English · 中文 · Bahasa Indonesia
Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 6 November 2026
Ya, anda boleh menggunakan simpanan EPF (KWSP) untuk membeli rumah di Malaysia, tetapi hanya wang dalam Akaun Sejahtera (dahulunya Akaun 2), dan hanya untuk hartanah kediaman di Malaysia. Bagi pembelian dengan pinjaman bank, KWSP membenarkan anda mengeluarkan perbezaan antara harga dan pinjaman serta tambahan 10% daripada harga, terhad kepada baki Akaun Sejahtera anda. Biasanya anda membayar wang pendahuluan 10% sendiri dahulu dan menggunakan EPF untuk mendapatkannya semula. Panduan ini menerangkan enam jenis pengeluaran perumahan, syarat-syaratnya, dokumen yang diperlukan dan kesannya terhadap persaraan anda.
Jawapan ringkas
- Akaun mana: pengeluaran perumahan dibuat daripada Akaun Sejahtera, yang menerima 15% daripada caruman baharu bagi ahli berumur bawah 55 tahun.
- Berapa banyak (membeli dengan pinjaman): harga tolak pinjaman, ditambah 10% daripada harga, atau keseluruhan baki Akaun Sejahtera anda, mengikut mana yang lebih rendah.
- Enam pilihan perumahan: beli, bina, kurangkan atau selesaikan pinjaman, ansuran bulanan, Perumahan Fleksibel dan PR1MA.
- Siapa boleh memohon: ahli berumur bawah 55 tahun dengan sekurang-kurangnya RM500 dalam Akaun Sejahtera. KWSP menyenaraikan rakyat Malaysia dan bukan warganegara sebagai layak.
- Had utama: SPA tidak lebih daripada 3 tahun; pembelian kedua memerlukan bukti rumah pertama telah dijual; tidak untuk ubah suai atau hartanah di luar negara.
- Kosnya: wang yang dikeluarkan tidak lagi memperoleh dividen EPF (6.15% bagi 2025).
Cara simpanan EPF anda dibahagikan sejak Mei 2024
Pada 11 Mei 2024, KWSP menstruktur semula simpanan ahli kepada tiga akaun. Bagi ahli berumur bawah 55 tahun, caruman bulanan baharu kini dibahagikan seperti berikut:
| Akaun | Bahagian caruman baharu | Kegunaan |
|---|---|---|
| Akaun Persaraan (dahulunya Akaun 1) | 75% | Pendapatan persaraan. Hanya boleh dikeluarkan mulai umur 55 tahun. |
| Akaun Sejahtera (dahulunya Akaun 2) | 15% | Tujuan tertentu dengan syarat: perumahan, pendidikan, kesihatan, insurans atau takaful, haji dan lain-lain. |
| Akaun Fleksibel (baharu) | 10% | Keperluan jangka pendek. Boleh dikeluarkan pada bila-bila masa, untuk apa-apa tujuan, mulai RM50, melalui KWSP i-Akaun atau cawangan. |
Akaun Sejahtera kini bertambah lebih perlahan berbanding Akaun 2 yang lama, jadi semak baki anda dalam i-Akaun sebelum merancang wang pendahuluan berdasarkannya.
Enam jenis pengeluaran perumahan EPF
KWSP mengelompokkan pengeluaran perumahan (pengeluaran perumahan) kepada enam jenis. Kesemuanya menggunakan Akaun Sejahtera.
| Pengeluaran | Apa yang dibayar | Syarat utama |
|---|---|---|
| 1. Beli rumah | Harga tolak pinjaman, ditambah 10% daripada harga | SPA tidak lebih daripada 3 tahun; rumah kedua hanya selepas rumah pertama dijual |
| 2. Bina rumah | Kos pembinaan tolak pinjaman, ditambah 10% daripada kos | Tanah atas nama anda atau pasangan anda; kelulusan pihak berkuasa tempatan |
| 3. Kurangkan atau selesaikan pinjaman perumahan | Sejumlah wang sekali gus untuk baki pinjaman tertunggak | Setahun sekali; rumah pertama atau kedua, bukan ketiga; anda pemilik berdaftar |
| 4. Ansuran bulanan | Ansuran bulanan pinjaman anda | Tamat pada umur 55 tahun, atau apabila pinjaman diselesaikan atau rumah dijual |
| 5. Pengeluaran Perumahan Fleksibel | Membolehkan pemberi pinjaman mengambil kira caruman EPF bulanan anda sebagai pendapatan | Bersama pengeluaran beli/bina atau kurang/selesai pinjaman; minimum satu tahun |
| 6. Perumahan PR1MA | Rumah PR1MA pertama | Pembeli PR1MA sahaja |
KWSP juga menyatakan bahawa simpanan EPF tidak boleh dikeluarkan untuk ubah suai rumah, dan hartanah yang dibeli di luar negara tidak layak.
