在新山购买拍卖（lelong）产业（2026）：银行拍卖如何运作、订金、外国人规定与风险

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 2026年11月5日核实

可以，您可以在新山购买拍卖（lelong）产业，但流程和一般的二手房（subsale）交易很不一样。已有地契的房子通常根据法庭命令，在司法机构的e-Lelong门户网站上拍卖：您须在竞标前缴付底价10%的订金，并在120天内付清余款。没有分契或分层地契的房子则由银行自行拍卖（LACA拍卖），按银行本身的条件进行。外国人和其他任何购买一样须遵守柔佛的规定，包括大多数住宅产业RM1 million的最低价门槛，以及须获得有关当局批准。

马来西亚银行拍卖如何运作

屋主停止供贷款时，产业就会被拿去拍卖。至于以什么方式拍卖，则取决于银行持有的是什么。

	法庭命令拍卖（常称为non-LACA）	银行自行拍卖（LACA）
适用情况	产业已有本身的分契或分层地契，银行对其持有已注册的抵押（registered charge）	尚未发出分契或分层地契，因此银行根据贷款兼转让协议（loan agreement cum assignment）持有买方权益的转让
法律依据	《国家土地法典》：由高等法院发出的拍卖令，部分土地局地契则由土地局长（Land Administrator）发出	贷款和转让文件；银行通过持牌拍卖师进行拍卖
拍卖地点	西马的高等法院拍卖现已在司法机构的e-Lelong门户网站上进行	在拍卖师的拍卖厅进行，通常也可网上竞标
订金	底价的10%	按银行的条件而定；在我查阅的2026年拍卖公告中为底价的10%，不过有些指南提到5%
余款	拍卖日起120天内	一般为90至120天；可书面申请延期，银行可能批准，但通常附带条件
您得到什么	一份出售证书（certificate of sale），注册后地契即转到您名下	银行把权益转让给您；您可能需要取得发展商或业主的同意

LACA拍卖针对的是贷款时尚未发出分契或分层地契的单位，因此银行只能取得权益转让。如果您不清楚什么是分层地契，可以看看我的产业术语表。

拍卖公告：请读两遍

每场拍卖都有一份拍卖公告（proclamation of sale），并附上拍卖条件（conditions of sale）。您一出价就等于接受这份合约，没有另外可以谈判的买卖合约。我查阅的2026年拍卖公告列明：

• 产业资料：地址、地契或转让详情、地权（永久地契或租赁地契及到期年份）、土地用途，以及地契上的任何权益限制（restriction in interest）。
• 底价（reserve price）：该场拍卖中产业可出售的最低价格。
• 订金与余款：金额、付款方式和期限，以及逾期未付余款将没收订金的警告。
• 费用由谁承担：哪些拖欠款项由银行或原告清还，哪些由买方承担。
• 谁可以竞标：包括关于外国公民和外国公司的条款，以及任何土著或马来保留地限制。

底价如何订定和调整

底价在拍卖令中订定，或由银行订定。它并不是您可以依赖的估价。如果没人出价，产业通常会以较低的底价再次拍卖；EdgeProp和PropertyGuru指出，每流拍一次底价下调约10%是常见的情况。请把底价和同一项目类似单位的成交记录价及叫价作比较。

订金与余款：资金时间表

期限非常严格。以下是一般法庭拍卖的资金流程：

阶段	您需支付	例子（底价RM1,000,000）
拍卖前	在规定期限前，以银行汇票或认可的网上转账缴付底价的10%	RM100,000
若以高于底价的价格得标	许多拍卖条件规定须在拍卖后不久把订金补足至得标价的10%	得标价RM1,050,000：补缴RM5,000
120天内	付清余款，通常来自自有资金和银行贷款	RM945,000
若没有得标	订金退还	退回RM100,000
若逾期未付	拍卖取消，订金被没收	损失RM105,000

除了房价之外，还要预留律师费、印花税、贷款文件费、未获承担的拖欠费用、维修费用，以及收回房子的费用。我的律师费、2026年印花税和买房隐藏费用指南涵盖了主要项目。

外国人可以在柔佛竞标拍卖产业吗？

外国人可以竞标，但拍卖并不能绕过外国人拥有产业的规定。我查阅的2026年拍卖公告指出，外国公民和外国公司不得竞买受法律限制的产业，除非已获有关当局批准。有一份银行拍卖公告写明，如果外国竞标者在未取得所需同意的情况下得标，银行可没收订金并再次拍卖该产业。

