Rumah bersijil hijau di Malaysia (2026): GreenRE dan GBI diterangkan untuk pembeli

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 12 November 2026

Banyak projek baharu di Johor Bahru kini menyebut penarafan bangunan hijau dalam brosur mereka. Di Malaysia, ini biasanya merujuk kepada salah satu daripada dua alat: Green Building Index (GBI) atau GreenRE, yang ditubuhkan oleh persatuan pemaju REHDA. Penarafan memberitahu anda bahawa reka bentuk (dan, pada peringkat akhir, bangunan yang telah siap) memperoleh mata yang mencukupi bagi tenaga, air, bahan dan alam sekitar. Ia tidak menjanjikan bil yang lebih rendah bagi unit anda, dan pada akhir 2026 tiada insentif cukai yang ditujukan kepada pembeli rumah. Berikut maksud label-label tersebut dan cara menyemaknya.

Dua alat penarafan: GBI dan GreenRE

Kedua-dua alat adalah sukarela. Pemaju mendaftarkan projek, membayar fi penilaian dan mengemukakan bukti; penilai terlatih memberi skor berdasarkan senarai semak. Kedua-duanya bukan kelulusan kerajaan, dan sesebuah projek boleh sepenuhnya sah dan dibina dengan baik tanpa mana-mana daripadanya.

	Green Building Index (GBI)	GreenRE
Siapa yang mengendalikannya	Greenbuildingindex Sdn Bhd (GSB)	GreenRE, ditubuhkan pada 2013 oleh REHDA (Real Estate and Housing Developers’ Association)
Alat untuk rumah	Residential New Construction (RNC)	GreenRE Residential (RES), dengan versi untuk rumah bertanah
Tahap penarafan	Certified, Silver, Gold, Platinum	Bronze, Silver, Gold, Platinum
Skala mata	Certified 50 hingga 65, Silver 66 hingga 75, Gold 76 hingga 85, Platinum 86 dan ke atas (daripada 100)	Julat skor daripada 100 ditetapkan dalam setiap alat; semak alat tersebut untuk had sebenar
Peringkat pertama	Design Assessment, memberikan penarafan sementara	Pra-penilaian dan penilaian sebenar, memberikan sijil sementara dan surat anugerah
Peringkat akhir	Completion and Verification Assessment dalam tempoh 12 bulan selepas siap atau pada 50% penghunian, mengikut mana yang lebih awal	Pengesahan tapak dalam tempoh enam bulan operasi atau 50% penghunian, mengikut mana yang lebih awal, dan bermula dalam tempoh setahun selepas CCC
Berapa lama ia kekal	Bangunan mesti dinilai semula setiap tiga tahun untuk mengekalkan penarafan	Sijil akhir sah selama tiga tahun, kemudian perlu diperbaharui

GreenRE menerbitkan julat skornya dalam setiap alat penarafan, dan ia berbeza antara alat, jadi saya tidak menyenaraikan satu set angka di sini. Empat nama tahap GreenRE disahkan di halaman projeknya.

Berapa banyak rumah yang telah ditarafkan?

Ringkasan eksekutif GBI, dikemas kini hingga 31 Oktober 2026, menyenaraikan 826 projek yang diperakui merentasi semua alatnya sejak 2009, yang mana 264 ialah projek Residential New Construction: 6 Platinum, 44 Gold, 23 Silver dan 191 Certified. Halaman statistik GreenRE, setakat 30 September 2026, menunjukkan 705 projek kediaman berdaftar dan 498 diperakui, yang mana 388 berstatus sementara dan 110 diperakui sepenuhnya. Dalam erti kata lain, kebanyakan rumah berlabel hijau di pasaran ditarafkan pada tahap yang lebih rendah, dan banyak rumah GreenRE hanya mencapai peringkat reka bentuk.

