Kemas kini, 17 Oktober 2026 (Belanjawan 2027): Belanjawan 2027 mencadangkan rumah pertama berharga sehingga RM750,000 dengan SPA yang ditandatangani dari 1 Januari 2027 hingga 31 Disember 2030 mendapat pelepasan duti setem ke atas MOT dan perjanjian pinjaman: pengecualian penuh ke atas RM500,000 pertama harga rumah dan 50% ke atas bakinya. Ia masih cadangan sehingga perintah pengecualian diwartakan. Bagi SPA yang ditandatangani pada 2026, langkah dalam panduan ini masih terpakai: pengecualian penuh sehingga RM500,000 dan tiada pengecualian melebihi jumlah itu. Apa yang berubah untuk pembeli di JB (dalam Bahasa Inggeris).
Panduan ini untuk rakyat Malaysia yang membeli rumah pertama di Johor Bahru pada akhir 2026. Jawapan ringkasnya: rumah pertama sehingga RM500,000 dikecualikan daripada duti setem sehingga akhir 2027, pengundi Johor boleh memohon rumah mampu milik negeri melalui portal eRumah Johor, dan rumah RM450,000 memerlukan kira-kira RM57,500 wang tunai sebelum serahan kunci, sebahagiannya boleh dibayar balik oleh KWSP.
Pengecualian duti setem rumah pertama
Dua perintah pengecualian duti setem meliputi rumah pertama: satu untuk memorandum pindah milik dan satu untuk perjanjian pinjaman. Kedua-duanya dilanjutkan pada Disember 2025 dan kini terpakai bagi perjanjian jual beli (SPA) yang ditandatangani sehingga 31 Disember 2027. Syarat-syaratnya:
- Pembeli atau pembeli bersama ialah warganegara Malaysia.
- Ia merupakan hartanah kediaman pertama anda.
- Nilai pasarannya RM500,000 atau kurang. Melebihi jumlah itu, tiada pelepasan separa di bawah perintah semasa.
- Bagi perjanjian pinjaman, pinjaman itu datang daripada salah satu institusi kewangan yang dinamakan dalam perintah tersebut.
Belanjawan 2027, yang dibentangkan pada 9 Oktober 2026, mencadangkan langkah lebih jauh bagi SPA yang ditandatangani dari 1 Januari 2027 hingga 31 Disember 2030: pengecualian penuh sehingga RM500,000, dan bagi rumah sehingga RM750,000, pengecualian penuh ke atas RM500,000 yang pertama dan 50% ke atas bakinya. Ini masih cadangan sehingga diwartakan. Artikel duti setem saya mengandungi contoh pengiraan pada harga lain.
Rumah mampu milik negeri Johor (RMMJ)
Rumah Mampu Milik Johor (RMMJ) ialah program rumah mampu milik negeri, yang dikendalikan melalui PKPJ, perbadanan pembangunan perumahan negeri Johor. Kerajaan negeri menyatakan lebih 21,000 unit telah diserahkan antara 2022 dan awal 2026. Projek semasa terbesarnya, di Iskandar Puteri, mempunyai unit berharga RM150,000, RM250,000 dan RM300,000.
- Siapa boleh memohon: pembeli mestilah pengundi Johor, menurut pengerusi jawatankuasa perumahan negeri. Had pendapatan dan syarat pemilikan berbeza mengikut kategori harga, jadi semak kategori yang anda mahu di portal sebelum memohon.
- Cara memohon: dalam talian melalui portal eRumah Johor. Pemohon yang layak ditapis dan kemudian dipilih melalui undian terbuka; pemohon yang berjaya menerima sijil layak memiliki rumah (SLMR).
- Bantuan pembiayaan: J-Home One Stop Centre milik PKPJ menghimpunkan pemaju, bank, peguam dan AKPK di satu tempat.
Permohonan adalah percuma. Kerajaan negeri telah memberi amaran tentang ejen palsu yang mengambil deposit untuk “mendapatkan” unit: 20 aduan dan kerugian RM155,000 pada 2023. Berurusan hanya dengan PKPJ.