Berapa banyak boleh dikeluarkan untuk membeli rumah?
Bagi membina rumah, halaman KWSP menetapkan jumlahnya sebagai perbezaan antara kos pembinaan dan pinjaman yang diluluskan, ditambah 10% daripada kos, atau keseluruhan simpanan Akaun Sejahtera anda, mengikut mana yang lebih rendah. Pembelian lazimnya dikira dengan cara yang sama menggunakan harga SPA (halaman Beli Rumah sendiri tidak menyatakan angka); bagi pembeli tunai, asasnya ialah harga ditambah 10%. Minta KWSP mengesahkan jumlah anda.
Contoh pengiraan (angka bulat, sebagai ilustrasi sahaja)
| Perkara | Jumlah |
|---|---|
| Harga SPA rumah teres subsale | RM450,000 |
| Pinjaman bank pada 90% | RM405,000 |
| Wang pendahuluan yang anda bayar dahulu (10%) | RM45,000 |
| Formula: (RM450,000 − RM405,000) + 10% daripada RM450,000 | RM90,000 |
| Jika baki Akaun Sejahtera anda RM60,000 | Anda boleh mengeluarkan RM60,000 |
| Jika baki Akaun Sejahtera anda RM120,000 | Anda boleh mengeluarkan sehingga RM90,000 |
Bayaran 10% biasanya perlu dijelaskan semasa SPA ditandatangani, sebelum KWSP boleh memproses apa-apa, jadi anda membayarnya dahulu dan EPF membayar balik kepada anda. Tambahan 10% itu boleh membantu menampung yuran guaman dan kos berpindah. Baca panduan saya tentang yuran guaman, duti setem pada 2026 dan jadual bayaran berperingkat projek baharu.
Siapa yang layak, dan untuk hartanah apa
- Umur dan baki. Berumur bawah 55 tahun pada tarikh permohonan, dengan sekurang-kurangnya RM500 dalam Akaun Sejahtera.
- Jenis hartanah. Rumah kediaman di Malaysia: rumah bertanah, pangsapuri, kondominium, pangsapuri servis, SOHO (mohon di kaunter KWSP) atau rumah kedai yang mempunyai unit kediaman. Unit komersial semata-mata tidak layak.
- Baharu atau subsale. KWSP menerima SPA, atau perisytiharan jualan bagi pembelian lelong, dan senarai dokumennya termasuk dokumen pindah milik penjual; sahkan kes anda dengan KWSP. Baca panduan hartanah lelong saya.
- Pembiayaan. Pinjaman daripada pemberi pinjaman yang diiktiraf (bank, pemberi pinjaman kerajaan seperti LPPSA, majikan, koperasi yang diluluskan) atau wang tunai anda sendiri.
- Tempoh. SPA atau perisytiharan jualan mestilah tidak lebih daripada 3 tahun semasa anda memohon.
Peraturan rumah kedua
Anda boleh menggunakan pengeluaran beli rumah untuk satu rumah, dan sekali lagi untuk rumah kedua hanya jika anda telah menjual atau melupuskan rumah pertama. KWSP menerima bukti seperti borang pindah milik yang lengkap (Form 14A), surat ikatan penyerahan hak yang telah disetem atau perisytiharan jualan. Pengeluaran kurangkan pinjaman meliputi rumah pertama atau kedua, bukan ketiga. Untuk membeli rumah lain sambil mengekalkan rumah pertama, baca panduan saya tentang pinjaman rumah kedua dan ketiga.
Membeli bersama pasangan atau keluarga (pengeluaran bersama)
Jika anda membeli bersama, setiap pembeli boleh memohon pengeluaran bersama. KWSP menerima pengeluaran bersama dengan pasangan, ibu bapa, ibu bapa mentua, ibu bapa tiri atau angkat, anak dan adik-beradik, dengan sijil nikah atau sijil kelahiran sebagai bukti. Setiap orang hanya boleh mengeluarkan sehingga baki Akaun Sejahtera masing-masing. Bagi pengeluaran kurangkan pinjaman, anda boleh membantu menyelesaikan pinjaman pasangan anda jika rumah itu dimiliki oleh pasangan anda atau secara bersama, dan pasangan anda ialah peminjam. Cara anda memegang rumah bersama penting kemudian hari; baca nama bersama dan pemilikan bersama (tenancy in common).