• 最低价格。柔佛一般只允许外国人购买RM1 million起的住宅产业，依斯干达公主城（Iskandar Puteri）的Medini则不受此门槛限制（New Straits Times，2026年4月）。注册竞标前，请向律师了解这个门槛如何适用于得标价。可参阅我的柔佛外国人最低价格与配额指南。
• 受限制土地。马来保留地、仅限土著的地段和廉价屋，无论价格多少都不开放给外国人。
• 州政府同意书与征费。外国人在柔佛买房须获州政府同意，而外国人购买产业的州政府征费自2025年7月1日起调高至3%，最低RM30,000（Halim Hong & Quek，2025年10月）。审批需要时间，请把它算进120天内。
• 印花税。自2026年1月1日起，住宅产业转让给外国买家须缴付8%的统一印花税（Skrine，2025年11月）。
• MM2H。MM2H银级（Silver）参与者可购买RM600,000起的产业，但须持有10年（NST，2026年4月）。MM2H方面，我会与MOTAC持牌的MM2H代理合作，并负责产业部分；批准与否由有关当局决定。可先使用我的MM2H资格检测工具，并了解MM2H产业支援。

融资是另一道关卡：外国人申请马来西亚贷款，未必能在90至120天内获批，所以要有现金备案。我的外国人房屋贷款指南说明了银行会要求哪些资料。

拍卖买房的主要风险

风险	可能发生的情况	如何查证
屋内仍有人居住	卖方不负责交出空屋。如果原屋主或租客不肯搬走，您可能需要请律师并通过法律行动收回单位。	在不同时段到访，留意有人居住的迹象，并向管理处或警卫亭询问。
拖欠费用	在2026年的例子中，截至拍卖日的地税和门牌税拖欠由原告或银行承担，但管理费、偿债基金、水电费和利息可能落在您身上。	向JMB或MC索取拖欠款项明细，并逐条核对拍卖条件。
无法验屋	银行没有钥匙，所以您是在没看过屋内的情况下买房。损坏、缺少的装置或违规装修都会成为您的问题。	检查外观，参观同一栋的类似单位，并预留维修预算。
贷款来不及批出	如果贷款不获批准，或银行对单位的估价低于您的出价，您必须自己补足差额，否则会失去订金。	竞标前先取得贷款原则性批准，出价不超过您的现金加贷款所能负担的范围。
地契问题	剩余租赁期短、权益限制、私人禁令（private caveat）、商业地契（例如许多SOHO）或尚未发出分层地契，都可能限制融资和转售。	进行地契查册，并细读拍卖公告上关于地权和限制的部分。
出价过高	激烈竞价可能把价格推高至类似单位的成交记录价以上。	事先根据成交记录价和叫价订好您的最高价，到了就停。

分层拖欠费用：2026年7月高等法院的判决

2026年7月，吉隆坡高等法院判决，一名在法庭命令的电子拍卖中买下分层办公单位的买家，无须承担原业主拖欠的管理费和偿债基金，因为司法拍卖并非自愿转让（Malay Mail，2026年7月15日）。在2026年8月的一篇EdgeProp专栏中，一名产业律师提醒，这项判决取决于个案事实，并未就LACA或其他非法庭拍卖的情况作出裁定。请细读拍卖条件，向管理层查询拖欠款项，并寻求法律意见。我的管理费与偿债基金以及地税与门牌税指南解释了这些费用。

竞标前的步骤

1. 取得拍卖公告和拍卖条件。可从e-Lelong门户网站、银行的拍卖名单、拍卖师或原告律师处取得，并注明是法庭拍卖还是LACA拍卖。
2. 进行地契查册。确认业主、地权、土地用途、限制、禁令和产权负担。LACA单位则要查核母地契（master title）和发展商的资料。
3. 到现场查看。看看外观、公共区域和周边环境，并查看是否有人居住。我的二手房验屋指南列出了可从外面检查的项目。
4. 核查拖欠费用。向管理处和地方议会查询拖欠的管理费、偿债基金、门牌税和水电费，以及拍卖条件对这些费用的规定。
5. 安排融资。取得贷款原则性批准，或确认您的现金。我的2026年新山房屋贷款指南和贷款被拒怎么办可以帮到您。
6. 咨询律师。请律师审阅拍卖公告，特别是外国人购买、LACA拍卖或屋内仍有住户的单位。
7. 注册并缴付订金，务必在期限前完成，然后订好您的最高价并坚守。

落槌之后

1. 签署并补缴订金。签署拍卖备忘录（memorandum）或拍卖条件，并补缴所需的订金差额。
2. 立即申请贷款。如果银行对单位的估价低于您的出价，差额由您支付。请参阅银行估价低于房价。
3. 申请同意书。外国买家须申请州政府同意书，许多LACA单位还须取得发展商或业主的同意。
4. 按时付清余款。在拍卖公告规定的期限内付清，通常为90至120天。
5. 注册您的业权。由您的律师注册出售证书或完成转让手续，并缴付印花税。
6. 接收房子。更换门锁，向管理层登记，并开设水电户口。如果仍有人住在里面，请通过律师处理，切勿诉诸武力。