Belanjawan Johor 2026 juga membiayai Perumahan Kasih Johor, dengan bantuan pembelian rumah pertama RM5,000 dan bantuan masuk rumah RM2,000 melalui PKPJ. Laporan berbeza tentang had harganya (RM500,000 pada Februari 2026, RM650,000 dalam laporan NST pada Mei 2026), jadi sahkan dengan PKPJ.
PR1MA dan SJKP
PR1MA masih beroperasi; ia melantik ketua pegawai eksekutif kumpulan yang baharu mulai 1 Januari 2026. Ia menyasarkan rakyat Malaysia berumur 21 tahun ke atas dengan pendapatan isi rumah RM2,500 hingga RM15,000 sebulan.
Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP) ialah jaminan kerajaan yang membolehkan bank memberi pinjaman kepada pembeli rumah pertama tanpa gaji tetap, seperti pemandu e-hailing, penjaja dan pemilik perniagaan kecil. Belanjawan 2027 mengekalkan jaminan RM20 bilion untuk kira-kira 80,000 pembeli. Di bawah terma yang dilaporkan pada April 2026:
- Warganegara Malaysia, berumur 18 tahun ke atas, membeli rumah pertama untuk didiami.
- Pembiayaan maksimum RM500,000 (RM360,000 di bawah SJKP MADANI).
- Jumlah hutang bulanan, termasuk pinjaman baharu, secara amnya tidak melebihi 65% daripada pendapatan kasar, dan rekod kredit terkini yang bersih.
- Anda memohon melalui bank yang mengambil bahagian, bukan melalui SJKP, dengan penyata bank yang menunjukkan pendapatan berkala.
Apa pun skim yang anda gunakan, bank tetap menilai nisbah khidmat hutang (DSR) anda. Jika anda tidak pasti sama ada anda layak, baca panduan saya tentang sebab pinjaman perumahan ditolak.
Menggunakan KWSP anda untuk pembelian
Sejak Mei 2024, caruman KWSP dibahagikan kepada Akaun Persaraan (75%), Akaun Sejahtera (15%) dan Akaun Fleksibel (10%). Pengeluaran perumahan dibuat daripada Akaun Sejahtera. Bagi rumah yang dibeli dengan pinjaman, anda boleh mengeluarkan perbezaan antara harga dan pinjaman ditambah 10% daripada harga, atau keseluruhan baki Akaun Sejahtera anda, mengikut mana yang lebih rendah.
Dua perkara yang sering mengejutkan pembeli: anda perlu membayar deposit 10% dengan wang sendiri terlebih dahulu, dan SPA mestilah berusia kurang daripada tiga tahun semasa anda memohon. Akaun Fleksibel boleh dikeluarkan untuk apa-apa tujuan.
Contoh pengiraan: wang tunai yang diperlukan untuk rumah RM450,000
Berikut ialah logik yang sama digunakan oleh kalkulator kos membeli rumah saya, bagi rumah subjual (jualan semula) RM450,000 di JB dengan pinjaman 90% sebanyak RM405,000. Yuran guaman mengikut skala 1.25% ke atas RM500,000 yang pertama, dengan cukai perkhidmatan 8% di atasnya.
| Perkara | Rumah pertama (dikecualikan) | Bukan rumah pertama |
|---|---|---|
| Bayaran pendahuluan (10%) | RM45,000 | RM45,000 |
| Duti setem ke atas pindah milik | RM0 | RM8,000 |
| Duti setem ke atas perjanjian pinjaman (0.5%) | RM0 | RM2,025 |
| Yuran guaman: SPA (1.25%) | RM5,625 | RM5,625 |
| Yuran guaman: perjanjian pinjaman (1.25%) | RM5,063 | RM5,063 |
| Cukai perkhidmatan ke atas yuran guaman (8%) | RM855 | RM855 |
| Yuran penilaian (0.25% ke atas RM100,000 yang pertama, 0.2% ke atas bakinya) | RM950 | RM950 |
| Jumlah sebelum kos disbursemen | RM57,493 | RM67,518 |
Pengecualian ini menjimatkan kira-kira RM10,000 bagi pembeli ini. Di bawah formula KWSP, pembeli yang sama kemudiannya boleh memohon sehingga RM90,000 (jurang RM45,000 ditambah 10% daripada harga) daripada Akaun Sejahtera, terhad kepada jumlah sebenar dalam akaun. Bagi pelancaran baharu, minta pecahan kos secara bertulis daripada pemaju dan peguam anda.