Merancang wang pendahuluan dengan EPF?
Beritahu saya bajet anda dan kawasan JB yang anda minati. Saya akan tunjukkan rumah dalam lingkungan itu dan terangkan bila setiap bayaran perlu dibuat, supaya anda tahu berapa lama anda perlu menampung wang pendahuluan sebelum wang EPF masuk.
WhatsApp JasonDokumen yang anda perlukan
KWSP meminta salinan yang disahkan. Bagi rumah pertama yang dibeli dengan pinjaman, senarainya ialah:
- Buku akaun atau penyata bank anda (untuk pengkreditan wang), dan dokumen pengenalan diri jika anda tidak memiliki MyKad.
- SPA atau perisytiharan jualan, bertarikh tidak lebih daripada 3 tahun sebelum anda memohon.
- Bukti pembiayaan: surat kelulusan pinjaman (yang dikemas kini jika melebihi setahun), atau perjanjian pinjaman, atau hakmilik yang menunjukkan rumah itu digadaikan kepada pemberi pinjaman.
- Bukti hubungan untuk pengeluaran bersama (sijil nikah atau sijil kelahiran).
Pembelian tunai memerlukan surat peguam, resit sekurang-kurangnya 20% daripada harga dan bukti pindah milik hakmilik. Rumah kedua memerlukan dokumen yang sama serta bukti bahawa rumah pertama telah dijual atau dilupuskan.
Cara memohon, langkah demi langkah
- Semak baki dan kelayakan anda dalam KWSP i-Akaun (aplikasi atau laman web).
- Tandatangani SPA dan dapatkan kelulusan pinjaman. Kebanyakan orang memohon selepas kedua-duanya diperoleh; baca panduan SPA dan panduan pinjaman rumah untuk Johor Bahru saya.
- Sediakan dan sahkan dokumen yang disenaraikan di atas, dan pastikan bank anda berada dalam senarai panel KWSP supaya wang boleh dikreditkan terus.
- Hantar permohonan dalam talian melalui i-Akaun jika jenis pengeluaran anda ditawarkan di situ, di cawangan KWSP, atau melalui pos ke Menara KWSP di Shah Alam.
- Lengkapkan pengesahan cap jari (cap ibu jari, CIJ) di mana-mana pejabat KWSP atau terminal layan diri dalam tempoh 14 hari bekerja, jika tidak permohonan akan ditolak.
- Pantau peti masuk i-Akaun anda sekiranya KWSP meminta dokumen tambahan. Pengeluaran pembelian dibayar ke akaun bank anda; pengurangan pinjaman dibayar ke akaun pinjaman.
Halaman KWSP tidak menyatakan tempoh pemprosesan yang tetap, jadi sediakan sedikit ruang masa dalam perancangan anda dan jangan bergantung pada wang EPF untuk memenuhi tarikh akhir SPA.
Menggunakan EPF selepas membeli: pengurangan pinjaman dan ansuran
Jika anda terlepas tempoh 3 tahun itu, atau sekadar mahu mengurangkan pinjaman, dua jenis pengeluaran masih berguna:
- Kurangkan atau selesaikan pinjaman. Sejumlah wang sekali gus, setahun sekali dari pengeluaran terakhir. Jika anda telah membuat pembiayaan semula, KWSP menggunakan jumlah pinjaman asal atau baki terkini, mengikut mana yang lebih rendah, dan pinjaman untuk ubah suai, kegunaan peribadi atau overdraf tidak diambil kira. Baca panduan pembiayaan semula saya.
- Ansuran bulanan. Akaun Sejahtera membayar ansuran anda secara terus, untuk satu rumah. Ahli yang mempunyai pinjaman tidak berbayar (NPL) juga boleh memohon. Ia boleh digabungkan dengan pengeluaran kurangkan pinjaman dalam permohonan yang sama, dan ia tamat pada umur 55 tahun.
Sebelum menggunakan EPF untuk menyelesaikan pinjaman lebih awal, baca surat tawaran anda untuk sebarang caj penyelesaian awal atau tempoh lock-in, dan berbincang dengan bank anda.
