJ 房屋（A、B、C型），州政府在2023年3月表示，自2023年1月1日起实施的新政策规定，须在购买日期满10年后才可出售给第三方。旧规定是五年。在此之前，土地局不会登记过户。
- 为什么有这项规定。为了防止原本给低收入家庭的房屋被滥用；州政府也会检查单位的使用情况。
- 出租。我找不到州政府公布的有关出租 RMMJ 单位的规定。这项计划是为自住业主而设，所以在把房子租给任何人之前，请细读获配信和 SPA 中的条件，并向 PKPJ 查询。
- 较高价格级别。价格超过RM150,000的单位，请查看该项目本身条款中的转售禁令。
如果你的计划在10年内可能改变，例如换工作或家庭人口增加，接受单位之前要先考虑清楚。转售禁令结束后，出售就与其他产业一样处理，包括RPGT规定。
避开 RMMJ 骗局
RMMJ 骗局相当常见，州政府经常发出警告。2024年10月，房屋委员会主席表示，前一年共接获20宗投诉，损失达RM155,000；骗子冒充中介或中间人，要求缴付订金或“走捷径”的费用。州政府的立场很清楚：
- 只在 eRumah Johor 申请。州政府表示这是唯一的 RMMJ 申请网站，而且不收取任何费用。
- 没有中介或中间人。州房屋委员会主席在2026年2月再次重申这一点。没有人能帮你买到抽签名额。
- 申请不需要付钱。订金和其他款项是在成功抽中并获配之后，才付给发展商或你的律师。
- 举报。如果你已付钱给某人，请联络你的银行，拨打全国诈骗应对中心（National Scam Response Centre）热线997，并报警。
我的新山房产骗局指南列出了其他警示信号。
其他途径：先租后买、PR1MA 与 Rumah Mesra Rakyat
| 计划 | 负责机构 | 主要条件 |
|---|---|---|
| Rumah Transit Bangsa Johor (RTBJ) | 柔佛州政府 | 为18至45岁、有受抚养人、家庭收入RM3,000至RM6,000的柔佛人提供的出租房屋。最多可住5年，租金比市价低约30%；参与者可不经抽签直接获得 RMMJ。 |
| 租房援助（House Rental Aid） | 柔佛州政府 | 给还没准备好买房的人：每月RM250，为期10个月（2026年5月报道）。 |
| PR1MA | 联邦政府（PR1MA Corporation） | 21岁或以上的马来西亚公民，个人或家庭月收入RM2,500至RM15,000；首间或第二间房屋；须自住，不可分租；新项目以公开抽签分配。 |
| Rumah Mesra Rakyat (RMR) | 联邦政府（SPNB） | 给18至65岁、家庭收入最高RM5,000、拥有至少3,000平方英尺土地（或获地主书面许可）且没有合适住所的公民。在你自己的土地上建屋；KPKT 在2026年4月表示，扣除RM20,000政府津贴后，买家须付RM55,000，每月供款RM300。 |
如果 RMMJ 不适合你：类似预算的公开市场房屋
如果你的收入超过上限、已经拥有房屋、想要特定地区，或等不了抽签，公开市场没有收入上限、抽签或10年转售规定，但价格由市场决定：
- 二手房或新盘。较旧的公寓和排屋买了很快就能入住；新盘则可以分期付款。我的新山二手房 vs 新盘比较说明了两者的取舍。
- 公寓或有地住宅。请参阅公寓 vs 有地住宅 vs SOHO，了解管理费等日常开销。
- 看总成本，不只是房价。把律师费、估价费、搬家和家具费用都算进去。我的购房费用计算器和房贷计算器可以帮你核算每月的数字。
- 与家人一起买。如果父母或兄弟姐妹会帮忙，请先阅读联名购房。
我的新山首购指南为首购族讲解整个流程。
如果这对你很重要，可以考虑在哪里买
以下地区指南涵盖大新山一带首购族常在公开市场物色房子的地方。它们不是 RMMJ 项目名单；RMMJ 项目请查看 eRumah Johor。
- 古来和士乃：靠近机场和数据中心带的城镇，有各种价位的有地住宅。
- 士姑来、淡杯和金巴士：成熟地区，有学校、UTM 和较旧的二手房。
- 地不佬、Setia Indah 和 Molek：成熟住宅区，附近有购物中心和医院。
- 百万镇和 Senibong：东部的公寓，靠近巴西古当的工作机会。
- 武吉英达和振林山：西部住宅，靠近依斯干达公主城和第二通道。
- Mount Austin：受欢迎的家庭地区，有较新的公寓和排屋。
可以在我的新山房产地图上比较这些地区，阅读新山最适合居住的地区，或浏览新山新盘。
更多柔佛生活指南：马来西亚先租后买计划2026：柔佛指南 · 新山生活费 · 新山首购 · 从吉隆坡搬到新山 · 新山最适合居住的地区
常见问题
2026年 RMMJ 的收入上限是多少？