Apa yang sebenarnya diliputi oleh penarafan

GBI menilai enam bidang, dan senarai GreenRE (tenaga, air, perlindungan alam sekitar, kualiti persekitaran dalaman, pengurusan karbon dan sumber, serta inovasi hijau) meliputi perkara yang hampir sama. Dalam projek perumahan, ini biasanya kelihatan seperti:

Bidang	Apa yang dicari oleh penilai (contoh)	Apa maknanya bagi anda
Kecekapan tenaga	Orientasi bangunan, teduhan, haba solar melalui kaca, pencahayaan semula jadi, lampu dan lif yang cekap, tenaga boleh baharu, pentauliahan	Unit yang lebih sejuk dan elektrik kawasan bersama yang lebih rendah, jika reka bentuk berfungsi seperti yang dirancang
Kecekapan air	Penuaian air hujan, kitar semula air, paip, pancuran dan tandas jimat air	Penggunaan air yang lebih rendah bagi landskap dan kawasan bersama; kelengkapan aliran rendah dalam unit anda
Persekitaran dalaman	Udara segar, akustik, cahaya semula jadi, keselesaan terma, cat dan kemasan rendah pelepasan	Keselesaan dan kualiti udara di dalam rumah
Bahan dan sumber	Bahan kitar semula dan mampan, pengurusan sisa pembinaan	Kebanyakannya mempengaruhi cara bangunan dibina, bukan kehidupan harian
Perancangan dan pengurusan tapak	Pemilihan tapak, akses kepada pengangkutan awam, pengurusan air ribut dan pembinaan	Reka bentuk saliran dan kemudahan berjalan kaki
Inovasi	Idea di luar senarai semak yang memenuhi matlamat alat tersebut	Berbeza mengikut projek

Sesebuah projek mencapai sesuatu tahap dengan mengumpul mata, bukan dengan melakukan segala-galanya. Dua projek Gold boleh menjadi hijau dengan cara yang agak berbeza: satu mungkin mendapat skor tinggi bagi tenaga kawasan bersama dan tangki air hujan, satu lagi bagi landskap dan akses pengangkutan. Itulah sebabnya helaian skor lebih penting daripada lencana.

Sementara vs akhir: perbezaan yang penting

Brosur yang menyatakan “GreenRE Gold” atau “GBI Silver” semasa pelancaran hampir selalu merujuk kepada penarafan sementara, yang berdasarkan lukisan dan spesifikasi. Penarafan akhir hanya diberikan selepas bangunan siap dan penilai mengesahkan apa yang sebenarnya dibina.

• Sementara: reka bentuk memenuhi mata yang diperlukan. Ciri-ciri masih boleh digugurkan melalui kejuruteraan nilai semasa pembinaan.
• Akhir: bangunan yang telah siap disemak di tapak. Inilah penarafan yang boleh dipercayai.
• Pembaharuan: kedua-dua alat menjangkakan penilaian semula setiap tiga tahun. Bagi kondo, ini menjadi tugas badan pengurusan selepas penyerahan, dan sesetengah bangunan tidak pernah memperbaharuinya.

Jika anda membeli projek dalam pembinaan, tanya apa yang berlaku jika penarafan akhir lebih rendah daripada penarafan sementara, atau tidak pernah diperoleh. Dalam kebanyakan perjanjian jual beli, penarafan hijau bukan janji kontrak, jadi bacalah perjanjian dan bukannya brosur. Panduan saya tentang menyemak pemaju sebelum membeli projek baharu merangkumi semakan lain.

Apa yang sebenarnya diperoleh oleh pembeli

Penarafan hijau boleh bermakna bangunan yang direka dengan lebih baik. Ia tidak mengubah tarif elektrik anda atau menjanjikan sesuatu angka pada bil anda. Secara praktikal:

• Bil unit anda kebanyakannya bergantung pada anda. Jam penggunaan penghawa dingin, bilangan penghuni dan peralatan yang anda gunakan memberi perbezaan besar kepada penggunaan elektrik rumah di JB. Teduhan, kaca dan arah hadapan membantu, tetapi ia ciri reka bentuk, bukan penjimatan yang diukur bagi unit anda. Lihat panduan saya tentang bil elektrik dan air di Johor Bahru untuk tarif semasa.
• Arah hadapan masih penting. Unit menghadap barat dalam bangunan yang ditarafkan masih boleh panas pada waktu petang. Panduan saya tentang arah mana sepatutnya kondo menghadap menerangkan sebabnya.
• Penjimatan kawasan bersama mungkin kelihatan dalam caj perkhidmatan. Lampu, lif dan pam yang cekap mengurangkan bil bangunan, tetapi caj perkhidmatan juga meliputi keselamatan, pembersihan dan pembaikan. Minta angka sebenar daripada pihak pengurusan; lihat panduan saya tentang fi penyelenggaraan dan sinking fund.
• Sesetengah ciri memerlukan penyelenggaraan. Tangki air hujan, penapis, sensor dan panel solar di bumbung bersama memerlukan penyelenggaraan dan akhirnya penggantian. Sistem air hujan yang diabaikan tidak menjimatkan apa-apa.
• Data yang diukur lebih baik daripada dakwaan. Jika pemaju atau penjual menyebut penjimatan, tanya sama ada ia datang daripada bil bermeter unit yang didiami atau daripada simulasi reka bentuk. Hanya data bermeter memberitahu anda apa yang sebenarnya dibayar oleh penghuni.

Bagi rumah bertanah, langkah terbesar yang diambil oleh kebanyakan pemilik ialah solar di atas bumbung, yang berasingan daripada pensijilan bangunan dan bergantung pada bumbung, penggunaan anda dan skim semasa. Panduan bil di atas ialah tempat untuk bermula.

Insentif cukai dan pembiayaan hijau pada 2026

Untuk pembeli: tiada insentif cukai semasa

Dari 24 Oktober 2009 hingga 31 Disember 2014, pembeli pertama rumah bersijil GBI daripada pemaju mendapat pengecualian duti setem atas bahagian harga yang mencerminkan kos tambahan untuk mendapatkan sijil GBI, di bawah Stamp Duty (Exemption) Order 2009. Pengecualian itu meliputi perjanjian yang ditandatangani selewat-lewatnya 31 Disember 2014 dan tidak diperbaharui. Saya tidak menemui sebarang insentif cukai persekutuan semasa yang ditujukan kepada pembeli individu rumah bertaraf hijau.

Untuk pemilik dan syarikat

• Pemilik bangunan: GreenRE menyatakan pemilik bangunan yang diperakui mungkin layak untuk insentif cukai dan elaun cukai pelaburan melalui agensi teknologi hijau kebangsaan. Ini ditujukan kepada perniagaan yang memiliki dan mengendalikan bangunan, bukan pemilik rumah yang tinggal di unit mereka sendiri.
• Bajet 2027 (Oktober 2026): Elaun Cukai Pelaburan Hijau (Green Investment Tax Allowance) bagi teknologi hijau dilanjutkan hingga 31 Disember 2030, tetapi seorang penasihat cukai yang dipetik oleh The Star pada 30 Oktober 2026 menyatakan bangunan hijau telah dikeluarkan daripada insentif tersebut.
• Cadangan yang sedang dikaji: kementerian perumahan memberitahu The Star pada 5 September 2026 bahawa ia telah meminta Kementerian Kewangan memberikan insentif cukai kepada pemilik bangunan dan badan pengurusan untuk mengguna pakai pensijilan hijau. Tiada apa-apa diumumkan untuk pembeli ketika saya menyemak.

Pembiayaan rumah hijau

Sesetengah pemberi pinjaman di Malaysia menawarkan pembiayaan rumah hijau bagi projek yang diperakui. Dalam satu contoh yang dilaporkan oleh Sarawak Tribune pada Februari 2026, program hijau sebuah pemberi pinjaman bagi projek rumah bertanah bersijil GreenRE termasuk pembiayaan tambahan untuk menampung kos pendahuluan. Terma berbeza mengikut pemberi pinjaman dan projek serta boleh berubah, dan kelulusan masih bergantung pada pendapatan dan nisbah khidmat hutang anda. Tanya bank anda secara terus; ini bukan nasihat kewangan. Panduan pinjaman perumahan untuk Johor Bahru saya merangkumi asasnya.