Pengeluaran Perumahan Fleksibel: meminjam lebih dengan EPF anda
Pengeluaran Perumahan Fleksibel (Pengeluaran Perumahan Fleksibel) tidak membayar wang sekali gus. Sebaliknya, sebahagian Akaun Sejahtera anda diketepikan selama sekurang-kurangnya satu tahun, dan pemberi pinjaman yang menyertai boleh mengambil kira caruman EPF bulanan anda sebagai pendapatan semasa menilai pinjaman anda. Ini boleh membantu jika nisbah khidmat hutang (DSR) anda hampir mencecah had. Wang itu masih memperoleh dividen dan kekal milik anda, tetapi tidak boleh digunakan untuk pengeluaran Akaun Sejahtera yang lain selagi ia diketepikan. Jika bank telah menolak permohonan anda, panduan saya tentang DSR dan penolakan pinjaman menerangkan perkara yang dinilai oleh pemberi pinjaman.
Pertimbangannya: rumah anda sekarang berbanding persaraan anda kelak
Wang EPF yang digunakan untuk rumah tidak lagi berkembang untuk persaraan. EPF mengisytiharkan dividen 6.15% bagi simpanan konvensional dan syariah untuk 2025 (diumumkan 28 Februari 2026), yang memberi gambaran pulangan yang diperoleh wang yang kekal dalam EPF; dividen lalu tidak menentukan dividen masa depan. Sasaran simpanan persaraan asas EPF sendiri ialah RM390,000 pada umur 60 tahun menjelang 2030, dan EPF melaporkan bahawa 41.2% ahli aktif sektor formal telah mencapai tahap asas terdahulu sebanyak RM240,000 pada 2025.
Sebelum memutuskan berapa banyak yang hendak digunakan, tanya diri anda sama ada anda masih mempunyai dana kecemasan selepas membayar wang pendahuluan, dan sama ada anda mampu membayar ansuran tanpa EPF jika caruman anda terhenti.
Ini bukan nasihat kewangan. Semak baki anda dalam KWSP i-Akaun dan minta bank anda membuat unjuran dari sudut pinjaman sebelum anda membuat keputusan.
Ahli bukan warganegara dan pembeli asing
Halaman pengeluaran perumahan KWSP menyenaraikan rakyat Malaysia dan bukan warganegara sebagai layak, dan pekerja asing yang memegang pas kerja telah mencarum 2% (dengan 2% daripada majikan) sejak 1 Oktober 2025. Hartanah itu tetap mesti berada di Malaysia. Bagi warga asing yang membeli di Johor, harga minimum negeri bagi kebanyakan hartanah kediaman secara amnya ialah RM1 juta (New Straits Times, April 2026), kebenaran negeri diperlukan, dan duti setem bagi pindah milik kediaman kepada warga asing ialah 8% sejak 1 Januari 2026. Baca panduan harga minimum warga asing di Johor saya sebelum merancang dengan EPF.
Duti setem dan kos lain untuk pembeli rumah pertama
Pembeli rumah pertama warganegara Malaysia bagi rumah sehingga RM500,000 mendapat pengecualian penuh duti setem ke atas pindah milik dan perjanjian pinjaman, dilanjutkan dalam Bajet 2026 kepada SPA yang ditandatangani selewat-lewatnya 31 Disember 2027 (Januari 2026; The Star, Oktober 2025). Panduan rumah pertama di Johor Bahru saya menyenaraikan setiap kos, dan kalkulator kos pembelian mengira jumlahnya.
Di mana hendak membeli di JB jika menggunakan EPF
- Skudai, Tampoi dan Kempas: kawasan matang dengan banyak rumah teres dan pangsapuri subsale.
- Kulai dan Senai: perbandaran rumah bertanah yang lebih baharu berhampiran lapangan terbang dan peluang kerja pusat data.
- Bukit Indah dan Gelang Patah: kawasan keluarga di sebelah barat, berhampiran Laluan Kedua (Second Link).
- Tebrau, Setia Indah dan Molek: kejiranan matang dengan pusat beli-belah dan sekolah.
- Mount Austin: popular dalam kalangan keluarga muda, dengan kondominium dan rumah bertanah.
- Permas Jaya dan Senibong: kondominium di sebelah timur dan kawasan tepi air Senibong.
Bandingkan kawasan-kawasan ini pada peta hartanah JB saya, atau baca subsale berbanding projek baharu di Johor Bahru untuk menentukan laluan yang sesuai dengan masa pengeluaran EPF anda.
Lagi panduan kehidupan di Johor: Rumah pertama di JB · Pinjaman rumah di JB (2026) · Duti setem 2026 · Kawasan terbaik untuk didiami di JB
Soalan lazim
Bolehkah saya menggunakan EPF untuk membayar wang pendahuluan 10%?