另请参阅在柔佛买房的法律步骤和我的收房检查清单。

拍卖房、二手房还是新盘？

	拍卖房	二手房	新盘
进屋查看	通常不可以	可以	只能看示范单位
价格	在底价之上竞价决定	与卖方议价	发展商定价，列于广告准证上
付款时间	余款须在90至120天内付清	在买卖合约中订明，通常可选择延期	随工程进度分期付款
交出空屋	由您负责	由卖方交出	由发展商交付

对许多首次在马来西亚买房的外国买家来说，经过验屋的二手房比较简单。请参阅我的二手房风险、如何为二手房出价、新盘与二手房比较以及永久地契与租赁地契指南。

在拍卖房和二手房之间犹豫时，可以从哪里看起

拍卖名单每个月都在变，所以先锁定适合您的地区，再比较当地的拍卖单位和公开市场单位：

• Mount Austin：靠近学校和购物中心的公寓和有地住宅。
• Tebrau、Setia Indah和Molek：成熟住宅区，有许多已有地契的较旧房子。
• Skudai、Tampoi和Kempas：成熟的有地住宅区和公寓。
• Bukit Indah和Gelang Patah：位于西部，靠近第二通道（Second Link）。
• Iskandar Puteri和Medini：较新的项目、EduCity，以及柔佛外国人最低价门槛不适用的区域。
• Permas Jaya和Senibong：东部的公寓和海滨项目。
• Kulai和Senai：靠近机场和工业区的有地住宅。

可在我的新山房产地图上比较各区。我不推荐任何特定的拍卖师、银行或律师楼。

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常见问题

法庭拍卖和LACA拍卖有什么不同？

法庭命令拍卖出售的是已有本身分契或分层地契的产业，依据《国家土地法典》下的拍卖令进行。LACA拍卖则由银行根据贷款兼转让协议，出售没有分契或分层地契的产业。两者的订金、期限和所需同意书可能不同，请查看拍卖公告。

在马来西亚参加产业拍卖需要多少订金？

法庭命令拍卖须缴付底价的10%，通常在拍卖前以银行汇票或认可的网上转账缴付。银行自行拍卖则自订条件；我查阅的2026年拍卖公告同样要求10%。如果您以高于底价的价格得标，可能需要把订金补足至得标价的10%。

得标后有多长时间付清余款？

法庭命令拍卖为拍卖日起120天。银行自行进行的LACA拍卖一般给90至120天，银行也可能考虑书面申请延期。逾期未付，拍卖取消，您将失去订金。

外国人可以在新山买拍卖产业吗？

可以，但一般的外国人拥有产业规定依然适用。拍卖公告禁止外国竞标者竞买受限制的产业，除非获得有关当局批准；柔佛一般规定Medini以外的住宅产业最低价为RM1 million，外国买家也须取得州政府同意书并缴付8%的印花税。请先咨询律师。

我需要支付原屋主拖欠的管理费吗？

这取决于拍卖本身及其条件。在我查阅的2026年拍卖公告中，截至拍卖日的地税和门牌税拖欠由银行或原告支付。2026年7月，高等法院判决一名法庭拍卖买家无须承担原业主拖欠的分层管理费用，但该判决取决于个案事实，并不涵盖LACA拍卖。

竞标前可以看拍卖房吗？

通常只能从外面看。银行没有钥匙，产业按现状出售（as is, where is），所以要预留维修费用，并做好屋内可能仍有人居住的准备。请到现场查看，并向管理处查询。

在考虑新山的拍卖房？

告诉我项目名称或地址、底价、拍卖日期，以及您是以马来西亚人还是外国人身份购买。我会分享类似单位的成交记录价和叫价；如果您希望先看房再买，我也可以提供同一地区的二手房选择。您也可以预约看房，人在海外的话可以预约Zoom咨询。

资料来源：Form 16H, Order of Sale at Instance of Chargee, National Land Code sections 257 and 263（槟城土地与矿务局副本），2026年11月查阅；EdgeProp，“Bringing court auctions online to enhance transparency”，2017年7月31日；EdgeProp，“Going for homes under the hammer”，2017年6月14日；iProperty，马来西亚拍卖买房指南，2026年11月查阅；PropertyGuru，马来西亚产业拍卖指南，2026年11月查阅；iMoney，“Guide to buying auction property in Malaysia”，2019年3月20日更新；Malay Mail，“High Court rules strata auction buyers need not inherit previous owners’ arrears”，2026年7月15日；EdgeProp，“Do auction buyers inherit sellers’ strata arrears?”，2026年8月23日；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日；Halim Hong & Quek，关于柔佛外国人购买产业的法律与税务框架，2025年10月6日；Skrine，“Proposed Amendments to the Stamp Act”，2025年11月24日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，于2026年11月5日核实，并非法律、税务或财务建议。每个产业的拍卖条件都不同；竞标前请细读拍卖公告和拍卖条件，并咨询您自己的律师。