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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 2026年11月6日核实
可以，你可以用 EPF（KWSP）公积金存款在马来西亚买房，但只能动用 Akaun Sejahtera（前称第二户口）里的钱，而且只限马来西亚境内的住宅产业。如果是向银行贷款购房，KWSP 允许你提取房价与贷款之间的差额，再加房价的10%，上限为你的 Akaun Sejahtera 余额。通常你要先自己付10%首期，之后再用 EPF 把钱拿回来。本指南说明六种购屋提款、条件、所需文件，以及对退休储蓄的取舍。
快速解答
- 用哪个户口：购屋提款来自 Akaun Sejahtera，55岁以下会员的新缴款中有15%拨入这个户口。
- 可以提多少（贷款购房）：房价减去贷款，再加房价的10%，或你的 Akaun Sejahtera 全部余额，以较低者为准。
- 六种购屋选项：购屋、建屋、减少或还清贷款、每月供期、灵活购屋提款（Flexible Housing），以及 PR1MA。
- 谁可以申请：55岁以下、Akaun Sejahtera 至少有RM500的会员。KWSP 列明马来西亚人和非马来西亚人都符合资格。
- 主要限制：SPA 签署不超过3年；第二次购屋须证明第一间房子已出售；不可用于装修或海外产业。
- 代价：提出来的钱不再赚取 EPF 股息（2025年为6.15%）。
自2024年5月起，你的 EPF 存款如何分配
2024年5月11日，KWSP 把会员存款重组为三个户口。55岁以下会员的每月新缴款，现在按以下方式分配：
| 户口 | 新缴款所占比例 | 用途 |
|---|---|---|
| Akaun Persaraan（退休户口，前称第一户口） | 75% | 退休收入。只能在55岁起提取。 |
| Akaun Sejahtera（福利户口，前称第二户口） | 15% | 指定用途并附带条件：购屋、教育、医疗、保险或 takaful、朝觐（Hajj）等。 |
| Akaun Fleksibel（灵活户口，新设） | 10% | 短期需要。可随时以任何用途提取，最低RM50，通过 KWSP i-Akaun 或分行办理。 |
Akaun Sejahtera 现在的累积速度比旧的第二户口慢，所以在围绕它规划首期之前，先在 i-Akaun 查看你的余额。
六种 EPF 购屋提款
KWSP 把购屋提款（pengeluaran perumahan）分为六类，全部都从 Akaun Sejahtera 提取。
| 提款类别 | 支付什么 | 主要条件 |
|---|---|---|
| 1. 购屋 | 房价减去贷款，再加房价的10% | SPA 签署不超过3年；第一间房子出售后才可用于第二间 |
| 2. 建屋 | 建筑成本减去贷款，再加成本的10% | 土地在你或配偶名下；获地方政府批准 |
| 3. 减少或还清房贷 | 一笔过偿还未还清的贷款 | 每年一次；限第一或第二间房子，第三间不行；你必须是注册业主 |
| 4. 每月供期 | 你每月的房贷供期 | 到55岁、贷款还清或房子出售时结束 |
| 5. 灵活购屋提款（Flexible Housing Withdrawal） | 让贷款机构把你每月的 EPF 缴款算作收入 | 须配合购屋/建屋或减少/还清贷款提款；最少一年 |
| 6. PR1MA 房屋 | 第一间 PR1MA 房屋 | 仅限 PR1MA 买家 |
KWSP 也说明，EPF 存款不能提出来装修，而在海外购买的产业也不符合资格。
买房可以提多少 EPF？
在建屋方面，KWSP 页面规定的金额是建筑成本与获批贷款之间的差额，再加成本的10%，或你的 Akaun Sejahtera 全部存款，以较低者为准。购屋一般也以 SPA 价格用同样方式计算（Buy House 页面本身没有列出数字）；现金买家的计算基础则是房价加10%。请向 KWSP 确认你可提取的金额。
计算例子（整数，仅供说明）
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 二手排屋的 SPA 价格 | RM450,000 |
| 90%银行贷款 | RM405,000 |
| 你先支付的首期（10%） | RM45,000 |
| 公式：(RM450,000 − RM405,000) + RM450,000 的10% | RM90,000 |
| 如果你的 Akaun Sejahtera 余额是RM60,000 | 你可以提取RM60,000 |
| 如果你的 Akaun Sejahtera 余额是RM120,000 | 你最多可以提取RM90,000 |
这10%通常在签 SPA 时就要付清，那时 KWSP 还无法处理任何申请，所以你要先自己付，之后由 EPF 退还给你。额外的10%可以帮你应付律师费和搬家费用。请参阅我关于律师费、2026年印花税以及新盘分期付款时间表的指南。
谁符合资格，什么产业可以用
- 年龄与余额。申请当天未满55岁，且 Akaun Sejahtera 至少有RM500。
- 产业类型。马来西亚境内的住宅：有地住宅、公寓（apartment）、共管公寓（condo）、服务式公寓、SOHO（须到 KWSP 柜台申请），或附带住宅单位的店屋。纯商业单位不符合资格。