视价格级别而定。州政府在2026年5月表示，RM42,000至RM50,000的房屋，家庭收入须低于RM4,000；RM80,000至RM100,000须低于RM6,000；RM150,000须低于RM8,000；RM250,000至RM300,000则须低于RM10,000。
怎样申请 Rumah Mampu Milik Johor？
在 PKPJ 管理的 eRumah Johor 网站注册，选择开放中的项目，上传你的 MyKad、出生证明和收入文件，并在截止日期前提交。符合资格的申请者会进入公开抽签。申请不收费，整个过程也不涉及任何中介。
不是在柔佛出生，也可以申请 RMMJ 吗？
一般可以，只要你已在柔佛居住至少10年并能证明，例如提供柔佛雇主的信函、银行结单或子女的出生证明。柔佛出生的申请者享有优先权，有些项目还会附加本地选民条件。
我可以出售我的 RMMJ 房子吗？
价格RM150,000或以下的 RMMJ 房屋，根据自2023年1月1日起生效的政策，须在购买日期满10年后才能出售。在此之前，土地局不会登记过户。较高价格的单位，请查看该项目的条款。
外国人或永久居民可以买 RMMJ 房屋吗？
不可以。RMMJ 只限马来西亚公民。外国人须在公开市场购买，柔佛对大多数住宅产业的外国人最低价格一般为RM1 million，并须获得州政府批准。
房地产经纪可以帮我拿到 RMMJ 单位吗？
不可以。申请是通过 eRumah Johor 直接交给州政府的，而州政府表示没有任何中介或中间人。任何人向你收费说能保证拿到单位，都是警示信号。经纪可以帮你看类似预算的公开市场房屋。
2026年柔佛给首购族什么援助？
在 Perumahan Kasih Johor 计划下，符合资格的首购族购买RM500,000以下的房屋，可获RM5,000首购援助和RM2,000入伙援助，每户最多RM7,000。还没准备好买房的人，也有租房援助。
在新山找第一间房子？
如果你符合资格，请直接向州政府申请 RMMJ。如果你想同时比较公开市场的房屋，告诉我你的预算、考虑中的地区，以及希望何时搬家。我会为你筛选二手房和新盘选项，附上叫价和预计每月开销。你也可以预约时间看房；如果你不在柔佛，也可以预约Zoom 咨询。
资料来源：The Star, “State rolls out cash and rental aid to ease entry into property ownership”，2026年5月6日；Dewan Negeri Johor, written replies to unanswered oral questions，2026年5月6日；Dewan Negeri Johor, written replies，2024年11月24日；eCentral，RMMJ 申请轮次、条件及截止日期，2026年11月3日；The Star, “Johor strengthens governance for housing delivery”，2026年2月3日；Bernama，关于笨珍 RMMJ 移交的报道，2026年5月26日；The Star, “Prices of affordable homes to see slight hike”，2023年1月27日；Malay Mail, “Johor affordable houses can now only be sold after 10 years”，2023年3月21日；The Star, “Housing aid initiative expanded to M40 group”，2026年1月24日；The Star, “New scheme to buy, rent Johor homes”，2026年2月4日；Sinar Harian，关于 RMMJ 诈骗投诉的报道，2024年10月27日；SAYS，Budget 2027 首购印花税豁免建议，2026年10月9日；PR1MA，资格页面，2026年11月核实；MyGOV, Program Rumah Mesra Rakyat (RMR)，2026年3月13日更新；Utusan Malaysia, “Kerajaan kekalkan subsidi RM20,000 Rumah Mesra Rakyat”，2026年4月11日；New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日；MyGOV，NSRC 997 热线，2026年10月21日更新
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，于2026年11月6日核实，并非法律、税务或财务建议。Jason 不处理 RMMJ 或其他政府房屋申请。价格、收入上限和条件会变动，而且每个项目自定条款；做决定之前，请通过 eRumah Johor 向 PKPJ、你的银行和律师确认。