更新，2026年10月17日（2027年财政预算案）：2027年财政预算案建议，售价不超过75万令吉、并于2027年1月1日至2030年12月31日签署买卖合约的首间房屋，可获产业转让书（MOT）和贷款合约的印花税减免：售价首50万令吉全额豁免，其余部分豁免50%。在豁免令于宪报公布前，这仍是建议。2026年签署的买卖合约仍按本指南的步骤：50万令吉或以下全额豁免，超过则无豁免。2027年财政预算案对新山买家有何改变（英文）。
本指南写给在2026年底于新山购买首套房的马来西亚人。简短来说：价值不超过RM500,000的首套房在2027年底前豁免印花税；柔佛选民可以在eRumah Johor网站申请州政府可负担房屋；一套RM450,000的房屋在交钥匙前大约需要RM57,500现金，其中一部分可通过公积金（EPF）提款拿回。
首购房印花税豁免
首套房适用两项印花税豁免令：一项针对产权转让书（memorandum of transfer），一项针对贷款合约。两者都在2025年12月获得延长，现适用于在2027年12月31日或之前签署的买卖合约（SPA）。条件如下：
- 买家或联名买家是马来西亚公民。
- 这是你的第一套住宅产业。
- 市值为RM500,000或以下。超过这个数额，现行豁免令下没有部分减免。
- 就贷款合约而言，贷款须来自豁免令所列明的其中一家金融机构。
2026年10月9日提呈的2027年财政预算案建议进一步放宽，适用于2027年1月1日至2030年12月31日签署的买卖合约：RM500,000以下的房屋全额豁免；RM750,000以下的房屋，首RM500,000全额豁免，其余部分豁免50%。在刊宪之前，这仍只是建议。我的印花税文章列有其他价位的计算例子。
柔佛州可负担房屋（RMMJ）
柔佛可负担房屋（Rumah Mampu Milik Johor，RMMJ）是州政府的可负担房屋计划，由柔佛房屋发展机构（PKPJ）负责执行。州政府表示，2022年至2026年初已交付超过21,000个单位。目前最大的项目位于依斯干达公主城，单位价格为RM150,000、RM250,000和RM300,000。
- 谁可以申请：据州房屋委员会主席表示，买家必须是柔佛选民。收入限制和拥有权规定因价格类别而异，所以申请前请先在网站上查看你想要的类别。
- 如何申请：通过eRumah Johor网站在线申请。合格申请者经过筛选后，以公开抽签方式选出；成功者会获得拥有资格证书（SLMR）。
- 融资协助：PKPJ的J-Home一站式中心（J-Home One Stop Centre）把发展商、银行、律师和AKPK集中在同一处。
申请是免费的。州政府曾警告有假中介收取订金，声称可以“保住”单位：2023年有20宗投诉，损失共RM155,000。请只与PKPJ直接接洽。
柔佛2026年财政预算案也拨款给Perumahan Kasih Johor计划，通过PKPJ提供RM5,000首购房援助金和RM2,000入伙援助金。关于房价上限，各方报道不一（2026年2月的报道为RM500,000，2026年5月NST的报道为RM650,000），请向PKPJ确认。
PR1MA与房屋信贷担保计划（SJKP）
PR1MA仍在运作；它委任了新的集团首席执行员，自2026年1月1日起生效。PR1MA的对象一向是21岁或以上、家庭月收入RM2,500至RM15,000的马来西亚人。
房屋信贷担保计划（Skim Jaminan Kredit Perumahan，SJKP）是政府提供的担保，让银行可以贷款给没有固定薪水的首购族，例如电召车司机、小贩和小生意业者。2027年财政预算案维持RM200亿的担保额，惠及约80,000名买家。根据2026年4月报道的条件：
- 马来西亚公民，18岁或以上，购买首套房自住。
- 最高融资额为RM500,000（SJKP MADANI为RM360,000）。
- 每月债务总额（包括新贷款）一般不超过总收入的65%，且近期信用记录良好。
- 须通过参与银行申请，而不是直接向SJKP申请，并提供显示定期收入的银行月结单。
无论使用哪个计划，银行仍会评估你的偿债比率（DSR）。如果不确定自己能否获批，可以看看我的房贷为何被拒指南。
用公积金（EPF）买房
自2024年5月起，公积金缴款分为退休户头（Akaun Persaraan，75%）、福利户头（Akaun Sejahtera，15%）和灵活户头（Akaun Fleksibel，10%）。购屋提款来自福利户头。若是贷款购买的房屋，你可提取房价与贷款额之间的差额再加房价的10%，或福利户头的全部余额，以较低者为准。
有两点常让买家措手不及：你必须先用自己的钱支付10%订金，而且申请时买卖合约的签署日期须不足三年。灵活户头的存款可作任何用途提取。
计算例子：一套RM450,000的房屋需要多少现金
以下沿用我的购房费用计算器的同一套算法，例子是新山一套RM450,000的二手房，贷款90%，即RM405,000。律师费按收费表计算，首RM500,000收1.25%，另加8%服务税。
| 项目 | 首套房（豁免） | 非首套房 |
|---|---|---|
| 首期（10%） | RM45,000 | RM45,000 |
| 转让印花税 | RM0 | RM8,000 |
| 贷款合约印花税（0.5%） | RM0 | RM2,025 |