- 新盘或二手。KWSP 接受 SPA，拍卖产业则接受拍卖公告（proclamation of sale），其文件清单也包括卖方的过户文件；请向 KWSP 确认你的情况。请参阅我的拍卖屋指南。
- 融资。向认可贷款机构（银行、政府贷款机构如 LPPSA、雇主、获批准的合作社）贷款，或用自己的现金。
- 时间。申请时，SPA 或拍卖公告的日期不得超过3年。
第二间房子的规定
购屋提款可用于一间房子；只有在你已出售或处置第一间之后，才可以再用于第二间。KWSP 接受的证明包括已完成的过户表格（Form 14A）、已盖印花的转让契约（deed of assignment）或拍卖公告。减少贷款提款适用于第一或第二间房子，第三间不行。如果想保留第一间再买另一间，请参阅我的第二及第三间房贷款指南。
与配偶或家人一起买（联名提款）
如果你和别人一起买，每位买家都可以申请联名提款。KWSP 接受与配偶、父母、岳父母或公婆、继父母或养父母、子女及兄弟姐妹联名提款，须以结婚证书或出生证明作为证明。每个人最多只能提取自己 Akaun Sejahtera 里的余额。至于减少贷款提款，如果房子属于你的配偶或由你们联名持有，而你的配偶是借款人，你可以帮忙偿还配偶的贷款。共同房产怎样持有，日后会有影响；请参阅联名与分权共有（tenancy in common）。
所需文件
KWSP 要求提交经核证的副本。以贷款购买第一间房子，文件清单如下：
- 你的银行存折或户口结单（用于存入款项）；如果你没有 MyKad，还需身份证明文件。
- SPA 或拍卖公告，日期须在申请前不超过3年。
- 融资证明：贷款批准信（如超过一年须提供更新版本），或贷款合约，或显示房子已抵押给贷款机构的地契。
- 联名提款的关系证明（结婚证书或出生证明）。
现金购屋需要律师信、至少房价20%的收据，以及地契过户证明。第二间房子需要同样的文件，另加第一间已出售或处置的证明。
申请步骤
- 查看余额和资格：在 KWSP i-Akaun（应用程序或网站）查看。
- 签 SPA 并获得贷款批准。大多数人在两者都到手后才申请；请参阅我的SPA 指南和新山房贷指南。
- 准备并核证上述文件，并确认你的银行在 KWSP 的合作名单内，以便款项直接存入。
- 提交申请：如果你的提款类别可在 i-Akaun 网上办理，就在网上提交；也可到 KWSP 分行，或邮寄到 Shah Alam 的 Menara KWSP。
- 完成指纹验证（cap ibu jari，CIJ）：须在14个工作日内到任何 KWSP 办事处或自助服务机完成，否则申请会被拒绝。
- 留意 i-Akaun 收件箱，以防 KWSP 要求补交文件。购屋提款会存入你的银行户口；减少贷款提款则直接转入贷款户口。
KWSP 页面没有公布固定的处理时间，所以计划时要预留缓冲，不要依靠 EPF 的钱来赶 SPA 的付款期限。
买房之后使用 EPF：减少贷款与每月供期
如果你错过了3年期限，或只是想减少贷款，以下两种提款仍然有用：
- 减少或还清贷款。自上次提款起每年可一笔过提取一次。如果你曾转贷（refinance），KWSP 会以原本贷款额或最新余额中较低者为准，而用于装修、个人用途或透支的贷款不算在内。请参阅我的转贷指南。
- 每月供期。由 Akaun Sejahtera 直接支付你的供期，限一间房子。贷款已成为不良贷款的会员也可以申请。它可以与减少贷款提款在同一份申请中一起办理，并在55岁时结束。
在用 EPF 提早还清贷款之前，先看清楚贷款批准书（letter of offer）中是否有提早还款费用或锁定期，并与你的银行商量。
灵活购屋提款：用 EPF 帮你借更多
灵活购屋提款（Pengeluaran Perumahan Fleksibel）不会一笔过付款，而是把你 Akaun Sejahtera 的一部分预留至少一年，参与的贷款机构在评估你的贷款时，可以把你每月的 EPF 缴款算作收入。如果你的偿债比率（DSR）接近上限，这可能会有帮助。这笔钱仍然赚取股息，也仍然属于你，但预留期间不能用于其他 Akaun Sejahtera 提款。如果你曾被银行拒绝贷款，我的DSR 与贷款被拒指南说明了贷款机构看重哪些方面。
取舍：现在买房，还是将来退休
用来买房的 EPF 钱，就不再为退休复利增长。EPF 为2025年的传统与伊斯兰（syariah）存款都宣布了6.15%股息（2026年2月28日公布），可以让你了解留在 EPF 的钱过去赚取的回报；过去的股息不代表未来的股息。EPF 自己定下的基本退休储蓄目标，是到2030年时60岁拥有RM390,000；它也报告说，2025年有41.2%的正式领域活跃会员已达到之前RM240,000的基本水平。
在决定用多少之前，先问自己：付完首期后是否还有紧急备用金？如果缴款停止，不靠 EPF 你是否仍付得起供期？
这并非财务建议。做决定之前，请在 KWSP i-Akaun 查看你的余额，并请银行为你计算贷款方面的数字。
非公民会员与外国买家
KWSP 的购屋提款页面列明马来西亚人和非马来西亚人都符合资格，而持工作准证的外籍雇员自2025年10月1日起须缴纳2%（雇主另缴2%）。产业仍须位于马来西亚。外国人在柔佛买房，州政府对大多数住宅产业的最低价格一般为RM1 million（New Straits Times，2026年4月），须获得州政府批准，而自2026年1月1日起，住宅过户给外国人的印花税为8%。在围绕 EPF 做规划之前，请先参阅我的柔佛外国人最低价格指南。