Sekatan yang akan anda temui di JB
- Moratorium jualan semula RMMJ. Sejak 1 Januari 2023, rumah RMMJ berharga RM150,000 atau kurang tidak boleh dijual kepada pihak ketiga selama 10 tahun dari tarikh pembelian; Pejabat Tanah tidak akan mendaftarkan pindah milik. Rancang untuk mendiami rumah itu.
- Lot Bumiputera. Menjualnya kemudian kepada bukan Bumiputera memerlukan kelulusan negeri, yang boleh mengambil masa yang lama, jadi ia mungkin lebih sukar dijual semula.
- Tanah Rizab Melayu. Ia hanya boleh dimiliki oleh orang Melayu dan hampir tidak pernah dilepaskan, jadi pembeli bukan Melayu langsung tidak boleh membelinya. Carian tanah oleh peguam anda akan menunjukkan perkara ini.
- Rumah PR1MA mempunyai sekatan jualan semula tersendiri yang ditetapkan dalam SPA. Bacanya sebelum anda menandatangani.
Untuk senarai penuh yuran dari sudut guaman, lihat panduan yuran guaman saya.
Langkah-langkahnya, mengikut urutan
- Kira bajet dan nisbah khidmat hutang anda, dan dapatkan kelulusan indikatif daripada bank.
- Jika anda layak, daftar di eRumah Johor; proses undian mengambil masa.
- Pilih rumah dan pastikan ia rumah pertama anda, di bawah RM500,000 jika anda mahukan pengecualian duti setem, dan bukan hakmilik yang bersekatan.
- Bayar bayaran tempahan, kemudian baki deposit 10% semasa anda menandatangani SPA.
- Tandatangani perjanjian pinjaman dan mohon pengeluaran Akaun Sejahtera KWSP.
- Selesaikan pembelian, ambil kunci, dan tuntut apa-apa bantuan masuk rumah Johor yang anda layak terima.
Ada soalan tentang situasi anda?
Beritahu saya bajet anda, kawasan di JB yang sedang anda tinjau dan cara anda menerima pendapatan, dan saya akan membantu anda mengenal pasti skim yang sesuai.
Sumber: Skrine, “Five Stamp Duty Exemption Orders Extended”, Januari 2026; Bernama, “Belanjawan 2027: Jaminan Pembiayaan Perumahan RM20 Bilion, Bantu 80,000 Pembeli Rumah Pertama”, Oktober 2026; Dewan Negeri Johor, “Soalan Lisan Yang Tidak Habis Dijawab Pada Hari Rabu 6 Mei 2026”, Mei 2026; Utusan Malaysia, “Exco negeri nafi dakwaan Anwar pembangunan rumah mampu milik Johor lembap”, Julai 2026; Sinar Harian, “20 aduan penipuan scammer RMMJ babit kerugian RM155,000 – Exco”, Oktober 2024; EdgeProp, “Johor affordable houses can now only be sold after 10 years”, Mac 2023; The Iskandarian, “Housing assistance initiatives rolled out in Johor”, Februari 2026; New Straits Times, “RM157m push to ease rising home pressure”, Mei 2026; RinggitPlus, “Bagaimana Skim Jaminan Kredit Perumahan membantu pembeli rumah pertama tanpa pendapatan tetap”, April 2026; Bernama, “PR1MA Appoints Brian Iskandar Zulkarim as its Group CEO”, Februari 2026; Free Malaysia Today, “Lower income limit for PR1MA home ownership, MP tells govt”, September 2023; KWSP (EPF), “Buy House withdrawal”, disemak Oktober 2026; KWSP (EPF), “6 types of EPF housing withdrawal”, Oktober 2023; RinggitPlus, “Panduan lengkap akaun KWSP dan perkembangan baharu pada 2026”, Mei 2026; EdgeProp, “Costs involved in buying property in Malaysia”, Oktober 2025; KPMG Malaysia, “Proposed increase in service tax rate and expansion of taxable services”, Januari 2024; StarProperty, “What you need to know about Malay Reserve Land and Bumiputera Land”, Julai 2019
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum yang disemak pada 16 Oktober 2026, bukan nasihat guaman, cukai atau kewangan.