Cara menyemak status sesebuah projek

1. Tanya alat yang mana dan tahap apa. GBI atau GreenRE, dan Certified/Bronze, Silver, Gold atau Platinum.
2. Tanya sama ada ia sementara atau akhir. Minta salinan sijil atau surat anugerah serta tarikhnya.
3. Cari dalam senarai rasmi. GBI menerbitkan direktori projek yang diperakui dan ringkasan eksekutif di gallery.greenbuildingindex.org. GreenRE menerbitkan senarai projek dan statistiknya di greenre.org. Cari mengikut nama projek, bukan mengikut iklan pemaju.
4. Padankan fasa. Sesebuah perbandaran atau fasa terdahulu mungkin diperakui manakala blok yang anda beli tidak. Semak fasa atau menara yang tepat.
5. Bagi subsale, semak tarikhnya. Penarafan dari bertahun-tahun lalu mungkin telah luput jika bangunan itu tidak dinilai semula. Tanya pejabat pengurusan.

Soalan untuk ditanya sebelum anda menempah

• Ciri-ciri mana yang berada di dalam unit saya (kaca, kelengkapan, pengudaraan) dan mana yang hanya di kawasan bersama?
• Adakah penarafan hijau dinyatakan dalam perjanjian jual beli, atau hanya dalam bahan pemasaran?
• Siapa yang menyelenggara sistem air hujan, solar atau sensor selepas penyerahan, dan adakah kos itu termasuk dalam anggaran caj perkhidmatan?
• Adakah badan pengurusan akan memperbaharui pensijilan, dan siapa yang membayarnya?
• Adakah penggunaan tenaga bangunan diukur dan dilaporkan kepada penghuni?
• Adakah reka bentuk yang ditarafkan masih kelihatan betul di unit pameran dan dalam pelan tapak? Senarai semak unit pameran saya membantu di sini.

Penarafan ialah satu isyarat antara beberapa isyarat. Kualiti binaan, pengurusan dan lokasi biasanya lebih penting terhadap bagaimana rumah itu dirasai dan dijual kemudian. Lihat panduan saya tentang skor kualiti binaan QLASSIC dan menyemak pengurusan kondo.

Di mana untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda

• Projek baharu di Johor Bahru: di sinilah kebanyakan projek bertaraf hijau ditemui, kerana penarafan biasanya dipohon pada peringkat reka bentuk.
• Iskandar Puteri: bandar terancang dengan banyak projek kondo dan perbandaran yang lebih baharu.
• Mount Austin: kondo mantap dan lebih baharu berhampiran sekolah dan pusat beli-belah.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: campuran projek baharu dan rumah yang telah siap.
• Permas Jaya dan Senibong: projek tepi air dan perbandaran di sebelah timur.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: rumah bertanah dan bertingkat tinggi berhampiran Laluan Kedua.

Semak sendiri penarafan setiap projek dalam direktori rasmi, dan bandingkan lokasi pada peta hartanah JB saya.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Bil elektrik dan air di JB · Memilih unit kondo: arah hadapan dan bunyi bising · Senarai semak kecacatan semasa penyerahan kunci · Penjelasan CCC

Soalan lazim

Apakah perbezaan antara GBI dan GreenRE?

Kedua-duanya ialah alat penarafan bangunan hijau sukarela yang digunakan di Malaysia. GBI menarafkan rumah sebagai Certified, Silver, Gold atau Platinum, manakala GreenRE, yang ditubuhkan oleh persatuan pemaju REHDA pada 2013, menarafkannya sebagai Bronze, Silver, Gold atau Platinum. Kedua-duanya menilai bidang yang serupa: tenaga, air, persekitaran dalaman, bahan dan tapak.

Adakah rumah bersijil hijau bermakna bil elektrik yang lebih rendah?