| 律师费：买卖合约（1.25%） | RM5,625 | RM5,625 |
| 律师费：贷款合约（1.25%） | RM5,063 | RM5,063 |
| 律师费服务税（8%） | RM855 | RM855 |
| 估价费（首RM100,000收0.25%，其余收0.2%） | RM950 | RM950 |
| 总额（未计杂费） | RM57,493 | RM67,518 |
印花税豁免为这位买家省下约RM10,000。根据公积金的计算公式，这位买家之后可从福利户头申请提取最多RM90,000（RM45,000差额加房价的10%），但以户头实际余额为限。若是新盘，请向发展商和你的律师索取书面费用明细。
在新山会遇到的限制
- RMMJ转售禁令。自2023年1月1日起，价格在RM150,000或以下的RMMJ房屋，自购买起10年内不能转售给第三方；土地局不会登记转让。请做好自住的打算。
- 土著保留单位。日后若要卖给非土著，须获得州政府批准，过程可能很慢，因此较难转售。
- 马来保留地。只能由马来人拥有，而且几乎从不解除保留地位，所以非马来买家完全不能购买。你的律师所做的地契查册会显示这一点。
- PR1MA房屋在买卖合约中另有转售限制。签约前请先阅读。
法律方面的完整费用清单，请看我的律师费指南。
步骤（按顺序）
- 算好预算和偿债比率，并取得银行的初步批准。
- 如果符合资格，在eRumah Johor注册；抽签需要时间。
- 选定房屋，并确认这是你的首套房；若想享有印花税豁免，价格须在RM500,000以下；而且不是受限制的地契。
- 支付预订费，然后在签买卖合约时付清10%订金的余额。
- 签署贷款合约，并申请公积金福利户头提款。
- 完成交易、领取钥匙，并申领你符合资格的柔佛入伙援助金。
对你的情况有疑问？
告诉我你的预算、想在新山哪一带找房，以及你的收入方式，我会帮你看看哪些计划适合你。
资料来源：Skrine，“Five Stamp Duty Exemption Orders Extended”，2026年1月；Bernama，“Belanjawan 2027: Jaminan Pembiayaan Perumahan RM20 Bilion, Bantu 80,000 Pembeli Rumah Pertama”，2026年10月；Dewan Negeri Johor，“Soalan Lisan Yang Tidak Habis Dijawab Pada Hari Rabu 6 Mei 2026”，2026年5月；Utusan Malaysia，“Exco negeri nafi dakwaan Anwar pembangunan rumah mampu milik Johor lembap”，2026年7月；Sinar Harian，“20 aduan penipuan scammer RMMJ babit kerugian RM155,000 – Exco”，2024年10月；EdgeProp，“Johor affordable houses can now only be sold after 10 years”，2023年3月；The Iskandarian，“Housing assistance initiatives rolled out in Johor”，2026年2月；New Straits Times，“RM157m push to ease rising home pressure”，2026年5月；RinggitPlus，“Bagaimana Skim Jaminan Kredit Perumahan membantu pembeli rumah pertama tanpa pendapatan tetap”，2026年4月；Bernama，“PR1MA Appoints Brian Iskandar Zulkarim as its Group CEO”，2026年2月；Free Malaysia Today，“Lower income limit for PR1MA home ownership, MP tells govt”，2023年9月；KWSP (EPF)，“Buy House withdrawal”，2026年10月查阅；KWSP (EPF)，“6 types of EPF housing withdrawal”，2023年10月；RinggitPlus，“Panduan lengkap akaun KWSP dan perkembangan baharu pada 2026”，2026年5月；EdgeProp，“Costs involved in buying property in Malaysia”，2025年10月；KPMG Malaysia，“Proposed increase in service tax rate and expansion of taxable services”，2024年1月；StarProperty，“What you need to know about Malay Reserve Land and Bumiputera Land”，2019年7月
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，查核日期为2026年10月16日，并非法律、税务或财务建议。