首购族的印花税及其他费用
购买RM500,000以下房屋的马来西亚首购族，可全额豁免过户及贷款合约的印花税；Budget 2026 已把这项豁免延长至2027年12月31日或之前签署的 SPA（2026年1月；The Star，2025年10月）。我的新山首购指南列出所有费用，而购房费用计算器可以帮你算出总数。
用 EPF 买房，在新山哪里买？
- 士姑来、淡杯和金巴士：成熟地区，有许多二手排屋和公寓。
- 古来和士乃：靠近机场和数据中心工作机会的新有地住宅城镇。
- 武吉英达和振林山：西部的家庭型地区，靠近第二通道。
- 地不佬、Setia Indah 和 Molek：成熟住宅区，有购物中心和学校。
- Mount Austin：受年轻家庭欢迎，有公寓也有有地住宅。
- 百万镇和 Senibong：东部公寓区及 Senibong 海滨。
可以在我的新山房产地图上比较这些地区，或阅读新山二手房 vs 新盘，看看哪种方式比较配合你的 EPF 时间安排。
更多柔佛生活指南：新山首购 · 新山房贷（2026） · 2026年印花税 · 新山最适合居住的地区
常见问题
可以用 EPF 支付10%首期吗？
通常你要先自己付，等 SPA 签好、贷款获批后，再通过购屋提款拿回来：金额为房价减去贷款再加房价的10%，上限为你的 Akaun Sejahtera 余额。
买房可以用哪个 EPF 户口？
购屋提款使用 Akaun Sejahtera，55岁以下会员的新缴款有15%拨入这个户口。Akaun Fleksibel 可以任何用途提取；Akaun Persaraan 则锁定到55岁。
第二间房子可以用 EPF 吗？
购屋提款方面，只有在你已出售或处置第一间曾用 EPF 购买的房子之后才可以。减少贷款提款适用于第一或第二间房子，但第三间不行。
可以用 EPF 买二手房或拍卖屋吗？
可以，但产业必须是住宅，而且位于马来西亚。KWSP 接受 SPA，拍卖屋则接受拍卖公告，日期须在申请前不超过3年。
我的配偶或父母可以用他们的 EPF 买同一间房子吗？
可以，前提是他们与你联名购买。KWSP 接受与配偶、父母、岳父母或公婆、子女及兄弟姐妹联名提款，须提供关系证明。每个人最多只能提取自己 Akaun Sejahtera 里的余额。
可以用 EPF 装修房子吗？
不可以。KWSP 说明 EPF 存款不能提出来装修房子，而为装修所借的贷款也不符合减少贷款提款的资格。
怎样申请 EPF 购屋提款？
准备好经核证的文件，然后在 KWSP i-Akaun（如有提供）、KWSP 分行或以邮寄方式申请，并在14个工作日内到 KWSP 办事处或自助服务机完成指纹验证。
想用 EPF 在新山买第一间房子？
告诉我你的预算、大约的 Akaun Sejahtera 余额，以及你偏好新盘还是二手房。我会为你筛选这个价位的房子，说明每笔款项何时到期，并指出签约前要检查什么。你也可以预约时间看房；如果你不在新山，也可以预约Zoom 咨询。
资料来源：KWSP, “6 Types of EPF Housing Withdrawals”，2026年11月6日核实；KWSP, Buy House Withdrawal，2026年11月6日核实；KWSP, Build House Withdrawal，2026年11月6日核实；KWSP, Reduce/Redeem Housing Loan Withdrawal，2026年11月6日核实；KWSP, Housing Loan Monthly Instalment Withdrawal，2026年11月6日核实；KWSP, Flexible Housing Withdrawal，2026年11月6日核实；KWSP, PR1MA Housing Withdrawal，2026年11月6日核实；MyGOV, Jenis Akaun Simpanan KWSP，内容更新于2026年3月13日；RinggitPlus, “A Guide To EPF Accounts And What’s New In 2026”，2026年4月24日；PropCashFlow, EPF housing withdrawal rules reference，2026年7月；The Star, “EPF declares 6.15% dividend for conventional savings for 2025”，2026年2月28日；Malay Mail，关于 EPF 会员达到基本退休储蓄的报道，2026年2月28日；The Star, “Budget 2026: Stamp duty exemption extended for first-time homebuyers”，2025年10月10日；New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，于2026年11月6日核实，并非财务、法律或税务建议。EPF 的规定、金额和所需文件会变动；签约或申请之前，请向 KWSP（kwsp.gov.my 或 KWSP 分行）、你的银行和律师确认。