Tidak secara automatik. Penarafan menilai reka bentuk dan, pada peringkat akhir, bangunan yang telah siap. Bil anda kebanyakannya bergantung pada penggunaan penghawa dingin, saiz isi rumah dan peralatan, serta arah hadapan unit anda. Minta data bermeter daripada unit yang didiami dan bukannya anggaran reka bentuk.

Apakah maksud pensijilan GreenRE atau GBI sementara?

Ia bermakna reka bentuk memperoleh mata yang mencukupi. Penarafan akhir hanya diberikan selepas bangunan siap dan disahkan di tapak, dalam had masa yang ditetapkan selepas siap atau penghunian. Banyak projek yang dipasarkan sebagai hijau masih di peringkat sementara.

Adakah terdapat insentif cukai untuk membeli rumah hijau di Malaysia pada 2026?

Tidak untuk pembeli individu, setakat yang saya temui. Pengecualian duti setem untuk pembeli pertama rumah bersijil GBI meliputi perjanjian yang ditandatangani dari Oktober 2009 hingga 31 Disember 2014. Insentif semasa ditujukan kepada pemilik bangunan dan syarikat.

Bagaimana saya menyemak sama ada sesebuah projek benar-benar bersijil GBI atau GreenRE?

Cari dalam direktori projek bersijil GBI dan senarai projek GreenRE dalam talian, minta sijil atau surat anugerah daripada pemaju, dan sahkan sama ada ia sementara atau akhir serta fasa atau menara mana yang diliputi.

Adakah penarafan hijau tamat tempoh?

Ya. GBI menyatakan bangunan mesti dinilai semula setiap tiga tahun untuk mengekalkan penarafan, dan sijil akhir GreenRE sah selama tiga tahun sebelum diperbaharui. Bagi kondo, pembaharuan terletak pada badan pengurusan, jadi tanya sama ada ia telah dilakukan.

Mahukan jawapan yang jelas tentang projek bertaraf hijau?

Beritahu saya projek mana yang sedang anda pertimbangkan. Saya akan menyemak status penarafannya dalam senarai rasmi, memberitahu anda unit mana yang terkena matahari petang dan apa yang diliputi oleh caj perkhidmatan, serta mengatur lawatan. Anda juga boleh menempah temu janji atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: GBI, “The GBI rating system”, disiarkan 2 Mac 2020, disemak November 2026; GBI, “GBI assessment process”, disiarkan 2 Mac 2020, disemak November 2026; GBI, ringkasan eksekutif bangunan yang diperakui, setakat 31 Oktober 2026; GBI, direktori projek bangunan yang diperakui, disemak November 2026; GreenRE, laman utama (ditubuhkan oleh REHDA pada 2013; langkah pensijilan), disemak November 2026; GreenRE, pensijilan bangunan dan perbandaran (sijil sementara dan akhir, tempoh sah), disemak November 2026; GreenRE, what we do (bidang kriteria, insentif untuk pemilik bangunan), disemak November 2026; GreenRE, statistik, setakat 30 September 2026; GreenRE, senarai projek bangunan dan perbandaran hijau, disemak November 2026; Board of Quantity Surveyors Malaysia, kertas persidangan tentang persekitaran binaan yang lebih hijau (alat dan julat GreenRE), Februari 2024; Stamp Duty (Exemption) Order 2009, P.U.(A) 410/2009 (kos sijil GBI, perjanjian 24 Oktober 2009 hingga 31 Disember 2014); The Star, “Housing Ministry submits tax incentive proposal to boost green buildings”, 5 September 2026; The Star, “Green ambitions in Budget 2027”, 30 Oktober 2026; Sarawak Tribune, “Pioneering green financing for sustainable living”, 28 Februari 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 12 November 2026, bukan nasihat kewangan, cukai atau teknikal. Saya tidak mengesyorkan mana-mana projek, pemberi pinjaman atau alat penarafan berbanding yang lain. Penarafan, insentif dan terma pinjaman berubah; sahkan status projek dengan GBI atau GreenRE, pembiayaan dengan bank anda dan perkara cukai dengan LHDN atau penasihat cukai sebelum anda membuat komitmen.