Biasanya anda membayarnya sendiri dahulu, kemudian mendapatkannya semula melalui pengeluaran beli rumah selepas SPA ditandatangani dan pinjaman diluluskan: harga tolak pinjaman ditambah 10% daripada harga, terhad kepada baki Akaun Sejahtera anda.
Akaun EPF mana yang boleh digunakan untuk membeli rumah?
Pengeluaran perumahan menggunakan Akaun Sejahtera, yang menerima 15% daripada caruman baharu bagi ahli berumur bawah 55 tahun. Akaun Fleksibel boleh dikeluarkan untuk apa-apa tujuan; Akaun Persaraan dikunci sehingga umur 55 tahun.
Bolehkah saya menggunakan EPF untuk rumah kedua?
Bagi pengeluaran beli rumah, hanya selepas anda menjual atau melupuskan rumah pertama yang dibeli menggunakan EPF. Pengeluaran kurangkan pinjaman meliputi rumah pertama atau kedua, tetapi bukan ketiga.
Bolehkah saya menggunakan EPF untuk membeli rumah subsale atau lelong?
Ya, hartanah itu mestilah kediaman dan berada di Malaysia. KWSP menerima SPA, atau perisytiharan jualan bagi rumah lelong, bertarikh tidak lebih daripada 3 tahun sebelum anda memohon.
Bolehkah pasangan atau ibu bapa saya menggunakan EPF mereka untuk rumah yang sama?
Ya, jika mereka membeli secara bersama dengan anda. KWSP menerima pengeluaran bersama dengan pasangan, ibu bapa, ibu bapa mentua, anak dan adik-beradik, dengan bukti hubungan. Setiap orang hanya boleh mengeluarkan sehingga baki Akaun Sejahtera masing-masing.
Bolehkah saya menggunakan EPF untuk mengubah suai rumah?
Tidak. KWSP menyatakan bahawa simpanan EPF tidak boleh dikeluarkan untuk ubah suai rumah, dan pinjaman yang diambil untuk ubah suai tidak layak bagi pengeluaran kurangkan pinjaman.
Bagaimana cara memohon pengeluaran perumahan EPF?
Sediakan dokumen yang disahkan, kemudian mohon melalui KWSP i-Akaun jika ditawarkan, di cawangan KWSP atau melalui pos, dan lengkapkan pengesahan cap jari di pejabat KWSP atau terminal layan diri dalam tempoh 14 hari bekerja.
Membeli rumah pertama di JB dengan EPF?
Beritahu saya bajet anda, anggaran baki Akaun Sejahtera anda, dan sama ada anda lebih suka projek baharu atau subsale. Saya akan menyenaraipendekkan rumah dalam lingkungan itu, menunjukkan bila setiap bayaran perlu dibuat, dan memaklumkan perkara yang perlu disemak sebelum anda menandatangani. Anda juga boleh menempah temu janji untuk tinjauan, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar JB.
Sumber: KWSP, “6 Types of EPF Housing Withdrawals”, disemak 6 November 2026; KWSP, Buy House Withdrawal, disemak 6 November 2026; KWSP, Build House Withdrawal, disemak 6 November 2026; KWSP, Reduce/Redeem Housing Loan Withdrawal, disemak 6 November 2026; KWSP, Housing Loan Monthly Instalment Withdrawal, disemak 6 November 2026; KWSP, Flexible Housing Withdrawal, disemak 6 November 2026; KWSP, PR1MA Housing Withdrawal, disemak 6 November 2026; MyGOV, Jenis Akaun Simpanan KWSP, kandungan dikemas kini 13 Mac 2026; RinggitPlus, “A Guide To EPF Accounts And What’s New In 2026”, 24 April 2026; PropCashFlow, rujukan peraturan pengeluaran perumahan EPF, Julai 2026; The Star, “EPF declares 6.15% dividend for conventional savings for 2025”, 28 Februari 2026; Malay Mail, mengenai ahli EPF yang mencapai simpanan persaraan asas, 28 Februari 2026; The Star, “Budget 2026: Stamp duty exemption extended for first-time homebuyers”, 10 Oktober 2025; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 6 November 2026, bukan nasihat kewangan, undang-undang atau cukai. Peraturan, jumlah dan dokumen EPF boleh berubah; sahkan dengan KWSP (kwsp.gov.my atau cawangan KWSP), bank anda dan peguam anda sebelum anda menandatangani atau memohon.